Дело №2-1645/2023

74RS0002-01-2023-004751-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Кетовский районный суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Закировой Ю.Б., 

при секретаре Мининой Е.В.,

рассмотрев в с. Кетово Кетовского района Курганской области 9 ноября 2023 года в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала – Челябинское отделение № 8597 к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк» в лице филиала – Челябинское отделение № 8597 обратилось в суд с исковым заявлением (с учетом измененного иска) к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указали, что ПАО "Сбербанк" на основании кредитного договора № от 03.01.2022 выдал кредит ответчикам в сумме 7 110 900 руб. на срок 348 мес. под 11.3% годовых. Кредит выдавался на инвестирование строительства объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка: №. В соответствии с п. 11 кредитного договора № от 03.01.2022 в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщик обязался предоставить кредитору залог имущественных прав требования на приобретаемый объект недвижимости, после оформления объекта недвижимости в собственность - залог объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> Ответчики неоднократно нарушали сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, образовалась просроченная задолженность. Ответчикам были направлены письма (прилагаются) с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении Кредитного договора. Требование до настоящего момента не выполнено. Согласно отчёту об оценке № от 10.07.2023 (выполнен ООО «Мобильный оценщик»), рыночная стоимость имущественных прав составляет 6 073 000 руб. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 4 858 400 руб. В связи с чем, имеются основания для расторжения кредитного договора в силу существенного нарушения договора заемщиком, при этом досудебный порядок, предусмотренный при расторжении договора, Банком был соблюден.

На основании изложенного, просят расторгнуть кредитный договор № от 03.01.2022, взыскать в пользу ПАО Сбербанк солидарно с ФИО1, ФИО2 задолженность по кредитному договору № от 03.01.2022 за период с 03.11.2022 по 30.05.2023 (включительно) в размере 7 567 665,77 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 52 038,33 руб., признать возникшей ипотеку в силу закона в обеспечение исполнения обязательств ФИО1, ФИО2 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> обратить взыскание путем продажи на публичных торгах на заложенное имущество: имущественные права требования по договору № № участия в долевом строительстве, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ГРОМИТУС» (ООО «СЗ ГРОМИТУС») и ФИО1, ФИО2, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 4 858 400 руб., указав, что вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства должны быть направлены ПАО Сбербанк на погашение задолженности по кредитному договору, расходов на оплату государственной пошлины.

Представитель истца ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело без участия представителя.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу пунктов 1 и 2, 3 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Согласно пункту 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со статьей 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что ПАО «Сбербанк» и ФИО1, ФИО2 заключили кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Банк предоставил заемщикам кредит на "Приобретение строящегося жилья" в сумме 7 110 900 руб. под 10,30% годовых на срок 348 мес.

Титульным созаемщиком определен ФИО1 (п. 20 договора).

В силу п. 12 договора кредит предоставлялся на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, город –курорт Сочи, 

<

адрес>. Договором основания инвестирования строительства объекта недвижимости, является договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 7 кредитного договора, заемщики обязались погашать кредит путем внесения 348 ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с графиком платежей, платежная дата 3 число месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. При несоответствии Платежной даты дате фактического предоставления Кредита, а также в случае ее последующего изменения, размер аннуитентного платежа определяется в соответствии с п.3.2 Общих условий кредитования.

Ответчики систематически не исполняли свои обязательства, нарушая условия о сроках внесения очередных платежей. 

Заемщикам было направлено требование ДД.ММ.ГГГГ о досрочном погашении задолженности перед ПАО Сбербанк, которое не исполнено.

В связи с тем, что обязательства по своевременному возврату суммы кредита, уплате процентов не исполнены, кредитор в соответствии с пунктом 13 кредитного договора имеет право требовать от заемщиков уплаты неустойки 8,5% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В связи с нарушением обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность перед ПАО «Сбербанк» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 580 246 руб. 90 коп., из которых задолженность по процентам – 498619 руб. 72 коп., задолженность по кредиту – 7 069 046 руб. 05 коп., неустойки – 12 581 руб.13 коп., при этом, в заявленных требованиях истец просит взыскать задолженность в размере 7 567 665,77 руб.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчики неоднократно нарушили сроки внесения платежей по кредитному договору, с октября 2022 года платежи не вносят, что является существенным нарушением условий договора, лишающим кредитную организацию права на получение денежных средств, на которые она была вправе рассчитывать при его заключении, ответчиками не представлено доказательств уважительности неисполнения условий договора, требования Банка о досрочном расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчиков имеющейся задолженности в размере 7 567 665,77 руб. обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Ответчиками расчет не оспорен, иного расчета ответчиками суду не представлено.

Установлено и подтверждается материалами дела, что 03.01.2022 между ООО "Специализированный застройщик Громитус" как застройщиком и ФИО1 и ФИО2 как участниками заключен договор участия в долевом строительстве № №, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику по передаточному акту, расположенный в жилом доме объект, а участник обязуется принять объект и уплатит обусловленную настоящим договором цену.

Многоквартирный жилой дом находится по строительному адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес>. Объект долевого строительства имеет следующие характеристики: жилое помещение, литер 

<

адрес>, проектная площадь объекта с учетом площади балкона/лоджии – 23,9 кв.м. 

В соответствии с пунктом 11 кредитного договора № от 03.01.2022 в обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики П-вы предоставили кредитору ПАО «Сбербанк» после выдачи кредита в залог право требования по договору уступки права требования по договору участника в долевом строительстве № № от 03.01.2022, залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. 

При этом в силу п. 22 кредитного договора созаемщики обязуются использовать кредит на цели, указанные в п.12 Договора, произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату недвижимости на счет эскроу, открытый на имя Титульного созаемщика, на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» №, открытого в ПАО Сбербанк в соответствии с Договором оказания услуг. Предоставить кредитору до 03.01.2025 года, но не позднее 3 месяцев с даты оформления Обьекта недвижимости в собственность. Отчет об оценке стоимости Обьекта недвижимости, а также осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в силу закона и в течении 3 рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию предоставить Кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав.

На момент разрешения данного спора право собственности ответчиков на квартиру и залог не зарегистрированы.

В соответствии с ответом филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах ФИО1 и ФИО2 на объект недвижимости - квартиры, расположенной по адерсу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Как следует из статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона об ипотеке правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Статьями 50, 51 Закона об ипотеке предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу пункта 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Ввиду того, что ответчиками обязательства по возврату кредита не исполнены, у истца, как залогодержателя, в силу закона, имеется право на удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом установленных судом обстоятельств существенного нарушения ответчиками условий кредитного договора, а именно: размера задолженности, периода, в течение которого обязательства ответчиком надлежащим образом не исполняются, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на предмет залога подлежащим удовлетворению.

Согласно отчету № от 10.07.2023 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости прав требования на квартиру, составленному ООО "Мобильный оценщик" рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.07.2023 составляет 6 073 000 руб.

Допустимых и достоверных доказательств, опровергающих данное заключение, свидетельствующих о его необоснованности и недостоверности, не имеется.

Доводов о несогласии с начальной продажной стоимостью квартиры ответчиками в судебное заседание не заявлено, какие-либо доказательства, опровергающие размер установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества, ответчиками в суд не представлены. 

При таких обстоятельствах начальная продажная цена, с которой должны начинаться торги, определяется в размере 4 858 400 руб. (80 % от рыночной стоимости), с направлением суммы, полученной от реализации заложенного имущества, на погашение задолженности ответчика по кредитному договору.

В силу ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК Российской Федерации. 

Поскольку судом удовлетворены требования истца в полном объеме, с ответчиков в пользу ПАО «Сбербанк» подлежат взысканию в равных долях расходы по оплате госпошлины по 26 019 руб. 17 коп. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала – Челябинское отделение № 8597 к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 03.01.2022, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>) задолженность по кредитному договору № от 03.01.2022 за период с 03.11.2022 по 30.05.2023 в размере 7 567 665,77 руб.

Признать возникшей ипотеку в силу закона в обеспечение исполнения обязательств ФИО1, ФИО2 по кредитному договору № от 03.01.2022 в пользу ПАО Сбербанк на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Обратить взыскание на предмет залога - имущественные права (право требования) по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ГРОМИТУС» (ООО «СЗ ГРОМИТУС») и ФИО1, ФИО2 на объект недвижимости - квартиры, общей площадью 23,9 кв.м., условный №, 9 этаж, расположенную по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес> путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере в размере 4 858 400 руб. 

Взыскать ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по уплате госпошлины по 26 019 руб. 17 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение составлено 08.12.2023.

Судья Ю.Б. Закирова