Административное дело № 3а-158/2021

21OS0000-01-2021-000069-54

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 мая 2021 года г.Чебоксары 

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н. 

при секретаре Молоковой А.Г., 

с участием:

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Большесундырского районного потребительского общества Моргаушского района об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Большесундырское районное потребительское общество Моргаушского района обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: - нежилого здания, наименование «Кафе «Магнолия» с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:2231, площадью 765,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4224 749 рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года.

Иск мотивирован тем, что указанный объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности, постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости на указанную дату существенно выше и составляет 7132573,02 руб. Однако согласно отчету ООО «Оценка-Гарант» от 26 февраля 2021г. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ту же дату ниже. 

Административный ответчик БУ «Чуваштехинвентаризации» Минэкономразвития Чувашии в письменном отзыве установленную ООО «Оценка-Гарант» рыночную стоимость объекта недвижимости не оспаривает, указав, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2018 года проведена БУ ЧР «Чуваштехинвентаризация» Минюста Чувашии, результаты определения кадастровой стоимости утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457; БУ «Чуваштехинвентаризации» Минэкономразвития Чувашии, с учетом несущественного расхождения кадастровой стоимости объекта с определенной индивидуальной рыночной стоимостью, удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административный иск по изложенным в нем доводам.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 поддержала представленный отзыв, удовлетворение иска оставила на усмотрение суда, пояснив, что с отчетом ООО «Оценка-Гарант» ознакомлена, замечаний к нему не имеет, разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта укладывается в допустимый диапазон отклонений и связана с тем, что оценщик при подготовке отчета смог учесть индивидуальные характеристики объекта. 

Административные ответчики - Кабинет Министров Чувашской Республики и Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики своего представителя в суд не направили, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Чувашской Республики, извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, представителя в суд не направило, просило о рассмотрении дела без участия представителя управления. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, признав возможным рассмотрение административного дела при имеющейся явке, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.04.2021 № КУВИ-999/2021-212798 за Большесундырским районным потребительским обществом Моргаушского района на праве собственности зарегистрировано нежилое здание, наименование «Кафе «Магнолия» с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:2231, площадью 765,5 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.02.2021 № КУВИ-002/2021-973202 кадастровая стоимость указанного здания по состоянию на 01.01.2018 утверждена в размере 7132573,02 руб. 

По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее- КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее- Федеральный закон № 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом № 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также- Федеральный закон № 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237- ФЗ. 

В частности ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269-ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино- места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение); 

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. « а- в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом. 

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Поскольку истец является собственником указанного выше нежилого здания и размер налога на имущество зависит от его кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование своего требования административным истцом представлен отчет, выполненный ООО «Оценка-Гарант» № 88 от 26.02.2021 об оценке рыночной стоимости объекта, согласно которого рыночная стоимость указанного здания составляет 4224 749 рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, суд исходит из следующего.

Так, для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

В соответствии с п.1 ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, … в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.7 ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке).

В силу ч.5 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), а также исходя из разъяснений, изложенных пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, возложена на административного истца.

Как видно из представленного административным истцом отчета, определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества произведено в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

Представленный отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением сравнительного подхода (метод сравнения продаж), с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов и последовательное проведение корректировок по элементам сравнения.

В отчете специалистом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект исследования, его количественные и качественные характеристики, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, к отчету приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Специалист определил сегмент рынка исследования; подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Оценщиком осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.

Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленные административным истцом рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было.

Более того, представитель административного ответчика рыночную стоимость спорного объекта недвижимости не оспаривает, пояснил, что с отчетом ознакомлен, претензий к нему не имеет.

Таким образом, административный истец доказал рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на оспариваемую дату.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет отвечает требованиям относимости и допустимости и выводы, изложенные в нем, служат основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в нем.

Оценщик ФИО3, проводивший оценку, является членом саморегулируемой организации оценщиков и его ответственность застрахована, то есть указанные требования закона соблюдены. Отчет подготовлен лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Согласно разъяснениям п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался.

В суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 6 апреля 2021 года посредством Почты России.

В соответствии с ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости. 

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

– нежилого здания, наименование «Кафе «Магнолия» с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:2231, площадью 765,5 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4224 749 (четыре миллиона двести двадцать четыре тысячи семьсот сорок девять) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 апреля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:2231, площадью 765,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период ее применения до момента внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики. 

Председательствующий Т.Н. Евлогиева

Мотивированный текст решения изготовлен 13 мая 2021 года

Решение29.06.2021