Дело №2-109/2019 30 января 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор.Туапсе

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кит В.О.,

при секретаре Арустамян Н.Г.,

с участием:

истицы ФИО1, 

представителя истца - ФИО2, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, - ФИО5, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Подольскому АВ, ФИО4, о признании недействительным, ничтожным, договора купли-продажи квартиры, применении последствий ничтожности сделки, внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 с требованием о признании недействительным, ничтожным, договора купли-продажи квартиры, применении последствий ничтожности сделки, внесении изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свои требования мотивировала тем, что в 2014 году она узнала от своего знакомого –ответчика по иску ФИО3, с которым она знакома по линии общественной деятельности в 

<

адрес> и районе с 2012 года, о том, что он осуществляет деятельность по строительству многоквартирных домов на территории 

<

адрес>, включая строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Она нуждалась в жилье, поэтому решила приобрести в данном доме квартиру. Весной 2014 года между ФИО3 и нею был заключен предварительный договор, по условиям которого она передала ФИО3 денежную сумму в размере 2 200 000 руб. за строящуюся квартиру, имевшую тогда условный номер №, ориентировочной площадью 110 кв.м. (из расчета 20 000 руб. за 1 кв.м. строящегося жилья) в мансардном этаже 

<

адрес>, который Подольский обязался разделить с нею пополам, по 

<

адрес> в 

<

адрес> края, также ФИО3 обязался завершить строительство дома, сдать его в эксплуатацию, и после этого заключить с истицей основной договор купли-продажи указанной жилой квартиры. Предварительный договор был подписан сторонами, денежные средства ФИО1 передала ФИО3 в присутствии свидетелей в размере 2 200 000 руб., а он передал истице один из двух экземпляров предварительного договора. В предварительном договоре был указан как подтвержденный сторонами, факт получения от истицы указанных денежных средств, а также факт передачи строящейся квартиры от ФИО3 к ФИО1 По договоренности, ФИО1 должна была за свой счет и по своему усмотрению осуществлять всё строительство квартиры внутри, включая стены и перегородки, внутреннюю отделку данного помещения, которая по предварительным подсчетам, была равна и даже превышала стоимость «коробки», неотделанного помещения, приобретенного ею у ФИО3 по состоянию на весну 2014 года, с учетом значительных затрат, которые в достройку квартиры ей пришлось вложить самостоятельно. На момент заключения предварительного договора, благоустроенной кровли на доме не было, и было только железобетонное перекрытие, которым перекрывался третий этаж. В соответствии с условиями предварительного договора, основной договор купли-продажи будет заключен после завершения строительства данного дома и оформления правоустанавливающих документов на него на имя ФИО3 Ежегодно ФИО3 перезаключал с ФИО1 предварительный договор купли-продажи спорной квартиры: в 2015, 2016, 2017г., указывая, что в течение года с каждого из этих периодов, между сторонами будет заключен основной договор купли-продажи жилья. 

Когда в 2014 году кровля в доме была завершена (установлена), ФИО1 обратилась к ФИО3 с просьбой заключить основной договор, но он сослался на необходимость обращаться в суд в связи с отказом управления архитектуры в выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. С 2014 по 2016г. ФИО1 были произведены значительные ремонтные и отделочные работы, детально описанные в иске, поскольку у ФИО3 ею было приобретено голое перекрытие под крышей, соответствующие квитанции и чеки у нее сохранились.В сентябре 2016 года ФИО1 с согласия ФИО3 вселилась в данную квартиру, нумерация которой была уточнена:квартира №19. Все коммунальные услуги всегда оплачивались ею, ключи от квартиры находились только у нее.В 2018 году в ходе конфликта с ФИО3 из-за неправомерной газификации квартиры, он обманным путем забрал у ФИО1 все предварительные договоры от 2014 - 2017г., подтверждающие факт получения им 2 200 000 руб., и вообще прекратил выходить на контакт.28 ноября 2018 года ФИО1 узнала, что ФИО4, которая ранее участвовала в правоотношениях как доверенное лицо ФИО3, предъявила к ней иск в суд о выселении ФИО1 из данной квартиры. Из данного иска ФИО1 узнала, что ФИО3 26 сентября 2018 года заключил с ФИО4 договор купли-продажи жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>, за 500 000 руб. То есть после заключения договора с ФИО1, ФИО3 повторно продал ту же квартиру ФИО4 по необоснованно заниженной цене, без указания на наличие ее обременения в связи с заключением с ФИО1 ранее предварительного договора купли-продажи той же квартиры. В результате данных неправомерных действий ответчиков, ей был причинен крупный ущерб в размере 5 200 000 руб., из них 2 200 000 руб. ею лично передано ФИО3, и еще 3 000 000 руб. затрачено истицей на строительные работы по ремонту и отделке квартиры. После сбора и систематизации чеков и квитанций для предоставления суду, ею был обнаружен экземпляр предварительного договора купли-продажи в копии, заключенного 12 марта 2014 года между нею и ФИО3, представленный суду. Оригинал документа находится у ФИО3

Полагает, что, оспариваемый ею договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО4 26 сентября 2018 года, является недействительным, ничтожным, существенно нарушает права ФИО1 как приобретателя, законного владельца той же самой квартиры, имеющей преимущественное право на государственную регистрацию права собственности на тот же объект недвижимости. В договоре не указано, что квартира обременена правами ФИО1, нет сведений о коммунальных платежах, не доказан факт передаче квартиры покупателю ФИО4 и факт ее осмотра. Просила признать данный договор недействительным, ничтожным, применить последствия ничтожности сделки, вернуть стороны в первоначальное состояние, прекратить право собственности на квартиру за ФИО4, восстановив данное право за ФИО3, внести изменения в сведения ЕГРН.

В судебном заседании ФИО1 дополнила, что для приобретения благоустроенного жилья по состоянию на 2014 г. у нее не было необходимых средств, поэтому вариант приобретения строящейся, не отделанной квартиры, ее вполне устраивал. Также и ФИО3 намеревался достроить за ее деньги всю мансарду, в данном многоквартирном доме, ? часть которой составляла спорную квартиру, которую ФИО3 должен был передать ФИО1, а вторая часть- квартиру, которую он намеревался оставить себе. Денежные средства на приобретение строящейся квартиры представляли ее накопления, часть денежных средств были взяты в долг у ее знакомого. Деньги передавались ФИО3 в размере 2 200 000 руб. наличными в гостинице «Каравелла» в присутствии дочери истицы и ее знакомой. Отдельную расписку он не писал, факт получения денег был отражен в предварительном договоре. После того, как осенью ФИО3 стал требовать ее выселения, и угрожать ей, обесточил квартиру от электричества, она обратилась в ОМВД. За весь период проживания, в квартиру ее никто не приходил и осматривал. Считает, что требования иска основаны на законе, просит их удовлетворить.

Представитель истицы - ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, сославшись на те же обстоятельства, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, представил в материалы дела письменное возражение на иск. Пояснил, что спорная квартира принадлежала ему на праве собственности, в подтверждение представил копию свидетельства о государственной регистрации права собственности. Истица ФИО1 вселилась в данную квартиру в 2014 году по просьбе его друзей, так как у нее отсутствовало собственное жилье. В квартире был произведен ремонт за счет средств самого ФИО3, установлена сантехника, освещение, канализация. Он намеревался оставить квартиру себе, так как в каждом строящемся им доме, он оставляет для себя 1-2 квартиры. Вселение произошло с его согласия. Денежных средств за временное проживание в квартире он с нее не брал, только просил оплачивать коммунальные услуги. Лично с ФИО1 он не общался, ключи передал ее знакомому, который просил предоставить временно жилье для проживания ФИО1 После заселения в квартиру ФИО1, он по указанному адресу больше не появлялся. Никакой передачи денег в 2014 году и в иное время от ФИО1 к ФИО3 в качестве оплаты за данную квартиру не было. Денег от ФИО1 он не получал. Подпись в предварительном договоре, представленном истицей в суд, в виде копии, похожа на его подпись, но этот договор он не подписывал. Происхождение копии договора неизвестно. В августе 2018 года он попросил ФИО1 освободить самовольно занимаемую квартиру, в связи с будущей продажей, но получил отказ. В связи с полученным в устной форме отказом выселится от ФИО1, он продал данную квартиру ответчице ФИО4 по договору купли-продажи от 26 сентября 2018 года по цене и на условиях, указанных в данном договоре, за 500 000 руб., расчет между ними был произведен в полном объеме. Деньги переданы наличными средствами. ФИО4 не осматривала квартиру, она знала ее состояние еще до вселения ФИО1, так как является доверенным лицом ФИО3 и заключала от его имени договоры купли-продажи недвижимости. ФИО4 знала, что в квартире проживает ФИО1 ФИО4 является деловым партнером ФИО3 Пояснения ФИО1, данные ею в 2018г. при опросе в ОМВД Туапсинского района, отличаются от заявленных исковых требований. Полагает, что самовольное занятие спорной квартиры ФИО1 не может подтверждать законность и правомерность ее нахождения в квартире, и нарушает охраняемое законом правособственности ФИО4 на данное жилище.

Ответчица ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО5, действующего на основании доверенности, который исковые требования ФИО1 не признал, просил отказать в их удовлетворении. Пояснил, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, сделка заключена между ФИО3 и ФИО4 в строгом соответствии с законом, она не является ничтожной, мнимой. Считает, что фиктивной и мнимой является сделка между ФИО3 и ФИО1 Копия договора не может быть принята судом в качестве доказательства. Тогда как сделка между ФИО3 и ФИО4 исполнена, оплата произведена в полном объеме, цена в договоре определена сторонами самостоятельно по их волеизъявлению. Квартира была приобретена ФИО4 для своего сына, который проживает на съемных квартирах. О проживании в квартире ФИО1, ФИО4 знала, ФИО3 пояснил ей, что она должна выселиться. Оснований для признания договора как мнимым, так и ничтожным, в силу нарушений требований закона, нет. 

Межмуниципальный отдел по гор.Горячий ключ и Туапсинскому районуУправления Росреестра по Краснодарскому краю явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомил суд о рассмотрении дела в его отсутствие, просил вынести решение на усмотрение суда.

Суд, выслушав истицу и ее представителя, ответчика, представителя ответчика, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что спорная квартира по адресу: 

<

...>, общей пл.110,3 кв.м., этаж: мансарда, б/н, кадастровый №, принадлежала на праве собственности ответчику ФИО3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12 августа 2015 года, запись регистрации 23-23/013-23/013/021/2015-3011/1, на основании решения Туапсинского городского суда Краснодарского края от 11 февраля 2015 года по делу №2-37/2015.

Судом исследовано инвентарное дело ГУП «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> края, в котором представлено в копии указанное решение суда. В соответствии с указанным судебным актом, ответчик ФИО3 в результате реконструкции принадлежащего ему индивидуального жилого дома, в период с 2013 по 2014г. возвел по указанному адресу многоквартирный жилой дом, право собственности на который, включая все жилые квартиры в нем, было признано за ФИО3 В материалах инвентарного дела имеются копии договоров купли-продажи отдельных квартир, заключенных между ФИО3 как продавцом и иными лицами, как покупателями квартир в данном доме. Сведения о договорах купли-продажи в отношении спорной квартиры за №19 в материалах дела не имеется. Первичную инвентаризацию дома производило ЮФ ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

Согласно пояснениям истицы и ее представителя, весной 2014 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор, по условиям которого она передала ФИО3 денежную сумму в размере 2 200 000 руб. за строящуюся квартиру, имевшую тогда условный номер №, ориентировочной площадью 110 кв.м. (из расчета 20 000 руб. за 1 кв.м. строящегося жилья) в мансардном этаже 

<

адрес>, который Подольский обязался разделить с нею пополам, по 

<

адрес> в 

<

адрес> края, также ФИО3 обязался завершить строительство дома, сдать его в эксплуатацию, и после этого заключить с истицей основной договор купли-продажи указанной жилой квартиры. Предварительный договор был подписан сторонами, денежные средства ФИО1 передала ФИО3 в присутствии свидетелей в размере 2 200 000 руб., а он передал истице один из двух экземпляров предварительного договора. Отдельную расписку он не писал. В предварительном договоре был указан как подтвержденный сторонами факт получения от истицы указанных денежных средств, а также факт передачи строящейся квартиры, от ФИО3 к ФИО1 Согласно условиям предварительного договора, продавец обязуется построить указанную квартиру на мансардном этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома путем надстройки наружных и внутренних межквартирных стен на перекрытии третьего этажа, их заполнения оконными и дверными проемами, поднятия изначального уровня кровли с обустройством мансардными окнами, а также прокладкой и подводом необходимых инженерных сетей. Продавец обязуется передать данную квартиру в собственность покупателю после введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Покупатель обязуется за свой счет осуществить строительство квартиры и ее отделку, в том числе строительство, монтаж и отделку внутриквартирных потолков, стен и перегородок, их штукатурку, монтаж гипсокартоновыми плитами, покраску, оклейку обоями и облицовку керамической плиткой, утепление кровли, заливку цементных стяжек и устройство электрических теплых полов, заполнение и устройство внутренних дверных и оконных проемов, монтаж входной двери, внутреннюю разводку электрических сетей, инженерных сетей канализации и водопровода, монтаж сантехнического оборудования квартиры, системы кондиционирования и т.д. 

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

По ходатайству истицы в судебном заседании 29 января 2019 года в качестве свидетеля был допрошен ФИО6, который пояснил, что знает ФИО1 как заказчика, которая 3-4 года назад заказывала у него стройматериалы-блоки, полублоки и др., для ее квартиры. Он является индивидуальным предпринимателем, магазин «СамСтрой». Все покупки оформлялись чеками и квитанциями. Когда он привозил материал, то поднимался в квартиру, т.к. необходимо было определить объем недостающих материалов. Квартира была пустой, без дверей, без ремонта, крыша была не подшита, сантехники не было. Она была непригодна для проживания. Он устанавливал первую дверь, китайскую, дешевую, а потом привозил металлическую, хорошую дверь в квартиру ФИО1 Все доставки оформлялись документами, он же советовал ФИО1 мастеров по замене окон. За приобретенные стройматериалы истица оплачивала ему наличными средствами.

В судебном заседании 30 января 2019 года по ходатайству истицы были допрошены свидетели ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

Свидетель ФИО7 пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем, осуществляет деятельность, связанную со строительством, занимается внутренней отделкой помещений в течение 10 лет. Он осуществлял в квартире ФИО1 ремонт: потолки, клеил обои, плитку клал. Ремонт был на мансарде, на четвертом этаже многоквартирного дома, на момент его работ в квартире ФИО1 были только стены и межкомнатные стены, сантехника уже была, свидетель производил предчистовой ремонт. Работу ему оплачивала ФИО1, стройматериалы она закупала сама, он их поднимал в квартиру. Объем работ определялся им самим. Ответчика ФИО3 свидетель видел в квартире, когда пришел устанавливать плинтусы. Ответчик зашел, спросил, чем они занимаются, начал фотографировать, затем ушел. Замену двери в квартире осуществляли сотрудники магазина.

Свидетель ФИО8 пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем и

производит установку и проводку интернета и кабельного телевидения в предремонтных квартирах. С ФИО1 он познакомился в 2014 г. В 2014 г. или 2015 г., перед ремонтом ее квартиры, он проводил кабели под интернет и под телевидение. На данный момент в квартире не было ремонта, перегородки деревянные, пол бетонный, окна были, видеонаблюдение он устанавливал в квартире в 2018 г. при входе в квартиру, установил домофон. Работы ему оплачивала ФИО1, материалы закупал сам свидетель.

Допрошенный в судебном заседании ФИО9 показал, что вместе с ФИО1 они работали в 2006 г. в кафе «Джаз Мартини» ООО «Монетный двор». В 2014 г. ФИО1 попросила занять у свидетеля 500 000 рублей. Была составлена расписка. Она отдала эти деньги в 2016 г. Она отдавала деньги частями, после того как она вернула всю сумму, расписка была уничтожена. ФИО1 объяснила, что эти деньги ей нужны для покупки квартиры, он занял деньги ей по-дружески, о деталях покупки не осведомлен. Свидетель был в квартире в тот период, когда в квартире ремонта ещё не было. Стены были без обоев, не было полов. В комнатах даже лежал песок, крыша была не обшита, завозился стройматериал, лежал кафель для ремонта, позже стала производиться укладка кафеля на полу. После этого, она хотела заказать у свидетеля кухню, на тот момент он работал в мебельном магазине «Домино», но в итоге она купила две кровати и два матраса, в рассрочку. Она заказывала мебель в 2016 г. после того, когда в квартире был произведён ремонт. ФИО1 объясняла, что это ее квартира, она вкладывала свои деньги в ремонт. Занимала деньги она у свидетеля не на ремонт, а в период намного ранее, он полагал, что именно на приобретение квартиры в 2014 г. Тогда как ремонт производился в 2015-2016 гг.

Свидетель ФИО10 показала, что с 2005-2006 гг. она знакома с ФИО1 Около 3-4 лет назад они увиделись с ФИО1, которая пояснила, что ей надо встретиться с человеком по делам, в гостинице «Каравелла». После того, как они стали пить кофе в гостинице, подошел человек, ФИО1 пересела к нему, и передала ему пакет с деньгами, они подписали какой-то документ, переговорили и ФИО1 снова пересела к ним. При встрече присутствовала дочь ФИО1 В пакете находились денежные средства в размере - 2 200 000 руб. В судебном заседании свидетель указала на ответчика ФИО3 как на человека, которому ФИО1 в гостинице «Каравелла» передала деньги при указанных выше обстоятельствах. Лично с ФИО3 свидетель не знакома, до встречи в «Каравелле» его не видела. Свидетель пояснила, что, вернувшись к ней за столик, ФИО1 показала ей договор купли-продажи квартиры. Свидетель была в квартире ФИО1, когда была сделана чистовая работа, внутренний ремонт был уже закончен, из мебели был небольшой столик передвижной и две кровати. Данная квартира находится на четвертом этаже на ул.Розы Люксембург. Со слов ФИО1 она знает, что истица постоянно покупала стройматериалы для квартиры, и постоянно нервничала из-за того, что ремонт проходил иначе, чем она хочет. К данной квартире истица относилась, как к своей собственной.

Свидетель ФИО11 пояснила, что является дочерью ФИО1 В 2014 г. ей было 20 лет, ранее ее мама собирала деньги на покупку квартиры, и в 2014-м году ФИО1 сообщила ей, что приобретает квартиру. Они собрали нужную сумму, проехали в гостиницу «Каравелла» вдвоем, но по дороге встретили знакомую ФИО10, и пошли в гостиницу втроем. Чуть позже подошел ответчик ФИО3, ФИО1 пересела к нему, передала ему деньги. Свидетель видела деньги, 2 200 000 руб., которые ФИО1 передавала ФИО3 в «Каравелле». Они что-то подписывали, что это был за документ, свидетель не знает. Затем ответчик уехал. Мама снова пересела к ним, свидетель была рада, как и ФИО1, что они приобрели квартиру. На момент ремонта квартиры свидетель училась в гор.Краснодаре, и видела ее состояние, когда уже были перегородки. Она снимала видео, на котором видно состояние квартиры. Изначально были бетонные стены, крыша была деревянная, со временем клали кафель, клеили обои. Это было в начале 2015 г. Затем из-за нехватки денежных средств ремонт пришлось приостановить, свидетель и ее мать собирали деньги, работали обе. После чистового ремонта, были поклеены обои, приобрели две кровати и въехали в эту квартиру. У них были деньги после продажи квартиры в Кабардино-Балкарии, также они копили, обе получали зарплату. Переехали они в квартиру только в 2016 году, когда был произведен полноценный ремонт. В конце 2018 г. ФИО1 сообщила ей по телефону, что ответчик отрезал им в квартире свет, и она была очень испугана этим, попросила пока не приезжать домой. Ее мать никогда не говорила о том, что они временно проживают в данной квартире, в период проживания в квартиру никто не приходил и предлагал им съехать. Все стройматериалы приобретались за счет денежных средств Ной.

Свидетель ФИО12 в судебном заседании пояснила, что познакомилась с ФИО1 в 2015-2016 гг. С ФИО3 она знакома с 2014 г., у него она приобретала квартиру в 

<

адрес>, которая этажом ниже, чем квартира истицы ФИО1 Свидетель приобретала квартиру с мужем на ранней стадии, когда были ещё перекрытия первого этажа. Ответчик предоставлял им документацию, проект, по которому было 4 этажа, но на тот момент еще не было мансарды. Они приобрели две однокомнатные квартиры, затем объединили их, общей пл.80 кв.м., из-за разнополых детей. В квартиру ФИО1 свидетель с мужем поднимались на стадии строительства. Там не было штукатурки, потолок был скошен, были перегородки. Были только окна, сантехники не было. С учетом поведения ФИО1, она полагала, что данная квартира принадлежит ей, и не сомневалась в этом. Они вселились с мужем первыми, и видели, как идет стройка у всех жильцов. С ФИО3 они познакомились через агентство, оплата за квартиру свидетельницы производилась посредством задатка, потом 70 % и остальную часть денег необходимо передать после сдачи дома в эксплуатацию. Деньги передавались свидетельницей безналичным расчетом на счет в ВТБ-24, в нем указан номер договора. В офисе ФИО3 свидетельницей наличными было передано 50 000 руб. как задаток, после было переведено 70 % суммы, и уже после сдачи дома в эксплуатацию была переведена оставшийся часть суммы. Это происходило в юстиции, после чего квартира свидетельницы была переоформлена. Задаток передавался при подписании предварительного договора, какие-то документы ФИО3 составлял с сотрудниками агентства. В начале строительства с ним возникали разногласия, но сейчас они улажены. После приобретения квартиры, свидетель стала работать с агентством ФИО3 и помогать ему реализовывать его квартиры в иных домах. Общих знакомых у свидетеля и ФИО3 не имелось, на момент приобретения квартиры с Подольским она не была знакома.

По ходатайству ответчика ФИО3 в судебном заседании был допрошен свидетель ФИО13, который пояснил, что работает его прорабом на его строительных объектах более 10 лет. Строительством данного дома по 

<

адрес>, состоящем из 4 этажей, занимался он полностью, и руководил его стройкой, начиная с самого начала. Квартиру на мансардном этаже ФИО3 оставил для себя, и они осуществляли ремонт в ней сами. Закончили строительство в 2014-м г. Год сдачи дома в эксплуатацию свидетелю неизвестен. В ходе ремонта в квартире была поставлена входная дверь, как у всех, на полу ламинат. Санузел, стены были покрыты штукатуркой и краской, шпаклевка на потолках. Это была квартира ФИО3, который оставляет в каждом доме по 1-2 квартиры для себя. В одной из таких квартир проживает свидетель, житель Ростовской области, в других - его работники. То есть ФИО3 обеспечивает их как работников жильем, он же оплачивает за работников коммунальные услуги. Ими построено около 20 объектов. Бригада, которая сделала в данной квартире ремонт, полностью чистовую отделку, перешла на подъезд и после чего они уехали. В остальных квартирах было только штукатурка, стяжка и входные двери, ставились в каждой квартире. Дом состоит из подвала, три полноценных этажа и четвертый - мансарда. На мансарде - одна спаренная квартира и две – обычные. Спорная квартира – двухкомнатная и санузел, балкона нет. Там стояли металлопластиковые окна, и обычная металлическая дверь. Ни ФИО1, ни других строителей во время работ в доме свидетель не видел. Другие жильцы еще не начинали тогда отделочные работы, в квартирах был свет, канализация, газ. Свидетель пояснил, что у него имеется прораб-напарник, с которым они работают посменно. Стройматериалы они приобретают сами в магазинах, затем отчитываются перед ФИО3, предъявляя чеки.

В материалы дела истицей представлена копия предварительного договора от 12 марта 2014 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1, в отношении спорной жилой квартиры, текст которого подтверждает все вышеуказанные доводы истицы, изложенные в иске, а также озвученные ею в судебном заседании. В данном договоре зафиксирован факт получения ФИО3 от ФИО1 денежных средств в сумме 2 200 000 руб. за приобретаемую ею строящуюся жилую квартиру в многоквартирном доме в 

<

адрес>, с условным номером 18 (на момент рассмотрения дела - №), а также факт передачи данной квартиры ФИО1

Судом исследованы материалы КУСП №35500 Отдела МВД РФ по Туапсинскому району, и КУСП №30527 Отдела МВД РФ по Туапсинскому району, согласно которым доводы ФИО1 об обстоятельствах, указанных в иске, также подтверждены ее объяснениями при опросе в ОМВД. Неточности в части указания размера переданной ФИО1 ФИО3 денежной суммы обусловлены арифметической ошибкой, поскольку из объяснения ФИО1 следует, что стороны договорились определить цену указанной квартиры исходя из стоимость 1 кв.м. – 20 000 руб., то есть при общей площади квартиры 110,3 кв.м, итоговая стоимость составляет 2 200 000 руб., а не 1 200 000 руб., как ошибочно указано в объяснении. Далее, по тексту объяснений ФИО1, указана верная сумма 2 200 000 руб., что подтверждает доводы истицы о наличии опечатки в ее пояснениях, отобранных сотрудником ОМВД. Согласно материалам дела, опечатки содержатся в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 12 октября 2018 года, которое отменено по жалобе ФИО1, со ссылками на неточно изложенные показания. 

Суду представлены истицей платежные документы: чеки и квитанции, о приобретении ею стройматериалов, входных дверей, металлопластиковых конструкций, для ремонта и отделки данной квартиры, относящийся к спорному периоду, и подтверждающий значительный объем вложений в данный объект недвижимости.

Таким образом, как письменными доказательствами, так и свидетельскими показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 подтверждены доводы иска ФИО1 как в части всех существенных для дела обстоятельств приобретения истицей у ФИО3 в 2014 году строящейся спорной квартиры, так и доводы иска о том, что в период с 2014 по 2016г. ФИО1 за ее счет были выполнены работы по бетонной стяжке полов всех помещений в квартире, возведении межкомнатных перегородок (стен), утеплению кровли над квартирой, установке металлопластиковых окон, выполнении отделочных работ внутри помещений, проведению электросетей, водопровода, канализации, установке дверей, индивидуальных приборов учета. 

При этом суд критически оценивает показания свидетеля ФИО13, допрошенного по ходатайству ответчика ФИО3, поскольку они противоречат совокупности собранных по делу доказательств, включая свидетельские показания остальных свидетелей. Также суд учитывает, что данный свидетель находится в трудовых отношениях с ответчиком ФИО3, работает на стройках его объектов, проживает в его квартире, за его счет, то есть материально –зависим от ответчика.

В соответствии с ч. 1, ч. 2, ч. 3 и ч. 7 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Давая оценку утверждениям ответчиков о непредоставлении истицей оригинала предварительного договора от 12 марта 2014 года, суд учитывает, что согласно ч. 1 ст.68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Суд обосновывает свои выводы показаниями истицы в совокупности с письменными доказательствами и свидетельскими показаниями. К тому же, суд не может применить ч.7 ст.67 ГПК РФ о недопустимости в качестве доказательства копии указанного документа, поскольку ответчиками не представлено нетождественной копии данного документа, доказательств подделки документа ответчиками не представлено. Принадлежность подписи в договоре ФИО3 им же самим не опровергнута, лишь поставлена под сомнение, не заявил ходатайства о проведении судебной почерковедческой экспертизы ответчик. 

Суд учитывает, что пояснения по делу истицы последовательны, логичны, согласуются с представленными ею письменными доказательствами, подтверждены свидетельскими показаниями, и не противоречат совокупности остальных, имеющихся в деле доказательств. 

Тогда как пояснения ответчиков по делу противоречивы, не подтверждены документально, требования ст.56 ГПК РФ ответчиками не соблюдены.

Согласно ст.160-162 ГК РФ, ст.59-60 ГПК РФ, условия предварительного договора, факт получения ответчиком ФИО3 денежных средств по нему, факт передачи им во владение спорной квартиры ФИО1, факт материальных вложений ФИО1 в ремонт и отделку данной квартиры, иные юридически значимые обстоятельства дела, подтверждаются надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами.

Материалами дела подтверждают все доводы иска ФИО1 о том, что в 2014 году между ФИО3 как продавцом и ФИО1 как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи указанной жилой квартиры, который содержал все условия основного договора. В соответствии со ст.432 ГК РФ, между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора купли-продажи. Деньги в размере 2 200 000 руб. были уплачены ФИО1 ответчику ФИО3 за приобретенное ею недвижимое имущество, факт приема-передачи имущества от ФИО3 к ФИО1 также был подтвержден. С осени 2016 года с согласия собственника – ФИО3, истица вселилась в квартиру и по настоящее время проживает в ней. До осени 2018 года никто не требовал от ФИО1 выселиться из нее, ни ФИО3, ни иные лица не предъявляли претензий к истице по факту проживания в квартире, никто не вселялся принудительным способом в данную квартиру.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 были произведены существенные вложения в ремонт и достройку квартиры. В нарушение ст.56 ГПК РФ, ответчики не опровергли данные обстоятельства, равно как и не представили суду допустимых доказательств личных затрат ФИО3 на ремонт и достройку спорного жилого помещения. 

Согласно п.60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. То есть, законный владелец имущества в данном случае имеет право на усиленную судебную защиту, и может противостоять даже собственнику данного имущества. 

В соответствии с абзацем 2 п.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из системного толкования действующего законодательства, покупатель, фактически получивший вещь во владение от собственника, приобретает статус законного владельца имущества, и презюмируется его право собственности на переданную ему собственником вещь. С учетом изложенного, в том числе на основании ст.305 ГК РФ, законный владелец вправе защищать свое владение от всех нарушителей, включая собственника, виндикационным и негаторным иском.

При этом, сделки об отчуждении такого имущества, заключенные продавцом с иными лицами, являются ничтожными.

Суд находит убедительными доводы истицы ФИО1 о том, что она проживает в данной квартире с 2016 года, вместе со своей дочерью, то есть более 2 лет, несет бремя содержания жилья, оплачивает коммунальные услуги. Суд критически оценивает как бездоказательные, и противоречащие остальным доказательствам доводы ФИО3 о безвозмездной передаче им в наем спорной квартиры в целях временного проживания ФИО1 

Суд учитывает, что до государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю, продавец в целом не лишен права собственности на данное имущество, распоряжения им на случай смерти и т.д. Но серьезным ограничением совершения договора купли-продажи имущества становится тот факт, что собственник уже не владеет имуществом, более того, на это имущество накладывается своего рода обязательственное обременение в виде передачи во владение покупателю этого имущества и приобретение им статуса законного владельца. Поэтому данное ограничение означает и ограничение права собственности продавца, согласно ст.209 ГК РФ, на последующее отчуждение спорного имущества в пользу иных (третьих лиц).

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Поэтому продавец, вступая в обязательственные правоотношения с покупателем, которому передает имущество, наделяя его статусом законного владельца, добровольно ограничивает свое право распоряжения этим имуществом. 

Положение собственника, лишенного владения вещью вследствие исполнения ранее совершенной продажи, можно квалифицировать как положение продавца, лишенного возможности исполнить договор купли-продажи с иными лицами. А такая возможность непременно должна иметься, поскольку главным обязательством продавца является обязательство передачи вещи покупателю согласно ст. 454 ГК РФ (невозможное не может стать предметом обязательства).Следовательно, собственник, уже продавший и передавший вещь законному владельцу, не может вновь взять на себя обязательство о передаче этой вещи иным лицам. Поскольку обязательство невозможно исполнить уже в момент заключения договора, то такой договор (повторной продажи имущества), не может быть действительным, так как собственник является неуправомоченным лицом в силу толкования указанных норм права.

Таким образом, с учетом представленных суду доказательств, на момент заключения оспариваемого ФИО1 договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО4 от 26 сентября 2018 года, ФИО3 был ограничен в праве распоряжаться своим имуществом (спорной квартиры), поскольку преимущественное право требования данной квартиры принадлежало ФИО1 как владеющему покупателю, законному владельцу квартиры с 2014 года.

Как подтверждено материалами дела, и следует из пояснений сторон, ответчица ФИО4 не осматривала и не могла осмотреть приобретенное по ничтожному договору недвижимое имущество, в спорную квартиру она никогда не входила и не могла войти, так как доступ в нее ограничен, ключи от квартиры находились только у ФИО1 и ее дочери. Данные факты ответчики не опровергли. 

В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 3 ст.1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст.1 ГК РФ).

В силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения, согласно п.4 ст.1 ГК РФ, добросовестный приобретатель не может быть ограничен в правах в связи с недобросовестным поведением другой стороны.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из положений ст.10 ГК РФ, наличие злоупотребления правом на стороне продавца имущества (в том числе, в виде нежелания исполнять принятые на себя обязательства по ранее заключенным договорам купли-продажи), влекущее негативные последствия для добросовестного приобретателя, может являться основанием для признания недействительными последующих сделок с тем же предметом договора, исходя из положений ст.168 ГК РФ.

Согласно п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п.1 ст.10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной согласно п.1 и 2 ст.168 ГК РФ.

То есть, нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора ст.10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной. Это также подтверждено Обзором судебной практики ВС РФ №1 (2015 года), утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 04 марта 2015года.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 сначала заключил с ФИО1 договор купли-продажи жилья, получив от нее договорную сумму в размере 2 200 000 руб. Затем он, повторно продал ответчице ФИО4 тот же объект недвижимости, в техническом состоянии и стоимостью значительно выше той, за которую ее приобретала истица ФИО1 

Так, на момент заключения предварительного договора с ФИО1, стоимость квартиры была определена сторонами в размере 2 200 000 руб. Исходя из представленных истицей сведений о среднерыночной стоимости ООО «ИРБИС – РИЕЛТ» от 17 декабря 2018 года, среднерыночная стоимость 1 кв.м. жилого помещения (квартиры) в центральном районе города Туапсе на мансардном этаже с отделкой составляет 53 000 (пятьдесят три тысячи) рублей. То есть среднерыночная стоимость спорной квартиры составляет 53 000 руб. х 110 кв.м. = 5 830 000 руб.

По доводам иска, данная квартира стоит около 5 2 00 000 руб., с учетом произведенных истицей ФИО1 денежных вложений в квартиру в виде капитального ремонта, обустройства и внутренней отделки. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость данной квартиры составляет 6 010010 руб., что подтверждает доводы иска о значительном увеличении стоимости квартиры с 2014 по 2018г. с учетом затрат ФИО1, и одновременно подтверждает обоснованность утверждений истицы о заниженной стоимости данного жилья в оспариваемом истицей договоре от 26 сентября 2018 года, заключенном между ФИО3 и ФИО1, оцененной ответчиками всего в 500 000 руб.

Заключив договор купли-продажи спорной квартиры ( вторично) с ФИО4, ФИО3 нарушил установленный законом запрет на отчуждение имущества в пользу третьего лица при ранее заключенном договоре купли-продажи с ФИО1, с учетом передачи ФИО1 во владение спорной квартиры и приобретения истицей статуса законного владельца. Последующая сделка по распоряжению тем же имуществом, нарушившая этот запрет, заключенная ФИО3 и ФИО4, без фактической передачи имущества, является ничтожной в силу прямого указания закона. 

Анализируя правовое поведение в оспариваемой сделке другой стороны- ответчицы ФИО4, как последующего покупателя того же объекта недвижимости, суд учитывает, что добросовестный покупатель, по общему требованию осмотрительности и разумности, осматривает то имущество, которое он покупает, и начинает всегда с осмотра вещи, а не с проверки документов на нее. При этом он не может не видеть, что имущество находится во владении иного лица.

В данном споре, ответчица ФИО4 заключила с ФИО3 ничтожный договор купли-продажи того жилья, которое она не осматривала и не могла осмотреть, и ей достоверно было известно, что в нем проживает ФИО1 со своей дочерью. Спорное имущество продано без осмотра и без фактической передачи. В соответствии с доверенностью, выданной ФИО3 ответчице ФИО4 №23 АА 3456300 от 29 августа 2014 года, нотариально заверенной нотариусом Туапсинского нотариального округа ФИО14, сроком на 10 лет, ФИО4 является доверенным лицом ФИО3, с широким объемом полномочий. В связи с чем, она имела возможность проявить разумную осмотрительность при заключении сделки, получив необходимые сведения об обременении спорной квартиры правами ФИО15 как ее законного владельца. 

Поэтому, с учетом совокупности указанных обстоятельств, ФИО4 во взаимоотношениях с ФИО3 при приобретении спорной квартиры, также проявила недобросовестность. В связи с чем, она, как и ответчик ФИО3, должна нести риск негативных последствий своего поведения, в виде признания договора купли-продажи ничтожным и применения последствий его ничтожности.

Исходя из положений ст.3-4 ГПК РФ, ст.166 ГК РФ, п.78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ», суд полагает, что ФИО1 является тем заинтересованным лицом, которое имеет право на оспаривание указанного договора купли-продажи от 26 сентября 2018 года, заключенного между ФИО3 и ФИО4 Также истица имеет право заявлять требование о применении последствий его недействительности (ничтожности), поскольку в данном споре непосредственным образом нарушены ее права первоначального покупателя и законного владельца спорной квартиры.

Последствием признания недействительной, ничтожной сделки купли-продажи от 26 сентября 2018 года между ФИО3 и ФИО4 является прекращение права собственности ФИО4 на ранее уже проданную ФИО3 истице ФИО1 квартиру, с восстановлением права собственности на ту же квартиру за ФИО3, и со взысканием с ФИО3 в пользу ФИО4 в порядке возврата денежных средств в размере 500 000 руб.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Подольскому АВ, ФИО4, о признании недействительным, ничтожным, договора купли-продажи квартиры, применении последствий ничтожности сделки, внесении изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, -удовлетворить.

Признать недействительным, ничтожным, договор купли-продажи квартиры на мансардном этаже общей пл. без учета лоджий и балконов 110,3 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес>, заключенный 26 сентября 2018 года между продавцом Подольским АВ, с одной стороны, и покупателем ФИО4, с другой стороны, с момента его совершения.

Применить последствия ничтожности данной сделки, вернуть стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №на мансардном этаже общей пл. без учета лоджий и балконов 110,3 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес>, и погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации ее права, внесенную 08.10.2018г. №.

Восстановить право собственности Подольского АВ на тот же объект недвижимости и восстановить в ЕГРН сведения о государственной регистрации его права от 12.08.2015г. №.

Взыскать с Подольского АВ в пользу ФИО4 в счет возврата, денежную сумму в размере 500 000 рублей (пятьсот тысяч рублей), полученную им от ФИО4 по ничтожному договору купли-продажи от 26 сентября 2018 года указанной жилой квартиры.

Решение суда по делу является основанием для Управления Росреестра по КК и Межмуниципального отдела по гор. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по КК для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН, необходимых для исполнения судебного акта.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда, через Туапсинский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена 30 января 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2019 года.

Судья Туапсинского городского суда В.О. Кит