Дело № 2-599/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Усть–Абакан, Республика Хакасия 11 октября 2017 года 

Усть–Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Буцких А.О., 

при секретаре Кляйн И.А., 

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, мотивируя требования тем, что *** между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .... Сторонами договор купли-продажи исполнен полностью, а именно продавец передал жилой дом и земельный участок покупателям, а покупатели получили в собственность указанное имущество и оплатили его стоимость. Жилой дом и земельный участок приобретены покупателями за 2 500 000 руб. Однако действительная стоимость указанного имущества значительно выше и составляет 5 000 000 руб., что подтверждается подписанным сторонами предварительным договором купли-продажи, и свидетельствует о продаже имущества истицей ответчикам на крайне невыгодных условиях. Спорный дом строился истицей самостоятельно, с целью личного проживания. Однако учитывая необходимость осуществлять лечение своего несовершеннолетнего ребенка, в *** года она выставила дом и земельный участок на продажу за 5 500 000 руб. При приобретении ответчиками дома, им от истца стало известно, что дом продается в связи с необходимостью лечения ребенка. После чего ответчики стали указывать на завышенную стоимость дома и предложили независимую оценку дома. Согласно проведенной оценки стоимость дома и земельного участка была определена в размере 3 500 000 руб. Далее ответчики вновь стали просить снизить цену дома и земельного участка. В момент подписания договора купли-продажи дом и земельный участок стороны оценили в 2 350 000 руб. Поскольку истице необходимы были срочно денежные средства, она была вынуждена подписать данный договор на крайне невыгодных условиях. Стоимость дома на момент подписания указанного договора купли-продажи по факту оценивали ответчики и банк. После приобретения дома и земельного участка, спустя более одного года, ответчики в судебном порядке уменьшили покупную стоимость дома, взыскав убытки за недостатки в жилом доме, в то время как эти недостатки все эксплуатационные. Истица предлагала неоднократно расторгнуть договор и вернуть денежные средства, вырученные за дом и земельный участок, однако ответчики отказались. Ссылаясь на ст.ст. 166, 179 и 181 ГК РФ просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ***, заключенный между истцом и ответчиками, недействительным.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования уточнила, просит признать договор купли-продажи от ***, заключенный между ней и ответчиками, недействительным. Применить последствия недействительности сделки, путем возврата истцу жилого дома и земельного участка по адресу: ..., и возврата ответчиками денежных средств в размере 2 500 000 руб. Взыскать с ответчиков государственную пошлину в ее пользу. Считает указанную сделку недействительной, так как она кабальная сделка. Заключить спорный договор купли-продажи она была вынуждена на крайне невыгодных условиях, поскольку на её воспитании находится несовершеннолетняя дочь Б., *** года рождения, которой на момент подписания сделки требовалось срочное лечение, для данного лечения необходимы были денежные средства. Несмотря на то, что для неё договор купли-продажи и так был заключен на кабальных условиях, поскольку цена была занижена в два раза от первоначальной цены, ответчики в *** году обратились в суд о взыскании с неё стоимости восстановительного ремонта, якобы затраченной ответчиками на спорный дом. Решением Абаканского городского суда от *** требования ответчиков были удовлетворены, с неё взыскано 718 162 руб. Таким образом, ответчики купили у неё дом и земельный участок всего за 1 781 838 руб. Полагает, что стоимость проданного ответчикам дома намного больше, чем он был фактически продан. О том, что сделка заключена на крайне невыгодных для неё условиях она знала с момента полписания данного договора, но ранее в суд с исковыми заявлениями о признании данной сделки недействительной не обращалась. Однако учитывая, что ответчики в судебном порядке взыскали с неё еще и стоимость восстановительного ремонта, она приняла решение об обращение в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным, с целью вернуть в первоначальное положение, существовавшее до заключения оспариваемой сделки. Так как, она находится в тяжелом финансовом положении, у неё нет денежных средств, что бы выплатить ответчикам стоимость восстановительного ремонта. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Представитель истца Рабочая Е.В., действующая на основании ходатайства истца ФИО1, в судебном заседании позицию истца полностью поддержала, дала аналогичные пояснения. Дополнительно суду сообщила, что договор купли-продажи считает недействительным в силу закона, поскольку заключен на крайне невыгодных условиях для истца, поэтому срок исковой давности по обжалованию данной сделки составляет три года. Из представленных стороной истца доказательств следует, что цена дома и земельного участка неоднократно менялась в сторону её уменьшения. Однако стоимость дома и земельного участка намного выше, чем фактически установлена цена в договоре купли-продажи, что подтверждается представленными суду экспертными заключениями. Кроме того, считает, что договор купли-продажи является недействительным в силу закона, ввиду порочности предмета договора купли-продажи. Так, земельный участок, расположенный по адресу: ... отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для садоводства и огородничества. Следовательно, на данном земельном участке не законно возводить жилые дома, что в свою очередь было сделано истцом и зарегистрировано право собственности на жилой дом. Таким образом, земельный участок под садоводство и огородничества с жилым домом не могут быть предметом договора, поскольку они при таких обстоятельствах не могут в последующем использоваться по назначению. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований. Суду пояснил, что спорный дом и земельный участок он и его жена ФИО3 приобрели у ФИО1 за 5 150 000 руб. Расчет с ФИО1 был произведен следующим образом, 2 150 000 руб. наличными, 650 000 руб. денежные средства полученные по договору ипотечного кредитования, 2 350 000 руб. путем передачи ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: .... Сумма в размере 2 350 000 руб. указанна в договоре купли-продажи от *** по просьбе ФИО1 При таких обстоятельствах истец вводит суд в заблуждение, что сделка купли-продажи от *** была заключена на крайне невыгодных условиях для истца. Независимая оценка дома и земельного участка проводилась по требованию Банка с целью заключения ипотечного договора. Кроме того, в настоящее время администрацией Усть-Абаканского района рассматривается вопрос о переводе земельных участков, расположенных по адресу: ... из разрешенной категории использования земельного участка садоводства и огородничества в категорию использования для индивидуальной жилищной застройки. Также поддерживает позицию своего представителя. 

Представитель ответчиков ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, позицию ФИО2 поддержала. Дополнительно суду пояснила, что истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о заключении сделки при крайне невыгодных условиях для ФИО1 Кроме того, последствия крайне невыгодных условий для истца не наступили, поскольку фактически ФИО1 были выплачены её доверителями денежные средства в сумме 5 150 000 руб. Считает, что требования истца о признании сделки недействительной в виду её кабальности, говорят об оспоримасти сделки, а следовательно срок исковой давности составляет один год. В связи с чем, просит применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении требований истца.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», в лице директора Хакасского регионального филиала Банка Манна И.Н., ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о кабальности сделки. Также суду пояснила, что с целью приобретения ФИО2 и ФИО3 спорного жилого дома и земельного участка, между Банком и ответчиками был заключен договор ипотечного кредитования, в связи с чем данное недвижимое имущество находится в залоге у Банка. При таких обстоятельствах, даже в случае признания договора купли-продажи недействительным, обременение снято не будет в силу действующего законодательства. 

Ответчик ФИО3, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО4

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила в суд письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствии.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что *** между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... 

Из предварительного договора следует, что объекты недвижимости оценены сторонами на сумму 5 550 000 руб., основной договор купли-продажи должен быть заключен до ***.

*** между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен вновь предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... согласно которому стоимость объектов стороны установили в размере 5 350 000 руб., срок заключения договора до ***.

Дополнительным соглашением к предварительному договору от ***, подписанным сторонами, стоимость жилого дома и земельного участка установлена в размере 5 150 000 руб.

*** между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...

Из пункта 5 договора купли-продажи следует, что сторонами жилой дом и земельный участок оценены в размере 2 350 000 руб., в том числе жилой дом 2 000 000 руб., земельный участок 350 000 руб.

В пункте 6 договора купли-продажи указано, что недвижимое имущество приобретается за счет собственных средств в размере 1 700 000 руб. и частично за счет кредитных денежных средств в размере 650 000 руб., предоставленных покупателям по кредитному договору от ***.

*** договор купли-продажи от *** зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ.

Как следует из иска и пояснений истца и её представителя в судебном заседании, основаниями для признания указанного договора купли-продажи недействительным являются то, что сделка совершенна на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка); порочный предмет договора купли-продажи. 

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец просит по вышеуказанным основаниям признать сделку недействительной, поскольку она оспорима. Довод представителя истца о том, что данная сделка является недействительной, поскольку в силу закона она ничтожна, не основан на нормах действующего закона, в связи с чем судом откланяется.

В пункте 2 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как пояснила в судебном заседании истица ФИО1 о том, что сделка купли-продажи от *** заключается на крайне невыгодных для нее условиях, а также о том, что на земельном участке для садоводства и огородничества ею возведен жилой дом, ей было известно в день заключения указанного договора, вместе с тем обратилась в суд она только сейчас, поскольку ответчики взыскали с нее по решению Абаканского городского суда от *** стоимость восстановительного ремонта на спорый дом, в связи с чем хочет все вернуть в первоначальное положение.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку срок исковой давности по требованиям истца о признании сделки недействительной и о применении последствий её недействительности истек ***. Вместе с тем, истец обратился в суд с исковым заявлением только *** (дата указана на конверте). Доказательств уважительности пропуска срока обращения с настоящим иском в суд истец и его представитель не представили. 

Кроме того, суд полагает, что требования истца также не подлежат удовлетворению и по следующим основаниям.

Так, согласно п. 13 договора купли-продажи от ***, заключенного между ФИО1 и ФИО7, продавец гарантирует, что он заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является для него кабальной сделкой.

Таким образом, при подписании договора купли-продажи истец своей подписью гарантировал отсутствие у неё стечения тяжелых обстоятельств и что сделка содержит крайне невыгодные для нее условия. 

Заключение сделки на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, истец обосновывает тем, что в момент заключения оспариваемой сделки ей необходимо было срочно вести несовершеннолетнею дочь на операцию, вместе с тем доказательства в подтверждение данного довода истцом суду не представлено.

Из пояснений свидетеля *Свидетель 1* следует, что в *** году к ней обратилась ФИО1 с просьбой помочь продать жилой дом и земельный участок, расположенные в .... После чего она выложила на интернет сайтах по продаже недвижимости сведения о продаваемом недвижимом имуществе ФИО1 с указанием цены 5 700 000 руб. Нашлись покупатели, а именно ФИО2 и его жена ФИО3, которые в последующем и приобрели спорное недвижимое имущество за сумму 5 150 000 руб. Данную сделку она сопровождала от начала и до регистрации её в Управлении Росрееста по РХ. *** был подписан предварительный договор купли-продажи в котором указана цена 5 150 000 руб., но при подписании основного договора купли-продажи от *** цена была указана ниже, по просьбе ФИО1 В тоже время фактически ФИО1 были переданы денежные средства в общей сумме 5 150 000 руб., из них по распискам 2 150 000 руб., 650 000 руб. по договору ипотеки, 2 350 000 руб. путем передачи в собственность ФИО1 квартиры по адресу: ... Передача денежных средств, а также составление расписок происходило при ней. Учитывая изложенное, на момент заключения сделки вопрос о том, что данная сделка заключается для ФИО1 на крайне невыгодных для неё условиях не стоял. О том, что у ФИО1 несовершеннолетний ребенок имеет серьезное заболевание ей известно не было. В заключении договора купли-продажи ФИО1 никто не принуждал, напротив имелись и другие потенциальные покупатели на данное имущество. Однако, учитывая что ФИО1 и ФИО7 удовлетворили все условия договора купли-продажи, сделка была заключена и зарегистрирована в Управлении Росреестра по РХ. 

Оснований не доверять данному свидетелю у суда не имеется.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В части 3 ст. 67 ГПК РФ закреплено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что сделка купли-продажи от *** заключена на крайне невыгодных условиях, которую ФИО1 была вынуждена совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем ФИО7 воспользовались (кабальная сделка).

Представленные ФИО1 выписные эпикризы, направления на госпитализацию, иные медицинские документы, а также билеты на самолет, не свидетельствуют о том, что на момент заключения спорной сделки, а также в ближайшее время после заключение сделки, ФИО1 находилась в тяжелом жизненном положении и у нее не было возможности отказаться от заключения данной сделки.

Указания истца и её представителя на то, что цена жилого дома и земельного участка крайне занижена при заключении договора купли-продажи от ***, что подтверждается предварительным договором купли-продажи от *** и заключениями экспертов, не могут свидетельствовать о заключении сделки при кабальных условиях.

Так, в силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Следовательно, при подписании *** основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... ФИО1 осуществила принадлежащие ей гражданские права, выразив свою волю в продажи недвижимого имущества, оценив его в размере 2 350 000 руб.

Довод представителя истца Рабочей Е.В. о том, что предмет договора купли-продажи является порочным, поскольку жилой дом не может располагаться на земельном участке предназначенном для целей садоводства и огородничества, судом откланяется, поскольку действующим законодательством запрет на строительство домов на земельных участках, предназначенных для садоводства и огородничества, не установлен. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от *** недействительным, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. 

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 о применении последний недействительности сделки и взыскании судебных расходов, поскольку они являются производными от основных требований. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Усть-Абаканский районный суд.

Председательствующий: А.О. Буцких

Мотивированное решение составлено 16 октября 2017 года.

Председательствующий: А.О. Буцких