Мотивированное 

решение

 

составлено 11.06.2021.

УИД 26RS0024-01-2021-000294-91

Дело № 2-393/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 08 июня 2021 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Угроватой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Соловьевой Г.А.,

с участием представителя истцов - ФИО1,

представителя КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и возложении обязанности внести изменения в соглашение о перераспределении земель,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и потребовали признать недостоверной величину рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка. 

В ходе рассмотрения свои требования уточнили, просили о признании недостоверной величины рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> установленной на основании отчета от 16.11.2020 г. № 485 «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненном ООО «ПРАЙС», и возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанности по внесению изменения в п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. № 21 о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: 

<

адрес> в части размера платы за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600 рублей.

В обоснование указали, что 16.04.2019 они обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска с заявлением о перераспределении принадлежащего нам земельного участка с землями кадастрового квартала 

<

данные изъяты>

Земельный участок для перераспределения был сформирован после судебного спора и вынесения решения 22.07.2020.

16.10.2020 они обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

02.12.2020 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска вручил им проект соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. №21, где п. 2.1 была предусмотрена цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, за 346 кв. метров в размере 827 100 руб. 00 коп.

Не согласившись с данным размером цены, они провели самостоятельно оценку, а также обратились в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО4 не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ФИО1 поддержала уточненный иск, просила определить стоимость с учетом проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. 

Представитель ответчика КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности ФИО2 с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении по доводам письменных возражений, согласно которым полагают, что представленная истцами оценка, а также заключение судебной экспертизы, не соответствуют критериям достоверности, достаточности и допустимости, что противоречит законодательству об оценочной деятельности. Считают, что проведенная оценка ООО «Прайс» является достоверной, и при подготовке соглашения оснований сомневаться в ней у ответчика не имелось.

Представитель ООО «Прайс» в суд не явился, извещен надлежащим образом о слушании дела, конверт возвращен за истечением срока хранения, извещение подтверждается также уведомлением о получении письма посредством электронной почты. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотреть спор при имеющейся явке и приходит к следующим выводам. 

Согласно положениям ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки.

Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 настоящего Кодекса, при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2).

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.

Таким образом, отношения по перераспределению земельных участков между уполномоченным органом и гражданином возникают с момента подачи соответствующего заявления.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.06.2012 г. № истцы ФИО3 и ФИО4 являются сособственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности за каждым объекта недвижимого имущества - земельного участка, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> разрешенным использованием «земельный участок кафе», площадью 236 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>

Право общей долевой собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с тем, что по соседству с принадлежащим им земельным участком отсутствовали сформированные земельные участки, имеющие общую границу с их земельным участком, а также здания, строения или сооружения, 16.04.2019 они обратились в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о перераспределении принадлежащего им земельного участка с землями кадастрового квартала 

<

данные изъяты>

По результатам рассмотрения данного заявления КУМИ администрации г.Невинномысска было отказано в перераспределении земельного участка с землями кадастрового квартала, в обоснование отказа уполномоченный орган сообщил, что распределение указанных в заявлении земельных участков не предусмотрено п.1 ст.39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, они обратились в Невинномысский городской суд с исковым заявлением о признании права на перераспределение земельных участков.

Решением Невинномысского городского суда от 22.07.2020 были удовлетворены их исковые требования о признании за ними права на перераспределение земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с землями кадастрового квартала 

<

данные изъяты> в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером ФИО5, на КУМИ администрации города Невинномысска возложена обязанность по утверждению схемы расположения земельного участка, образуемого путем перераспределения, и по заключению соглашения о перераспределении земельного участка с землями кадастрового квартала. Решение вступило в силу 25.08.2020.

Постановлением администрации города Невинномысска от 18.09.2020 № была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска, ориентировочной площадью 566 кв.м, разрешенным использованием «объекты придорожного сервиса», адрес: 

<

адрес> образованного путем перераспределения земель и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

В отношения образованного земельного участка были проведены кадастровые работы.

13.10.2020 сведения об образованном земельном участке были внесены в Единый государственный реестр недвижимости со следующими характеристиками: кадастровый номер 

<

данные изъяты>, площадь 566 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «земельный участок кафе», адрес: 

<

адрес>

16.10.2020 они обратились в КУМИ администрации города Невинномысска с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

02.12.2020 КУМИ администрации города Невинномысска вручил проект соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ г. №. Согласно пункту 2.1 Цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, за 346 кв. метров составила 827 100 руб. 00 коп. Указанная цена была определена в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 12.05.2015 г. № 206-п «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ставропольского края», заключением на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2020 г. 

<

данные изъяты> постановления администрации города Невинномысска от 18.09.2020 г. № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска».

Указанная стоимость за увеличение площади земельного участка была определена на основании заключения к отчету № о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненном ООО «ПРАЙС».

Не согласившись с указанной оценкой, они обратились в ООО «Арбитраж» с заявлением о проведении независимой рыночной оценки.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объектов оценки от 10.12.2020 г. № по состоянию на 16.11.2020 г. рыночная стоимость выкупа увеличения земельного участка составляет 408 000 рублей.

11.12.2020 в КУМИ администрации города Невинномысска ими был направлен протокол разногласий к соглашению о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. №, согласно которому они не согласились с условиями п. 2.1 соглашения в части цены в размере 827 100 руб. 00 коп. и предложили согласовать цену в размере 408 000 рублей

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № КУМИ администрации города Невинномысска предложенные ими условия отклонил и вернул протокол разногласий без подписания.

Иные условия в соглашении на момент рассмотрения дела в суде обе стороны не оспаривают, в том числе, относительно площади образованного земельного участка, что подтвердили представили обеих сторон в судебном заседании. 

Не согласившись с предлагаемой комитетом по управлению муниципальной имуществом администрации города Невинномысска ценой, основанной на заключении к отчету «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненном ООО «ПРАЙС», полагая её завышенной, истец обратился в суд с указанным иском. 

Истцы настаивают на том, что отчет ДД.ММ.ГГГГ № «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненный ООО «ПРАЙС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, поскольку при проведении оценки не было учтено, что предполагаемый к перераспределению земельный участок, исходя из его конфигурации, не может быть предоставлен для самостоятельного использования с учетом его разрешенного использования, поскольку на нем невозможно возведение с соблюдением установленных нормативно-правовыми актами расстояний от границ участка при строительстве задний и сооружений.

Для установления иных обстоятельств, подтверждающих недостоверность отчета, по ходатайству истца назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости имущества, расположенного - по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 16.11.2020г

Как следует из выводов заключения эксперта № от 23.04.2021, Отчет № «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненный ООО «Прайс», по содержанию и структуре не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. В отчете об оценке присутствуют некоторые неточности, которые приводят к неоднозначному толкованию отчета об оценке и могут ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке. Оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Оценщиком приведено описание всего 3-х объектов аналогов, которые использовались при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Оценщик не приводит полный перечень объектов, аналогичных объекту оценки, представленных на рынке недвижимости на дату оценки. Следовательно, выбор данных объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки, оценщиком не обоснован, уточняющая информация в отчете отсутствует. Данный фактор мог повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Российская 

<

адрес> по состоянию на 16.11.2020, составляет: 482 600 рублей. (л.д. 247 т.1).

С данной оценкой не согласился ответчик КУМИ администрации г.Невинномысска, посчитав её недостоверной, полагая, что экспертами неверно выбраны объекты-аналоги, которые находятся удаленно, на окраине города, что существенно занизило цену.

В судебном заседании 08.06.2021 была допрошена эксперт АНО «НЭКС» ФИО10 проводившая судебную экспертизу. 

Эксперт пояснила, что разница в одном и том же объекте оценки – объект-аналог по ул. Революционная, связан с использованием различных источников. Экспертом был взят архив Авито, в то время как в ООО «Прайс» был взят сайт Авито. Экспертом, поскольку дата определения является ретроспективной, был взят архив Авито, была взята дата, которая имелась в архиве, иной даты в архиве не было. Кроме того, ко всем объектам-аналогам был применен соответствующий корректирующий коэффициент, с учетом места расположения и иных данных, требующих корректировки. Корректирующие коэффициенты взяты в справочнике оценщика. Изначально экспертом было выявлено девять объектов-аналогов, и в табличной форме проведен анализ всех выявленных аналогов с точки зрения их применимости в экспертизе. 

Давая оценку представленным в деле оценочным экспертизам и отчетам об оценке в их совокупности, суд приходит к выводу, что экспертиза, проведенная судом в полной мере отвечает требованиям закона, является полной, мотивированной и обоснованной.

У суда также не имеется оснований в компетенции, квалификации эксперта, проводивших экспертизу, приведены документы соответствующие документы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. 

Наряду с заявлением требования о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и, учитывая, что в соответствии с положениями ст. 39.28 ЗК РФ муниципальные органы власти обязаны заключить соглашение с гражданином, подавшим заявление о перераспределении земельного участка в случае соответствия заявления положениям ЗК РФ, а также в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает возможным удовлетворить и требования о возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обязанность внести изменения п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. № 21 о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: 

<

адрес>, в части размера платы, за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600рублей, что приведет к восстановлению прав истцов. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 - удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> установленной на основании отчета от 16.11.2020 г. № 485 «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненном ООО «ПРАЙС».

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанность внести изменения в п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. № о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: 

<

адрес> в части размера платы за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 11 июня 2021г.

Судья И.Н. Угроватая