БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-76/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2020 г. г. Белгород 

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова 

при секретаре Н.А. Пановой,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и Правительства Белгородской области ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации Алексеевского городского округа ФИО3, 

в отсутствие представителей административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Управления Росреестра по Белгородской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аракеляна Артака Левони об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1427, 7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости названного нежилого здания в размере его рыночной стоимости - 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015, обязании административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области осуществить перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с учетом его рыночной стоимости. 

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (

<

данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (

<

данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком ООО 

<

данные изъяты>, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Административный истец ФИО4, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания путем направления заказной корреспонденции (РПО № 30800050769114), в суд не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО1, который в судебном заседании уточнил заявленные административные исковые требования, просив установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб. (стоимости, определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы), обязать Управление Росреестра по Белгородской области осуществить перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Относительно извещения административного истца ФИО1 подтвердил факт извещения своего доверителя о времени и месте судебного разбирательства по делу. 

В судебном заседании представитель административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и Правительства Белгородской области, а также представитель заинтересованного лица администрации Алексеевского городского округа, считали возможным административный иск удовлетворить, установив кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, будучи извещенными о судебном заседании своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 20.08.2020 № 2017-РК/14939 и № 2017-РК/14941), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1427,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника. Указанный выше объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО 

<

данные изъяты> отчет об оценке от 27.12.2019 № 152(7084)-19-1. Рыночная стоимость нежилого здания определена оценщиком по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков и заинтересованного лица против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе, расхождением (45, 3 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке от 27.12.2019 № 152(7084)-19-1 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику ООО 

<

данные изъяты>» ФИО7

По результатам экспертизы экспертом ФИО7 составлено и представлено в суд экспертное заключение от 25.06.2020 № 897, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке от 27.12.2019 № 152(7084)-19-1 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 25.06.2020 № 897 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный и доходный подходы. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом определено, что объект исследования относится к рынку коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения. В результате исследования рынка коммерческой недвижимости в Белгородской области экспертом сделан вывод о его активности. 

Диапазон стоимости торговых, офисных и свободных помещений и зданий в Белгородской области округленно составляет 15 476 – 38 745 руб./ кв. м, среднее значение – 26 705 руб./кв. м.

Изучение рынка недвижимости показало, что ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости носит закрытый характер. В процессе сбора исходной информации не было найдено достаточного количества примеров цен состоявшихся сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, поэтому расчет стоимости объекта оценки с применением методологии сравнительного подхода опирается на цены предложения.

В качестве аналогов экспертом были подобраны четыре объекта, информация о которых получена из открытых источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - https://ruads.org (объявления №, №, №, №).

Сравнивая объект оценки с подобранными аналогами по предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 элементам, эксперт усмотрел необходимость в применении корректировок в отношении каждого из объектов-аналогов по таким элементам сравнения как условия продажи, этажность и площадь.

Корректировки определялись на основании Справочника оценщика недвижимости, издательство ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», под ред. ФИО5, Нижний Новгород, 2014 г.

Стоимость объекта исследования, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, составила 22 012 245 руб.

При расчете стоимости объекта исследования с применением метода доходного подхода, эксперт определял стоимость объекта методом прямой капитализации чистого операционного дохода исходя из сформировавшегося стабильного потока доходов от аренды. 

Определенная при помощи метода доходного подхода рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб.

Осуществив в ходе согласования результатов процедуру распределения весовых коэффициентов итогового вклада каждого из использованных подходов к оценке в величину рыночной стоимости, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 05.07.2015 составила 

<

данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности; исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы объективны. Расчеты эксперта ФИО7 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто стороной административного истца, отчет об оценке от 27.12.2019 № 152(7084)-19-1 содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. 

Так по результатам проверки отчета об оценке эксперт указал, что оценщиком при расчете рыночной стоимости нежилого здания некорректно применена корректировка на местоположение, основанная на информации для рынка земельных участков (л.д. 92-93, т. 2). Произведенный оценщиком расчет корректировки на масштаб (л.д. 93-94, т. 2) некорректен и не обоснован. При проведении расчета арендной ставки оценщиком использованы аналог 1 площадью 1 300 кв. м, стоимостью арендной ставки 450 руб./кв. м, и аналог 2 площадью 85 кв. м с арендной ставкой 150 руб./кв. м, при этом анализ рынка показывает некорректность применения такой высокой корректировки на площадь. Кроме того оценщиком не указана ссылка на использованный в отчете источник информации «Индикаторы денежного рынка России в середине 2015 года» (л.д. 108, т. 2), приведенная в отчете ссылка на сайт не позволяет проверить достоверность данной информации. Указанное свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 11 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке от 27.12.2019 № 152(7084)-19-1.

Таким образом, выявленных экспертом ФИО7 нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания, ввиду чего отчет, составленный оценщиком ООО 

<

данные изъяты>, отвергается судом в качестве доказательства его рыночной стоимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости спорного нежилого здания в размере, определенном экспертом ФИО7 по результатам судебной экспертизы.

Представитель административного истца, уточняя заявленные административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости (

<

данные изъяты> руб.), указанной экспертом ФИО7 на странице 9 экспертного заключения от 25.06.2020 № 897. Вместе с тем анализ произведенного расчета стоимости нежилого здания, содержащийся в выводах эксперта о стоимости нежилого здания на странице 62 заключения (

<

данные изъяты> руб.), со всей очевидностью свидетельствует о том, что на странице 9 допущена опечатка в указании стоимости спорного объекта недвижимости. При таких обстоятельствах заявленная сумма не может быть установлена в качестве кадастровой стоимости нежилого здания.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В данном случае административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 19.05.2020.

Что касается требований административного истца об обязании Управления Росреестра по Белгородской области осуществить перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, то оснований для его удовлетворения суд не находит. 

В соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» орган регистрации прав обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. В рассматриваемом случае каких-либо сведений о том, что Управлением Росреестра по Белгородской области допущено нарушение прав и законных интересов административного истца суду не представлено, а потому права административного истца не были нарушены.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Аракеляна Артака Левони удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 427,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

Датой подачи заявления Аракеляном Артаком Левони о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 19.05.2020.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 11.09.2020