Гражданское дело № 2-1023/2020

УИД № 44RS0028-01-2020-001215-45

Решение

 изготовлено 9 ноября 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кострома

23 октября 2020 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи К.А.Батухиной,

при секретаре судебного заседания А.А.Мартиросяне,

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности от 17 июля 2020 года,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1023/2020 (УИД № 44RS0028-01-2020-001215-45) по заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого здания (станции обезжилезивания) и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Р.Д.о.ФИО1, действуя через своего представителя по доверенности ФИО2, обратился в Костромской районный суд Костромской области с иском к А.Н.о.ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого здания (станции обезжелезивания) и земельного участка.

Свои требования обосновал тем, что 17 августа 2018 года между Р.Д.о.ФИО1 и А.Н.о.ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи с передачей части денежных средств и переуступкой прав и обязанностей заемщика по кредитному договору №... от 13 марта 2017 года, по которому истец и ответчик договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание, станция обезжелезивания, общей площадью 125,6 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ..., и земельный участок с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объекта коммунального хозяйства, расположенного по адресу: .... Указанное недвижимое имущество принадлежит ответчику на праве собственности, является предметом залога на основании договора №... от 13 марта 2017 года, заключенного между А.Н.о.ФИО3 и ООО «Костромаселькомбанк», до 14 марта 2022 года включительно. В соответствии с подписанным сторонами предварительным договором купли-продажи, обязанность по погашению кредита с момента его подписания переходит к истцу, а также все права и обязанности ответчика, предусмотренные кредитным договором. Передача прав и обязанностей по кредитному договору происходила с согласия кредитора. В соответствии с указанным предварительным договором недвижимое имущество ответчик передает истцу в целом за 2 000 000 рублей. Деньги в сумме 800 000 рублей передаются истцом ответчику в день подписания предварительного договора. Истец свое обязательство по передаче денежных средств исполнил. Отмечает, что передача оставшихся денежных средств ответчику в счет оплаты недвижимого имущества должны была осуществляться по условиям предварительного договора, осуществляется по настоящее время истцом вместо ответчика путем погашения кредита в ООО «Костромаселькомбанк». Регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества в Управлении Росреестра по Костромской области должны была осуществляться после полного погашения указанного выше кредита и снятия обременения. Указывает, что на момент подачи иска им (Р.Д.о.ФИО1) оплачено более 1 200 000 рублей. Также указывает, что ответчик в настоящее время намерен продать указанное имущество третьим лицам. 

С учетом изложенного и со ссылкой на пункт 1 статьи 420, пункт 1 статьи 421, пункт 1 статьи 429, статью 432, пункт 4 статьи 445 ГК Российской Федерации истец Р.Д.о.ФИО1 просит суд обязать ответчика А.Н.о.ФИО3 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание, станция обезжелезивания, общей площадью 125,6 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ..., и земельный участок с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объекта коммунального хозяйства, расположенного по адресу: ... на условиях: после погашения истцом Р.Д.о.ФИО1 кредита, выданного ООО «Костромаселькомбанк», со сроком погашения до 14 марта 2022 года включительно, а также единовременной выплатой в течение указанного срока в соответствии с приложением №... к кредитному договору №... от 13 марта 2017 года, снятия обременения с недвижимого имущества в пользу кредитора ООО «Костромаселькомбанк».

В силу пункта 2 статьи 1 ГК Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пунктов 4-6 статьи 445 ГК Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 38 постановления «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» от 25 декабря 2018 года № 49 требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 429 ГК Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу статьи 190 ГК Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Судом установлено, что 17 августа 2018 года между А.Н.о.ФИО3 («Продавец») и Р.Д.о. ФИО1 («Покупатель») заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание, станция обезжелезивания, общей площадью 125,6 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ..., и земельный участок с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объекта коммунального хозяйства, расположенного по адресу: .... 

В силу пункта 2.1.3 Договора стоимость имущества определена сторонами в размере 2 000 000 рублей, из которых 880 000 рублей передаются Продавцом в день подписания предварительного договора купли-продажи, из них 30 000 рублей были уплачены Покупателем ранее в счет погашения долга за электроэнергию.

Согласно пункту 2.1.6 Договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости недвижимого имущества:

- передача части денежных средств Продавцу в счет оплаты недвижимого имущества осуществляется в день подписания настоящего договора;

- передача оставшихся денежных средств Продавцу в счет оплаты недвижимого имущества осуществляется путем погашения кредита, заключенного между А.Н.о.ФИО3 и ООО «Костромаселькомбанк» со сроком погашения до 14 марта 2022 года включительно, а также единовременной выплатой в течение указанного срока. Оплата ежемесячных платежей подтверждается квитанциями об оплате с отметкой Банка с указанием плательщика, иные выплаты - распиской Продавца в получении денежных средств;

- регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области осуществляется после полного погашения указанного выше кредита и снятия обременения в пользу Кредитора. 

В соответствии с пунктом 3.2 Договора стороны обязуются заключить основной договор в течение трех дней с момента снятии обременения в пользу Кредитора. Продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении недвижимого имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора.

Нежилое помещение (станция обезжелезывания), общей площадью 125,6 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве собственности ответчику А.Н.о.ФИО3 с 29 марта 2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 31 августа 2020 года №....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27 августа 2020 года №... земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 4 200 +/- 45 кв.м., местоположение установлено ..., на праве собственности с 29 марта 2017 года принадлежит А.Н.о.ФИО3. Указанный объект недвижимости имеет ограничение - ипотека в силу закона в связи с заключенным договором купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка от 13 марта 2017 года.

13 марта 2017 года между ООО «Костромаселькомбанк» («Кредитор») и А.Н.о.ФИО3 («Заемщик») заключен кредитный договор №..., по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 1 000 000 рублей на приобретение недвижимого имущества: здание-станция обезжелезивания общей площадью 125,6 кв.м. по адресу: ..., и земельный участок общей площадью 4 200 кв.м., по адресу: ... и ремонт здания - станции обезжелезивания, со сроком погашения до 14 марта 2022 года включительно, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит в срок, согласно графику, т.е. в срок до 14 марта 2022 года включительно.

Таким образом, срок, установленный для заключения основного договора, определенный сторонами предварительного договора, не наступил. Сведения о том, что какая-либо из сторон направила другой стороне предложения внести изменения в предварительный договор купли-продажи либо расторгнуть предварительный договор, суду не представлены. Равно как и данные о том, что сторона ответчика намерена уклониться от исполнения условий предварительного договора и заключить аналогичную сделку с иным лицом. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи.

Кроме того, согласно пункту 3.2 кредитного договора №... от 13 марта 2017 года в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им Заемщик предоставляет Кредитору поручительство физического лица согласно договору поручительства №... от 13 марта 2017 года; залог недвижимого имущества согласно договору купли-продажи с использованием кредитных средств банка от 13 марта 2017 года, которые являются неотъемлемой частью кредитного договора. 

Соответственно отчуждение А.Н.о.ФИО3 указанного выше имущества до погашения кредита и снятия с имущества обременения без согласия ООО «Костромаселькомбанк» невозможно. Распоряжение имуществом, находящимся в залоге, должно быть совершено после получения согласия на совершение сделки залогодержателя в письменной форме, какового получено не было.

Сведения о том, что ООО «Костромаселькомбанк» выразило своё согласие на заключение между А.Н.о.ФИО3 и Р.Д.о.ФИО1 сделки купли-продажи заложенного имущества, суду представлены не были. Имеющееся в деле уведомление о намерении заключить договор купли-продажи таковым не является, поскольку содержит лишь данные о том, когда данное уведомление поступило кредитору. Учитывая, что кредитор явно и однозначно не выразил своего согласия на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком, последний распорядиться заложенным имуществом до снятия обременения в виде залога не может. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1, оглы в удовлетворении искового заявления к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого здания (станции обезжилезивания) и земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

К.А.Батухина