КОПИЯ

дело № 2-7322/2017

Решение

именем Российской Федерации

21 июля 2017 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи И.М. Фарзутдинова,

при секретаре Э.Р. Зиганшиной,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Челны Яр Инвест» о взыскании разницы стоимости фактической площади квартиры, 

установил:

ФИО4 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Челны Яр Инвест»(далее ООО «Челны Яр Инвест») о взыскании разницы стоимости фактической площади квартиры, указав в обоснование, что ... между ООО «Челны Яр Инвест» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор ... К участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: РТ, ..., микрорайон «Берег» жилой комплекс «Чаллы Яр» ....

Согласно п. 1.3.3 договора - объектом долевого строительства является квартира со следующими характеристиками: № дома - 22; № квартиры - 9; этаж — 3; количество комнат - 2; общая проектная площадь кв.м. - 97,7; проектная площадь без учета лоджии - 93,7; жилая площадь -44,2.

Согласно п.2 приложения ... договора - общая стоимость объекта составила - 4 003 400 рублей. Данная сумма истцами оплачена полностью, соответственно стоимость 1 кв. м. составляет 40 976,46 рублей,

Однако фактическая площадь квартиры по данным технической инвентаризации от ... составляет 94,8 кв. м., то есть меньше проектной площади на 2,9 кв. м.

Истец ФИО1 просит ООО «Челны Яр Инвест» взыскать часть уплаченных денежных средств, в связи с отклонением фактической площади квартиры от ее проектной площади в сумме 20 488,22 рублей, неустойку с ... по ...г. в размере 37 431,99 рубль, а также неустойку по день вынесения решения суда, моральный вред в размере 5000 рублей, штраф, предусмотренный законом о защите прав потребителей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей. 

Истец ФИО2 просит ООО «Челны Яр Инвест» взыскать часть уплаченных денежных средств, в связи с отклонением фактической площади квартиры от ее проектной площади в сумме 20 488,22 рублей, неустойку с ... по ...г. в размере 37 431,99 рубль, а также неустойку по день вынесения решения суда, моральный вред в размере 5000 рублей, штраф, предусмотренный законом о защите прав потребителей. 

В ходе производства по делу представителем истца уточнены исковые требования, просил взыскать неустойку только по ..., в остальной части исковые требования поддержал просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, в случае удовлетворения иска просил применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разумность. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом».

В силу положений подпункта 3 пункта 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В статье 5 указанного Федерального закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (пункт 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (пункт 2).

По правилам пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 7 пунктов 1 и 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ... ФИО4 и ООО «Челны Яр Инвест» заключили договор участия в долевом строительстве ...К.

Объектом договорных отношений сторон является ..., расположенная на 3 этаже пятиэтажного жилого ... Яр, микрорайон «Берег», ..., общая проектная площадь ... учетом лоджий составляет 97,7 кв.метров.

В соответствии с приложением ... договора дольщик обязуется оплатить цену договора в размере 4 003 400 рублей, оплата произведена истцами в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора от ... ...К при уменьшении общей площади объекта, подлежащего передаче после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию участнику по сравнению с проектной площадью, более чем на 1 (один) квадратный метр, что подтверждается фактическими замерами (техническим паспортом) БТИ, согласно СП 54.13330.2011 или СНиП 31-06-2009, застройщик оплачивает участнику разницу в метраже, исходя из стоимости 1 квадратного метра, указанной в приложении ... договора в течение 10-ти банковских дней с момента получения застройщиком уведомления, которое может быть вручено лично застройщику либо направлено заказным письмом. 

В соответствии с пунктом 1.3.3 договора общая проектная площадь квартиры должна быть 97,7 кв.метров.

Из акта приема-передачи от ... следует, что общая площадь объекта составляет 94,8 квадратных метров(л.д. 30).

... объекта строительства составляет 2,90 квадратных метра(97,7-94,8).

Стоимость одного квадратного метра указанной квартиры составляет 40 976 рублей 46 копеек (4 003 400 рублей:97,7). 

... дольщик вручила ответчику требование о выплате суммы за недостающую площадь. Требование о выплате в добровольном порядке удовлетворено частично в размере 77 855,28 рублей, в остальной части отказано (л.д. 34). 

Достоверно установив, что выплата, связанная с расхождением проектной и фактической площади квартиры, предусмотренная условиями заключенного с ответчиком договора от ..., ответчиком не произведена в полном объеме, доказательств обратного в материалы дела не представлено, при этом указанные обстоятельства свидетельствуют об изменении цены договора, суд признает исковые требования законными и подлежащими удовлетворению в размере 40 976 рублей 45 копеек, а именно по 20 488,22 рублей. 

Доводы ответчика об отказе в выплате за 1 квадратный метр со ссылкой на пункт 2.4 договора не состоятельны, поскольку в рассматриваемых правоотношениях разница площади объекта строительства составила 2,90 квадратных метра, а не 1 квадратный метр.

Во вторых, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, где в пункте 1.3.3 оговорена общая проектная площадь объекта долевого строительства, что в силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дает право потребителю защищать нарушенные права. В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 предписано, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителя определен в части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В данной норме указано, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения(часть 1).

Поскольку имеет место быть явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, подлежат применению последствия недействительности ничтожных условий сделки - договора долевого участия в строительстве.

Правовым последствием недействительности ничтожного условия сделки является неприменение судом при разрешении настоящего спора пункта 2.4 договора участия в долевом строительстве от ... ...К.

С учетом изложенного, суд считает исковые требования о взыскании денежных средств обоснованными.

Согласно п.1 ст. 31 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1«О защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п.5 ст. 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1«О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Истцы направили в адрес ответчика претензию ... о возврате денежных средств. Однако, требования истца в добровольном порядке не удовлетворены. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки, являются обоснованными. Согласно расчету истца неустойка за период просрочки с ... по ... составляет 74 863 рубля 98 копеек. 

Учитывая ходатайство ответчика о применении при взыскании неустойки положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, принимая во внимание компенсационный характер неустойки как меры гражданско-правовой ответственности, ее высокий размер, исходя из конкретных обстоятельств дела, доводы представителя ответчика, признает размер вышеуказанной неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательства и считает возможным уменьшить ее до 18 000 рублей, взыскать в пользу ФИО2 8 000 рублей, в пользу ФИО1 10 000 рублей. При этом, по мнению суда, в данном случае снижение размера взыскиваемой неустойки способствует соблюдению баланса интересов сторон договора.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1«О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, так как факт нарушения ответчиком прав истцов, связанное с уменьшением площади объекта долевого строительства, что не соответствует условиям договора, нашел свое подтверждение суд учитывает объем причиненных нравственных и физических страданий истца, степень вины ответчика, период неисполнения предусмотренной пунктом 2.2.2 договора обязанности, считает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в пользу ФИО1 в размере 3000 рублей, в пользу ФИО2 – 5 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Однако с учетом ходатайства ответчика о снижении штрафа согласно 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, против чего истец не возражал в ходе судебного разбирательства, суд считает возможным снизить, в пользу ФИО1 6 000 рублей, в пользу ФИО2 5 500 рублей, что, по мнению суда, соразмерно последствиям нарушенного обязательства и способствует соблюдению баланса интересов сторон договора.

Требования истца о возмещении расходов за услуги представителя, суд в соответствии с ч.1 ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым удовлетворить в разумных пределах в сумме 6000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в бюджет муниципального образования ... государственная пошлина в размере 6 500 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Челны Яр Инвест» о взыскании разницы стоимости фактической площади квартиры удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Челны Яр Инвест» в пользу ФИО1 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 20 488 рублей 22 копейки, неустойку в размере 10 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 6 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 6 500 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Челны Яр Инвест» в пользу ФИО2 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 20 488 рублей 22 копейки, неустойку в размере 8 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5 500 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Челны Яр Инвест» государственную пошлину в бюджет муниципального образования ... в размере 2269 рублей 29 копеек.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья подпись И.М. Фарзутдинов

...

... 

...

...

...

...

...