дело № 3а-150/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 20 июля 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Горячкиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-150/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области, Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производства сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4118029,41 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер налоговых платежей. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 декабря 2020 года № подготовленному ООО «Нижневолжское агентство оценки», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по состоянию на 01 января 2015 года составляет 374000 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости, в размере 374000 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Определением Астраханского областного суда от 03 марта 2020 года в соответствии со статьей 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с согласия административного истца произведена замена ненадлежащего административного ответчика Правительство Астраханской области на административного ответчика агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области.

Представители административных ответчиков агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Наримановский район», администрации муниципального образования «Ахматовский сельсовет» Наримановского района Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производства сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 8-15).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена 01 января 2015 года на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 03 ноября 2015 года № 14 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области» и составила 4118029,41 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 11 ноября 2015 года.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как собственника земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил суду отчет об оценке объекта недвижимости от 16 декабря 2019 года №, подготовленному ООО «Нижневолжское агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года составляет 374000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября № 611 (ФСО №7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком ООО «Нижневолжское агентство оценки», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 16 декабря 2019 года № судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Учитывая большую разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка, на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Астраханского областного суда от 25 мая 2020 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года, проведение которой поручено ООО «Экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 6 июля 2020 года №25-05-1-1, рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером 30:08:090801:1 определена в размере 1576280 рублей. 

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение судебной оценочной экспертизы от 24 июля 2019 года №187-19, подготовленное экспертом ООО «Базис» ФИО2, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. 

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объекта оценки производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято четыре объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, виду разрешенного использования, расположены в Наримановском и Енотаевском районах Астраханской области с одинаково развитой инфраструктурой, имеют коммуникации. Различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в передаваемых правах на земельные участки, площади откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 24 июля 2019 года № 187-19 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в сумме 1576280 рубля.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 05 февраля 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2020 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производства сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1576280 (один миллион пятьсот семьдесят шесть тысяч двести восемьдесят) рублей, на период с 01 января 2020 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 05 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 августа 2020 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова