УИД 58OS0000-01-2021-000040-89 дело № 3а-59/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2021 г. город Пенза 

Пензенский областной суд в составе

судьи Мартыновой Е.А.,

при секретаре Кротовой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» (ООО «УК «Сурская Ривьера», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: паркинги, в том числе многоэтажные, для размещения подземных и многоэтажных гаражей, а именно: 

с кадастровым номером №, общей площадью 3379 кв.м, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

с кадастровым номером №, общей площадью 5121 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, определённой в отчёте независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 г., а именно: с кадастровым номером № – 3 149 000 рублей, с кадастровым номером № – 4 773 000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 (доверенность от 15 декабря 2020 г.) в судебном заседании изменила требования административного искового заявления и просила установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером № – 7 317 000 рублей, с кадастровым номером № – 10 251 000 рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С. (том 2, л.д. 85).

Представители административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда, и не оспаривая право истца на предъявление иска, а также размер рыночной стоимости земельных участков.

Представители заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц – администрации г. Пензы, управления муниципального имущества г. Пензы, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, письменных возражений относительно заявленных исковых требований не представили.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «УК «Сурская Ривьера» является арендатором земельных участков, категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: паркинги, в том числе многоэтажные, для размещения подземных и многоэтажных гаражей, а именно: 

с кадастровым номером №, общей площадью 3379 кв.м, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

с кадастровым номером №, общей площадью 5121 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах (далее – ЕГРН) от 9 февраля 2021 г. № КУВИ-002/2021-9974864 и № КУВИ-002/2021-9974544 (том 1, л.д.238-245). По условиям договора аренды от 17 июля 2008 г. № 226/08, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (в настоящее время – управление муниципального имущества г. Пензы), договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28 декабря 2018 г., размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков (том 1, л.д.65-68, 70-71). 

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как арендатор спорного земельного участка административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. 

В соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 г. № 602-пП в Пензенской области с 1 января 2017 г. государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «Земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составила для земельного участка с кадастровым номером № – 10 100 270,27 рубля, с кадастровым номером № – 15 183 918,63 рубля, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 ноября 2020 г. № КУВИ – 002/2020-41624820 и № КУВИ – 002/2020-41624250 (том 1, л.д.8,9).

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 г. и применяются с 1 января 2019 г. (л.д.8,9).

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчёт об оценке от 30 ноября 2020 г. № 84/20, подготовленный ИП Б.А., согласно которому рыночная стоимость земельных участков на дату оценки – 1 января 2018 г. составила с кадастровым номером № – 3 149 000 рублей, с кадастровым номером № – 4 773 000 рублей (том 1, л.д.100-211).

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству Департамента государственного имущества Пензенской области по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С. 

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С. от 16 марта 2021 г. № ОКС-16/03/21-01, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 7 317 000 рублей, с кадастровым номером № – 10 251 000 рублей (том 2, л.д. 12-65).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном их рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером № – 7 317 000 рублей, с кадастровым номером № – 10 251 000 рублей. 

Суд, исследовав заключение эксперта от 16 марта 2021 г. № ОКС-16/03/21-01 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки относятся к объектам жилой застройки с корректировкой на вспомогательный вид использования, в связи с чем анализ рынка производился в отношении участков из данных сегментов рынка. 

После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых земельных участков. В частности, были сделаны корректировки на вид фактического и разрешенного использования (для всех объектов-аналогов), местоположение (для объектов-аналогов № 1, № 3 и № 4), вид права (для всех объектов-аналогов), совершенную сделку (предложение) (для всех объектов-аналогов), площадь (для всех объектов-аналогов), наличие свободного подъезда (для всех объектов-аналогов).

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 16 марта 2021 г. № ОКС-16/03/21-01 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельных участков с кадастровым номером № и с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 7 317 000 рублей и 10 251 000 рублей соответственно.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости является 9 декабря 2020 г. – дата подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости в целях исчисления арендной платы применяется с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд исходит из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельных участков, производство которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С.

Согласно счёту и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 24 000 рублей (том 2, л.д. 66-67).

Счёт, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен. 

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Указанные выше расходы по оплате судебной экспертизы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в соответствии со статьёй 106 КАС РФ.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО2 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Суд считает, что отсутствуют основания для возложения судебных расходов на административного ответчика, ввиду того, что кадастровая стоимость спорных земельных участков превышает установленную судом рыночную стоимость не кратно, а на 28 % и на 32 %, что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. 

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков (28 % и 32 %) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объектах недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемых объектов.

Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения государственной кадастровой оценки, в материалах дела отсутствуют. 

По настоящему делу административным истцом при подаче административного искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей. Сведений об иных судебных расходах, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением настоящего дела, не представлено.

Возложение на административного истца судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов на производство экспертизы (28 000 рублей) не способно финансово обесценить значение судебного решения об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми выгодами, о чем было указано представителем административного истца в судебном заседании.

Таким образом, истец в данном случае реализовал свое право, предусмотренное законом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а поэтому, решение об удовлетворении исковых требований не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков.

Учитывая, что настоящий спор представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, судебные расходы относятся на него и взысканию с административного ответчика не подлежат.

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с ООО «УК «Сурская Ривьера» в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки», а понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины при подаче административного искового заявления возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельных участков, категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: паркинги, в том числе многоэтажные, для размещения подземных или многоэтажных гаражей, по состоянию на 1 января 2018 г., а именно: 

с кадастровым номером №, общей площадью 3379 кв.м, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости - 7 317 000 (семь миллионов триста семнадцать тысяч) рублей;

с кадастровым номером №, общей площадью 5121 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости - 10 251 000 (десять миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 9 декабря 2020 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сурская Ривьера» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр независимой оценки» расходы за производство судебной экспертизы в размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2021 г.

Судья Е.А. Мартынова