Дело № 3а-43/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 марта 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Научно-технический центр «РУБИН» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Научно-технический центр «РУБИН» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания (административное здание с автостоянкой) с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, в обоснование требований указав, что является собственником указанного объекта недвижимости (л.д. 11, 14).

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» кадастровая стоимость спорного нежилого здания, по состоянию на 8 февраля 2016 года определена в размере – 287819612,61 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной, определённой на основании Отчета №665-07-2017-М/54-1 от 9 октября 2017 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» в размере 215620800 рублей по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме (в судебное заседание не явилась, представила письменное ходатайство о рассмотрении административного искового заявление в отсутствие стороны административного истца). 

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени, месте, дате судебного заседания, причины неявки суду не сообщил. Представил письменный отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из требований статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Административный истец на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, находящегося на арендуемом участке от 25 ноября 2008 года, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 54303000-404 от 27 декабря 2011 года (Орган выдачи: мэрия г.Новосибирска) является собственником объекта капитального строительства – нежилого здания, наименование: административное здание с автостоянкой, площадью 5843,2 кв.м., с кадастровым номером №, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 2009, адрес: 

<

адрес> (л.д. 13-14). 

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права №618525 серия 54АД от 29 марта 2012 года, спорный объект недвижимости имел следующие характеристики: первый и пятый блоки административного здания с автостоянкой – I этап строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью 5843,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, инвентарный номер №, Литер: А, А1, этажность: 4-5, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): 

<

адрес> (л.д. 11).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» методом массовой оценки. 

Как следует из названного Приказа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, сведения о кадастровой стоимости нежилого здания были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого объекта капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2017 года №54/ИСХ/17-911180, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет - 287819612,61 рублей (л.д.12)

2 ноября 2017 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (л.д. 118-119). 

Решением Комиссии от 30 ноября 2017 года № 665 заявление было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 148-150).

Решение Комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами, в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по заказу административного истца проведена его оценка. 

Согласно Отчету № 665-07-2017-М/54-1 от 9 октября 2017 года Об оценке нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 5843,20 кв.м., выполненному оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет (л.д. 76, оборотная сторона) – 215620800,00 рублей.

Суд считает, что доводы представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, изложенные в письменном отзыве о несоответствии представленного отчета требованиям действующего законодательства, по основаниям указанным, в том числе, в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 30 ноября 2017 года № 665, являются несостоятельными.

Указанный отчет№665-07-2017-М/54-1 от 9 октября 2017 года подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценщик при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости применил два подхода: сравнительный и доходный с применением метода сравнения продаж и метода прямой капитализации соответственно.

Использование оценщиком данных о стоимости создания объекта, аналогичного оцениваемому объекту недвижимости из справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) и укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС) в рамках затратного подхода с применением метода сравнительной единицы не влечет нарушения пункта 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

Для оценки объекта оценки затратным подходом оценщик использует метод замещения, а определение полной стоимости замещения объектов строительства в целях данного отчета произведено методом укрупненной единицы на основании сборников УПВС, поскольку типы строительных элементов и оборудования, строительные материалы, технология строительства близки к типовым проектам, приведенным в сборниках УПВС и УПСС.

Согласно абзацам 1,5 пункта 7.3.10 Приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

Сборники УПВС составлены в ценах 1969 года, однако, нормативными документами Госстроя регламентированы индексы перевода базовых цен в текущие. Таким образом, при проведении расчетов допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов.

Применение оценщиком при определении стоимости воспроизводства (замещения) в рамках затратного подхода УПВС обосновано на л.д. 74 (оборотная сторона): при расчете полной стоимости затрат на строительство оцениваемых объектов, оценщик использовал переходный коэффициент от цен 1969 года к ценам 1984 года – 1,18 для торговых компаний (постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94), а также переходный коэффициент от цен 1984 года к ценам на дату оценки – 189,04 (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному номинированию в строительстве от 12 января 2016 года №КЦ/2016-01ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации за Январь 2016 года»). 

На л.д. 75, оборотная сторона отчета, представлен расчет стоимости замещения объекта оценки затратным подходом с использованием данных о затратах возведения аналогичного объекта. Оценщиком произведен подбор здания-аналога, наиболее близкого по отрасли экономики, функциональным и конструктивным характеристикам к оцениваемому. При оценке учитывались поправки (в том числе поправка на климатический район), различные корректирующие коэффициенты.

При расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода, оценщиком был применен метод прямой капитализации дохода.

Согласно пункту 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием метода капитализации дохода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. 

На л.д. 71 (оборотная сторона) оценщиком приведен расчёт рыночной арендной ставки для оцениваемого объекта. Согласно методологии расчета объектов доходным подходом, оценщик использует информацию, представленную на рынке аналогичных объектов недвижимости, поскольку собственник объекта оценки может сдавать объект оценки в аренду с существенным отличием от реальных рыночных ставок. Кроме того, доказательств того, что вследствие не приведения оценщиком информации по арендным платежам для различной категории арендаторов, находящихся в оцениваемом объекте, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, не представлено. 

Доводы представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, изложенные в отзыве, относительно необоснованности отнесения оценщиком объекта-аналога здания №5 к объектам, расположенным на красной линии и применения к нему соответствующего коэффициента, являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов. 

Это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Расположение относительно красной линии подразумевает расположение на первой линии домов, либо на «внутриквартальных», «дворовых» дорогах. 

Согласно представленным в материалы дела возражениям на отзыв Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, объект оценки – нежилое здание с кадастровым номером № расположен внутри квартала, на автодороге низкого трафика. Объект-аналог №5 (л.д. 93) расположен вблизи автодороги высокого трафика, то есть на красной линии. Соответственно, отнесение оценщиком указанного объекта-аналога к объектам, расположенным на красной линии и применения к нему соответствующего коэффициента, правомерно. 

Довод представителя административного ответчика об отсутствии в отчете указания точного расположения земельных участков-аналогов – несостоятелен, поскольку оценщиком определено точное местоположение всех объектов-аналогов, уточненные характеристики представлены на л.д. 89-90.

На л.д. 89 оценщиком представлена информация о расположении относительно красной линии объекта-аналога земельного участка №1. Указанный земельный участок расположен вдоль дороги, то есть на красной линии. На л.д. 89, оборотная сторона, указано расположение относительно красной линии объекта-аналога земельного участка №2 – внутриквартально, поскольку земельный участок расположен без выхода на проезжую часть.

Информация о расположении относительно красной линии объектов-аналогов земельных участков №3 и №4 приведена оценщиком на л.д. 90-90, оборотная сторона: земельный участок аналог №3 расположен вдоль дороги, соответственно, на красной линии, земельный участок аналог №4 расположен с выходом на красную линию автодороги. 

Также является несостоятельным довод представителя административного ответчика относительно недостоверности расчета оценщиком арендной ставки для объекта оценки. Предложения по аренде офисных зданий и помещений на ретроспективную дату оценки – 8 февраля 2016 года, представлены оценщиком в таблице 23 отчета (л.д. 40-40, оборотная сторона). Применяя размещенные в свободном доступе статистические данные, оценщик верно рассчитал ставку аренды, в том числе, с учетом местоположения объекта оценки, которая входит в диапазон значений представленного на л.д. 88 исследования. 

Не находит своего подтверждения и довод представителя административного ответчика об отсутствии в представленном ООО Научно-технический центр «РУБИН» отчете обоснования и расчета суммы расходов на содержание объекта оценки, выполненных в рамках доходного подхода, что является нарушением требований ФСО №3.

На л.д. 72, оборотная сторона, оценщик приводит расчет расходов на содержание объекта, как 17,9 % от потенциального валового дохода (таблица 110). Процент операционных расходов при сдаче в аренду офисно-торговых объектов, который составил 17,9 % (среднее значение диапазона), принят оценщиком на основании данных справочника оценщика недвижимости – 2016. ТОМ II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов/Сост. ФИО1, ФИО2 – Нижний Новгород (л.д. 85). 

Согласование результатов, полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по пяти критериям оценщиком присвоены баллы.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указанная в Отчете об оценке нежилого здания с кадастровым номером № является достоверной.

Приведенные в Отчете сведения дают надлежащее представление обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, о его местоположении, учтены особенности рынка, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что также позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Изложенные обстоятельства административными ответчиками документально не опровергнуты, доказательств обратного суду не представлено, ходатайств о проведении экспертизы не заявлено. 

Суд, оценив собранные по делу доказательства, в их совокупности приходит к выводу, что Отчет № 665-07-2017-М/54-1 от 9 октября 2017 года Об оценке нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 5843,20 кв.м., выполненный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, является допустимым доказательством по делу, в связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 2 ноября 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого здания с кадастровым номером №, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Научно-технический центр «Рубин» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: административное здание с автостоянкой, площадью 5 843,2 кв.м., с кадастровым номером №, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 2009, адрес: 

<

адрес>., в размере его рыночной стоимости – 215 620 800,00 рублей, определенной по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью Научно-Технический центр «Рубин» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 2 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.