дело № 3а-49/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 04 июня 2019 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Мязиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ЗАО «Кнауф Гипс Баскунчак» к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЗАО «Кнауф Гипс Баскунчак» обратилось в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (244202524,80 рублей) объекта недвижимости – земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, имеющего категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, равной её рыночной стоимости в размере 62655000 рублей.

Административный истец указал, что правообладателем земельного участка является администрация муниципального образования «Ахтубинский район», административному истцу земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Главы Администрации г.Ахтубинска № 785 от 31 июля 2000 года. 

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 года № 18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 244202524,80 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 07/ОК/3-07-18 от 28 сентября 2018 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1, рыночная стоимость земельного участка составила 62655000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, имеющего категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, равной её рыночной стоимости в размере 62655000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1, с выводами судебной оценочной экспертизы не согласна, считает, что определённая оценочной экспертизой рыночная стоимость необоснованно завышена.

Представители агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3, администрации Муниципального образования «Поселок Нижний Баскунчак» ФИО4 в судебном заседании не возражали против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из материалов дела, правообладателем земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, имеющего категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, является администрация муниципального образования «Ахтубинский район». Административному истцу земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Главы Администрации г.Ахтубинска № 785 от 31 июля 2000 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30-АА 420321от 09.12.2009 г. 

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 года № 18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 244202524,80 рублей.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 07/ОК/3-07-18 от 28 сентября 2018 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1, о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 62655000 рублей.

26 октября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. По результатам рассмотрения отчета 14 ноября 2018 г. Комиссия вынесла решение, которым отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, указав, что отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ – 1345 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отметив на имеющиеся противоречия в отчете: 

- о виде разрешенного использования оцениваемого земельного участка;

- об отсутствии коммуникаций на земельном участке (из приложенных фотоматериалов следует, что по земельному участку проходят линии электропередач);

- об отсутствии полной информации о ценах предложений на рынке недвижимости, подтвержденной материалами отчета об оценке;

- о допущенных технических ошибках и описках в отчете.

Кроме того, в отчете об оценке имелись противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что поставило под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку эти выводы не позволяли однозначно объективно определить стоимость объекта оценки.

После вынесения решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области спорный объект вновь был оценен тем же оценщиком, и его рыночная стоимость составила 64655000 рублей (отчет об оценке от 19 декабря 2018 года).

Изложенные выше обстоятельства давали основания сомневаться в правильности определения рыночной стоимости земельного участка и определением суда от 18 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Базис».

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Согласно заключению № 99 -19 судебной оценочной экспертизы от 07 мая 2019 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, имеющего категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, составила в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Из представленного заключения следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Эксперт ФИО5 в ходе судебного заседания поддержал заключение, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применен только сравнительный подход. Эксперт отказался от применения в данном случае затратного и доходного подходов и обосновал свое решение следующим.

Элементы затратного подхода к оценке земельных участков применяются в оценке возмещения ущерба от повреждения или исчерпания ресурсов земельного участка, оценки затрат на восстановление производственной способности земли. Для применения затратного подхода существуют объективные экономические и методологические препятствия, не позволяющие выполнить условия п.п. 19-20 Федерального стандарта оценки «Общие условия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». 

Эксперт также указал, что вид разрешенного использования земельного участка на момент проведения судебной экспертизы предполагает однозначное его использование в качестве участка недропользования с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, а в материалах дела отсутствуют данные о затратах на изыскательские работы и разработку участка, об объемах залежей полезных ископаемых, об объемах добычи с момента разработок до определения рыночной стоимости земельного участка, поэтому для определения рыночной стоимости доходный подход не применим.

Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка определена сравнительным подходом. Для его применения у эксперта имелось достаточных данных и информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости. В качестве объектов – аналогов представлены три объекта недвижимости – земли сельскохозяйственного назначения, экспертом введены корректировки на: передаваемые права на земельный участок, поправка на «уторговывание», время продажи, место расположения, площадь земельного участка, целевое назначение, коммерческую привлекательность, коммуникации. Для каждого аналога рассчитан весовой коэффициент и в результате выполненных расчетов с применением сравнительного подхода определена рыночная стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, имеющего категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта зксперт - оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объекты исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу. 

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, имеющего категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, равной ее рыночной стоимости в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.

Доводы представителя административного истца ФИО2 о том, что экспертиза проведена без соблюдения норм действующего законодательства, суд признает необоснованными. По мнению ФИО2 при расчете рыночной стоимости земельного участка эксперт необоснованно применил постановление Правительства Астраханской области № 26-П от 01 февраля 2008 г. «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», поскольку оно утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства № 284 – П от 29 июня 2015 г. «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена». Суд считает, что эксперт обоснованно применил нормы постановления № 26-П и обосновал его применение, поскольку оно действовало на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости), т.е. на 01 января 2015 г.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является 26 октября 2018 года, исходя из чего установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2018 года до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером № категории – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, поселок Средний Баскунчак, равной ее рыночной стоимости в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 01 января 2015 г., на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Рыночная стоимость удельного показателя стоимости составляет 80,59 рублей за 1 квадратный метр.

Датой подачи заявления считать 26 октября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева