Дело № 2-3660/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2025 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Карасевой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ланиной Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области о расторжении договоров аренды

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области о расторжении договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-Аук и от ДД.ММ.ГГГГ №-Аук в связи с невозможностью использования, с ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между истцом и ответчиком заключены договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №-Аук и от ДД.ММ.ГГГГ №-Аук. Земельные участки переданы истцу ответчиком. После заключения договоров обнаружились обстоятельства, препятствующие использованию земельных участков по целевому назначению, предполагающего строительство на них, а именно земельные участки сформированы в заболоченной местности. Земельные участки не пригодны для строительства на них жилых домов и их дальнейшей эксплуатации. ДД.ММ.ГГГГ истец подал в администрацию письмо, в котором просила расторгнуть договоры аренды на земельные участки с кадастровыми номерами № в связи с невозможностью их использования. От ответчика истец получил отказ, с которым ФИО1 не согласна, в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском.

Истец в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании оставила разрешение требований на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). 

В силу ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. 

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

Из ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. 

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ч. 1 ст. 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации) 

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. 

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов №-Аук в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>р.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов №-Аук в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>р.

Согласно пункта 7.2 Договоров аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно выпискам из ЕГРН право аренды на спорные земельные участки зарегистрировано за ФИО1 

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию г.о. Солнечногорск с заявлением о расторжении договора аренды на спорные земельные участки в связи с невозможностью использования по назначению, так как данная территория заболоченная местность. В ответ на данное заявление ответчиком разъяснено право на обращение в суд, указано на отсутствие оснований для расторжения договоров по соглашению сторон.

Аналогичное обращение истца имело место в администрацию г.о. Солнечногорск ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: 

<

адрес> №-р и №-

<

адрес> исследовании земельных участков осуществлен выезд и натурное обследование, применялся комплекс методов, включающий в себя фиксацию результатов осмотра, фотографирование, измерение. В результате обследования установлено, что земельные участки имеют сложный рельеф, расположены на крутом склоне (перепады до 8 метров), заболочены (наличие переувлажненных и заболоченных зон свидетельствует о высоком уровне грунтовых вод и слабой несущей способности грунтов), покрыты густой лесной растительностью. Из-за рельефа, гидрологических условий, густой лесистости территорий, земельные участки с кадастровыми номерами № фактически не могут быть использованы под индивидуальное жилищное строительство.

Поскольку кадастровый инженер является лицом, обладающим специальными познаниями в области землеустройства, его заключение возможно рассматривать как надлежащее доказательство. Ответчиком заключение кадастрового инженера не оспорено.

Ответчиком также представлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с приложенной схемой расположения, не огорожена. Проход на земельный участок свободный. На земельном участке произрастают кустарники и деревья. Объекты, обладающие признаками объекта капитального строительства, сооружения, какие-либо постройки отсутствуют. Признаки освоения участка отсутствуют. Формируемый земельный участок осуществляет собой овраг.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен. При этом юридическая возможность использования земельного участка, предоставленного в границах населенного пункта для целей строительства, заключается в соответствии планируемого к возведению на этом участке объекта установленным для данного участка видам разрешенного использования. 

Как следует из материалов дела, использование спорных земельных участков согласно виду его разрешенного использования не представлялось возможным, в связи с особенностями рельефа, гидрологических условий, густой лесистости территорий, что подтверждается вышеуказанными доказательствами по делу. 

ФИО1, как арендатор, воспользовалась правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовала расторжения договоров аренды, поскольку фактическое использование земельных участков невозможно. 

Таким образом, использование участков фактически невозможно, что является основанием для досрочного расторжения договоров аренды. 

Для арендатора действуют положения ст. 620 ГК РФ, предусматривающие условия для расторжения договора по его инициативе в одностороннем порядке. При этом такое расторжение возможно в силу положений ст. 450, 620 ГК РФ лишь в судебном порядке. 

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Поскольку с указанными требованиями ФИО1 обращалась ДД.ММ.ГГГГ, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и расторжении спорных договоров аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-Аук и от ДД.ММ.ГГГГ №-Аук, заключенные между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области, расторгнутые с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья подпись Карасева Е.Н.

Мотивированное решение суда составлено 28 августа 2025 года

Копия верна

Судья