УИД 03RS0006-01-2025-000853-07

Дело № 2-1249/2025

судья Орджоникидзевского районного суда г. Уфы

Республики Башкортостан

ФИО1

кат. 2.179

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-1335/2026 (33-20616/2025)

20 января 2026 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Оленичевой Е.А.,

судей Портянова А.Г. и Хисматуллиной И.А.

при помощнике судьи Щукине О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Строительный Комитет» в интересах ФИО2 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» о защите прав потребителя, по апелляционным жалобам Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Строительный Комитет» и Акционерного общества «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 24 июня 2025 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Оленичевой Е.А., выслушав представителя Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Строительный Комитет» ФИО3, представителя Акционерного общества «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» ФИО4

установила:

Межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей «Строительный Комитет» (далее по тексту – МРОО ЗПП «Строительный Комитет») в интересах ФИО2 обратилась в суд с иском к Акционерному обществу Специализированный застройщик Инвестиционно-Строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту – АО СЗ ИСК г.Уфы) о защите прав потребителя.

Требования мотивированы тем, что застройщиком помещения, расположенного по адресу: адрес является АО «СЗ ИСК г. Уфы». Собственником вышеуказанного помещения является ФИО2 При эксплуатации помещения выяснилось, что оно не соответствует ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», техническим и строительным требованиям. Согласно техническому заключению специалиста № К1004 от 25 декабря 2024 г. стоимость устранения недостатков составляет 120 524 руб., за услуги эксперта по составлению заключения была уплачена сумма в размере 60 000 руб. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в 10-дневный срок устранить недостатки строительства с предоставлением аналогичного помещения на срок устранения строительных недостатков, а также возместить расходы за услуги эксперта в размере 60 000 руб. Согласно почтовому уведомлению претензия ответчиком получена 31 декабря 2024 г. и оставлена без удовлетворения.

В связи с чем, истец просил с учетом уменьшения исковых требований взыскать с АО «СЗ ИСК г. Уфы» в пользу ФИО2 стоимость устранения недостатков в нежилом помещении в размере: 64 460,40 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., неустойку в размере 106 359,66 руб. за каждый день просрочки удовлетворения претензионного требования с даты крайнего срока удовлетворения претензионного требования по дату вынесения решения из расчета 64 460,40 руб. х 1 % х 165, неустойку в размере 1% в день на сумму 64 460,40 руб. с даты вынесения решения по дату фактической оплаты суммы 64 460,40 руб., штраф 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в пользу МРОО ЗПП «Строительный Комитет» расходы на оплату услуг досудебного специалиста в размере 60 000 руб., штраф 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 24 июня 2025 г. исковые требования МРОО ЗПП «Строительный комитет» в защиту интересов ФИО2 удовлетворены частично, взысканы с АО СЗ ИСК г. Уфы в пользу ФИО2 сумма возмещения причиненных убытков по устранению недостатков в размере 1933,80 руб., компенсация морального вреда в размере 4 000 руб., в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований МРОО ЗПП «Строительный комитет» в защиту интересов ФИО2 отказано.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 7 ноября 2025 г. исправлена описка, допущенная в решении Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 24 июня 2025 г. указав сумму возмещения причиненных убытков по устранению недостатков в размере 3870 руб. вместо 1933,80 руб.

В апелляционной жалобе МРОО ЗПП «Строительный Комитет» ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на неверное применение судом к спорным правоотношениям положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, поскольку правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора купли-продажи. Также судом не учтено отсутствие доказательств того, что спорное помещение приобреталось истцом по цене ниже, чем аналогичный объект без недостатков. Кроме того, в мотивировочной части решения суд указал сумму подлежащую взысканию в размере 3870 руб., а в резолютивной части решения – 1933 руб.

В апелляционной жалобе АО СЗ ИСК г.Уфы также ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают, что истец принял в собственность кладовую с перечнем строительных недостатков, влияющих на ее качества, перечень которых прописан в пунктах 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4 договора. То есть, при ее приобретении знал о наличии недостатков. При этом, суд не учел, что согласно заключению судебной экспертизы спорная кладовая соответствует условиям договора.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если в нарушение части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив оспариваемое судебное постановление в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив и обсудив доводы жалобы, выслушав представителя МРОО ЗПП «Строительный Комитет» - ФИО3, поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и возражавшего против доводов апелляционной жалобы стороны ответчика, представителя АО «СЗ ИСК г. Уфы» - ФИО4, возражавшего против доводов апелляционной жалобы стороны истца и поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 6 декабря 2024 г. между АО «СЗ ИСК г. Уфы» и ФИО2 заключен договор купли-продажи №1004к/1283, согласно которому последней передано в собственность помещение, расположенное по адресу: адрес

Застройщиком вышеуказанного помещения является АО «СЗ ИСК г. Уфы».

Однако после приобретения помещения начали проявляться различные недостатки, ухудшающие качество переданного объекта.

Согласно локальному сметному расчету стоимость устранения недостатков составляет 120 524 руб., за услуги эксперта по составлению заключения истцом уплачена сумма в размере 60 000 руб.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Уфа от 26 марта 2025 г., по ходатайству ответчика, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консалтинговая компания «Платинум».

Согласно заключению эксперта ООО «Консалтинговая компания «Платинум» №63/7-2025 обнаруженные недостатки/дефекты являются значительными и устранимыми, стоимость устранения недостатков/дефектов составляет 64 460,40 руб., стоимость годных остатков – 4118,81 руб.

Данное заключение судом принято в качестве относимого и допустимого доказательства.

Также суд указал, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в 10-дневный срок устранить недостатки строительства с предоставлением аналогичного помещения на срок устранения строительных недостатков, а также возместить расходы за услуги эксперта в размере 60 000 руб., которая получена согласно почтовому уведомлению (скриншот направления претензии) 31 декабря 2024 г.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался статьями 309, 310, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и исходил из того, что согласно пункту 3 договора купли-продажи помещения от 6 декабря 2024 г. нежилое помещение продается за 129 000 руб., предел ответственности застройщика в рассматриваемом случае на основании части 4 статьи 10 Закона №214-ФЗ ограничен суммой в размере 3870 руб. (129 000 х 3%).

Разрешая требования истца о взыскании неустойки и штрафа, суд основываясь на положениях части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также положениях Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. № 1916, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустоек за просрочку удовлетворения требования потребителя по договору участия в долевом строительстве, а также штрафа, поскольку они превышают три процента цены договора.

На основании статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 4 000 руб.

В удовлетворении требований истца о взыскании расходы на оплату досудебного заключения эксперта в размере 60 000 руб., суд также отказал, сославшись, что данные убытки входят в общую сумму, от которой рассчитываются 3%, поскольку в части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указано, что в расчет общей суммы, подлежащей ко взысканию с застройщика входят, в том числе и убытки.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Как правильно установлено судом первой инстанции, 6 декабря 2024 г. между АО «СЗ ИСК г. Уфы» и ФИО2 заключен договор купли-продажи №1004к/1283 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, застройщиком которого является АО «СЗ ИСК г.Уфы». В связи с чем, возникшие между истцом и ответчиком правоотношения не подлежат регулированию положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Из пункта 3 договора купли-продажи следует, что нежилое помещение продается за 129 000 руб.

Согласно пункту 9 договора покупатель покупает нежилое помещение с имеющимися недостатками (дефектами):

- Кладка перегородок не соответствует СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

- Металлическая дверь не соответствует ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия».

- Стяжка в помещении не соответствует СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88».

Согласно пунктам 9.1, 9.2, 9.3, 9.4 договора покупатель осознает, что оговоренные в настоящем договоре недостатки влияют на качество нежилого помещения, их устранение требует производства ремонтно-строительных работ и принимает на себя данные расходы в полном объеме. Покупатель уведомлен и осознаёт последствия того, что с соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса РФ в случае, когда недостатки нежилого помещения оговорены Продавцом, Покупатель лишается права на обращение с требованиями относительно данных недостатков. Покупатель с недостатками (дефектами, оговоренными в настоящем договоре, согласен в полном объеме, осознает все связанные с этим последствия и согласен приобрести нежилое помещение по цене, установленной в. п. 3 настоящего договора, при наличии указанных недостатков. Покупатель до подписания настоящего договора произвел детальный осмотр нежилого помещения, ознакомлен с имеющимися в нем недостатками (дефектами) и претензий к качеству нежилого помещения к Продавцу не имеет.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу частью 5 статьи 4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

В соответствии со статьей 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Согласно части 1 статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Как следует из статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Аналогичные права покупателя предусмотрены статьей 18 Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрен запрет на включение в договор купли-продажи условий о наличии недостатков товара.

Положениями пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Следовательно, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца как на лицо, виновное в причинении убытков.

Между тем, в договоре № 1004к/1283 купли-продажи нежилого помещения от 6 декабря 2024 г., не имеется данных о стоимости нежилого помещения до предоставления скидки, а также о том, что до покупателя была доведена информация об уменьшении цены объекта в связи с наличием недостатков и размер такого уменьшения (скидки).

Также в договоре не указано в чем конкретно заключаются недостатки, а имеются лишь ссылки на СП и ГОСТ.

Доводы ответчика о том, что при заключении между сторонами договора купли-продажи покупателю было известно о наличии в приобретаемой нежилом помещении строительных недостатков, которые оговорены в договоре купли-продажи, не могут являться основанием для отказа во взыскании стоимости устранения недостатков, поскольку истец, не обладающий специальными познаниями в области строительства, не имел возможности дать надлежащую оценку качественным характеристикам спорного помещения при заключении с ответчиком договора и принять объективно взвешенное решение о реальном соотношении цены и качества спорного нежилого помещения.

В рассматриваемом случае нежилое помещение передано АО «СЗ «ИСК г.Уфы» истцу хотя и с указанием в договоре купли-продажи на наличие в нем строительных недостатков, но без соответствующего возмещения ФИО2 реальной стоимости их устранения.

Кроме того, в перечне недостатков, указанных в договоре купли-продажи указаны следующие недостатки: кладка перегородок не соответствует СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», металлическая дверь не соответствует ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия», стяжка в помещении не соответствует СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88».

Вместе с тем, согласно заключению судебной экспертизы ООО «Консалтинговая компания «Платинум» №63/7-2025 в нежилом помещении истца выявлены следующие недостатки:

- фактическая толщина стяжки пола в помещении составляет от 35 мм до 50 мм, что не соответствует проектной документации (см. лист 13 проектной документации 362/19/331/2019-09-АР), соответствует требованиям п.8.2 СП 29.13330.2011. Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88;

- фактическая прочность цементно-песчаной стяжки пола на сжатие в помещении по результатам лабораторных испытаний разрушающим методом составляет от 12,7 МПа до 26,5 МПа (см. протокол испытаний № 00691-290525-1 от 29.05.2025, приложение 2), что не соответствует требованиям п. 8.5 СП 29.13330.2011. Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88;

- отклонения от вертикальности кладки стен в помещении составляют до 14 мм на 1 м (фото 8, 9), что не соответствует требованиям п. 9.1.12 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;

- на отдельных участках кирпичной кладки горизонтальные и поперечные вертикальные швы не заполнены раствором (фото 10, 11), что не соответствует требованиям п. 9.2.5 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;

- на отдельных участках кладки стен применены кирпичи с недопустимыми дефектами в виде отбитости углов и ребер (фото 12), что не соответствует требованиям п. 4.1.1.5, 4.1.1.6 ГОСТ 379-95 «Кирпич и камни силикатные. Технические условия»;

- фактическая толщина горизонтальных и вертикальных швов в кирпичной кладке стен в помещении составляет до 60 мм (фото 13,14), что не соответствует требованиям п. 9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;

- отклонение от прямолинейности кромки дверного полотна на металлическом дверном блоке при входе в помещение истца фактически составляет до 9 мм на 1 м (фото 15), что не соответствует требованиям п. 5.2.6 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия».

Таким образом, перечень недостатков, указанных ответчиком в договоре купли-продажи конкретно не оговорен (не раскрыто в чем конкретно заключаются недостатки нежилого помещения).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, следовательно, условие о цене является существенным условием данного договора купли-продажи.

При этом из условий заключенного между сторонами договора № 1004к/1283 купли-продажи нежилого помещения от 6 декабря 2024 г., не следует, что продавцом цена объекта недвижимости была поставлена в зависимость от наличия в нем строительных недостатков и покупателю предоставлена скидка с учетом данного обстоятельства.

Из заключения судебной экспертизы следует, что спорное жилое помещение не в полной мере соответствует проектно-сметной документации, требованиям строительных норм и правил, ГОСТов, а также иных обязательных и обычно предъявляемых требований в области строительства, действующих на момент выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации, в части заявленных недостатков.

Заключение ООО «Консалтинговая компания «Платинум» подготовлено компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что ни сам договор купли-продажи, ни акт приема-передачи квартиры не содержит реальных недостатков, перечень недостатков не конкретизирован, не содержит замеров имеющихся отклонений и расчет стоимости устранения данных недостатков.

Поскольку продавец передал товар – нежилое помещение с недостатками, при этом не довел до потребителя в полном объеме информацию о реальном наличии недостатков (не конкретизировал в чем конкретно заключаются недостатки), указанные недостатки выявлены в течение гарантийного срока, являются результатом нарушения технологии выполнения работ при строительстве объекта, а также являются нарушением требований ГОСТ и иных обязательных и обычно предъявляемых требований в области строительства, действующих на момент выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации, суд, вопреки доводам апелляционной жалобы стороны ответчика, обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости их устранения, однако не обоснованно применил положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и ограничил ответственность застройщика тремя процентами цены договора.

В связи с чем, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу ФИО2 стоимости устранения недостатков в размере 3870 руб. (с учетом исправления описки) подлежит отмене с принятием нового решения в данной части о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков в размере 64 460,40 руб.

При этом, судебная коллегия отмечает, что исправляя описку в резолютивной части решения о взыскании стоимости устранения недостатков с 1933,80 руб. на 3870 руб. суд фактически изменил принятое им решение, при этом на наличие арифметической ошибки суд не ссылался.

С учетом установления нарушения прав истца как потребителя, суд на основании статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 4000 руб.

Поскольку судом необоснованно к спорным правоотношениям применены положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки отказано, судебная коллегия также находит решение суда в данной части подлежащим отмене.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, судебная коллегия исходит из следующего.

Как следует из пояснений представителя истца, данных судебной коллегии, предъявляя первоначально исковые требования, они просили взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, от данных требований не отказывались, в последствии, исковые требования изменены с требований об устранении недостатков на требования о взыскании стоимости устранения недостатков. Заявляя требования о взыскании неустойки, истец просит взыскать неустойку за нарушение требований потребителя с даты крайнего срока удовлетворения требования потребителя по дату принятия решения и с даты принятия решения по дату выплаты суммы 64 460,40 руб.

Таким образом, истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, а также неустойки за нарушение сроков выплаты стоимости устранения недостатков, иных требований о взыскании иных неустоек истцом не заявлялось.

Согласно части 1 статьи 20 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Согласно положениям статьи 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Суд в решении указал, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в 10-дневный срок устранить недостатки строительства с предоставлением аналогичного помещения на срок устранения строительных недостатков, а также возместить расходы за услуги эксперта в размере 60 000 руб., которая получена согласно почтовому уведомлению (скриншот направления претензии) 31 декабря 2024 г.

Вместе с тем, ответчик указывал, что данную претензию истца он не получал.

Согласно представленному истцом, скриншоту электронного письма, 31 декабря 2024 г. в 4.04 от МРОО ЗПП Строительный комитет на адрес электронной почты ... направлено сообщение, обозначенное как «Претензия К 1004».

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что направление обращения с использованием информационно-телекоммуникационной сети (например, по адресу электронной почты, в социальных сетях и мессенджерах) свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора исключительно в случае, если такой порядок установлен нормативным правовым актом, явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо данный способ переписки является обычной сложившейся деловой практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся в том числе таким образом.

Договором купли-продажи №1004к/1283 от 6 декабря 2024 г. обмен между сторонами корреспонденцией по электронной почте не предусмотрен, доказательств, подтверждающих, что между сторонами сложилась деловая практика и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся с использованием электронной почты, не представлено.

Учитывая, что ни в договоре купли-продажи №1004к/1283 от 6 декабря 2024 г., ни в акте приема-передачи нежилого помещения от 11 декабря 2024 г. о возможности переписки по электронной почте – ...ru, не имеется, согласно выписки из ЕГРЮЛ адрес данной электронной почты не указан, судебная коллегия приходит к выводу, что доказательством направления претензии о недостатках спорного нежилого помещения, приобретенного по договору от №1004к/1283 от 6 декабря 2024 г., данное сообщение являться не может.

Кроме того, представленный истцом скриншот письма не содержит значка вложения файла, имеется лишь обозначение в виде знака «точка» и затем текст «К 1004 претензия (1).pdf». Данных о размере файла также не имеется.

С учетом, того, что копия искового заявления с требованиями об обязании устранить недостатки получена ответчиком, согласно отслеживанию почтового отправления с почтовым идентификатором №... 20 февраля 2025 г., таким образом, недостатки нежилого помещения подлежали устранению в течение 45 дней, то есть в срок до 5 апреля 2025 г.

Следовательно, неустойка за нарушение сроков устранения недостатков подлежала начислению с 6 апреля 2025 г. по дату изменения требований истца на выплату стоимости устранения недостатков (дату уточнения исковых требований) 24 июня 2025 г.

Поскольку истец заявлял требования о взыскании неустойки, исходя из стоимости устранения недостатков, судебная коллегия приходит к выводу о расчете неустойки на основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по заявленным истцом требованиям.

Неустойка за нарушение сроков устранения недостатков за период с 6 апреля 2025 г. по 24 июня 2025 г. исходя из стоимости устранения недостатков, составит 64 460,40 руб. х 1% х 80 дн. = 51 568,32 руб.

С учетом того, что истцом 24 июня 2025 г. предъявлены новые требования о взыскании стоимости устранения недостатков, срок удовлетворения данного требования истек 4 июля 2025 г., до настоящего времени данное требование ответчиком не удовлетворено, неустойка за нарушение сроков выплаты стоимости устранения недостатков подлежит начислению в размере 1% от 64 460,40 руб. за каждый день просрочки с 5 июля 2025 г. по 20 января 2026 г., а также с 21 января 2026 г. по дату фактического исполнения данного обязательства.

Неустойка за нарушение сроков выплаты стоимости устранения недостатков за период с 5 июля 2025 г. по 20 января 2026 г. составляет 64 460,40 руб. х 1% х 199 дн. = 128 276,20 руб.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о применении к неустойке и штрафу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, законодатель устанавливает пределы и основания необходимых ограничений прав и свобод граждан в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушенного обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения неустойки, т.е. по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по существу обязывает суд установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и действительным, а не возможным размером ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2004 № 293-О, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения обязательства.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки (штрафа), суд учитывает степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также имущественный и иные заслуживающие уважения интересы ответчика, возражения ответчика относительно взыскания неустойки (штрафа) в полном объеме, а также то, что: неустойка по своему существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако, такое уменьшение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что взыскание неустойки в полном размере в данном случае будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер, и может повлечь ухудшение финансового положения ответчика.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, степень вины ответчика, факт того, что требования, как об устранении недостатков, так и о выплате стоимости их устранения заявлены истцом только в исковом заявлении, доказательств достоверно подтверждающих обращение истца к ответчику с данными требованиями до подачи иска в суд не представлено, компенсационную природу неустойки, период просрочки исполнения ответчиком обязательства по устранению недостатков с 6 апреля 2025 г. по 24 июня 2025 г., то есть менее трех месяцев, период просрочки исполнения обязательств по выплате стоимости устранения недостатков с 5 июля 2025 г. по 20 января 2026 г., то есть 6 месяцев, а также учитывая, что помещение, приобретенное истцом по вышеуказанному договору купли-продажи является нежилым и предназначено для использования в качестве кладовки, а также то, что неустойка по своему существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, судебная коллегия, приходит к выводу, что неустойка за нарушение сроков устранения недостатков в размере 20 000 руб., неустойка за нарушение сроков возмещения стоимости устранения недостатков в размере 40 000 руб., с учетом взыскания неустойки за нарушение сроков возмещения стоимости устранения недостатков на будущий период, а также штрафа, являются соразмерными последствиям нарушения прав ФИО2, а взыскание неустоек в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойкам не компенсационный, а карательный характер, взыскание неустоек в меньшем размере не будет соответствовать принципам восстановления нарушенного права.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Как разъяснено в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Поскольку требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика штрафа в размере 64 230,20 руб. ((64 460,40 руб. + 4000 руб. + 20 000 руб. + 40 000 руб.) х 50%), из которых 32 115,10 руб. (64 230,20 руб. х 50%) в пользу ФИО2 и 32 115,10 руб. (64 230,20 руб. х 50%) в пользу МРОО ЗПП Строительный комитет.

Оснований для снижения суммы штрафа судебная коллегия не усматривает, поскольку доказательств уважительности причин неудовлетворения требований потребителя в добровольном порядке ответчиком не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих не соразмерность штрафа в размере 64 230,20 руб. последствиям нарушения обязательств.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в пользу МРОО ЗПП Строительный комитет судебных расходов, связанных с проведением досудебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Поскольку МРОО ЗПП Строительный комитет понесены судебные расходы по оплате стоимости досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., что подтверждается договором от 25 декабря 2024 г. и актом выполненных работ от 25 декабря 2024 г., факт наличия строительных недостатков нежилого помещения подтвержден заключением судебной экспертизы, исковые требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков удовлетворены в полном объеме, данные расходы также подлежат взысканию с ответчика в пользу МРОО ЗПП Строительный комитет.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 11 967 руб.

Вместе с тем, оглашенная в судебном заседании резолютивная часть решения не соответствует резолютивной части решения, имеющегося в материалах дела.

Согласно разъяснениям п.57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» несоответствие резолютивной части мотивированного решения суда резолютивной части решения, объявленной в судебном заседании, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим отмену решения суда первой инстанции (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

Связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 24 июня 2025 г., с учетом исправления описки определением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 7 ноября 2025 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Строительный Комитет» в интересах ФИО2 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ИНН №...) стоимость устранения недостатков в нежилом помещении в размере 64 460,40 руб., компенсацию морального вреда в размере 4 000 руб., неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в размере 20 000 руб., неустойку за нарушение сроков возмещения стоимости устранения недостатков в размере 40 000 руб. неустойку за нарушение сроков возмещения стоимости устранения недостатков с 21 января 2026 г. в размере 1% от 64 460,40 руб. за каждый день просрочки выплаты стоимости устранения недостатков (64 460,40 руб.) по дату фактического исполнения данного обязательства, штраф в размере 32 115,10 руб.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>) в пользу Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Строительный Комитет» (ИНН 

<

***>) расходы на оплату услуг досудебного специалиста в размере 60 000 руб., штраф в размере 32 115,10 руб.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11 967 руб.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 30 января 2026 г.