№ 57RS0026-01-2024-002100-48 

Производство № 2-36/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

«16» января 2025 года г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Лядновой Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жердевой О.И., 

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Заречье» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Орловский районный суд Орловской области с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Заречье» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указывает, что 28.04.2022 между ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Заречье» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве.

Объектом долевого строительства является жилое помещение с проектным номером 314, общей площадью 43, 1 кв.м., расположенное в жилом доме, строящемся на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер участка №

Цена договора составляла 12 316 226,65 рублей. Денежные средства в указанном размере были внесены дольщиком на счет собственных и кредитных средств.

Пунктом 2.5. указанного договора установлен срок передачи застройщиком объекта долевого участия - не позднее 30.12.2023.

В нарушение условий п.2.5. договора застройщик передал объект 21.03.2024.

В соответствии с п. 4.2.2. договора застройщик обязан обеспечить строительство объекта в соответствии с условиями договора, разрешения на строительство и проектной документации, а также требованиям правовых актов.

В нарушение п. 4.2.2. договора застройщик передал объект, не соответствующий требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам.

Истец провел независимую экспертизу, согласно заключению специалиста стоимость восстановительного ремонта квартиры для устранения выявленных дефектов составляет 587 481, 96 рублей. Стоимость экспертизы составила 25 000 рублей.

Просит признать недействительным п. 11.9 договора участия в долевом строительстве № № от 28.04.2022; взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Заречье» стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 587 481,96 рублей; взыскать расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 25 000 рублей; взыскать штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 0000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на иск, указав, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерности уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, составляет 369 486,79 рублей (12 316 226,65 руб. (цена ДДУ) х3%. Просят также применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 10 000 рублей, снизить взыскание судебных расходов. Оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда, штрафа также не имеется. Просят предоставить отсрочку решения суда до 30.06.2025.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу абз. 1 ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Из ч. 1, ч. 3, п. 2 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом участии в строительстве) следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

Нормами ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ч. 1 ст. 12 Закона о долевом участии в строительстве предусматривает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что 28.04.2022 между ФИО2 (в настоящее время ФИО1) Н.В. и ООО «СЗ «Самолет-Заречье» заключен договор участия в долевом строительстве №№

Предметом договора являлось жилое помещение с проектной площадью 43,1 кв.м., имеющее проектный номер № и расположенное на 8 этаже секции 6, корпус 2.1 многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> р.

<

адрес>.

Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Цена договора составила 12316226,65 руб. и оплачена истцом не позднее 5 дней с даты регистрации договора.

Срок передачи объекта долевого строительства установлен до 30.12.2023, однако согласно акту приема-передачи получен истцом только 21.03.2024.

В соответствии с п. 4.2.2. договора застройщик обязан обеспечить строительство объекта в соответствии с условиями договора, разрешением на строительство и проектной документацией, а также требованиям правовых актов.

Между тем, застройщик передал объект, не соответствующий требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам.

Согласно заключению специалиста от 13.06.2024 качество выполненных работ по строительству жилого дома, а именно: квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> 

<

адрес>, не соответствует нормативным требованиям, действующим на территории РФ по пунктам, указанным в таблице 5 исследовательской части.

Выявленные дефекты возникли в результате некачественного выполнения работ. Причиной обнаруженных дефектов стало несоблюдение технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на территории РФ, при выполнении строительно-монтажных работ силами застройщика.

Выявленные дефекты являются значительными и устранимыми (устранение дефекта возможно путем полного демонтажа отделочного покрытия/конструкции и устройства нового).

Выявленные дефекты являются существенными, поскольку для устранения нарушений требуется произвести демонтаж всех отделочных материалов, с последующим монтажом, стоимость таких работ превышает стоимость отделочных работ без проведения демонтажа, следовательно, расходы на устранение дефектов являются несоразмерными затратами.

Стоимость восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> для устранения выявленных дефектов составляет 587 481, 96 рублей. 

В целях определения размера причиненного истцу ущерба по делу назначалась судебная экспертиза.

Согласно исследованию, проведенному АНО «Центральное Бюро Судебных Экспертиз» № 1 от 03.12.2024, в помещении имеются недостатки, в том числе перечисленные в досудебном техническом заключении, возникшие вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил в объеме, отраженном в Таблице 3 «Сводная ведомость недостатков».

Недостатки (дефекты), отраженные в заключении, не указанные в Таблице 3 «Сводная ведомость недостатков» (стр. 21-34 настоящего заключения), экспертами не выявлены.

Стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет 415 220, 54 рублей.

Стоимость работ составляет 332 445,40 рублей.

Стоимость материалов составляет 82 775, 14 рублей.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 3 п. 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статью 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнили часть 4 следующего содержания:

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерности уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, составляет 369 486,79 рублей (12 316 226,65 руб. (цена ДДУ) х3%.

Рассматривая требования истца о признании недействительным пункта 11.9 договора участия в долевом строительстве № от Дата в части установления договорной подсудности по месту нахождения объекта, суд, руководствуясь статьей 17 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» с учетом постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», полагает, что факт указания в договоре на договорную подсудность не исключает право и возможность обращения потребителя с иском в суд по месту своего жительства, по правилам подсудности, предусмотренным положениями Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и статьей 29 ГПК РФ, тем самым не находит оснований для признания недействительным оспариваемого пункта договора в данной части.

В соответствии ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 15 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Оценив представленные по делу доказательства, с учетом установления факта нарушения прав истца как потребителя, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., что отвечает принципам разумности и справедливости. 

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку ответчик не удовлетворил в добровольном порядке требования потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 18 974,34 рублей (369 486,79 руб. +10 000 руб.)х5%).

Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 25 000 рублей, поскольку указанные расходы являлись необходимыми для подачи иска.

В соответствии с определением судьи в АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» было назначено производство судебной экспертизы.

Экспертами АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» была выполнена указанная экспертиза.

Расходы, понесенные данной организацией АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», составили 150 000 рублей, которые подлежат взысканию с отвечика.

Денежные средства за производство экспертизы внесены на депозитный счет суда в размере 90 000 рублей, остальные денежные средства в размере 60 00 рублей суд считает необходимым взыскать с ответчика. 

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 737,17 рублей в доход муниципального образования «Город Орел». 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. 

Таким образом, исполнение решения суда в части взыскания штрафа подлежит отсрочке до указанной даты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» ОГРН № в пользу ФИО1, Дата года рождения, уроженки 

<

данные изъяты> паспорт №, выданный Дата 

<

данные изъяты> стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 369 486,79 рублей; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей; штраф в размере 18 974,34 рублей; расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 25 000 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» ОГРН № в пользу Автономной некоммерческой организации «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» судебные расходы по оплате экспертизы в размере 150 000 рублей.

Разрешить выдать Автономной некоммерческой организации «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» денежные средства с депозита суда в размере 90 000 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» ОГРН № в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 737,17 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2025. 

Судья Э.В. Ляднова