Дело № 2-698/2020

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2020 года пгт. Кировское

Кировский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Церцвадзе Г.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рашидовым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "ИПАЗ-КРЫМ" к ФИО1, ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ", 3-е лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО2 о признании сделок недействительными, аннулировании записи о переходе права собственности

У С Т А Н О В И Л:

ООО "ИПАЗ-КРЫМ" обратилось в суд с иском указав, что между истцом ООО "ИПАЗ-КРЫМ" (арендатор) и ответчиком ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1, п. 2.1 договора аренды, в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами № и № общей площадью 1,860 га (18 600 кв. м.). Согласно п. 4.1 договора аренды, срок действия договора аренды составляет 25 лет. Договор аренды зарегистрирован в соответствии с действовавшим на момент заключения договора аренды законодательством Украины. В соответствии с положениями договора аренды, арендуемые земельные участки используются с целью сельскохозяйственного использования для ведения товарного сельскохозяйственного производства. На арендуемых земельных участках расположенные многолетние сельскохозяйственные насаждения, принадлежащие истцу (арендатору).

Согласно данным ЕГРН, по законодательству Российской Федерации арендуемые земельные участки имеют данные:

- Земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь: 5 580 кв. м., ранее присвоенный №;

-Земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь: 13 020 кв. м., ранее присвоенный №.

Согласно абз. 7 п. 32 договора аренды, арендатор имеет право преобладающего приобретения в собственность арендуемого земельного участка (земельных участков).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 произвёл отчуждение (куплю-продажу) вышеуказанных земельных участков в пользу ответчика ООО «МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" по договорам:

-Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, удостоверен нотариусом 

<

адрес> нотариального округа ФИО3, № по реестру 82/161-н/82-2019-1-61, на основании чего в ЕГРН за ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности, № записи №

-Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, удостоверен нотариусом 

<

адрес> нотариального округа ФИО3, № по реестру 82/161-н/82-2019-1-60, на основании чего в ЕГРН за ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности, № записи №

Стоимость земельных участков, определённая сделками, составила (п. 5 договоров купли-продажи):

-В отношении земельного участка с кадастровым № -150 000 рублей;

-В отношении земельного участка с кадастровым № -235 000 рублей.

О совершённых сделках купли-продажи истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ после получения уведомления о купле-продаже земельных участков от ответчика ФИО1 Поскольку истцу не была предоставлена возможность реализовать предусмотренное договором аренды право преобладающего (преимущественного) приобретения земельных участков в собственность, руководителем истца ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков была направлена претензия с просьбой принять меры к отмене договоров купли-продажи земельных участков с целью приобретения земельных участков в собственность истца.

Ответчики на претензии не ответили, от переговоров отказались.

Ответчиками соблюдено требование об обязательном уведомлении Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым о намерении совершить сделки (п. 13 договоров купли-продажи).

Вместе с тем, ответчиком ФИО1 нарушен абз. 7 п. 3.2 договора аренды о преобладающем (преимущественном) праве истца на приобретение земельного участка (земельных участков) в собственность.

Совершённые ответчиками сделки купли-продажи земельных участков нарушают права истца, как арендатора, на приобретение земельного участка (земельных участков) в собственность.

Содержащееся в абз. 7 п. 3.2 договора аренды условие о преобладающем (преимущественном) праве арендатора на приобретение земельного участка (земельных участков) в собственность не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Истец просит признать недействительными следующие сделки и применить последствия их недействительности:

-Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым № удостоверен нотариусом Кировского районного нотариального округа ФИО3, № по реестру 82/161-н/82-2019-1-61;

-Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, удостоверен нотариусом Кировского районного нотариального округа ФИО3, № по реестру 82/161-н/82-2019-1-60.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости следующие записи о переходе прав собственности от ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ": № от ДД.ММ.ГГГГ; -№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца действующий на основании доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

3-и лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Согласно пунктов 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерации, Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку договоры аренды заключены в 2006 году, т.е. правоотношения между сторонами возникли на основании законодательства Украины, при разрешении данного спора необходимо применять нормы материального права Украины в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Согласно статье 792 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

Согласно со статьей 9 Закона Украины "Об аренде земли" установлено, что арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на аукционе - если его предложение равно предложению, крупнейшему из предложенных участниками аукциона.

Арендодатель обязан сообщить в письменной форме арендатору о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых она продается. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона Украины "Об аренде земли", продажа арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия арендатора не допускается.

В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка, к новому владельцу такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.

Не допускается отчуждение арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия на это арендатора.

Арендатор может приобрести земельный участок, который находится в аренде, при условии согласия арендодателя на продажу этого земельного участка.

Договор аренды вступает в силу после его государственной регистрации.

В силу статьи 93 Земельного кодекса Украины, право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам. Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.

Исходя из положений статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ИПАЗ-Крым» был заключен договор аренды земельных участков общей площадью 1,860 га. Кадастровый № и № (том 1 л.д.90-91).

В соответствии с актом приема-передачи указанный земельный участок передан ООО «ИПАЗ-Крым» (том 1 л.д.92).

Согласно отметке, содержащейся в названном договоре, его регистрация произведена Кировским районным отделом Крымского регионального филиала «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» ДД.ММ.ГГГГ №.

Названный договор в пункте 3.2 содержал право арендатора на преимущественное право приобретения в собственность арендованного земельного участка в соответствии с законом и преимущественное право на возобновление договора аренды.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" были заключены договоры купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым № ранее присвоенный кадастровый № (том 1 л.д.132-135) а также в отношении земельного участка с кадастровым № ранее присвоенный кадастровый № (том 1 л.д.197-198).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано за ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" (том 1 л.д.38-40).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано за ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" (том 1 л.д.41-43).

После заключения спорных договоров купли-продажи, ответчиком было направлено сообщение в адрес истца о продаже земельных участков, а также о том, что выплачивать арендную плату за 2019 год в его адрес не следует (том 1 л.д.23).

Не согласившись с указанными обстоятельствами, истец обратился в суд. 

Исходя из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из положений пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В силу п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Оспариваемые договоры купли-продажи заключены в соответствии с действующим законодательством, а именно в письменной форме и прошли государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Согласно части 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" установлена обязанность сторон по договору аренды в срок до 01.01.2020 по внесению изменений в указанные договоры, если не истек срок их действия, в целях приведения его в соответствие с требованиями Российской Федерации.

В соответствии со ст. 3 ч. 9 Закона Республики Крым № 38-ЗPК от 31 июля 2014 года «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», право аренды земельного участка возникшее до вступления в силу Федерального Конституционного Закона №6-ФКЗ от 21.03.2014 года - соответствуют праву аренды земельных участков, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Исходя из пояснений, данных в судебном заседании представителем истца, договор аренды земельных участков в соответствие с требованиями Российской Федерации не приводился ввиду чего, положения названного договора аренды земельного участка применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 8 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Указанное требование действующего законодательства было соблюдено, получены отказы от преимущественного права покупки от МИЗО Республики Крым, что подтверждается материалами регистрационных дел.

Иных норм, препятствующих собственнику недвижимости распоряжаться принадлежащим ему имуществом при отсутствии зарегистрированных запретов и обременений, действующее законодательство не содержит. 

В силу положений п. п. 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 260 ГК РФ - лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Каких-либо ограничений на реализацию земельного участка в ЕГРН на момент заключения договора купли-продажи зарегистрировано не было. 

Судом также принято во внимание и то обстоятельство, что в действовавшем Законе Украины «Об аренде земли» в статье 9 было предусмотрено, что без согласия арендатора не допускается только отчуждение арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности.

С учетом изложенного, поскольку судом не усматривается оснований для признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми № и №, а также аннулировании в ЕГРН записи о переходе права собственности к ООО «Монтажстройкомплект». 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ООО "ИПАЗ-КРЫМ" к ФИО1, ООО "МОНТАЖСТРОЙКОМПЛЕКТ" о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании записи о переходе права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Кировский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2020 года.

Судья: