РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года гор. Владивосток

Советский районный суд гор. Владивостока Приморского края 

в составе: председательствующего судьи Бурдейной О.В.

при помощнике судьи 

<

ФИО>7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 

<

номер> по иску 

<

ФИО>1 к 

<

ФИО>18 (

<

ФИО>2) 

<

ФИО>4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, признании права собственности,

установил:

истец обратился в суд с вышеназванным иском указав, что ей на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> площадью 73 кв.м., кадастровый 

<

номер>. Между сторонами 

<

дата> заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения на условиях беспроцентной рассрочки, при цене помещения 

<

данные изъяты> рублей. При подписании договора ответчиком передана сумма 

<

данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору, оставшуюся часть ответчик обязался оплачивать ежемесячно равными суммами в течении 5 лет со дня государственной регистрации. Платежи поступали в первое время после заключения договора, впоследствии прекратились из-за финансовых трудностей ответчика. В настоящее время изменились обстоятельства, из которых истец исходила при заключении договора, изменился статус помещения с «нежилого» на «жилое». В адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора с возвратом ранее внесенных платежей ответчику, оставленное без удовлетворения. По этим основаниям, с учетом уточнений, просит суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес> общей площадью 73 кв.м., назначение: нежилое, этаж 5 номера на поэтажном плане: 

<

номер>, кадастровый 

<

номер> от 

<

дата>, заключённый между истцом и ответчиком, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: в связи с недоплатой покупателем 2/3 цены по договору, и в связи с изменением статуса объекта недвижимости с «нежилого помещения» на «жилое помещение». Прекратить право собственности 

<

ФИО>2 на помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>. Признать право собственности 

<

ФИО>1 на помещение, расположенное по адресу 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>. Взыскать с 

<

ФИО>1 в пользу 

<

ФИО>2 денежные средства, уплаченные по договору в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске и уточнениях к нему. Пояснил, что психическое здоровье истца, не признанной недееспособной, не позволяло оценить условия договора, она его не читала. Сделка совершена под влиянием обмана и мошенничества со стороны супруга ответчика, с которым истец ранее состояла в близких отношениях.

Представители ответчика в судебном заседании с требованиями иска не согласились в связи с отсутствием на то законных оснований. О статусе объекта недвижимости истец знала, договор не предусматривает внесение ежемесячных платежей, в настоящее время по нему оплачено 2 850 000 рублей, сделан ремонт. Просили в удовлетворении требований отказать, в том числе и по основанию злоупотребления правом.

Истец, ответчик и представитель третьего лица администрация гор. Владивостока в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела уведомлены в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ заказной почтовой корреспонденцией, чему в материалах дела имеются подтверждения.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при существующей явке.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пп. 1 п. 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

По смыслу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 указанного Кодекса).

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Так, исходя из положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение его условий, в том числе обязательств и условий, вытекающих из договора, недопустимы (ст. 309, п. 1 ст. 310, п. 3 ст. 420 ГК РФ).

Основания и порядок расторжения договора определены Главой 29 ГК РФ, в силу нормативных положений которой расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а также по требованию одной из сторон по решению суда только в случаях: 1) существенного нарушения договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как установлено ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1).

Из анализа указанных правовых норм следует, что применительно к положениям пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ сторона договора, в данном случае продавец, вправе требовать расторжения договора лишь в том случае, когда другая сторона, в данном случае - покупатель, вследствие допущенных им виновных действий (бездействия) существенно нарушила обязательства по этому договору, в данном случае - не произвела расчет по договору; и не имеет такого права, если неисполнение данных условий договора обусловлено поведением самого продавца.

Иное противоречит положениям ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав и недопустимость их осуществления исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное; и в случае, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При рассмотрении дела установлено и из материалов дела следует, что истцу 

<

ФИО>8 на основании договора дарения от 

<

дата> принадлежало нежилое помещение по адресу гор. 

<

адрес> площадью 73 кв.м., 5 этаж, номер на поэтажном плане 

<

номер> с кадастровым номером 

<

номер>.

Исходя из свидетельств о заключении брака, ранее истец имела фамилию 

<

ФИО>19, ответчик – 

<

ФИО>2.

Решением управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Владивостока от 

<

дата>, на основании заявления от 

<

дата> 

<

номер>у, зданию (назначение: нежилое здание) с кадастровым номером 

<

номер> местоположение которого: «Приморский край, гор. Владивосток, в районе Гражданская, 

<

адрес>», расположенному на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, присвоен адрес: 

<

адрес> земельному участку с кадастровым номером 

<

номер>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (спальный корпус). Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>», присвоен адрес: 

<

адрес>

На основании решения администрацией гор. Владивостока от 

<

дата> 

<

номер>, в связи с обращением 

<

ФИО>9, осуществлен перевод нежилого помещения с кадастровым номером 

<

номер> в доме 

<

номер> по ул. Гражданская в гор. Владивостоке в жилое помещение. Решение получено истцом 

<

дата>. 

<

дата> между 

<

ФИО>1 и 

<

ФИО>2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать на условиях беспроцентной рассрочки в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение по адресу гор. 

<

адрес> общей площадью 73 кв.м., 5 этаж, номер на поэтажном плане 

<

номер>, с кадастровым номером 

<

номер>

Сторонами согласована цена нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора сторонами установлен порядок оплаты стоимости нежилого помещения: часть денежных средств, в сумме 

<

данные изъяты> рублей, получены «продавцом» от «покупателя» до подписания договора купли-продажи, что подтверждается распиской. Остальную сумму в размере 5 

<

данные изъяты> рублей покупатель должен уплатить в течение пяти лет со дня государственной регистрации договора. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

Срок действия рассрочки – пять лет (п. 3.2 договора).

Передача денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей, подтверждается распиской от 

<

дата>.

Право ответчика на предмет спора зарегистрировано в установленном законом порядке, что следует из сведений из ЕГРН.

Решением от 

<

дата> Управление градостроительства администрации гор. Владивостока, на основании заявления от 

<

дата> № 

<

номер>, помещению с кадастровым номером 

<

номер>, местоположение которого: Приморский 

<

адрес>», расположенному в здании с кадастровым номером 

<

номер>, присвоен адрес: 

<

адрес>.

Истцом произведена оценка рыночной стоимости жилого помещения, площадью 73 кв.м., по адресу 

<

адрес>, согласно отчету на 

<

дата> рыночная стоимость объекта оценки составляла 

<

данные изъяты> рублей.

Между тем, на указанную в оценке дату помещение имело статус нежилого, что является существенным при определении стоимости объекта недвижимого имущества.

Исходя из выписки Сбербанк за период с 

<

дата> по 

<

дата> супругом ответчика 

<

ФИО>20 произведены денежные переводы на счет получателя 

<

ФИО>3 К. последние цифры номера карты «***

<

номер>» на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей.

Ответчиком 

<

ФИО>10 за период с 

<

дата> по 

<

дата> произведены денежные переводы на карту 4276***8537 

<

ФИО>3 К. на сумму 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается выпиской Сбербанка. 

Из выписки АО «ТБанк» с лицевого счета 

<

номер>, принадлежащего ответчику 

<

ФИО>10 произведены переводы денежных средств с 

<

дата> по 

<

дата> по номерам телефона (

<

номер>) с указанием получателя 

<

ФИО>5 К., на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается справкой о движении средств от 

<

дата>.

<

дата> по номеру телефона (

<

номер>) получатель 

<

ФИО>3 К. произведен платеж ответчиком на сумму 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается чеком МТС Банк. 

Таким образом, ответчиком и ее супругом произведена оплата по договору на общую сумму 2 

<

данные изъяты> рублей, с учетом ранее внесенных 

<

данные изъяты> рублей.

Доказательств тому, что между сторонами, а также истцом и супругом ответчика существовали иные правоотношения, в счет которых осуществлялась оплата, не представлено.

Допрошенная свидетель 

<

ФИО>11 пояснила, что она слышала как Иван говорил, что оплату он будет вносить помесячно. Со слов истца ей известно, что она квартиру отдала Ивану в залог с помесячной оплатой.

Свидетель 

<

ФИО>12 суду пояснила, что истец ей говорила, что сдает квартиру близкому другу Ивану с правом выкупа, который будет помесячно ее оплачивать. 

Суд критически относится к данным показаниям, поскольку они противоречат друг другу и опровергаются письменными доказательствами.

Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, поскольку платежи по договору не вносятся, кроме того, в настоящее время помещение имеет статус жилого.

В ответ на данное предложение ответчик указала на то, что договор не содержит условий о ежемесячной оплате договора, а стоимость объекта недвижимого имущества и рассрочка были обусловлены сложностями перевода помещения из нежилого в жилое, с учетом указанного сослалась на отсутствие законных оснований для расторжения договора.

Довод истца, что между сторонами существовала устная договоренность об ежемесячных платежах, суд находит не состоятельным, поскольку доказательств в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Ссылка представителя истца о том, договор предусматривает рассрочку оплаты и как следствие она должна вноситься ежемесячно, не принимается судом, поскольку стороны договора свободны при определении условий. Все существенные условия договора сторонами достигнуты и содержатся в заключенном договоре.

Учитывая вышеизложенное, поскольку условия договора купли-продажи не предусматривают ежемесячные платежи, срок рассрочки установлен 5 лет с момента регистрации (

<

дата>), следовательно, на момент подачи иска 

<

дата> у ответчика не истек срок исполнения договора, в связи с чем, довод о допущенном ответчиком существенных нарушении условий договора, а именно о наличии задолженности по договору купли-продажи, является несостоятельным.

Заявленное основание для расторжении договора о существенном изменении обстоятельств, а именно что предмет спора приобрел статус жилого помещения основано на неверном толковании норм права. Более того, об изменении статуса спорного помещения истец была уведомлена до заключения договора купли-продажи, когда по ее заявлению администрацией гор. Владивостока принято решение о переводе нежилого помещения в жилое. Указанное решение ею получено 

<

дата>.

Указанное выше основание, как и изменение рынка цен не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора купли-продажи, и стороны, вступая в договорные отношения, могли и должны были их прогнозировать и согласовать последствия возможных неблагоприятных финансовых рисков для каждого из них.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие с суда по общему правилу обязанности по сбору доказательств.

Право суда по предложению сторонам представить дополнительные доказательства (абз. 2 часть 1 статьи 57 ГПК РФ) не предполагает обязанность суда прямо указать стороне, какие именно доказательства сторона должна представить.

Судом созданы необходимые условия для обеспечения процессуальных гарантий прав истца, по данному гражданскому делу, возбужденному на основании ее заявления, проведена подготовка и состоялось три судебных заседания, в двух из которых истец принимала личное участие, ее интересы представлял представитель имеющий статус адвоката. Кроме того, положения ст. 131, 132, 56 ГПК РФ возлагают на истца обязанность при обращении в суд с иском привести предмет и основания требований, а также представить доказательства. В соответствии с положениями ст. 133 ГПК РФ истцу направлено определение о принятии гражданского дела к производству от 

<

дата>, в котором разъяснены права и обязанности, в том числе положения ст. 56 ГПК РФ, и предложено в срок до 

<

дата> представить письменные доводы и доказательства. Указанное определение и судебное извещение направлены истцу заказной почтовой корреспонденцией. До указанной даты, а также даты судебного заседания (

<

дата>) и вынесения решения суда истец иную позицию по инициированному ею спору не изложила, соответствующих доказательств в подтверждение свей позиции с вручением ответчику, не представила, приняв тем самым на себя все последствия несовершения данных процессуальных действий. Следует также отметить, что с 

<

дата> интересы истца представляет представитель имеющий статус адвоката, 

<

дата> истцом выдана нотариально удостоверенная доверенность на представление ее интересов 4 представителями, один из которых принимал участие в настоящем судебном заседании, что позволяет прийти к выводу о том, что истец своей волей приняла решение не участвовать в судебном заседании лично поручив ведение дела указанным в доверенности лицам, у которых было более чем достаточно времени для подготовки к рассмотрению дела.

Согласно положениям, закрепленным в статье 39 ГПК РФ, предмет и основание иска определяет истец.

Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска (часть 1 статьи 39 ГПК РФ).

В состязательном процессе предмет и основание иска, определенные истцом, позволяют ответчику сформировать свою позицию по делу, подготовить возражения относительно предъявленного требования и его основания. Элементы иска предопределяют выбор ответчиком средств защиты против предъявляемых к нему требований истца.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Из понятий предмета и основания иска вытекает, что если требование о расторжении договора заменяется требованием о признании сделки недействительной и приводятся иные основания для этого, то имеет место изменение предмета и основания иска. 

Одновременное изменение предмета и основания иска ГПК РФ не допускает, в связи с чем ходатайство истца судом отклонено.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статьи 67 ГПК РФ, суд, руководствуясь вышеприведенными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований иска, поскольку предусмотренные пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ условия для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости отсутствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ одними из основных начал гражданского законодательства являются обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

Судебная защита в силу положений ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ гарантируется каждому, исключительно, при наличии оснований полгать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, нарушены или существует реальная угроза их нарушения; в противоречие с положениями ст. 56 ГПК РФ, доказательства, объективно свидетельствующие о нарушении прав истца не представлены. 

При отсутствии установленного факта нарушенного права удовлетворение исковых требований исключается.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что в удовлетворении требований истца отказано, то суд приходит к выводу о том, что не имеется необходимости сохранения принятых на основании определения от 

<

дата> обеспечительных мер. 

Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований 

<

ФИО>1 к 

<

ФИО>21 (

<

ФИО>2) 

<

ФИО>4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, признании права собственности – отказать.

Отменить меры обеспечения иска, принятые на основании определения Советского районного суда гор. Владивостока от 

<

дата>, в виде запрета: 

<

ФИО>2 распоряжаться жилым помещением (отчуждать), расположенным по адресу: 

<

адрес> общей площадью 73 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>; Управлению Росреестра по Приморскому краю совершать регистрационные действия с помещением по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 73 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд гор. Владивостока.

Мотивированное решение изготовлено 

<

дата>.

Председательствующий: