дело № 3а-392/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000243-81

Решение

Именем Российской Федерации

12 сентября 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

с участием

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шумского ФИО16 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО4 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, впоследствии уточненным, к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее - Комиссия), в котором просил: 

признать не соответствующим закону решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края № от 27 февраля 2024 года;

обязать устранить допущенное нарушение прав, возложив на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть поданное 23 января 2024 года об установлении в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. 

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества – земельного участка, общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира поля секций №, находящихся в севооборотах, прилегающих к 

<

адрес>, расположенного в границах участка. 

Посчитав установленную кадастровую стоимость завышенной, административный истец неоднократно обращался в Комиссию с заявлениями об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости спорного земельного участка, которые были отклонены. Решением Комиссии от 27 февраля 2024 года № 17 административному истцу вновь отказано в пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, при этом в решение, по мнению административного истца, приведены некорректные мотивы, по которым Комиссия пришла к выводу об отказе в удовлетворении заявления. Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что решение Комиссии от 27 февраля 2024 года № 17 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала административный иск с учетом внесенных в него уточнений. 

В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 просила требования оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом с соблюдением порядка принятия. В результате проверки содержания и оформления отчета об оценке спорного земельного участка, представленного в Комиссию, выявлены нарушения федеральных стандартов оценки, в связи с чем принято решение об отклонении заявления административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, административный истец вправе исправить отчет с учетом указанных замечаний и обратиться в Комиссию с новым заявлением. 

Административный истец ФИО4, представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив в качестве специалистов начальника управления государственной оценки ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО15 и оценщика ФИО23, опросив эксперта ФИО24, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ). 

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. 

Согласно частям 1, 3, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

В соответствии со статьей 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости),

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 25 КАС РФ. 

Согласно части 1 статьи 62 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 названного Кодекса. 

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний. 

Согласно ч. 1.1 ст. 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 названного кодекса.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1); соблюдены ли сроки обращения в суд (пункт 2); соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами (пункт 3); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт 4). 

Частью 11 статьи 226 КАС РФ установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 этой статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 этой статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие). 

Таким образом, в Кодексе административного судопроизводства Российской Федерации распределены обязанности по доказыванию по делам, возникающим из публичных правоотношений, и заявитель обязан указать в заявлении, какие решения, действия (бездействие) должны быть признаны незаконными, какие права и свободы лица нарушены этими решениями, действиями (бездействием), обязанность же по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возложена на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие). 

Вместе с тем, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25 мая 2017 года N 1006-О указал, что в качестве одной из задач административного судопроизводства Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает защиту нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (пункт 2 статьи 3), а также гарантирует каждому заинтересованному лицу право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 4). Применительно к судебному разбирательству по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, механизм выполнения данной задачи предусматривает обязанность суда по выяснению, среди прочего, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1 части 9 статьи 226). 

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при одновременном нарушении ими законных прав и охраняемых законом интересов административного истца и несоответствии их закону или иному нормативному правовому акту.

Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №, категория земель «

<

данные изъяты>», с разрешенным использованием «

<

данные изъяты>», адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира поля секций №, находящихся в севооборотах, прилегающих к 

<

адрес>, расположенного в границах участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества от 28.03.2024 № КУВИ-№ (том 1 л.д. 109-112).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается выпиской ЕГРН о кадастровой стоимости № КУВИ-№ от 08.02.2024 (т.1 л.д. 31).

Посчитав установленную кадастровую стоимость завышенной, административный истец 9 февраля 2024 года обратился с заявлением об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в Комиссию с приложением обязательного перечня документов, в том числе отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам рассмотрения поданного заявления и приложенных документов Комиссией принято решение от 27 февраля 2024 года № 17 об отклонении заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по следующим причинам: на стр. 17 отчета об оценке № оценщик указывает, что им проведен анализ земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края, в ходе которого было выявлено 27 предложений. Однако, в строках 3,7 таблицы 6 указаны земельные участки, расположенные на территории 

<

адрес> в районе 

<

адрес>, следовательно, анализ рынка проведен некорректно и диапазон цен выявлен недостоверно. Аналоги, подобранные оценщиком, несопоставимы по площади, в связи с чем применяются значительные корректировки (нарушения ст. 11 ФЗ № 135, п. Б ч. 22 ФСО № 7, ч. 2 ФСО № 6). 

Обращаясь в суд с настоящим иском, административный истец выражает несогласие с решением Комиссии от 27 февраля 2024 года № 17, ссылаясь на то, что усматривается халатная невнимательность и нежелание комиссии выносить акты, соответствующие закону. Нарушений, связанных с описанием объекта оценки, а также методов расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, комиссией не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, оценщиком определены верно. Ошибки при выполнении математических действий, а также при подборе объектов-аналогов оценщиком не допущены. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениями приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и приказа Росреестра от 24 августа 2020 года № П/0311, которым утвержден Порядок работы такой комиссии (далее – Порядок № П/0311), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Согласно пунктам 1 и 2 указанного Порядка Комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае Комиссия создана при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 7 человек, утвержденном приказом от 26 декабря 2019 года № 1312, с внесенными относительно ее численности изменениями приказом от 12 февраля 2021 года № 92, а также утвержден Порядок работы комиссии (далее – Порядок № 1312).

Из предоставленных суду доказательств следует, что при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости заявителем предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством. 

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. 

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. 

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из оспариваемого решения Комиссии от 27 февраля 2024 года № следует, что поступившее заявление рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии: ФИО8 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: ФИО9 (председатель союза риелторов Ставропольского края), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), ФИО11 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), секретарь комиссии ФИО12 (консультант сектора кадастровой оценки министерства имущественных отношений Ставропольского края). 

Следовательно, заседание Комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «против», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно. 

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривается административным истцом. 

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

Пунктом 10 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311, определено, что в соответствии с частью 15 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" комиссия вправе принять: 

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; 

2) решение об отклонении заявления об оспаривании. 

В соответствии с пунктом 14 Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки. 

Согласно пункту 15 Порядка в случае, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Пунктом 17 Порядка предусмотрено, что в решении комиссии указываются выявленные комиссией нарушения требований статьи 11 названного Федерального закона, и (или) требований к составлению и (или) к содержанию отчета об оценке, и (или) требований к информации, используемой в отчете об оценке, а также требований к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки, с указанием номеров страниц отчета об оценке рыночной стоимости, к которым имеются замечания (в случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании). 

В обоснование решения об отклонении заявлений ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № Комиссией указаны выявленные нарушения требований к проведению оценки недвижимости, установленные Федеральным стандартом оценки.

Так, в решении Комиссии № от 27 февраля 2024 года в качестве недостатков отчета № от 12 февраля 2024 года, составленного оценщиком ФИО5, указано, что на стр. 17 отчета оценщик указывает, что им проведен анализ земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края, в ходе которого было выявлено 27 предложений. Однако, в строках 3,7 таблицы 6 указаны земельные участки, расположенные на территории 

<

адрес> в районе 

<

адрес>, следовательно, анализ рынка проведен некорректно и диапазон цен выявлен недостоверно. Аналоги, подобранные оценщиком, несопоставимы по площади, в связи с чем применяются значительные корректировки (нарушения ст. 11 ФЗ № 135, п. Б ч. 22 ФСО № 7, ч. 2 ФСО № 6).

В решении также указано, что заявитель вправе устранить выявленные замечания в отчете об оценке рыночной стоимости и в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» направить повторно в комиссию пакет документов на рассмотрение в установленном законом порядке.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи м 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (ч. 1).

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные, в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч. 2). 

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству представителя административного истца в качестве специалиста оценщик ФИО17 поддержала выводы, изложенные в отчете об оценке № от 12 февраля 2024 года. Относительно замечаний, содержащихся в оспариваемом решении Комиссии, пояснила, что при подготовке отчетов проведен анализ земель сельхозназначения на территории 

<

адрес>, в результате чего выявлено 27 предложений, в этой же таблице указаны земельные участки, расположенные на территории 

<

адрес>. Анализ рынка производился на основе электронного архива объявлений сайта «Авито», где в строке поиска забивается соответственно период поиска, категория разыскиваемых объектов и территория, на которой они находятся. В данном случае это участки сельхозназначения, расположенные в Ставропольском крае. Однако, при детальном изучении объявлений, установлено, что некоторые земельные участки территориально расположены в 

<

адрес>, которые граничат непосредственно с 

<

адрес>, где расположены объекты оценки. По утверждению оценщика, в данном случае, земельные участки именно по 

<

адрес> были применены в качестве ориентиров при анализе рынка, они не взяты в расчет, использованы для ценового ориентира при анализе рынка, на итоговую рыночную стоимость по анализу рынка по диапазону цен эти аналоги не повлияли. Они носят только информативный характер. Считает, что географическое положение земельных участков в данном случае имеет более важное значение, нежели территориальная принадлежность. Относительно замечаний о том, что аналоги, подобранные оценщиком в отчетах об оценке несопоставимы по площади, в связи с чем применены значительные корректировки, оценщик пояснила, что в представленном отчете корректировки на площадь применены в соответствии с положениями справочника Лейфера. Корректировка должна быть обоснована, если оценщик разрабатывает систему корректирования сам. В данном ценовом сборнике приведена конкретная методика расчета корректировки на площадь с применением конкретной формулы и конкретного коэффициента торможения, связи с чем обоснование применения корректировки, по мнению оценщика, не требуется.

В целях объективного и всестороннего рассмотрения дела судом в качестве специалиста допрошен начальник управления государственной оценки Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО13, который пояснил, что представленный ФИО14 в Комиссию отчет об оценке спорного объекта № не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, поскольку в представленном отчете нарушена структура анализа рынка, которая определена федеральными стандартами оценки. В первую очередь приводится анализ экономической ситуации в стране, далее приводится анализ экономической ситуации в регионе местоположения, далее приводятся факторы, влияющие на стоимость, после этого приводятся аналоги, которые существуют на рынке в районе местоположения. Анализ рынка показывает текущую стоимость и определяет рыночную стоимость, то есть если она входит в диапазон. Если она выходит за пределы диапазона, это свидетельствует о том, что аналоги подобраны некорректно. Анализ рынка это обязательная процедура, она взаимосвязана с итоговой рыночной стоимостью. Ценообразование в Ставропольском крае и Краснодарском крае иное, а потому включение земельных участков из иного региона в анализ рынка некорректно. Второе замечание, указанное в оспариваемых решениях Комиссии относительно того, что аналоги, подобранные оценщиком в отчете об оценке несопоставимы по площади, специалист также счел обоснованным, пояснив, что большинство экспертов и оценщиков проводят оценку на основании справочника Лейфера. В самом справочнике по методологии оценки указано, что аналог должен быть наиболее сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. В данном случае, по мнению специалиста, не совсем корректно сравнивать большие и маленькие земельные участки. Использование данных аналогов и использование экспертной корректировки на основании мнения оценщика РФ, банковских сотрудников и риэлтерских фирм, не подтвержденных какими-то своими расчетами, является нарушением ФСО №7. Все экспертные корректировки должны быть подтверждены рынком. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 20, 23 названного Постановления Верховного Суда Российской Федерации, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 28 июня 2024 года по делу, по ходатайству представителя административного истца, назначена судебная экспертиза с целью проверки отчета № от 12 февраля 2024 года, составленного оценщиком ФИО5, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно заключения эксперта ООО «ЦОЭКОН» ФИО24 № от 5 августа 2024 года нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно. Ошибки при выполнении математических действий оценщиком не допущены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, проверяемой и недостаточной. В отчете об оценке не выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022. Объекты-аналоги имеют значительную разницу по площади, однако, корректировка на различие данного ценообразующего параметра учтена в расчете верно. Применение в расчетах других аналогов может привести к аналогичному результату. ФСО и Законодательство об оценочной деятельности не регламентируют, какой именно площади должны быть использованы в расчетах объекты-аналоги. Нарушения не допущены. 

Также в выводах данной судебной экспертизы указано следующее: 

Согласно пп. Б, п. 11 ФСО № 7 «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект». Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Применение в анализе рынка объектов-аналогов, расположенных на территории Краснодарского края, не противоречит ФСО и действующему законодательству об оценочной деятельности. Применение данных объектов-аналогов, расположенных на территории Краснодарского края, возможно, однако оценщиком не в полном объеме выполнен анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ставропольского края, информация является недостаточной по основаниям, изложенным в выводах к п. 3.1.3.4 данного Заключения. Судить о степени влияния данного нарушения не представляется возможным.

Отчет об оценке оценщика ФИО23 № от 12 февраля 2024 года не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (ФСО), действующему оценочному законодательству. 

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

Суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы № от 5 августа 2024 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы № от 5 августа 2024 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на все поставленные вопросы. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 поддержала и подтвердила выводы, изложенные ею в заключении № от 5 августа 2024 года. Пояснила, что оценщиком ФИО20 рынок в Ставропольском крае не был исчерпан. Ею при проведении экспертизы установлены объекты-аналоги, расположенные в Ставропольском крае, но не использованные экспертом ФИО18., в том числе выявлены объекты в Ставропольском крае, наиболее приближенные к объекту оценки по площади. При этом представленные ею объекты-аналоги в Ставропольском крае находятся в среднем диапазоне цен, который установил оценщик ФИО19. Указание Комиссии на нарушение требований ФСО ввиду использования при анализе рынка объектов из иного региона (Краснодарского края) верно. 

Суд принимает во внимание, что решение Комиссии № 17 от 27 февраля 2024 года оспорено административным истцом в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно положениям которой, в предмет судебного исследования по данному делу, исходя из заявленных ФИО1 требований, входит установление совокупности следующих условий - несоответствие решения Комиссии закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным решением прав, свобод и законных интересов административного истца (статьи 226, 227 КАС РФ). Отсутствие совокупности указанных условий является основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Анализируя содержание оспариваемого решения Комиссии, суд приходит к выводу о том, что оно принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в решении приведены.

Вопреки доводам административного истца, оспариваемое решение содержит основания его принятия, указания на страницы и разделы отчета, в которых выявлены нарушения, описание выявленных нарушений, ссылки на нормы законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем признается судом в достаточной степени мотивированным.

При этом суд соглашается с доводами административного ответчика о том, что отчет об оценке № от 12 февраля 2024 года, подготовленный оценщиком ФИО5, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, что также подтверждено заключением судебной экспертизы № от 5 августа 2024 года и дополнительными разъяснениями эксперта ФИО6 в судебном заседании. 

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны, в том числе: стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 "Оценка недвижимости" (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (в редакции от 14.04.2022 года) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд считает обоснованным указание в оспариваемом решении Комиссии о нарушении положений федерального законодательства об оценочной деятельности, в частности пункта 22 ФСО № 7, пункту 2 ФСО № 6, а именно: оценщик не в полной мере проанализировал рынок недвижимости, не провел анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов, как следствие, оценщиком не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов. В итоге оценщиком при общем анализе рынка объектов необоснованно указаны земельные участки, расположенные в Успенском районе Краснодарского края, в отсутствие анализа о недостаточности похожих объектов, расположенных, прежде всего, на территории Ставропольского края. Кроме того, подобранные оценщиком объекты-аналоги значительно разняться по площади с объектами оценки.

Целью внесения корректировок к ценам объектов-аналогов является приведение их к характеристикам объекта оценки, следовательно, скорректированные цены объектов-аналогов должны иметь приемлемый разброс значений, которым можно считать отклонение минимального значения в пределах 50 % по отношению к максимальному. Разброс скорректированных цен объектов-аналогов в большем диапазоне требует дополнительного обоснования.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии от 27 февраля 2024 года № соответствуют Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и иным нормативным правовым актам, принято Комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов ФИО1 не нарушает, выводы Комиссии о нарушении оценщиком требований к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки, являются законными и обоснованными, основания для удовлетворения административного искового заявления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Шумского ФИО21 к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании не соответствующим закону решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края № от 27 февраля 2024 года об отклонении заявления Шумского ФИО22 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, категория земель «

<

данные изъяты>», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира поля секций №, находящихся в севооборотах, прилегающих к 

<

адрес>, расположенному в границах участка;

возложении на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края обязанности повторно рассмотреть поданное 23 января 2024 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения 26 сентября 2024 года. 

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная