Дело № 2-5429/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2018 года г. Благовещенск

Судья Благовещенского городского суда Амурской области Горбаконенко А.В., при секретаре Домнчиенко С.Д., с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев исковое заявление учреждения «Комитет по управлению имуществом г.Райчихинска» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании возврата земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Учреждение «Комитет по управлению имуществом г.Райчихинска» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и пени за просрочку платежей, в обоснование указав, что между сторонами заключен договор аренды от 22 ноября 2007 г. № 137, согласно п. 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 068 кв.м., с кадастровым № ***, для строительства двух гаражей, расположенный в г. Райчихинск, по адресу: ***; на срок с 22 ноября 2007 г. по 21 октября 2008 г.

Однако ответчик ненадлежащим образом исполняет свои договорные обязательства в части внесения арендной платы. Задолженность по указанному договору за период с 01 января 2016 по 31 декабря 2017 года сосатвила 29 477,76 рубля.

На предложение арендодателя (претензия от 24 ноября 2017 г. № 05-19/1246) в 30-дневный срок погасить задолженность по арендной плате за землю, ответа не поступало.

Просит расторгнуть договора № 137 от 22.11.2007 года, заключенный между сторонами, обязать ответчика возвратить по акту приема-передачи земельный участок с КН ***, взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору от 22.11.2007 г. № 137 за период с 01.01.2016 г. по 31.12.2017 г. в сумме 29 477 руб. 76 коп.; пени за нарушение сроков уплаты по указанному договору за период с 11.04.2016 г. по 03.04.2018 г. в сумме 2 927 руб. 88 коп. 

В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть заявление без его участия. Суд, руководствуясь ч.5 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке. 

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, в обоснование указав, что построил на спорном земельном участке гараж, право на котороый не зарегистрировал в устанвленном законом порядке и который не декабре 2008 года продал ФИО2, при этом выдав доверенность последнему на оформление гаража и права аренды на земельный участок под ним. Считает, что с переходом гаража по договору купли-продажи ФИО2, право аренды также перешло к нему. Соответственно, начисление арендной платы ему считает необоснованным. Он уведомлял истца о переходе права на объект недвижимости и землю, но за истечением времени эти документы им утрачены.

Соответчик ФИО3 в удебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, представил письменное пояснение, указав, что является собственником здания гаража по адресу: *** с 25 июня 2017 года, представил документы, подтверждающие переход права на гараж от ФИО4, договор аренды земельного участка под гаражом от 17 мая 2018 года. В силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреь дело в его отсутствие. 

Выслушав доводы ответчика, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 420, ч. 1 ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из ст. 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно материалам дела, между сторонами заключен договор аренды от 22 ноября 2007 г. № 137, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 068 кв.м., с кадастровым № ***, для строительства двух гаражей, расположенный в г. Райчихинск, по адресу: ***; на срок с 22 ноября 2007 г. по 21 октября 2008 г. Сторонами довора в этот же день подписан передаточный акт земельног участка.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно разделу 3 договора аренды, за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежеквартально равными долями, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Размер арендной платы может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения в законодательном порядке ставок, а также величины определения арендной платы. Путем направления арендатору письменного уведомления с обоснованием расчета.

В силу п. 6.5 договора аренды от 22 ноября 2007 года № 137 договор продлен на неопределенный срок, поскольку арендатор ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора (после 21 октября 2008 года). 

Рассматривая довод стороны ответчика о том, что он не обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в связи с продажей построенного на нем гаража в декабре 2008 года ФИО2, суд считает указанные доводы обоснованными.

Из представленных соответчиком ФИО3 документов следует, что 20 июня 2017 года он купил у ФИО4 и ФИО5 гараж площадью 131 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1 068 кв..м по ул. *** г.Райчихинска. Договор прошел государственную регистрацию 27 июня 2017 года. В п. 2 данного договора указано на приобретение супругами В-выми права общей совместной собственности на указанный гараж на основании договора купли-продажи от 06 ноября 2008 года, о чем в ЕГРН сделана запись 02 декабря 2008 года. 

Таким образом, суд считает подтвержденными доводы ответчика о продаже ФИО2 гаража, построенного им на земельном участке площадью 1 068 кв.м. по ул. *** г.Райчихинска в ноябре 2008 года.

17 мая 2018 года между КУМИ г.Райчихинска и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с КН *** площадью 1 068 кв.м. на срок до 16 мая 2058 г. Договор прошел государственную регистрацию 25 мая 2018 года.

В силу ст. 552 ГК РФ, действующей на момент продажи гаража ФИО1 супругам ФИО2 в ноябре 2008 года, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма права содержится в ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4.4.9. договора № 137 от 22 ноября 2007 года ФИО1 обязан был уведомить арендодателя о передаче прав собственности на здание, расположенное на участке. То есть истец резрешал ответчику продажу недвижимости, находящейся на арендуемом земельном участке, без своего согласия.

Доказательств уведомления истца о переходе права собственности на гараж к супругам ФИО2 ответчиком не представлено. Однако это не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку истец мог получить сведения об этом из Управления Росреестра по Амурской области в рамках процедур межведомственного взаимодействия.

Истцом не предоставлено доказательств того, что не весь участок площадью 1 068 кв.м. занят объектом недвижимости – гаражом площадью 131 кв.м. и территорией, необходимой для его использования. Соответственно, приходит к выводу, что при переходе права собственности на гараж к ФИО2 весь земельный участок перешел в их пользование, следовательно, и права и обязанности по договору аренды земельного участка № 137 от 22 ноября 2007 года, включая и обязанность внесения арендной платы. 

Оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за указанный период нет, как и нет оснований для удовлетрения требований о расторжении договора аренды и обязания передать участок по акту приема-передачи.

Так, в силу п. 6.2. договора аренды он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании и в порядке, установленном действующим законодательством РФ. 

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч.1 ст. 407 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Учитывая, что 17 мая 2018 года КУМИ г. Райчихинска заключил с иным лицом (ФИО3) договор № 32 аренды на спорный земельный участок, прежний договор аренды № 137 от 22 ноября 2007 года свое действие прекратил, соответственно, необходимость расторжения этого договора и обязания ответчика ФИО1 возвратить земельный участок по акту приема-передачи отсутствует.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать учреждению «Комитет по управлению имуществом г.Райчихинска»в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании возврата земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 26 июля 2018 г. А.В. Горбаконенко