Судья: Петрова Н.В. УИД № 54RS0010-01-2024-004161-26

Докладчик: Дронь Ю.И. № 2-267/2025

№ 33-159/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Быковой И.В., Зуевой С.М.,

при секретаре Гузь К.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 10 февраля 2026 года гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ИП ФИО1 – ФИО2 и представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска ФИО3 на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 03 октября 2025 года по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 к ИП ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дроня Ю.И., объяснения сторон, судебная коллегия

установила:

ФИО4, ФИО27, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 обратились в суд с иском к ИП ФИО1, где просили истребовать из чужого незаконного владения ответчика нежилое помещение, общей площадью 98,9 кв. м., кадастровый №, расположенное в подвале по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указали, что истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> (П-образный дом, расположенный на двух земельных участках, с разными почтовыми адресами).

2

Указанный многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию в 1934 году, оборудован подвальным помещением, площадью 98,9 кв. м., в котором расположены инженерные и общедомовые коммуникации (обратный трубопровод и стояки системы отопления, с отключающей, регулирующей и спускной арматурой, канализационные трубопроводы со стояками, ревизиями и прочисткой для удаления засоров).

Согласно проектной документации данное подвальное помещение обладает всеми признаками, характерными для технического подвала.

Вместе с тем, в апреле 2024 года истцам стало известно, что указанное подвальное помещение на праве собственности принадлежит индивидуальному предпринимателю ФИО28

Поскольку в настоящее время у истцов отсутствует доступ к инженерным и общедомовым коммуникациям, находящимся в подвальном помещении, что делает невозможным свободный доступ к данным коммуникациям, а, следовательно, ставит под угрозу жизнь, здоровье, имущественные интересы собственников помещений многоквартирного дома, истцы были вынуждены обратиться за защитой нарушенного права в суд.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2025 года постановлено:

исковые требования удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 (

<

данные изъяты>) нежилое помещение общей площадью 98,9 кв. м., кадастровый №, расположенное в подвале по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО25 (

<

данные изъяты>) расходы по оплате судебной экспертизы в общей сумме 100 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (

<

данные изъяты>) в пользу автономной некоммерческой организации «Центральное бюро судебных экспертиз №» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 58 870 рублей.

С принятым судом решением не согласился ИП ФИО28, его представителем ФИО2 подана апелляционная жалоба.

В апелляционной жалобе представитель просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы указала, что ИП ФИО28 является собственником спорного нежилого помещения.

Не согласна с выводом суда о том, что на 23 марта 1992 года (приватизация первой квартиры в доме) спорное нежилое помещение не было выделено (учтено, сформировано) в качестве самостоятельного помещения для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, поэтому оно относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, находящегося в общей собственности собственников находящихся в нем помещений.

3

Отмечает, что в деле имеются доказательства тому, что спорное нежилое помещение было сформировано как самостоятельное помещение до 1989 года и данные сведения внесены в технический паспорт МЖКХ РСФСР № Ивв 672 от 20 ноября 1989 года (числится за номером IV, за номером по плану строения графа 4 : 1- мастерские, 2 – мастерские, 3 – пом. для хранения подр. материалов, 5 – коридор, 5а – туалет, с общей площадью 9836 кв. м.), в технический паспорт здания от 13 октября 2014 года (содержит ведения о нежилом помещении, площадью 98,6 кв. м. – мастерские союза художников), кадастровый паспорт от 21 февраля 2014 года.

Конфигурация спорного нежилого помещения с входящими в него помещениями полностью совпадает с графическим изображением плана помещений (включая Литеры) с последующими техническим документами, имеющимися в материалах дела.

Однако в кадастровом паспорте от 21 февраля 2014 года это помещение указано с площадью 98,9 кв. м.

Незначительные расхождения в площадь 98,6 кв. м. и 98,9 кв. м. могли образоваться вследствие осуществления измерений разными приборами.

Ссылаясь на ч. 2 ст. 3 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", апеллянт указала, что согласно ответу МКУ «Городское жилищное агентство» от 13 июня 2024 года № 1111 первой в собственность граждан в порядке приватизации в спорном доме была передана квартира № 21 по договору от 23 марта 1992 года № 1022 и по состоянию на этот период подвальные помещения данного дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в связи с чем, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом, обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что спорное помещение предназначено для обслуживания всего дома, должна быть возложена на сторону истцов.

Такие доказательства не представлены.

Суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, указав, что истцы, являющиеся собственниками помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме, вправе обратиться в суд с требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

То есть суд, фактически рассмотрел спор по иску о признании права общей долевой собственности, отнеся спорное помещение к общему имуществу дому, завуалированный под виндикационный иск, не приняв во внимание доводы ответчика о добросовестном приобретении спорного имущества.

Ссылаясь на п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах,

4

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", апеллянт указала, что одним из обстоятельств, имеющим значение при рассмотрении данной категории споров, являются обстоятельства приобретения ответчиком имущества и его добросовестность при заключении сделки, равно как и доказанность незаконность владения мэрией г. Новосибирска спорным имуществом и отсутствии права отчуждать данное имущество.

Обращает внимание на то, что спорным объект длительное время использовался ответчиком как самостоятельный объект, который в установленном порядке учтен посредствам государственного кадастрового учета как нежилое помещение.

Соответствующие действия по регистрации никем не оспорены.

Кроме этого, по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Таких доказательств истцами не представлено, также как и то, что мэрия г. Новосибирска без законных оснований произвела отчуждение имущества.

Кроме этого, отмечает, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Однако судом при разрешении спора не исследовано, каким образом истцы с 1992 года несли бремя содержания спорного имущества, с учетом того, что последним достоверно было известно о том, что спорный объект является муниципальной собственностью.

Данными сведениями обладала УК Компания «Спас-Дом», которая осуществляет проверку общего имущества дома, коммуникаций, находящихся в доме, совместно с старшим по дому, избранным общим собранием собственников.

Полагает, что суд поставил под сомнение законность действия мэрии г. Новосибирска в осуществлении владения спорным имуществом, которое до момента его отчуждения ответчика в установленном законом порядке продолжительный период находилось в реестре муниципального имущества.

Судом не выяснялся вопрос о том, как в спорном помещении появились имеющиеся в нем коммуникации.

Отмечает, что данные коммуникации смонтированы из новых современных материалов (гораздо позже 1989 года) и имеются следы демонтажа, не установлено, кем были демонтированы и смонтированы имеющиеся коммуникации, проходили ли они ранее через спорное нежилое помещение.

Судом не приняты во внимание выводы экспертов, изложенных в проведенных по делу судебных экспертизах о наличии дублирующих систем коммуникаций в ИТП.

Таким образом, доступ к инженерным системам для их обслуживания и в авариный ситуациях может быть осуществлен без доступа в спорное нежилое помещение, тем более, что проходящие через спорное помещение

5

коммуникации дают возможность перекрытия только подъезда, расположенного над ним.

Судом не установлено, каким образом именно с апреля 2024 года отсутствие доступа в спорное помещение ставит под угрозу жизнь и здоровье, имущественные интересы собственников дома.

Суд не принял во внимание выводы судебных экспертов о том, что спорное помещение не имеет признаков технического помещения.

Кроме этого, в материалах дела имеются две экспертизы, имеющие противоречивые выводы, но имеющиеся противоречия судом не устранены.

При этом, не указывая мотивов, суд принял во внимание выводы второй судебной экспертизы АНО «Центральное бюро».

Также, судом неверно взысканы судебные расходы, поскольку стоимость экспертизы составила 40 000 руб. и 58 870 руб., тогда как с ответчика взысканы 58 870 руб. и 100 000 руб.

С решением суда не согласился и представитель департамента земельный и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска Архипов Н..В. и подал апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом не учтено, что на момент приватизации в спорном доме первой квартиры 23 марта 1992 года нежилое помещение, принадлежащее ответчику, имело назначение мастерские и находилось в пользовании Союза художников.

Такое назначение указано в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на 20 ноября 1989 года (суд первой инстанции неверно пришел к выводу о том, что в нем отсутствует указание на объект, так как его площадь в экспликации к плану обозначена 98,6 кв. м. вместо 98,9 кв. м., расхождение в указании которой объяснимо тем, что измерение площади в 1989 году и в 2014 году осуществляюсь разными приборами).

С таким же назначением объект поступил в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности согласно постановлению Верховного Совета РФ от 27. 12.1991 года № 3020-1.

При этом имущество, которое может быть включено в состав общего имущества собственников многоквартирного дома должно обладать двумя обязательными признаками: оно должно иметь вспомогательное назначение и обслуживать более одного помещения (квартиры).

Обращает внимание на то, что судебной экспертизой было установлено, что в доме существует помещение именно для обслуживания многоквартирного дома, в котором находятся все необходимое оборудование и инженерные коммуникации, в том числе, перечисленные судом.

Применяя разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд не учел, что перед осуществлением государственной регистрации прав собственности за г. Новосибирском уполномоченный орган провел правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию.

6

Также судом не учтено, что спорное помещение длительное время находился в пользовании третьих лиц в качестве самостоятельного объекта,

что подтверждается представленным департаментов договорами, не выяснено, кто именно нес расходы по содержанию спорного имущества.

Обращает внимание, что собственником спорного нежилого помещения на протяжении 30 лет являлся муниципалитет.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя ИП ФИО1 – ФИО2 представитель ФИО25 – ФИО29 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Новосибирского областного суда в сети Интернет (https//oblsud.nsk.sudrf.ru/).

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> (П-образный дом, имеющий два почтовых адреса).

Истцами указано, что многоквартирный дом оборудован подвальным помещением общей площадью 98,9 кв. м., в котором имеются инженерные и общедомовые коммуникации (обратный трубопровод и стояки системы отопления с отключающей, регулирующей и спускной арматурой, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения с отключающей и спускной арматурой, канализационные трубопроводы со стояками, ревизиями и прочисткой для удаления засоров).

Наличие в подвальном помещении коммуникаций с отключающей, регулирующей, спускной арматурой свидетельствует об отнесения указанного нежилого помещения к общедомовому имуществу.

Кроме этого, сохранение за ответчиком указанного нежилого помещения в собственности необоснованно приводит к ограничению доступа к общедомовым коммуникациям, возникновению риска нарушения имущественных прав собственников жилых и нежилых помещений, создает угрозы жизни и здоровью иных лиц.

В настоящее время в случае каких-либо аварийных ситуаций приходится проводить перекрытие арматуры в отношении всего дома, в то время как коммуникации, находящиеся в данном подвале, позволяют производить отключение непосредственно данного подъезда.

С учетом того, что на момент первой приватизации квартиры в спорном жилом доме – 23 марта 1992 года ответчиками не представлены

7

доказательства свидетельствующие о том, что по состоянию на март 1992 года подвальные помещения жилого дома были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцами требований.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям.

Согласно ст. 6 Жилищного кодекса РСФСР государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд).

Пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" определено, что объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к данному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствие с п. 1 приложения 3 к названному постановлению к объектам муниципальной собственности относятся объекты государственной собственности, расположенных на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, к числу которых относятся жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5 и 7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, могут быть включены только объекты, относящиеся к муниципальной собственности, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27 декабря 1991 г. N 3020-1.

С учетом этого, муниципалитет г. Новосибирска должен признаваться собственником спорного нежилого помещения с момента вступления в силу вышеназванного постановления от 27.12.1991 N 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от регистрации этого права, которая носит лишь

8

правоподтверждающий характер, поскольку право собственности возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В техническом паспорте, составленном по состоянию на 20 ноября 1989 года (т. 1 л. д. 189 - 216), имеется информация, что спорное подвальное помещение использовалось как мастерские союза художников.

С учетом места расположения указанных подвальных помещений (подъезд №1, площадь помещений) судебная коллегия находит, что в техпаспорте отражена информация о спорном нежилом помещении, не взирая на установленную погрешность в 0,3 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Соответственно, обязанность по доказыванию назначения спорного помещения для обслуживания всего жилого дома несет сторона истцов.

Однако, стороной истцов не представлено доказательств фактического использования спорного нежилого помещения в качестве общего имущества домовладельцами по состоянию на март 1992 года ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.

Согласно ст. 92 ГК РСФСР, действовавшего в период 1989 года, предусматривалось, что право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику в пределах, установленных законом.

В своих пояснениях в суде апелляционной инстанции ФИО25 пояснила, что проживала в жилом доме длительное время и в спорный период времени нежилое помещение жителями дома не использовалось.

Согласно ответу МКУ «Городское жилищное агентство» от ДД.ММ.ГГГГ № в собственность граждан в порядке приватизации в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, первой была передана 

<

адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2 л. д. 65).

В соответствие с ч. 2 ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, если по состоянию на период времени до марта 1992 года подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

9

При этом, для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и само по себе наличие данных коммуникаций не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

По настоящему делу судебная коллегия находит, что на дату приватизации первой квартиры в доме спорное подвальное помещение жилого дома было предназначено (учтено и сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Таким образом, отдельные нежилые помещения в многоквартирном доме могут не входить в состав общего имущества, если на момент приватизации первой квартиры были сформированы и учтены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и в этом качестве фактически использовались.

В случае если у собственников и/или управляющей организации возникнет необходимость в доступе к инженерным коммуникациям, расположенным в спорном нежилом помещении и отсутствия такого доступа со стороны собственника нежилого помещения, то лица, полагающие свои права, нарушенными вправе их защитить предусмотренными законами способами.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законным признать нельзя, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе истцам в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 03 октября 2025 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования ФИО4, ФИО27, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19,

10

ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 к ИП ФИО1 об истребовании из чужого незаконного владения нежилое помещение, общей площадью 98,9 кв. м., кадастровый №, расположенное в подвале по адресу: 

<

адрес> оставить без удовлетворения.

Апелляционные жалобы представителя ИП ФИО1 – ФИО2 и представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска ФИО3 удовлетворить.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (650035, Притомский проспект, здание 2, город Кемерово, Кемеровский городской округ, Кемеровская область – Кузбасс).

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 февраля 2026 года.