Дело № 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи ДД.ММ.ГГГГ 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Вергуновой Е. М., 

при секретаре судебного заседания Бочковской Л.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, возложении обязанности на регистрирующий орган произвести государственную регистрацию перехода права собственности, зачете процентов за пользование чужими денежными средствами в счет стоимости квартиры, взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, выступающим в качестве покупателя, и ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, выступающими в качестве продавцов, заключен предварительный договор, по условиям которого продавцы в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ должны были заключить с покупателем основной договор купли-продажи и передать ему следующее недвижимое имущество: квартира, стояк «Л» ориентировочно общей проектируемой площадью 37,9 кв.м., подъезд 2, расположенная на 7 жилом этаже многоквартирного дома (9 этаж от земли), находящегося по адресу: город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Как установлено п. 1.1 указанного договора, стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ. обязуются заключить основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. Также п. 3.1 предварительного договора установлена обязанность продавцов своими или привлеченными силами построить объект в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В п. 3.2 указана обязанность продавцов подготовить пакет документов, необходимый для подписания договора купли-продажи объекта, и передать покупателю в собственность объект в течение 15 дней со дня получения на имя продавцов свидетельства о государственной регистрации права на объект. Истец утверждает, что обязательства по оплате недвижимого имущества согласно заключенного договора им полностью и в срок исполнены. Однако продавцами обязанность по передаче ему недвижимого имущества путем заключения основного договора купли-продажи не выполнена. Истцу стало известно, что жилой дом, в котором находится оплаченная им квартира, 31.12.2016г. введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №, объекту капитального строительства присвоен адрес: г. Сочи, 

<

адрес>. Право собственности на 

<

адрес> (кадастровый №) зарегистрировано на одного из продавцов ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчиков направлена досудебная претензия с требованиями о передаче ему оплаченного недвижимого имущества путем заключения основного договора купли-продажи и выплаты ему процентов за пользование чужими денежными средствами, но до настоящего времени эти требования не выполнены, спор между сторонами договора внесудебным путем урегулировать не удалось. Согласно заключенного предварительного договора сумма, выплаченная продавцам, составляет 2 698 480 рублей. В настоящий момент период просрочки исполнения продавцами обязательств по заключению основного договора и передачи покупателю объектов недвижимого имущества составляет 279 дней (с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.). Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 201 654,07 рублей. На основании изложенного истец просит суд признать договор от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи недвижимого имущества между покупателем ФИО1 и продавцами ФИО2 и ФИО3 заключенным, обязать Центральный отдел Управления Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи зарегистрировать переход права собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Центрального района г. Сочи площадью 39,8 кв.м., этаж 8, на имя покупателя ФИО1, и внести соответствующую запись в ЕГРН, обязать продавцов ФИО2 и ФИО3 передать покупателю ФИО1 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Центрального района г. Сочи, взыскать с ответчиков солидарно проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 201 654,07 рублей; взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы заявителя по оплате госпошлины в сумме 22 701 рубль и расходы на представителя в сумме 30 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд телефонограмму о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя ФИО4

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования уточнил, просил суд признать договор от ДД.ММ.ГГГГ. между покупателем ФИО1 и продавцами ФИО2 и ФИО3 купли-продажи недвижимого имущества заключенным, обязать Центральный отдел Управления Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи зарегистрировать переход права собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Центрального района г. Сочи площадью 37,5 кв.м., этаж 8, на имя покупателя ФИО1, и внести соответствующую запись в ЕГРН, обязать продавцов ФИО2 и ФИО3 передать покупателю ФИО1 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> Центрального района г. Сочи, взыскать с ответчиков солидарно проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 201 654,07 рублей, судебные расходы заявителя по оплате госпошлины в сумме 22 701 рубль и расходы на представителя в сумме 30 000 рублей, часть суммы процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, в размере 135 280 рублей зачесть в счет погашения задолженности истца перед ответчиками за увеличение 

<

адрес> на 1,9 кв.м.

Ответчики в судебное заседание не явились, будучи надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, при этом ФИО2 направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителей ФИО5 и ФИО6

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала, суду пояснила, что истец не исполнил условия предварительного договора и не оплатил денежные средства за увеличение площади квартиры. На момент продажи квартиры ее ориентировочная площадь составляла 37,9 кв.м. В дальнейшем площадь 

<

адрес> составила 39,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГг. ответчик ФИО2 направила истцу ФИО1 уведомление, в котором предлагала ФИО1 явиться для подписания договора купли-продажи 

<

адрес>, в 

<

адрес> г. Сочи. При этом, ссылаясь на п. 1.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг., известила его о том, что площадь квартиры увеличилась, и ему необходимо осуществить доплату за дополнительные квадратные метры до подписания договора купли-продажи. Истец в нарушение п. 1.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. не доплатил ответчикам денежные средства за дополнительные квадратные метры, следовательно, договор купли-продажи не может быть заключен по этим основаниям. При этом истец без разрешения застройщика вселился в указанную квартиру, осуществляет в ней ремонт, что свидетельствует о совершении конклюдентных действий о принятии объекта по заключенному договору без произведения полной оплаты. На основании изложенного, просила отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ФИО7 по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, направил в суд телефонограмму, в которой просил рассмотреть дело в его отсутствие и отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя указанного лица.

Изучив представленные суду письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской федерации, пунктом 2 которой установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, выступающими в качестве продавцов, и ФИО1, ыступающим в качестве покупателя, был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств (далее - Предварительный договор).

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: квартиры, стояк «Л» ориентировочно общей проектируемой площадью 37,9 кв.м., (в том числе площадь балкона, лоджии), подъезд 2, расположенная на 7 (седьмом) жилом этаже многоквартирного дома, (9 этаж от земли), находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Положения Предварительного договора не позволяют достоверно установить конкретный объект недвижимого имущества, который может быть признан предметом договора купли-продажи недвижимости, указаны лишь приблизительные параметры. Следовательно, существенное условие о предмете договора купли-продажи недвижимости не согласовано надлежащим образом, что не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости заключенным.

Кроме того, п. 2.1. Предварительного договора установлено, что по результатам обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, указанная в настоящем пункте цена объекта может быть скорректирована из расчета цены одного квадратного метра, указанной в п. 2.1. настоящего договора, умноженной на площадь объекта. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что окончательная стоимость объекта недвижимости не согласована, что, в свою очередь, означает несогласованность существенного условия договора о цене.

Таким образом, Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан договором купли-продажи, так как не является договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры, стояк «Л» ориентировочно общей проектируемой площадью 37,9 кв.м., (в том числе площадь балкона, лоджии), подъезд 2, расположенная на 7 (седьмом) жилом этаже многоквартирного дома, (9 этаж от земли), находящийся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ)

Следовательно, право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 37,5 кв.м., с кадастровым номером №, не может возникнуть на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим, требования истца о возложении обязанности на регистрирующий орган зарегистрировать переход права собственности от ответчиков к истцу на указанную квартиру удовлетворению не подлежат.

Более того, требования истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным также не подлежат удовлетворению.

Суд пришел к выводу, что истец выбрал неверный способ защиты права. 

Так, в силу пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Согласно п. 5.1. Предварительного договора, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд.

Как следует из материалов дела, истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчикам претензию, в которой требует передать ему оплаченные объекты недвижимого имущества, пакет документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на эти объекты, а также выплатить предусмотренную статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 368 113,43 рублей в течение 10 дней с момента получения претензии.

Указанные претензии ответчиками получены: ФИО2 - ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 - ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с предложением заключить основные договоры купли-продажи, а также произвести взаиморасчеты по обязательствам в связи с увеличением площадей квартир в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Однако истец никаких дальнейших действий по заключению договора не предпринял, но обратился в суд с требованием признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и продавцами ФИО2 и ФИО3, заключенным.

Не состоятельными признает суд и требования истца о зачете части неустойки, которую он просит взыскать с ответчиков за несвоевременную передачу объекта строительства, в стоимость квартиры, подлежащей доплате истцом за увеличение площади квартиры по окончании строительства, поскольку передача квартиры истцу непосредственно зависит от времени производства указанной доплаты и заключения договора купли-продажи имущества.

При установленных судом обстоятельствах заявленные исковые требования, а также требования о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и оплату услуг представителя в соответствии с п.1 ст. 98, ст. 100 ГПК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, возложении обязанности на регистрирующий орган произвести государственную регистрацию перехода права собственности, зачете процентов за пользование чужими денежными средствами в счет стоимости квартиры, взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя - отказать.

В соответствии со ст.199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья: Е.М. Вергунова