Дело № 2-48/2025 (2-4358/2024)

55RS0003-01-2024-005605-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 04 февраля 2025 года

Ленинский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Могилёвой О. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макухиной О. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Огневской ФИО11 к ФИО1 ФИО12 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, указав, что 13 октября 2021 года между ней и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 3 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 900000 рублей. В силу пункта 9 договора, стороны договорились, что с момента регистрации в ЕГРН перехода права, за истцом сохраняется регистрация в квартире, пожизненное право пользования и проживания в ней, в связи с чем на квартиру возникает обременение на период жизни истца. Вместе с тем, принятое на себя обязательство по оплате стоимости приобретаемой квартиры ответчиком не исполнено. 

Просит расторгнуть договор купли продажи квартиры, общей площадью 60 кв.м с кадастровым номером № расположенной по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Огневкой И. В. и ФИО3

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В судебном заседании, состоявшемся 16 декабря 2024 года, пояснила, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры она не получила. Договор подписывала так как полагала, что ответчик денежные средства ей вернет, а кроме того будет помогать ей. Также указала, что она инвалид по зрению и не видела документы, которые подписывает, поскольку доверяла ФИО3 В настоящее время по оплате коммунальных услуг имеются долги, ответчик с ней общается редко. Просила иск удовлетворить.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что на протяжении длительного времени ответчик обещала оплатить договор, но до настоящего времени истец денежные средства по договору не получила. Отметила, что доказательств того, что на момент заключения договора у ответчика имелась необходимая денежная сумма, не представлено. Просила критически отнестись к представленным ответчиком в материалы дела распискам о получении денежных средств в долг. Также указала, что в настоящее время имеются опасения, что квартира может быть продана ответчиком, поскольку по оплате коммунальных платежей имеется задолженность. Просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть стороны в первоначальное положение.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом 

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что оплата по договору произведена в полном объеме, денежные средства истцом получены в присутствии свидетелей. 

Третьи лица Управление Росреестра по Омской области, ФИО6 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. 

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По правилам статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в лице представителя по доверенности ФИО5 заключен договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 3 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 900000 рублей.

В пункте 9 договора указано, что стороны договорились о том, что с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора – за продавцом сохраняется регистрация в квартире, пожизненное право пользование и проживание в ней, независимо от смены собственника. 

Обращаясь в суд, истец ссылается на несоблюдение ответчиком условий договора купли-продажи в части оплаты приобретенного недвижимого имущества, что является существенным нарушением условий договора.

Из положений частей 1, 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 статьи 453 Гражданского кодекса предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из общих правил доказывания (статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению в их совокупности, исходя при этом из их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

В обоснование доводов истец указывает на неплатежеспособность ответчика ФИО3, поскольку на дату совершения договора у ответчика не имелось достаточных денежных средств.

В опровержение данных доводов представителем ответчика представлены расписки о получении денежных средств ФИО7 в размере 450000 рулей и ФИО8 в размере 450000 рублей.

Вместе с тем, представленные в материалы дела расписки о получении денежных средств имеют несоответствия в паспортных данных лиц, которые согласно тексту данных расписки предоставили ФИО3 денежные средства. 

Так, судом установлено, что данные паспорта ФИО8 частично указаны по состоянию на 2021 год и частично данные нового паспорта, выданного в 2023 году, то есть не на момент составления расписки.

Кроме того суд отмечает несоответствие в показаниях представителя ответчика о том, каким образом у нее на руках имеются расписки долг по которым еще не погашен.

Так, в судебном заседании ФИО5 поясняла, что расписки получены ею посредством почты, однако впоследствии стала указывать, что расписки она получила лично, находясь в г. Краснодаре.

Между тем доказательств данному обстоятельству, не представлено. Из приобщенных в материалы дела маршрутных квитанций не усматривается, что ФИО5 находилась в г. Краснодар.

При таких обстоятельствах, суд критически относится к доводам стороны ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры у нее имелись денежные средства.

При этом, оснований считать, что ответчик реально расплатилась собственными средствами не имеется, поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия денежных средств, наличия финансовой возможности для оплаты приобретаемого недвижимого имущества.

Из материалов дела, а именно сведений по банковским счетам ответчика ФИО3 следует, что денежных средств в размере 900 000 рублей у нее на момент заключения договора не было.

Также суд учитывает, что согласно пояснениям представителя ответчика ФИО5 на момент заключения спорного договора она представляла интересы ФИО3 и одновременно являлась рукоприкладчиком ФИО2 и фраза о получении денежных средств написана ею собственноручно.

Истец суду поясняла, что на момент заключения договора зрение у нее было плохое и она поставила только свою подпись в договоре, полагала, что денежные средства будут переданы ей позже.

Данное обстоятельство подтверждается справкой МСЭ, согласно которой ФИО2 бессрочно установлена первая группа инвалидности по зрению.

При определении существенности допущенного покупателем нарушения, суд исходит из того, что отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл без оплаты товара.

Таким образом, из существа договора купли-продажи объекта недвижимости, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не произведена, условия договора по оплате не соблюдены.

Положениями статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь, не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

Поскольку в ходе судебного заседания установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года в части оплаты ответчиком недвижимого имущества не исполнен, денежные средства истцу не переданы, что является существенным нарушением условий договора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года и восстановлении права собственности ФИО2 на квартиру в полном объеме.

С учетом положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3, на жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 55:36:090301:10943.

Одновременно суд полагает необходимым восстановить право собственности истца на спорное помещение.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Огневской ФИО13 и ФИО1 ФИО14

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт № на жилое помещение – квартиру по адресу

<

адрес>, кадастровый номер №.

Признать право собственности Огневской ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт №, на жилое помещение квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья: (подпись) О.В. Могилёва

Мотивированный текст решения изготовлен 18 февраля 2025 года

Судья: О.В. Могилёва