Дело № 3а –97/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Куприк С.В. 

при секретаре Ахмедовой А.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Котлин-Новатор» об оспаривании решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» №420/2024 от 02 декабря 2024 года об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании повторно рассмотреть заявление, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Котлин-Новатор» (далее по тексту - административный истец, АО «Котлин-Новатор», Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения просительной части иска) об оспаривании решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее по тексту – административный ответчик, СПб ГБУ «Кадастровая оценка», Учреждение) решения № 420/2024 от 02 декабря 2024 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Общество является собственником указанного земельного участка, в отношении которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕРГН) имеются сведения о виде разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов», и фактически используемого под производственные нужды в соответствии с основным видом деятельности собственника. Вместе с тем, при определении в отношении земельного участка по состоянию на 01.01.2022 кадастровой стоимости в размере 177 775 642,51 рублей ответчик отнес земельный участок к оценочной группе «Коммерческий спорт», что привело к определению кадастровой стоимости данного объекта в повышенном размере. В связи с выявленной ошибкой административный истец 02 ноября 2024 года обратился в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:13, в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон № 237-ФЗ). Решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» № 420/2024 от 02 декабря 2024 года в перерасчете кадастровой стоимости было отказано со ссылкой на имеющиеся в распоряжении Учреждения данные результатов обследований, проведенных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в 2019 и 2021 годах, в соответствии с которыми установлено фактическое использование расположенного на спорном земельном участке здания с кадастровым номером 78:12:0007001:1023 «под размещение складских помещений, спортивных залов, а также офисов коммерческих организаций и ресторана». 

АО «Котлин-Новатор» ссылается также на то, что является собственником родственных зданий, расположенных на пяти земельных участках в одном квартале исторически сформировавшейся промышленной застройки, которые имеют вид решенного использования: «для размещения промышленных объектов» и фактически используются в указанных целях. При этом земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., №... при проведении государственной кадастровой оценки 2022 года были верно отнесены к группе «производственные и складские объекты». 

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды земельного участка № 13/ЗД -02343 от 04 сентября 2001 года, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Закрытым акционерным обществом «Эльга», права и обязанности по которому в дальнейшем передавались новым собственникам на основании соответствующих соглашений, участок с кадастровым номером №... предоставлялся для использования под производственный корпус. Приведенное описание целей использования земельного участка являлось окончательным. Договор купли-продажи №... от 

<

дата>, заключенный впоследствии с Комитетом имущественных отношений также предусматривает использование земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:13 исключительно с целью размещения промышленных объектов.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №... на дату предшествующей кадастровой оценки – 2018 года был отнесен ответчиком к оценочной группе «Производство».

Таким образом, ни земельный участок, ни расположенное на нем здание никогда не пользовались и не могли быть использованы для каких-либо иных целей, кроме как для осуществления производственной деятельности, в связи с чем решение СПб ГБУ «Кадастровая оценка» об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка является незаконным и необоснованным. 

Представитель административного истца – адвокат Бархатова В.С., действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании поддержала уточненные административные исковые требования по изложенным в административном иске и письменных возражениях на отзыв ответчика основаниям. 

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (№...), из которого следует, что в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая проводилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. Так, по состоянию на 01.01.2022 земельный участок независимо от его вида разрешенного использования, на основании представленных Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в рамках соглашения об информационном обмене и сотрудничестве сведений о фактическом использовании расположенного на указанном земельном участке здания с кадастровым номером №..., был отнесен к группе, подтверждающей его фактическое использование на указанную дату оценки, а именно - «Земельные участки, используемые для посещения объектов физкультуры и спорта» (СПОРТ) (№...) - код расчета вида использования 05:010 (оценочная группа «Коммерческий спорт» 05:010.1). О том, что Объект с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки использовался в том числе под размещение спортивного комплекса «Метрополис Арена» свидетельствовали представленные Учреждению Акты обследований Здания с приложенными к ним материалами фотофиксаций, а также открытые источники информации. 

К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, документов, содержащих сведения об ином функциональном пользовании земельного участка и размещенного на нем Здания на дату проведения ГКО в 2022 году (по состоянию на 01.01.2022), административным истцом в адрес СПб ГБУ «Кадастровая оценка» представлено не было. При таких обстоятельствах, административный ответчик полагает, что по итогам рассмотрения заявления административного истца Учреждением обоснованно принято решение №... от 

<

дата> об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №...

Ответчик также обращает внимание в своем отзыве, что приложенный к административному исковому заявлению договор купли-продажи земельного участка №...-ЗУ от 

<

дата> не может быть учтен в качестве доказательства использования земельного участка с целью размещения промышленных объектов, так как заключен после даты проведения оценки - 

<

дата>.

Относительно довода административного истца об отнесении земельного участка на дату предшествующей кадастровой оценки 2018 года к оценочной группе «Производство» ответчик указывает, что в рамках ГКО 2018 года земельный участок был отнесен к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения промышленных объектов» (ПРОМ) на основании сведений ЕГРН о видах разрешенного использования, без учета сведений о виде его фактического использования, включая фактического использования расположенного на нем здания, в связи с отсутствием таковых в распоряжении Учреждения.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №... ответчик поясняет, что на дату проведения ГКО 2022 года информация об их использовании не в соответствии с предусмотренными для них видами разрешенного использования не поступала, в результате чего они были отнесены к оценочной группе «Производственные и складские объекты». 

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (протокольным определением от 23 января 2025 года исключен из числа административных ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица) – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Протокольным определением от 23 января 2025 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу исключено из числа административных ответчиков.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ (статья 1).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). 

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

К полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится, в том числе, определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 01.02.2017 полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, применяемые с 01.03.2022.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

При этом, в силу части 13 указанной статьи ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частями 16, 17 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления; информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главой 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 КАС РФ).

Судом установлено, что АО «Котлин-Новатор» с 18 октября 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2022 была утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п в размере 177 775 642,51 рублей.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 01.01.2022 в результате проведения в 2022 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

Государственная кадастровая оценка проводилась на основании сведений, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Росреестром и переданном в Учреждение для проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 была определена с учетом выявленного на дату проведения государственной кадастровой оценки фактического использования земельного участка с расположенным на нем Зданием в соответствии с сегментацией объектов недвижимости (Приложение №1 к Методическим указаниям) и правилами группировки, принятыми при проведении государственной кадастровой оценки (пункты 44, 55, 56.2 Методических указаний), тем самым отнеся земельный участок к оценочной группе «Земельные участки, используемые для посещения объектов физкультуры и спорта» (СПОРТ) (см. Отчет, том 3, подраздел 3.2.5) - код расчета вида использования 05:010 (оценочная группа «Коммерческий спорт» 05:010.1).

02 ноября 2024 года АО «Котлин-Новатор» обратилось в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> 1 (далее также – Заявление). 

02 декабря 2024 года решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №... (далее также – Решение) отказано в перерасчете кадастровой стоимости спорного земельного участка со ссылкой на то, что ошибок, допущенных при отнесении земельного участка с кадастровым номером №... к оценочной группе «Коммерческий спорт», не выявлено, основания для изменения группировки земельного участка в целях определения его кадастровой стоимости по состоянию на дату 01.01.2022 отсутствуют. 

Таким образом, оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением формы и процедуры его принятия, определенной приведенными положениями статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.В силу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка в городе Санкт-Петербурге в 2022 году проведена в соответствии с данным Федеральным законом и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 (в действующей на тот момент редакции от 04.08.2021) (далее - Методические указания).

В соответствии с пунктом 2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (абзац первый).

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости (абзац пятый пункта 2 Методических указаний в редакции от 04.08.2021).

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абзац шестой пункта 2 Методических указаний в редакции от 04.08.2021).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 названных Методических указаний (пункт 3 Методических указаний).

Пунктом 8 Методических указаний (в редакции от 04.08.2021) установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Как следует из пункта 10 Методических указаний в редакции от 04.08.2021, земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Согласно пункту 12 Методических указаний (в редакции от 04.08.2021) при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний.

Таким образом, Методические указания, наряду с таким ценообразующим фактором, как вид разрешенного использования земельного участка, предусматривают необходимым при определении кадастровой стоимости земельного участка основываться и на том, какое использование из перечня предусмотренных законодательством является наиболее эффективным (что приводит к максимизации его стоимости), то есть Методические указания предусматривают механизмы определения кадастровой стоимости как для случаев, когда земельный участок используется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в ЕГРН, так и для случаев, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется.

При этом, согласно пункту 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В силу пункта 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Методическим указаниям.

Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером №... установлена категория: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «Для размещения промышленных объектов», такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка и на дату проведения кадастровой оценки – 01.01.2022 правообладателем изменен не был.

Как следует из оспариваемого решения, по данным Перечня по состоянию на 01.01.2022 земельный участок имел вид разрешенного использования - «Для размещения промышленных объектов». В рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. В качестве вида использования в соответствии с п. 2 Указаний учитывался вид (виды) разрешенного использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у Учреждения подтвержденной информации о фактическом использовании участка, так как согласно п. 10 Указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности (п. 4 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга от 12.09.2022 № 5/2022 (далее - Отчет), размещенного в Фонде данных ГКО на официальном сайте Росреестра.

Согласно данным Перечня, в границах земельного участка зарегистрирован объект капитального строительства с кадастровым номером №... с наименованием «Производственный корпус №...» (далее - Здание).

В соответствии с данными результатов обследований, проведенных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в 2019 и 2021 годах (акты обследований от 

<

дата> №...-ВФИ/Ц/2019 и от 

<

дата> №...), переданных Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в адрес СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в рамках Соглашения об информационном обмене и сотрудничестве между Комитетом и Учреждением от 13 июля 2017 года, фактическое использование Здания - «размещение складских помещений, спортивных залов, а также офисов коммерческих организаций и ресторана (менее 20% от общей площади объекта)» (по материалам фотофиксации в Здании расположен спортивный комплекс «Метрополис Арена»).

Иные сведения о функциональном использовании Здания на дату проведения государственной кадастровой оценки в 2022 году по состоянию на 01.01.2022 в распоряжение СПб ГБУ «Кадастровая оценка» не поступали.

Как следует из приложенной к Акту №... обследования здания (строения, сооружения) и помещения для определения вида фактического использования от 

<

дата> фототаблицы, на дату проведения обследования в Здании был расположен Спортивно-развлекательный комплекс «Метрополис Арена». Так, на фотографии №... изображена табличка с картой-схемой указанного спортивного комплекса, на фотографиях №№... изображены спортивные площадки с трибунами. Помимо указанного в Здании также располагались помещения, используемые под склад (фото №...), общественное питание (фото №№...), офисные помещения (фото №...). 

Из фототаблицы, приложенной к Акту №... обследования здания (строения, сооружения) и помещения для определения вида фактического использования от 

<

дата>, также следует, что в Здании на момент проведения его обследования располагался Спортивно-развлекательный комплекс «Метрополис Арена» (фотографии №№... а также офисные помещения и объекты общественного питания. 

Таким образом, административным ответчиком в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года на основании представленных сведений о фактическом использовании расположенного на земельном участке Здания (в котором располагался объект спорта коммерческой направленности) были учтены сведения о видах осуществляемой на земельном участке деятельности в соответствии с пунктом п. 10 Методических указаний, что обусловило определение для земельного участка кода расчета (вида использования): 05:010.1 «Коммерческий спорт», который включен в оценочную группу «Земельные участки, используемые для посещения объектов физкультуры и спорта».

Вместе с тем, из оспариваемого Решения также следует, что для всестороннего и объективного рассмотрения Заявления, в целях установления фактического использования земельного участка совместно с заявителем в лице генерального директора АО «Котлин-Новатор» 

<

дата> был проведен осмотр помещений в здании с кадастровым номером №..., по результатам которого Учреждением было установлено использование земельного участка для размещения производственного предприятия (помещений механического производства и кабинетов административного персонала АО «Котлин-Новатор»).

Таким образом, Учреждение пришло к выводу, что актуальное на дату проведения осмотра (18.11.2024) фактическое использование земельного участка и расположенного на нем Здания не соответствует сведениям об использовании земельного участка в период с 2019 по 2021 годы, которые имелись в Учреждении на дату проведения государственной кадастровой оценки 01.01.2022, что свидетельствует об изменении использования земельного участка с 2021 к настоящему времени.

Как следует из части 9 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать в числе прочих сведений, также и указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

Таким образом, заявитель, констатируя наличие, по его мнению, ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, обязан привести в своем заявлении обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

Как следует из заявления АО «Котлин-Новатор» (вх. №...-вх. от 

<

дата>), Общество указало на допущенную при определении кадастровой стоимости земельного участка ошибку, выраженную в неверном определении для земельного участка оценочной группы - «Коммерческий спорт», основываясь при этом на данных, содержащихся в ЕГРН, и основных видах деятельности собственника земли. К Заявлению были приложены соответствующие выписка из ЕГРН, актуальная по состоянию на 04.10.2024, а также отчет по компании АО «Котлин-Новатор», подготовленный в Casebook 01.11.2024.

Вместе с тем, суд отмечет, что кадастровая стоимость земельного участка определена Учреждением в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года на основании подтвержденных на указанную дату оценки (то есть по состоянию на 01.01.2022) сведений о фактическом использовании земельного участка, таким образом, приложенные к Заявлению документы, а именно выписка из ЕГРН от 04.10.2024, отчет по компании АО «Котлин-Новатор» от 01.11.2024, не могут служить обоснованием допущенной Учреждением ошибки в определении оценочной группы, поскольку не содержат сведений, опровергающих установленное фактическое использование земельного участка на дату проведения оценки.

Поскольку в результате проведенной ответчиком проверки основания для изменения группировки земельного участка в целях определения его кадастровой стоимости на дату 01.01.2022 отсутствовали, ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, выявлены не были, Учреждением было принято обоснованное решение №... от 

<

дата> об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №...

Кроме того, суд также принимает во внимание, что согласно отзыву ответчика, расположенное в границах земельного участка Здание, исходя из его установленного фактического использования по состоянию на дату оценки (01.01.2022), было отнесено Учреждением к подгруппе 0807 «Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы» группы 0800 – «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты».

Из этого следует, что земельный участок и расположенное на нем Здание в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года были отнесены к одной группе, что согласуется с положениями п.9 Методических указаний, предусматривающими, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Административный истец, возражая против принятого Учреждением Решения, ссылается на договор купли-продажи земельного участка №...-ЗУ от 

<

дата>, который был заключен между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и АО «Котлин-Новатор».

На основании указанного договора Обществом был приобретен спорный земельный участок, который в силу п.1.2 предназначен для использования в соответствии с видом разрешенного использования (то есть для размещения промышленных объектов (п.1.1)). 

Вместе с тем, указанный договор был заключен уже после даты проведения государственной кадастровой оценки 2022 года, таким образом не может подтверждать вид использования земельного участка по состоянию на 01.01.2022.

Из представленной копии решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19 января 2023 года по делу № А56-100617/2022 следует, что здание с кадастровым номером №... принадлежит на праве собственности АО «Котлин-Новатор» с 

<

дата> и приобретено Обществом с целью расширения производственной деятельности для размещения механического производства. 

Вместе с тем, указанные обстоятельства, как и вывод суда о том, что фактическое использование участка, на котором указанное Здание расположено, соответствует разрешенному виду, содержащемуся в ЕРГН, имели место быть после даты, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость этого земельного участка. 

Представленные административным истцом технические паспорта на Здание также не свидетельствуют о фактическом использовании помещений, расположенных в Здании, по состоянию на дату проведения оценки земельного участка.

Также суд полагает необходимым отметить, что результаты предшествующей кадастровой оценки 2018 года, а также отнесение земельных участков с кадастровыми номерами №..., №... №... при проведении оценки в 2022 году к оценочной группе «производственные и складские объекты» не имеют правового значения для дела, поскольку не влияют на определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату проведения оценки – 01.01.2022. 

Таким образом, поскольку при определении оспариваемой кадастровой стоимости, земельный участок обоснованно отнесен Учреждением к группе, подтверждающей его фактическое использование на указанную дату оценки, а именно к группе - «Земельные участки, используемые для посещения объектов физкультуры и спорта» с кодом расчета вида использования 05:010 (оценочная группа «Коммерческий спорт» 05:010.1), достоверных сведений, опровергающих фактическое использование земельного участка по состоянию на 01.01.2022 для размещения объекта спорта коммерческой направленности и свидетельствующих о необходимости отнесения спорного земельного участка к оценочной группе «производство» административным истцом не представлено, оснований для признания незаконным оспариваемого решения Учреждения у суда не имеется. 

Вопреки доводам административного истца, оспариваемое решение бюджетного учреждения принято в соответствии с законом, нарушений требований законодательства в рамках рассмотрения заявления Общества об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, Учреждением не допущено, права административного истца не нарушены, в связи с чем требования административного иска удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Акционерного общества «Котлин-Новатор» об оспаривании решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» №... от 

<

дата> об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании совершить определенные действия - отказать.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья: подпись С.В. Куприк

Мотивированное решение изготовлено 09.04.2025 г. 

Копия верна 

Судья С.В. Куприк