Судья Мавлюнбердеева А.М. № 2-3198/2025

№ 33-3950/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 24 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Жиляевой О.А.,

судей областного суда Ожеговой И.Б., Стус С.Н.,

при помощнике судьи Лымарь В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жиляевой О.А. дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 14 октября 2025 года по делу по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным с применением к сделке правил о договоре займа и залога, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Согласно п.2.2.1 договора стоимость объекта в размере 1000000 руб. была оплачена продавцу за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 в соответствии с кредитным договором, заключенным с ПАО Сбербанк. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям договора купли-продажи на дату его подписания в квартире значился зарегистрированным ФИО3 При этом продавец обязался обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение 14 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект. Однако согласно адресной справке МВД России по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в квартире состоят на регистрационном учете: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. В этой связи право истца на проживание в квартире ограничено, поскольку ответчик ФИО3 до настоящего времени не исполнил свое обязательство о снятии с регистрационного учета. При этом ответчик отказывается выселяться из квартиры, несмотря на то, что его право пользования жилым помещением утрачено. С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил прекратить право пользования жилым помещением – квартирой площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером № и выселить из нее РФ истец просил

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1 Свои встречные исковые требования мотивировал тем, что ФИО1 совершил сделку для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. В спорной квартире ФИО3 и ФИО2 проживают с ДД.ММ.ГГГГ г. Квартира была подарена ФИО3 его матерью по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО3 открыл ООО «

<

данные изъяты>». Для ведения бизнеса ему были необходимы денежные средства. В этой связи, по обоюдной договоренности с ФИО1, с целью займа денежных средств в размере 2500000 руб. под залог квартиры последний заключил кредитный договор с ПАО Сбербанк. Кредитные денежные средства после заключения договора купли- продажи ПАО Сбербанк перечислил ФИО3 Сторонами в договоре купли-продажи формально указана стоимость 

<

адрес> руб., при фактической стоимости 

<

адрес> руб. Денежные средства, полученные ФИО1 по кредитному договору, были переданы ФИО3 на условиях их возврата по договору займа, имеющему условия, соответствующие условиям кредитного договора, заключенного между ФИО1 и ПАО Сбербанк. По данному договору займа ФИО3 должен был возвращать долг путем выплаты ежемесячных платежей ФИО1 по 29172,92 руб., с уплатой процентов за пользование займом в размере 12,20% годовых, сроком возврата - 240 месяцев. В качестве гарантии исполнения обязательств по договору займа ФИО3 согласился на наложение обременения в виде залога на квартиру. После перечисления банком денежных средств ФИО3 передал ФИО1 500000 руб. в счет исполнения обязательств по договору займа за 18 месяцев.

Также, как указал ФИО3, заключая договор купли-продажи квартиры, они с ФИО1 преследовали цель заключить договор займа с обеспечением в виде залога права на квартиру. Намерения продать квартиру он (ФИО3) не имел. Подписывая договор купли-продажи, был уверен, что оформляет его с целью договора займа под залог своей квартиры. На протяжении двух лет он (ФИО3) перечислял ФИО1 денежные средства для последующего их возврата ПАО Сбербанк. Всего он передал ФИО1 897100 руб. ФИО3 полагает, что заключенный договор купли-продажи является притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств в размере 2500000 руб. с залогом квартиры. Считает, что утратил титул собственника спорной квартиры при пороке воли. В свою очередь ФИО1. не имел цели владеть спорной квартирой, поскольку при оформлении договора купли-продажи его воля была направлена на получение ФИО3 денежных средств в размере 2500000 руб.

С учетом изложенного, ФИО3 просил признать договор купли-продажи квартиры недействительным в силу его притворности. Применить к сделке правила о договоре займа и залога в обеспечение отношений из договора займа, существующего между ФИО3 и ФИО1, по условиям которого ФИО3 получил от ФИО1 2500000 руб., с уплатой процентов за пользование займом в размере 12,20% годовых, с уплатой среднемесячного платежа в размере 29172,92 руб., со сроком возврата денежных средств-240 месяцев. Признать право залога в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО3, рыночной стоимостью 4000000 руб. в обеспечение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, существующего между ФИО3 и ФИО1 Применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, признать право собственности за ФИО3 на квартиру.

Протокольным определением суда встречные исковые требования приняты к производству суда.

Истец ФИО1 (ответчик по встречному иску), третье лицо ФИО4 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились. От истца поступило заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.

В судебном заседании представители истца ФИО1 (ответчика по встречным требованиям) ФИО5, ФИО6 первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчики ФИО3 (истец по встречному иску), ФИО2 и представитель ФИО3 адвокат Сизова С.В. исковые требования ФИО1 не признали, просили отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности ФИО7, вопрос об удовлетворении требований ФИО1 оставил на усмотрение суда. Встречные исковые требования ФИО3 просил оставить без удовлетворения.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 14 октября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ФИО3 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене решения суда и удовлетворении его встречного иска, ссылаясь несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 и отказе в удовлетворении его встречного иска, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть залог спорной квартиры по договору займа между ним (ФИО3) и ФИО1 на сумму 2500000 рублей. Указанные обстоятельства, по мнению заявителя, подтверждаются тем, что он на протяжении двух лет перечислял ФИО1 денежные средства для последующего их возврата ПАО Сбербанк. Всего он передал ФИО1 897100 руб, что суд необоснованно не принял во внимание. Указывает, что цели продажи квартиры у него (ФИО3) не имелось, поскольку он фактически квартиру не передавал, он и его мать ФИО2 из квартиры не выезжали, проживают в ней, несут бремя ее содержания. В свою очередь ФИО1 в течение дух лет не намеревался вселяться в квартиру, лицевые счета по оплате коммунальных услуг не менял, претензий об их выселении не заявлял.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав докладчика по делу, выслушав объяснения ФИО3 и его представителя адвоката Сизовой С.В., поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6, возражавшей против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО3 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости.

По условиям договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 1000000 руб. Данная сумма оплачивается Продавцу за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк В.М на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение объекта недвижимости и оплату иных неотделимых улучшений.

Расчеты по сделке производятся с использованием номинального счета ООО «Домклик». Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляет ООО «Домклик» по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Заемщику, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

По условиям договора купли-продажи ФИО3 обязался обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение 14 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО 

<

данные изъяты> и ФИО1 заключен кредитный договор № на приобретение готового жилья на сумму 2500000 рублей на срок 240 месяцев под 12,20% годовых, целью заключения которого является приобретение ФИО1 объекта недвижимости и оплаты иных неотделимых улучшений: квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>.

Также материалами дела установлено и не оспаривалось ФИО3 в ходе судебного разбирательства, что полный расчет с ним произведен ДД.ММ.ГГГГ посредством перечисления Банком на его сберегательный счет денежных средств в сумме 2500000 руб.

Право собственности ФИО8 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям, представленным ОМВД России по городу Астрахани, в спорном жилом доме зарегистрированы ФИО2 и ФИО3

Разрешая спорные правоотношения и удовлетворяя исковые требования ФИО8 о прекращении права пользования ответчиков спорным жилым помещением и их выселении из него, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с прекращением права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости ответчик, как и его мать, не являясь членами семьи истца, утратили право пользования жилым помещением, а их проживание и регистрация в жилом помещении нарушает имущественные права истца, являющегося собственником объекта недвижимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных ФИО3 требований о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи жилого помещения заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора. Доказательств тому, что заключая спорный договор и совершая действия по его исполнению, ФИО3 не имел намерения создавать соответствующие правовые последствия, не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства и соответствуют существу заявленных требований.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из положений части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Руководствуясь приведенными нормами права, суд первой инстанции верно исходил из того, что приобретение ФИО1 у ФИО3 на основании возмездной сделки спорного жилого помещения влечет прекращение права пользования данным жилым помещением со стороны последнего и члена его семьи – 

<

данные изъяты> ФИО2.

Не установив оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, указав на то, что в настоящее время собственником квартиры является ФИО1, суд обоснованно пришел к выводу о признании ФИО3 и ФИО2 прекратившими право пользования спорным жилым помещением и их выселении из него, поскольку правовых оснований для сохранения за ними права пользования не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции также пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным по основаниям притворности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).

Как установлено материалами дела, оспариваемый договор купли-продажи заключен в письменной форме, содержит в себе все существенные условия для данного вида договора, подписан обеими его сторонами собственноручно, денежные средства по договору переданы, договор прошел государственную регистрацию.

Своей подписью в договоре купли-продажи ФИО3 подтвердил, что он не ограничен в дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеванием, препятствующим осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на невыгодных для себя условиях.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.

По смыслу пункта 2 статьи 170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО3 исходил из того, что спорная сделка от ДД.ММ.ГГГГ фактически прикрывала договор займа с залогом имущества.

Однако, из смысла положений статей 807, 808 ГК РФ вытекает, что договор займа относится к реальным договорам, существенным условием которых является предмет - то есть сумма займа, и в подтверждение договора займа и его условий должны быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Между тем, ФИО3 не представлено письменных доказательств того, что при совершении оспариваемой сделки стороны имели в виду какую-либо другую сделку, с указанием на существенные условия данной сделки, тогда из содержания оспариваемого договора не вытекает выражение иной единой воли всех участников договора.

Кроме того оспариваемая сделка была исполнена ДД.ММ.ГГГГ, когда на спорный объект недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО1

При указанных обстоятельствах правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по мотиву ее притворности у суда первой инстанции не имелось.

Вопреки доводам жалобы скриншоты с сайта «Сбербанк онлайн» о произведенных ФИО3 ФИО1 после продажи квартиры нескольких платежей без указания их назначения, обоснованно не приняты судом в качестве доказательства наличия между ними заемных правоотношений и, как следствие, притворности оспариваемой сделки.

Также вопреки доводам жалобы факт проживания ФИО3 и его матери в спорной квартире и несения ими расходов по содержанию квартиры сам по себе не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Тот факт, что ФИО1 не потребовал немедленного выселения ответчиков из квартиры и разрешил им проживать в ней, не является свидетельством недействительности сделки. Поскольку ФИО3 и ФИО2 проживали в квартире, то они и оплачивали коммунальные услуги.

Доводы встречного иска и апелляционной жалобы о несоответствии стоимости квартиры, указанной в договоре, ее действительной рыночной стоимости, также не свидетельствуют о наличии оснований для признания оспариваемого договора недействительным, поскольку в силу положений статьи 421 ГК РФ цена товара в гражданском обороте определяется сторонами свободно.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования и проверки суда первой инстанции, по существу направлены на необоснованную переоценку исследованных судом доказательств, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, которые не опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не являются основанием для отмены постановленного по делу решения.

Нормы материального права применены судом правильно. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно разрешил возникший спор, а доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают и не являются основаниями для отмены решения суда по основаниям, предусмотренным ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Астрахани от 14 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24.12.2025.

Председательствующий О.А. Жиляева

Судьи областного суда И.Б. Ожегова

С.Н. Стус