Дело №2-775/2025

УИД 23RS0021-01-2025-001050-61 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Станица Полтавская 8 октября 2025 года 

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Фойгель И.М.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Новомышастовского сельского поселения о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации сделки, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Новомышастовского сельского поселения. После уточнения исковых требований просит суд признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> состоявшейся и признать за ней право собственности на указанное недвижимое имущество. 

Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и С.Д.Н., была заключена сделка купли-продажи земельного участка площадью 2000 кв.метров и жилого дома на нем площадью 64,1 кв.метров, общей стоимостью 50000 рублей. 

Расчет по договору был произведен полностью, истцу указанное имущество передано в собственность ответчиком. Спорным жилым домом и земельным участком с момента приобретения истица не пользовалась, планируя начать на участке строительство нового дома при появлении материальной возможности. 

Зная, что продавец С.Д.Н. умерла, и, утеряв оригиналы документов, за регистрацией сделки не обращалась. При этом, ФИО1 полагала, что имущество принадлежит ей на праве собственности.

В судебном заседании пояснила, что между сторонами в ДД.ММ.ГГГГ была достигнута договоренность о продаже жилого дома и земельного участка за 50000 руб. Так как документы были не подготовлены, сторонами был подписан предварительный договор и денежные средства были получены С.Д.Н. по расписке. Согласно расписке С.Д.Н., получив денежные средства в полном объеме, обязуется подготовить документы к продаже в течение года, так как собирается к переезду из-за болезни. 

До окончания срока предварительного договора С.Д.Н. умерла, а Истица утеряла документы, подтверждающие заключение сделки, и, обнаружив их только в ДД.ММ.ГГГГ, стала осуществлять действия по установлению границ и постановке земельного участка и дома на кадастровый учет с целью дальнейшего признании права собственности. 

Ответчик Администрация Новомышастовского сельского поселения обратилась к суду с возражениями относительно заявленных требований, мотивируя тем, что после смерти собственника С.Д.Н. в доме проживали ее сын ФИО2 со своим сыном ФИО3.

Также ссылаются на то, что земельный участок зарос сорной растительностью и по назначению не используется, за предыдущим собственником числится задолженность по налогам на имущество.

В судебное заседание представитель администрации Новомышастовского сельского поселения не явился, просит рассмотреть спор в отсутствие представителя поселения, ранее поданные возражения поддержал. 

В судебное заседание привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 не явился, доверив представление своих интересов ФИО4

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что ФИО2 никогда не знал о заключенном С.Д.Н. договоре.

Ссылается на то, что С.Д.Н. была в преклонном возрасте, болела онкологическим заболеванием, была малограмотная, следовательно, полагает, она не могла заключить от своего имени договор. 

С.Д.Н. умерла ДД.ММ.ГГГГ, после смерти оставила завещание от ДД.ММ.ГГГГ, в котором завещала всё свое имущество, которое будет ей принадлежать ко дню смерти, в равных долях ФИО2 и ФИО3

ФИО2 после смерти матери проживал в спорном домовладении в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, платил налоги, следовательно, фактически принял наследство.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в домовладении проживал его друг М.Н.М., а после ДД.ММ.ГГГГ, он использовал домовладение как дачу, периодически приезжая туда с семьей.

Также указывает на пропуск истцом срока давности для предъявления исковых требований.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, копию искового заявления получил, отбывает наказание в 

<

данные изъяты>, возражений относительно заявленных требований суду не направил.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в суд не явился, надлежащим образом извещался о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не известил, возражений относительно заявленных требований не направил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения и возражения сторон, опросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 57 ГПК РФ устанавливает, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права.

Статьёй 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Признание права как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определённости в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что С.Д.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании свидетельства на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен земельный участок по 

<

адрес> мерою 

<

данные изъяты> в собственность и 

<

данные изъяты> га в постоянное бессрочное пользование (л.д.18).

На данном земельном участке расположен жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.метр, что подтверждается копией технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из ЕГРН. 

Разрешая требования иска и обсуждая возражения, суд исходит из следующего.

В силу ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом первым статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Законом не установлена государственная регистрация сделки купли-продажи жилого дома земельного участка, тогда как согласно части 2 статьи 558 ГК РФ (подлежащей применению к договорам, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ), договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Истцом в материалы дела представлен оригинал расписки (в деле копия), из текста которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ С.Д.Н. получила от ФИО1 деньги в сумме 50000 руб. за продаваемый ей дом и земельный участок. Расчет произведен полностью. Обязуется подготовить документы к продаже в течение года (л.д.9).

Данная расписка написана и подписана собственноручно С.Д.Н., что не оспаривалось в судебном заседании лицами, участвующими в деле, равно как и факт получения денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ, между С.Д.Н. и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д10).

Согласно условиям договора: п.2 - основной договор купли-продажи будет заключен после подготовки документов для сделки в срок до ДД.ММ.ГГГГ; Продажная цена указанного имущества составляет 50000 рублей;

Согласно п.3 договора на момент подписания договора С.Д.Н. получила 50000 рублей как окончательный расчет по договору купли-продажи. Суд также учитывает, что из содержания расписки, С.Д.Н. готовится выбыть из домовладения в связи с переездом. 

С.Д.Н. умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 3).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. №11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.

Как следует из материалов дела, согласно уточненных требований, ФИО1 ставит вопрос о признании предварительного договора основным и признании за ней права собственности на недвижимое имущество, в связи с исполнением ей всех условий договора купли-продажи.

Суд учитывает, что в связи со смертью С.Д.Н. истица не могла исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленный данным договором срок направить другой стороне предложение заключить основной договор, и требовать от ответчика их исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» прямо указано, что правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Данная правовая позиция также отражена в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03 октября 2023 года №20-КГ23-10-К5, а также подтверждается позицией высших судов, пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», определение ВС РФ от 31.08.2021 года №308-ЭС21-751, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 04.03.2019 года № Ф02-99/19).

При рассмотрении настоящего дела независимо от наименования договора судом установлено, что его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, является договором купли-продажи.

Так, заключенным между сторонами договором, который поименован как предварительный, предусмотрены обязанность С.Д.Н. передать ФИО5 после подготовки документов жилой дом и земельный участок, находившиеся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность ФИО5, как покупателя, в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этого имущества.

При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости имущества исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пункта 3, а также распиской продавца в получении от покупателя денежных средств в размере 50000 руб.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом С.Д.Н. были переданы покупателю оригиналы документов: технический паспорт домовладения, справка-выписка из похозяйственных книг. 

Также, в договоре и расписке от ДД.ММ.ГГГГ имеется подпись С.Д.Н. с расшифровкой. Допустимыми и относимыми доказательствами подлинность подписи С.Д.Н. в договоре не опровергнута и у суда сомнений не вызывает.

Исследованные по делу доказательства в совокупности подтверждают, что между С.Д.Н. и ФИО5 был фактически заключен договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, в простой письменной форме, существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества были согласованы сторонами; обязательства по сделке сторонами исполнены, расчет по договору произведен, документы на жилой дом и земельный участок, переданы покупателю, а обязанность передать имущество, определена сторонами до июня 1999 года и не могла быть исполнена в связи со смертью продавца.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при заключении сделки у сторон имелось намерение создать соответствующие правовые последствия.

В соответствии с частью 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества; согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам; поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что продавец недвижимого имущества, умер.

Согласно информации реестра наследственных дел наследственное дело к имуществу С.Д.Н., умершей ДД.ММ.ГГГГ не заводилось.

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, наследником первой очереди является ее сын ФИО2 и внук ФИО3, родство которых в судебном заседании не оспаривается. В связи с чем, они привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, и на момент рассмотрения настоящего спора самостоятельных требований не заявили.

Доводы ФИО2 и его представителя о том, что о заключенном договоре ему не было известно, как и о заболевании С.Д.Н., ее малограмотности, следовательно, она не могла заключить договор купли-продажи, опровергаются рукописной распиской и подписью С.Д.Н., в отсутствии доказательств обратного, и, отклоняются судом как бездоказательные и необоснованные.

Доводы представителя ФИО2 о том, что С.Д.Н. оставила после смерти завещание и он фактически вступил в наследство, проживая в спорном доме до ДД.ММ.ГГГГ, отклоняются судом, так как судом установлено, что ко дню смерти наследодатель - С.Д.Н. распорядилась спорным имуществом путем отчуждения, следовательно, спорное имущество не могло войти в наследственную массу.

То обстоятельство, что ФИО5 не пользовалась указанным имуществом по назначению, не является обстоятельством, порочащим совершенную сделку.

Оценивая доводы представителя ФИО2 о пропуске срока исковой давности, суд принимает во внимание ничем не опровергнутые пояснения ФИО5 о том, что она полагала сделку совершенной, а документы утерянными и обнаружив их в 2024 году приступила к процедуре регистрации права собственности и постановке имущества на кадастровый учет.

При этом, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, ни действующий в настоящее время Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Кроме того, как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 сторона, фактически исполнявшая сделку до ее государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о государственной регистрации этой сделки (п. 2 ст. 10, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Судом достоверно установлено, что ФИО2 с 2009 года не пользуется спорным имуществом, не ухаживает за земельным участком, не проживает в спорном доме, который, согласно показаниям представителя администрации Новомышастовского сельского поселения, на день рассмотрения иска отключен от электро, водо и газоснабжения, и в настоящее время для проживания не пригоден.

Доводы ответчика - администрации Новомышастовского поселения о наличии задолженности по налогам на имущество предыдущего собственника, не могут являться основанием к отказу в иске.

Представленные суду материалы дела позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (жилой дом и земельный участок), состоящие на кадастровом учете, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, сведения о стоимости продаваемого имущества, а также основания принадлежности спорного имущества продавцу С.Д.Н.

Таким образом, сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества между С.Д.Н. и ФИО5 фактически состоялась, однако истец лишён возможности произвести государственную регистрацию своего права собственности на земельный участок, жилой дом, поскольку продавец умер, разрешение вопроса о праве истца на недвижимое имущество возможно только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является смерть продавца, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО1 - удовлетворить. 

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.Д.Н. и ФИО1 основным договором купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес> края, паспорт 

<

данные изъяты>, зарегистрированная по адресу: 

<

адрес> право собственности на объекты недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами № и № и жилой дом с кадастровым номером № находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Красноармейский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Фойгель И.М.

Решение в окончательной форме принято 13 октября 2025 года. 

Председательствующий Фойгель И.М.