Дело № 2-1215/2025

28RS0005-01-2025-002068-58

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 ноября 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе 

председательствующего судьи Залуниной Н.Г.,

при секретаре Бобровой А.А.,

с участием представителя истца ФИО2 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Веста» о признании сделки недействительной,

установил:

истец обратился в суд иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключено соглашение о порядке владения и пользования жилым имуществом, находящимся в долевой собственности. Вместе с тем, объекты недвижимости, в отношении которых был определен порядок пользования, являются объектами незавершенного строительства и не введены в эксплуатацию. Однако ответчик вопреки требованиям закона осуществляет предпринимательскую деятельность на территории спорных объектов недвижимости. Так как определение порядка пользования объектами незавершенного строительства подразумевает их эксплуатацию, истец полагает соглашение между истцом и ответчиком ничтожным. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту – ГрК РФ), ст. 9.5 Кодека об административных правонарушениях РФ (далее по тексту – КоАП РФ), ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», истец просит:

- признать недействительным соглашение о порядке владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Веста» и ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО5 просила удовлетворить требования по изложенным в иске доводам. Суду пояснила, что ООО «Веста» было привлечено к административной ответственности за то, что осуществлялась сдача спорного недвижимого имущества в аренду по оспариваемому соглашению. Организация заключила сделку с нарушением закона, так как объект ещё не был введен в эксплуатацию и не мог быть передан в аренду. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также отсутствовало. Права истца нарушены тем, что эксплуатируется не подлежащий эксплуатации объект, при этом может быть причинен вред людям. С истцом ответчик ничего не согласовывал и ФИО2 не уведомлял, денежные средств от сдачи имущества в аренду истцу не передавались. О соглашении этом истец ранее не знал, узнал в ходе рассмотрения спора в Благовещенском городском суде 

<

адрес> по делу 

<

номер>.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. С учётом мнения участников заседания, ст. 167 ГПК РФ и ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

По смыслу диспозиции статьи 1079 ГК РФ осуществление строительной и иной, связанной с нею деятельности представляет собой деятельность, которая связана с повышенной опасностью для окружающих. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. 

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений ГрК РФ, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям ГрК РФ, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

В соответствии со статьей 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1). В силу пункта 2 статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В силу п. 10 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Указанные правовые нормы носят императивный характер и не содержат каких-либо исключений в части наличия возможности эксплуатации объекта капитального строительства без соответствующих разрешительных актов (в соответствии с положениями статьи 55 ГрК РФ или на основании решения суда о признании объекта реконструкции соответствующим строительным нормам и правилам).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Веста» и ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО1 заключено соглашение о порядке владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. В соответствии с п. 1 соглашения, обе стороны владеют ? доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – здание 28:10:013004:1555 площадью 1 230,2 кв. м., объект незавершенного строительства – нежилое здание 28:10:013004:1515 площадью 2 790,9 кв. м., земельный участок 28:10:013004:259 площадью 5 458 кв. м. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН. Ими также подтвержден статус спорных зданий в качестве объектов незавершенного строительства.

В данном случае, обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии необходимости получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, судом не установлены и ответчиком не доказаны. Отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию подтверждается материалами дела и не оспаривается. Как следует из приложенного ответа администрации Благовещенского муниципального округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется сведений о введении объектов недвижимости 28:10:013004:1555 и 28:10:013004:1515 в эксплуатацию.

В материалы дела представлены договоры аренды недвижимого имущества № В-2023-01/03-03 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Веста» (арендодатель) и «Транспортная компания ДВ» (арендатор), и от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Веста» (арендодатель) и ООО «АвтоТехЛидер» (арендатор), в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду ? доли на объект незавершенного строительства 28:10:013004:1555, а также ? доли на объект незавершенного строительства 28:10:013004:259, на основании чего суд приходит к выводу об эксплуатации спорных объектов недвижимости.

Следовательно, эксплуатация спорных объектов без получения указанного разрешения невозможна до установления органом государственного строительного надзора соответствия объекта разрешению на строительство, проектной документации, требованиям нормативных актов к реконструкции.

Эксплуатация объекта капитального строительства без соответствующего разрешения на его ввод в эксплуатацию находится в сфере полного контроля ответчика как застройщика такого объекта и является незаконной. Ответчик, являясь стороной по оспариваемому соглашению, был обязан знать требования действующего законодательства в области строительства и не допустить их нарушения. При этом суд учитывает то обстоятельство, что спорные объекты строительства предполагают нахождение значительного количества физических лиц в помещениях и на прилегающей территории.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как указано в п. 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В настоящем случае суд приходит к выводу о ничтожности оспариваемого соглашения о порядке владения и пользования недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно нарушает требования закона по эксплуатации объекта недвижимости в отсутствие на то разрешительной документации, а также поскольку при отсутствии разрешения на эксплуатацию объекта не обеспечена безопасность жизни и здоровья граждан.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение о порядке владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Веста» (ИНН 

<

***>) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения г. Благовещенск Амурской области, ИНН 

<

***>) в лице финансового управляющего ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

В окончательной форме решение принято 2 декабря 2025 года.

Председательствующий судья Н.Г. Залунина