Дело № 2-7249/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Якутск 07.09.2018 г.

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Алексеевой Н.М. при секретаре Ребровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58 к ООО «Симиир» об обращении взыскания на право аренды земельного участка в долевом порядке,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском, мотивируя тем, что ответчик-застройщик не исполнил обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и не передал причитающиеся истцам-дольщикам квартиры. Решение суда об обращении взыскания в отношении земельного участка будет являться основанием для получения страхового возмещения.

В судебном заседание истцы ФИО16, ФИО1, ФИО29, ФИО36 и представитель истцов ФИО59 исковые требования уточнили, просят обратить взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., расположенного в 

<

...> в долях.

Ответчик в суд не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства по официальному адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Представитель третьего лица ООО «Синяя птица» ФИО60 в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства. В порядке подготовки дела считала иск необоснованным, обращая внимание, что собственником земельного участка является ООО «Синяя птица», арендатор ООО «Симиир» имеет непогашенную задолженность по уплате арендных платежей. 

Представитель третьего лица ООО «СК «Респект» ФИО61 просит в иске отказать, указывая на возможность получения страхового возмещения в рамках банкротной альтернативы.

Представитель третьего лица Управления Госстройжилнадзора по РС (Я) в суд не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых участники долевого строительства направляют денежные средства на строительство квартир в жилом комплексе по ул. ____ в г. Якутске, а ответчик обязуется обеспечить строительство объекта в ____ 2016 и ____ 2017. 

Строительство дома должно было осуществляться на вышеуказанном земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО «Синяя птица» и переданного ответчику-застройщику по договору аренды (т. 4 л. д. 22-29).

Истцы свои обязательства об оплате выполнили, ответчик же до настоящего времени дом не построил, квартиры не передал. Доказательств обратного в деле не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При этом к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 9 указанной статьи).

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

При этом суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (ст. 54 закона).

Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56 закона), а сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем (ст. 61 закона).

Однако из содержания искового заявления и пояснений стороны истца суду следует, что они не заинтересованы в реализации земельного участка (права аренды на него), не желают выставлять его на торги и определить начальную цену продажи.

Подавая иск об обращении взыскания на имущественные права, истцы преследуют иную цель – констатация наступления страхового случая.

Вместе с тем истцы не обращались к страховщику с заявлениями о страховом возмещении, отказ не получали (а кто обращался, например П-вы (т. 4 л.д. 67), - не оспаривали его в судебном порядке.

Между тем ч. 8 ст. 15.2 «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающая обязательность подтверждения страхового случая только вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства - утратила силу (ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Следовательно, истцы, являясь выгодоприобретателями по договору страхования от ____.2015, заключенному ответчиком и ООО «СК «Респект», избрали неверный способ защиты нарушенного права и обратились в суд с настоящими требованиями преждевременно. 

Кроме того, в данном случае следует учитывать положения п. 1 ст. 53 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», согласно которым при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона.

В силу п. 4 ст. 46 данного закона до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Залогодержателями в данном случае являются все дольщики, заключившие договор с ответчиком относительно квартир и помещений, расположенных по вышеуказанным адресам.

Так, как отмечено выше, согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При таких обстоятельствах истцы перед обращением в суд должны в письменной форме уведомить всех дольщиков о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Суд разъяснял данное положение закона истцам и предоставлял им возможность выполнить его.

Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу о несоблюдении истцами правил уведомления дольщиков о предъявлении требований об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Так, согласно выписке из ЕГРП от ____.2018 участников долевого строительства ___ человек.

Суду представлены почтовые квитанции в количестве ___ шт. (т. 1 л.д. 31), на руки получили ___ (т. 1 л.д. 40), ___ шт. (т. 3 л.д. 233-256).

Кроме того, доказательства одного факта направления уведомления недостаточно, поскольку в силу ч. 3 ст. 55.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» моментом получения уведомления стороной договора об ипотеке считается:

1) дата, указанная в почтовом уведомлении о вручении уведомления по адресу (месту нахождения, месту жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем;

2) дата, указанная на копии уведомления стороной договора об ипотеке или ее представителем при вручении уведомления под расписку;

3) дата отказа стороны договора об ипотеке от получения уведомления, если этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи;

4) дата, на которую уведомление, направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу (месту нахождения, месту жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем, не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (месту нахождения, месту жительства), о чем организация почтовой связи проинформировала отправителя уведомления.

Доказательств наличия данных обстоятельств материалы дела не содержат.

Истцы неоднократно изменяли исковые требования, и доказательств уведомления дольщиков о намерении обратить взыскание на имущественное право аренды в долевом порядке в деле также нет.

В связи с этим суд приходит к выводу о несоблюдении стороной истца указанных требований закона и невозможности удовлетворения их исковых требований.

Суд считает необходимым обратить внимание на тот факт, что действующим законодательством не предусмотрена возможность обращения взыскания на долю земельного участка или долю в праве аренды без выдела соответствующих долей. Земельный участок представляет собой единой целое, нельзя продать с торгов невыделенные доли. Это нарушит требования главы X ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о реализации заложенного имущества, в частности статьи 61, согласно которой сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Таким образом, доводы стороны истца о возможности обращения взыскания только на их долю и не нарушении прав других дольщиков, основаны на неверном толковании норм закона. 

Суд же не вправе выйти за рамки предъявленных требований согласно ст. 196 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58 к ООО «Симиир» об обращении взыскания на право аренды земельного участка в долевом порядке.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 

Судья Н.М. Алексеева