Дело № 2-304/2025 

УИД 65RS0017-01-2025-000137-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

19 августа 2025 года г. Холмск Сахалинской области 

Холмский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Петров А.А., 

при помощнике судьи Скрябиной Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика администрации Холмского муниципального округа и третьего лица ДУМИЗ администрации Холмского муниципального округа ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии нежилого помещения и выплате выкупной стоимости, и встречное исковое заявление администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> к ФИО3 о принудительном изъятии нежилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Холмский городской суд 

<

адрес> с исковыми требованиями к администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии нежилого помещения и выплате выкупной стоимости.

В обоснование заявленных истцом требований указано, что истец является собственником нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, площадью 58,8 кв.м., с кадастровым номером №.

Распоряжением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000022:601 под многоквартирным домом, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для нужд МО «Холмский городской округ» нежилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном 

<

адрес> в 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 58,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец получила письмо от Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации МО «Холмский городской округ» об изъятии нежилого помещения истца и проект соглашения об изъятии путем выкупа указанного нежилого помещения с выкупной ценой 3 536 000 руб.

Истец с указанной выкупной стоимостью не согласилась, поскольку проведенной ею оценкой рыночной стоимости нежилого помещения в соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет 4 789 100 руб.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просит суд возложить на администрацию Холмского муниципального округа 

<

адрес> обязанность заключить соглашение об изъятии нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 58,8 кв.м., с кадастровым номером №, с установленной в соглашении выкупной ценой имущества в размере 4 390 000 руб., взыскать с администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> судебные расходы по оплате услуг независимого оценщика 25 000 рублей, судебной оценочной экспертизы в размере 41 000 рублей, услуг представителя в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.

В принятом судом встречном исковом заявлении администрация Холмского муниципального округа 

<

адрес> просит суд по аналогичным основаниям изъять у ФИО3 для нужд Холмского муниципального округа 

<

адрес> нежилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу 

<

адрес>, общей площадью 58,8 кв.м. путем выкупной цены в размере 3 536 000 рубля. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО1 поддержал уточненные заявленные исковые требования, по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам, по этим же основаниям возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску администрации Холмский муниципальный округ 

<

адрес>, третьего лица ДУМИЗ администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> ФИО2, возражала против заявленных истцом требований, просит удовлетворить встречные исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно указала, что не согласны с выводами эксперта, о размерах компенсации расходов связанных с изъятием нежилого помещения, с размером компенсации расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку сумма рассчитана с 1990 года, а не с даты регистрации права собственности на изымаемый объект, стоимость риэлтерских услуг определена по ценам 

<

адрес>, а не 

<

адрес>, а также полагает, что стоимость определенных видов работ по непроизведенному капитальному ремонту фактически ниже, чем определена в экспертизе. Поддержала представленные письменные возражения. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1). 

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев прямо предусмотренных законом, включая изъятие земельного участка для муниципальных нужд (пункт 2 статьи 235 ГК РФ). 

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно пунктам 3 и 6 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. 

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 

Положениями статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения законодатель относит изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд. 

Согласно статье 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты. 

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. 

В соответствии с частью 5 статьи 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. 

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, истец ФИО3 является единственным собственником спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 58,8 кв. м, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на это нежилое помещение. 

Как следует из заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ № дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок переселения собственников помещений до ДД.ММ.ГГГГ. 

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № изъято для муниципальных нужд нежилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме, с кадастровым номером 65:09:0000020:507. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получено требование о сносе либо реконструкции дома совместно с другими собственниками помещений в разумный срок с момента получения требования. 

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлены проект соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, с выкупной ценой 3 536 000 руб.

Судом установлено, что между ФИО4 и органами местного самоуправления на день рассмотрения спора судом, соглашение о возмещении за нежилое помещение, принадлежащее истцу, сроках и других условиях выкупа не достигнуто. 

Согласно представленному истцом ФИО3 отчету частнопрактикующего оценщика ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости истца, составляет 3 481 340 руб., стоимость возможных убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием – 588 220 руб., стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 719 540 руб., итого размер возмещения за помещение – 4 789 100 руб.

Согласно представленному администрацией Холмского муниципального округа отчет ООО «ОРСИ» от ДД.ММ.ГГГГ №.09-46/7 выкупная цена объекта недвижимости ФИО3 составляет 3 536 000 руб., из них 2999 000 руб. рыночная стоимость объекта, 543 000 руб. потенциальные убытки. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству представителя истца ФИО1, полагавшего что представленная администрацией оценка выкупной стоимости объекта явно заниженной, назначена судебная оценочная экспертиза для проведения независимой экспертной оценки с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, и размера причиненных изъятием данного помещения убытков, предусмотренных ст. 32 Жилищного кодекса РФ, поручив ее проведение экспертам независимого агентства оценки АО «ГАКС». 

Согласно заключения эксперта АО «ГАКС» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № на дату проведения экспертизы составляет 3 040 000 руб.; убытки, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием, предусмотренные ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в том числе сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом требований ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, и с учетом аренды данного нежилого помещения ООО «Группа Сакура» до 01.10.2024 составляет 1 350 000 руб. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт АО «ГАГС» ФИО6 пояснила, что расчет стоимости капитального ремонта проведен в соответствии с методическими рекомендациями по данным укрупненных показателей стоимости капитального ремонта МКД по данным Информационно-аналитического справочника Ко-Инвест для регионов РФ, размещенном на платном сервере. При расчете стоимости за непроизведённый капитальный ремонт применялись конкретные характеристики спорного дома и субъекта, где он расположен. Расчет за непроизведенный капитальный ремонт определен с 1991 года, поскольку право собственника помещения на капитальный ремонт непрерывно связано с приватизацией и сохраняется за собственником, если он не был проведен в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». При расчете убытков в связи с поиском другого помещения вознаграждения риелтора определялись по 

<

адрес> в частности 

<

адрес>, поскольку риелторы в 

<

адрес> осуществляют услуги экстерриториально. 

Таким образом, поскольку эксперт АО «ГАКС» до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет необходимую квалификацию, заключение выполнено на основе методик производства экспертиз, выводы эксперта подробно аргументированы в исследовательской части, а также дополнительными пояснениями в суде, выкупная цена жилого помещения определена экспертом в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ, данное заключение суд принимает в качестве достаточного и допустимого доказательства по делу, требования истца ФИО3 о возложении обязанности на администрацию Холмского муниципального округа заключить соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 58,8 кв.м., с кадастровым номером №, признанном аварийным и подлежащим сносу, с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 4 390 000 рублей подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> об изъятии у ФИО3 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области спорного нежилого помещения следует отказать. 

При этом суд не принимает в качестве допустимых доказательств, представленные, представителем ответчика администрации Холмского муниципального округа локальный сметный расчет ремонта кровли и телефонограмму о стоимости риэлтерских услуг в г. Холмске, поскольку представленный локальный расчет, не содержит сведений относительно какого объекта недвижимости и его характеристик он проведен, а представленная телефонограмма работника администрации Холмского муниципального округа о стоимости риэлтерских услуг в г. Холмске, не отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств по гражданскому делу. 

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. 

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Понесенные истцом ФИО3 расходы на оплату отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 27.12.2024 № 365/2024 в размере 25 000 рублей, суд оценивает как судебные.

Истец ФИО3 обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые она ссылается, в соответствии со ст.ст. 56,57 ГПК РФ, выполнила, приложив к исковому заявлению отчет частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 27.12.2024 № 365/2024, необходимый для установления размера компенсации за изъятие спорного нежилого помещения, то есть понесла расходы в связи с собиранием доказательств.

Отчет об оценке ущерба, по правилам ст. 67 ГПК РФ, судом недопустимым доказательством не признан.

Несение указанных расходов подтверждено договором об оказании услуг по оценке от 17.12.2024 № 313/24 и квитанцией о его оплате от 17.12.2024 на сумму 25 000 рублей. 

Кроме того, по ходатайству представителя истца судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза в АО «ГАГС», стоимость которой составила 40 000 руб.

18.03.2025 в целях оплаты экспертизы ответчиком внесены денежные средства в размере 40 000 руб. на депозитный счет Управления судебного департамента в 

<

адрес>, а также оплачена комиссия по операции 1000 руб.

Таким образом, расходы на оплату отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 и экспертизы подлежат возмещению истцу ФИО3 за счет ответчика администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> по правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

По этим же правовым основаниям истцу ФИО3 за счет ответчика администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области подлежать возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 730 руб., оплаченной при подаче иска, а также истцу ФИО3 подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина при подаче иска в размере 2 794 руб.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В пункте 11 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

В пункте 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В судебном заседании интересы истца ФИО3 на основании доверенности от 22.01.2025 представлял ФИО1

В подтверждение требований о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя истцом представлены договор на оказание юридических услуг от 22.01.2025 между ФИО3 и ФИО1 по защите прав и законных интересов Холмском городском суде к ответчику, стоимость услуг составляет 30 000 рублей.

Стоимость вышеуказанных юридических услуг, оказанных ФИО1 ФИО3 соответствует рекомендуемым размерам гонорара (вознаграждения) за правовую помощь, оказываемую адвокатами Сахалинской адвокатской палаты, утвержденными постановлением Совета Сахалинской адвокатской палаты. 

Учитывая объем оказанных представителем услуг, сложность дела, цену иска, продолжительность рассмотрения дела, фактическое участие представителя ответчика в судебных заседаниях, принимая во внимание особенности материального правоотношения, из которого возник спор, активную позицию представителя в судебном заседании, в том числе по предоставлению доказательств, суд приходит к выводу, что в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области в пользу ФИО3 следует взыскать 30 000 руб. Оснований для снижения указанной суммы суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к администрации Холмского муниципального округа 

<

адрес> удовлетворить.

Возложить на администрацию Холмского муниципального округа Сахалинской области №) обязанность заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 58,8 кв.м., с кадастровым номером № признанном аварийным и подлежащим сносу, с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 4 390 000 рублей.

Взыскать с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (№) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, в возмещение судебных расходов по оплате услуг независимого оценщика 25 000 рублей, судебной оценочной экспертизы в размере 41 000 рублей, услуг представителя в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 730 рублей. 

Возвратить ФИО3 государственную пошлину в размере 2 794 руб., излишне уплаченную при подаче в суд искового заявления.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии у ФИО3 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области нежилого помещения с кадастровым номером 65:09:0000020:507, расположенное по адресу 

<

...>, общей площадью 58,8 кв.м. путем выкупной цены в размере 3 536 000 рублей – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.А. Петров

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.