77RS0012-02-2024-017802-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2025 года г. Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Федоровой Я.Е. при секретаре Исаковой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2423/2025 по иску ООО «СЗ «Новый Формат» к ФИО1,, действующему в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, о признании правоотношений возникшими из договора коммерческого найма, обязании заключить договор коммерческого найма, по встречному иску ФИО1, действующего в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ООО «СЗ «Новый Формат» о признании права пользования жилым помещением по договору найма, обязании заключить договор найма жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «СЗ «Новый Формат» обратился в суд с иском к ФИО1, действующему в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО2 02.11….. года рождения, ФИО3, 26.06…. года рождения, о признании правоотношений возникшими из договора коммерческого найма, обязании заключить договор коммерческого найма. В обоснование исковых требований истец указал, что 11.06.2021 года между АО «Моспромстрой» и ООО «Пионер Финанс» был заключен договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: ……. ООО «Пионер Финанс» является собственником помещений, расположенных по указанному адресу, что подтверждается записью в ЕГРН …….. от 05.07.2021 года. 17 июня 2022 года ООО «Пионер Финанс» сменило свое наименование на ООО «СЗ «Новый Формат». Ранее помещения по указанному адресу использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений и не были переданы в ведение органов местного самоуправления, в связи с чем к ним применяются нормы главы 35 ГК РФ о договоре коммерческого найма. Заселение ответчиков производилось на койко-место без предоставления отдельной комнаты и соответственно без выдачи ордера на занятие таковой, физические лица регистрировались в здании на площади из расчета 6 кв.м на человека, то есть койко-место. Ответчики занимают комнату № 147, по экспликации БТИ № 32, 32а, 32б общей площадью 15,7 кв.м, то есть 3 койко-места.  

На основании изложенного истец просит признать сложившиеся между сторонами правоотношения возникшими на основании договора коммерческого найма с момента регистрации перехода права собственности к истцу на комнату №147 по экспликации БТИ № 32, 32а, 32б, общей площадью 15,7 кв.м, расположенную на 4 этаже в здании по адресу: …….., обязать заключить договор коммерческого найма в соответствии с представленным проектом сроком на 5 лет с момента его подписания с платой за наем комнаты в размере 1000 руб. за 1 кв.м в месяц, что из расчета размера комнаты (установленного в п.1.1 договора) составляет 15 700 руб. 

ФИО1, действующий в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, обратился со встречным иском к ООО «СЗ «Новый Формат» о признании права пользования жилым помещением по договору найма, обязании заключить договор найма жилого помещения, мотивируя требования тем, что здание по адресу: ………, являлось общежитием Главмосстроя, в котором ФИО1 работал с июня 1991 года облицовщиком-плиточником СУ-94 фирмы «РЭВЭТЭ» АО «Моспромстрой», в котором проработал до августа 1993 года, с 1994 года по 1998 год и с марта по июль 2004 года работал в производственном управлении №181 фирмы «Монтажстройиндустрия». Истцы имеют регистрацию в комнате 147 по указанному выше адресу. В ходе акционирования ПСО «Моспромстрой» здание общежития было приватизировано и 11.06.2021 года по договору купли-продажи продано ООО «Пионер Эстейт» (в настоящее время ООО «СЗ «Новый Формат»). Поскольку истец был вселен в общежитие в 1991 году, то есть до незаконной приватизации здания АО «Моспромстрой», истцы полагают, что их проживание является бессрочным с оплатой жилищно-коммунальных услуг по тарифам жилищного фонда социального использования.

На основании изложенного, истцы по встречному иску просят признать за ними право пользования жилым помещением – комнатой ……147 в доме №…… по …… на условиях бессрочного договора найма с оплатой пользования жилым помещением, содержания жилого помещения и оплатой коммунальных услуг по тарифам жилищного фонда социального использования, обязать ООО «СЗ «Новый Формат» заключить с истцами договор найма на указанных условиях.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «СЗ «Новый Формат» в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1, действующий в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, возражал против удовлетворения первоначального иска по доводам письменных возражений.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав и изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации).

Согласно ст. 109 ЖК РСФСР, действующего на период предоставления жилого помещения, для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством Союза ССР и Советом Министров РСФСР.

В силу п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328, действующего на период предоставления жилого помещения, жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

В силу положений ст. 2 ЖК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в т.ч.: в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Судом установлено, что 11.06.2021 года между АО «Моспромстрой» и ООО «Пионер Финанс» был заключен договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: ………

ООО «Пионер Финанс» является собственником помещений, расположенных по указанному адресу, что подтверждается записью в ЕГРН ….. от 05.07.2021 года. 

17 июня 2022 года ООО «Пионер Финанс» сменило свое наименование на ООО «СЗ «Новый Формат».

Ранее помещения по указанному адресу использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений и не были переданы в ведение органов местного самоуправления

ФИО1, несовершеннолетние ФИО2 02.11……. года рождения, ФИО3, 26.06…… года рождения, зарегистрированы и проживают в жилом помещении, расположенном по адресу: ……….., общей площадью 16,9 кв.м. (в настоящее время 15,7 кв.м).

Спорное жилое помещение в виде указанной комнаты предоставлено ФИО1 в июне 1991 года как сотруднику СУ-94 фирмы РЭВЭТЭ АО Моспромстрой.

В соответствии со ст.18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения и переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого они находятся.

Федеральным законом от 23.12.1992 года № 4199-1 “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они не определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета РФ “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” от 27.12.1991 года №3020 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, отнесен к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

В силу ст.9.1 Федерального закона от 26.01.1996 года № 15-ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 ГК РФ о договоре найма с учетом особенностей, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.

Аналогичная по содержанию норма была включена в статью 7 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" 1. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

2. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма, за исключением статьи 672, пункта 2 статьи 674, статей 683 и 684, пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, указанными в настоящей части, также применяются нормы части 2 статьи 60, частей 2 и 3 статьи 83, части 1 статьи 154, частей 1 - 5, 9.1 - 13 статьи 156, статей 157 и 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

В соответствии с ч.1 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ст.156 ЖК РФ 1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

. На основании ч.1 ст.157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований первоначального иска о признании правоотношений сторон возникшими из договора коммерческого найма с момента регистрации перехода права собственности к истцу на комнату №147, расположенную в здании по адресу: ………., и обязании заключить договор коммерческого найма, поскольку в отношении спорного жилого помещения с учетом характера возникших между сторонами правоотношений применяются нормы главы 35 ГК РФ о договоре найма с учетом особенностей, установленных ч.2 ст.7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, а именно: в данном случае не применимы положения о заключении срочного договора найма, а размер платы за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст.9.1 Федерального закона от 26.01.1996 года № 15-ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”, ч.2 ст.7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", учитывая, что истец по встречному иску ФИО1 вселен в спорное жилое помещение на законном основании до даты изменения формы собственности на здание, в котором расположено спорное жилое помещение, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска и возложении на ООО «СЗ «Новый Формат» обязанности заключить с истцами по встречному иску договор найма в отношении комнаты №147 по адресу: …….., с учетом особенностей, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «СЗ «Новый Формат» к ФИО4 ……, действующему в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, о признании правоотношений возникшими из договора коммерческого найма, обязании заключить договор коммерческого найма – отказать.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «Новый формат» заключить с ФИО1 (21.05…г.р., г……), ФИО2 (02.11….. г.р., г….) и ФИО3 (26.06…. г.р., г……) договор бессрочного найма на комнату № 147 на 5 этаже в доме 4 …. с условиями по оплате пользования жилым помещением, содержания жилого помещения и коммунальных услуг по тарифам жилищного фонда социального использования (ст.ст. 154, 156 и 157 ЖК РФ).

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Решение изготовлено в окончательной форме 05.08.2025

Судья