Дело № 3а-147/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Пермь 15 июня 2018 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Хрусталевой Л.Е.,

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Пермского края ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания в виде установления кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - 1-3-этажного кирпичного здания административно-бытового корпуса, лит. А, А1, общей площадью 1576,6 кв.м., назначение - нежилое, адрес объекта: ****, с кадастровым номером **, в размере его рыночной стоимости 22182000 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года. В обоснование заявленных требований указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует ее рыночной стоимости. Так, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена в размере 66254880,74 рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 22 июня 2012 года составляет 22182000 рублей. Полагает, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает ее права и обязанности как собственника здания, поскольку влечёт для административного истца обязанность по уплате налога на имущество в необоснованно завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просил административный иск удовлетворить. 

Административный истец ФИО3, будучи извещённой о времени и месте рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явилась. 

Представитель административного ответчика Правительство Пермского края ФИО2 поддержала изложенные в письменном отзыве на административный иск доводы, полагала, что отчет об оценки содержит недостатки, повлиявшие на итоговую рыночную стоимость спорного объекта. 

Административные ответчики - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заинтересованное лицо администрация г. Перми, будучи извещёнными о времени и месте рассмотрения административного дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО4, действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором не возражала против удовлетворения заявленных административным истцом требований. 

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю ФИО5 представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указала на то, что учреждение не является надлежащим ответчиком по делу.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, администрации г. Перми.

Заслушав объяснения участвующих в судебном заседании представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются названным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Пунктами 1, 4 части 5 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования 26 июля 2010 года, были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости объектов недвижимости, определяемой по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных объектов, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО3 является собственником – 1-3-этажного кирпичного здания административно-бытового корпуса, лит. А, А1, общей площадью 1576,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **. 

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** утверждена постановлением Правительства Пермского края от 28 декабря 2012 года № 1588-л «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и по состоянию на 22 июня 2012 года составила 66254880, 74 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 февраля 2018 года.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ФИО3, являясь собственником 1-3-этажного кирпичного здания административно-бытового корпуса, общей площадью 1576,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости указанного здания.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 12 постановления от 30 июня 2015 года № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), утвержденная вступившим в силу с 11 января 2013 года постановлением Правительства Пермского края от 28 декабря 2012 года № 1588-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края», определена в результате проведения государственной кадастровой оценки по состоянию на 22 июня 2012 года.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта капитального строительства, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представила отчёт об оценке от 16 апреля 2018 года № 054/2018, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Пермский центр оценки».

В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** составляет 22182000 рублей. Оценщик Ж., проводившая оценку, включена в реестр членов Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет». Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчета, при оценке объекта недвижимости оценщик применил затратный подход с использованием метода сравнительной единицы. Мотивы, по которым оценщик не применил сравнительный и доходный подходы, подробно изложены в отчете.

Довод представителя Правительства Пермского края о том, что оценщиком нарушен пункт 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО «1»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, поскольку оценщиком осмотр спорного здания произведен ранее даты заключения договора на проведение оценочных работ, не влияет на результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Как следует из пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. Как следует из отчета, осмотр здания произведен 27 февраля 2018 года, отчет составлен 16 апреля 2018 года. Доказательств того, что с момента проведения осмотра до составления отчета об оценке изменились характеристики спорного здания, суду не представлено, на наличие такие обстоятельств ответчики не ссылались. 

Анализ сегмента рынка, к которому относится спорный объект недвижимости, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с указанием интервалов значений этих факторов, приведены на странице 27-36 отчёта, поэтому утверждение представителя Правительства Пермского края о несоответствии Отчёта требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, является ошибочным.

Доводы представителя Правительства Пермского края о том, что оценщиком не произведено определение рыночной стоимости земельного участка и стоимости единого объекта недвижимости, о нарушении оценщиком пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, не свидетельствуют. В соответствии с пунктом 1.14 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, при определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

Судом проверены и не нашли своего подтверждения доводы представителя административного ответчика Правительства Пермского края о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке спорного объекта требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. То обстоятельство, что при определении годовой нормы отдачи на капитал использованы ставки по кредитам по состоянию на март 2012 года, при том, что дата оценки - 22 июня 2012 года, о таких нарушениях не свидетельствует, поскольку в отчете использованы данные Бюллетеня банковской статистики за май 2012 года, в котором приведены последние данные на март 2012 года, более поздние данные еще не были обработаны на дату оценки и были отражены в Бюллетене банковской статистики за август 2012 года, что является событием, произошедшим после даты оценки. Утверждение о том, что не подтверждена величина фактического износа объекта оценки, поскольку к отчету не приложен технический паспорт, также о наличии нарушений федеральных стандартов оценки, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, не свидетельствует. К отчету приложен технический план здания, в котором есть необходимые для оценки данные. Ссылка на то, что на стр.55 отчета указано, что экономическое устаревание определяется по формуле с показателем «средняя цена продажи производственных объектов в зоне престижности на дату оценки» на выводы суда не влияет, поскольку из отчета, в том числе из таблицы 7.4 на стр.32 видно, что в данном случае допущена опечатка, фактически выводы сделаны в отношении офисных объектов. То обстоятельство, что стоимости объектов учтены на март 2012 года, связаны с использованием оценщиком данных Аналитических отчетов АЦ «КД-Консалтинг», которые выпускаются ежеквартально, по состоянию на 22 июня 2012 года был выпущен Аналитический отчет только за 1 квартал 2012 года. 

Не свидетельствуют о том, что на итоговую рыночную стоимость спорного объекта повлияло то обстоятельство, на которое указывает представитель административного ответчика Правительства Пермского края, что документы (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), приложенные к отчету, не подписаны и не заверены надлежащим образом. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений, содержащихся в копиях документов, приложенных к отчету, суду не представлено. В судебном заседании судом обозревались подлинные документы, копии которых приложены к отчету, что также позволяет суду сделать вывод о том, что содержание копий документов, приложенных заказчиком для проведения оценки, соответствует содержанию подлинных документов. Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Доводы представителя административного ответчика Правительства Пермского края о том, что при проведении оценки спорного объекта имеет место нарушение требований пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, не свидетельствуют бесспорно о том, что в результате использования информации об объекте-аналоге произошло занижение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах административных ответчиков, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают. Доказательства иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости другими лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суду не представлены.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 22182000 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года.

При таких обстоятельствах исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФИО3 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установлении его рыночной стоимости в соответствующую комиссию при Управлении Росреестра по Пермскому краю не обращалась.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО3 в суд, то есть 24 апреля 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость 1-3-этажного здания административно-бытового корпуса, лит. А, А1, общей площадью 1576,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, в размере его рыночной стоимости 22182000 (двадцать два миллиона сто восемьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 22 июня 2012 года. 

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения ФИО3 в суд - 24 апреля 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 19 июня 2018 года. 

Решение не вступило в законную силу.

Судья -подпись-