Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 6 » декабря 2017 года г.Нефтегорск.

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Ольховой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация обратилась с данным иском указав, что 10.08.2009 года с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка площадью 2218 кв.м. по адресу 

<

адрес> для строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года. Арендная плата составляет 12950 рублей в год, внесение которой предусмотрено ежеквартальными платежами до 10 числа следующего месяца. Земельный участок передан по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в ЕГРН и до настоящего времени не расторгнут. За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка. Поскольку по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, он считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. 25.04.2017 года ответчику направлялось требование об оплате задолженности в сумме 80339,55 рублей. Его заявление от 5.05.2017 года о предоставлении рассрочки ее оплаты было удовлетворено с предоставлением графика погашения до августа 2017 года, однако ответчиком не произведено ни одного платежа. 7.07.2017 года ему повторное направлялось уведомление об оплате задолженности и неустойки, также направлялось предложение о расторжении договора аренды, которые оставлены без ответа. В связи с этим с учетом сделанных в судебном заседании уточнений просили расторгнуть имеющийся договор аренды и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, которая по состоянию на 30.06.2017 года составляет 83568,18 рублей, и неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы 9989,16 рублей. 

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал. Представил акт осмотра спорного земельного участка с фотоматериалами. Указал, что срок исковой давности, на применение которого сослался ответчик, в данном случае начинает течь с момента выставления ему требования об уплате задолженности.

Ответчик с иском не согласился указав, что предоставленным ему в аренду земельным участком не пользовался, поэтому считал, что договор расторгнут по истечении определенного в нем срока. Разрешение на строительство дома не получал, столбы на участке не устанавливал, имеющееся на нем строение не возводил, земельный участок передавался с ним. Участком пользовался его отец, с которым отношения не поддерживает. С предъявленной к уплате задолженностью согласен не был, поэтому не подписал соглашение о расторжении договора аренды. Заявление о рассрочке уплаты задолженности написал, т.к. не хотел судебных разбирательств. Писать его никто не заставлял. Заявил о применении срока исковой давности по предъявленным требованиям и завышенном размере неустойки.

Выяснив мнение сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст.607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки. 

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621 ч.2 ГК РФ).

На основании ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст.27 п.4 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела 10.08.2009 года между КУМИ м.р.Нефтегорский и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 2218 кв.м., имеющий кадастровый № и адресный ориентир 

<

адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года с 10.07.2009 года по 10.07.2012 года. Актом приема-передачи от 10.08.2009 года подтверждается принятие арендатором данного земельного участка без каких-либо замечаний и разногласий, состояние его соответствует условиям договора, он пригоден для использования по назначению, явных недостатков не имеет. Договор подписан сторонами и зарегистрирован в УФРС по Самарской области. Данным договором предусмотрена арендная плата 12950 рублей в год, которая исчисляется с 10.07.2009 года и вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 10-го числа следующего месяца. При нарушении установленных договором сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Неиспользование участка по назначению не является основанием невнесения арендной платы. 

В качестве особых условий договора предусмотрено, что если по истечении срока аренды арендатор не начал строительство дома, то он лишается преимущественного права на перезаключение договора на новый срок, а земельный участок в этом случае подлежит изъятию. 

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, направив ему не менее чем за 30 календарных дней соответствующее уведомление с указанием причин расторжения; невнесения арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного срока. Аналогичное право на расторжение договора имеет и арендатор при исчезновении необходимости аренды земельного участка. В обязанности арендатора входит обеспечение освоения земельного участка в установленные договором сроки, использование его в соответствии с целью и условиями предоставления, своевременное внесение арендной платы с предоставлением копий платежных документов. 

Согласно выписке из ЕГРН в нем содержится запись о наличии обременения в виде аренды земельного участка по адресу 

<

адрес> в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 10.08.2009 года.

Письмом от 25.04.2017 года ответчик извещался о необходимости оплаты задолженности по арендной плате в срок до 5.05.2017 года. Имеется его заявление от 5.05.2017 года о предоставлении рассрочки по ее погашению на 4 месяца, которое было удовлетворено с установлением графика оплаты с мая по август 2017 года. После этого ответчику направлялось предложение об оплате в срок до 10.08.2017 года задолженности по арендной плате в сумме 83568,18 рублей с приложением ее расчета и расторжении договора аренды с приложением соответствующего соглашения, которое было им получено 25.07.2017 года. 

Из представленного истцом расчета задолженности усматривается наличие платежей в счет арендной платы в июле и ноябре 2009 года, марте 2012 года на общую сумму 19712,50 рублей, и сумма задолженности по состоянию на 30.06.2017 года составляет 83568,18 рублей, сумма начисленной неустойки 9989,16 рублей. 

Актом проведенного администрацией м.р.Нефтегорский 5.12.2017 года осмотра земельного участка по адресу 

<

адрес> с использованием фотосъемки установлено наличие на нем незавершенного строения. 

Из представленных ответчиком фотографий также усматривается наличие на данном земельном участке столбов по его фасадной части относительно соседних домовладений и в глубине его территории похожего на дом строения с незавершенной крышей. 

Ввиду допущенных ответчиком нарушений обязательств по договору аренды, заключающихся в полном отсутствии арендных платежей с апреля 2012 года, которые в силу ч.2 ст.451 ГК РФ можно отнести к существенным, а также соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора (ст.452 ч.2 ГК РФ), исковые требования в этой части подлежат удовлетворению. 

Поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение вытекающих из рассматриваемого договора аренды обязательств по внесению арендной платы либо наличие уважительных причин их неисполнения, то требования о ее взыскании, а с учетом нарушения основного обязательства и неустойки, также являются обоснованными. При определении подлежащей взысканию суммы суд руководствуется следующим. 

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, который по его мнению истек в 10.04.2014 года, поскольку исходя из оплаты им задолженности в марте 2012 года за 3 и 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года период исчисления задолженности начинается с 11.04.2011 года, и с учетом этого, а также доводов о неиспользовании по назначению арендованного земельного участка фактическом расторжении договора аренды по истечении указанного в нем срока действия. Истец в свою очередь ссылается на наличие оснований для применения положений ч.2 ст.621 ГК РФ, а в отношении срока исковой давности на начало его течения с момента выставления требования истцу как по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, т.е. с июля 2017 года. Однако суд с доводами ответчика не согласен полностью, а с доводами истца в части определения момента начала течения срока давности. 

Из представленных сторонами доказательств установлено нахождение на спорном земельном участке строения в виде дома, а также наличие столбов ограждения, что указывает на использование земельного участка по назначению и опровергает утверждения ответчика об обратном. Поведение ответчика, не воспользовавшегося своим правом на расторжение договора аренды при его версии об отсутствии возможности строительства, также указывает на это. Исходя из этого имеются основания для применения положений ч.2 ст.621 ГК РФ, из чего следует, что договор аренды является действующим, в связи с чем до настоящего времени сохраняются обязательства арендатора по уплате арендных платежей.

По общему правилу, установленному ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

По этим основаниям ссылка истца на связь начала течения срока исковой давности с моментом выставления требования является неверной, поскольку применительно к спорным правоотношениям имеет место наличие периодических (ежеквартальных) платежей, для которых срок давности применяется к каждому платежу. 

Вместе с тем в силу ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Как указано в п.20 Постановления Пленума ВС РФ № 43 от 29.09.2015 года к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, могут относиться: признание претензии, просьба должника об изменении договора (отсрочке или рассрочке платежа). Согласно п.21 данного Постановления перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (п.2 ст.206 ГК РФ). 

Имеющееся заявление ответчика о рассрочке уплаты задолженности по арендной плате является фактически признанием долга, и поскольку оно совершено в письменной форме, срок исковой давности (после 10.07.2015 года) подлежит исчислению заново. Достоверных и достаточных доказательств введения его в заблуждение необходимостью написания такого заявления не представлено и в судебном заседании не установлено. Исходя из этого и учитывая возможность применения положений ч.2 ст.621 ГК РФ, имеются основания для принятия во внимание всего периода, за который предъявлена к взысканию арендная плата. 

Размер предъявленной к взысканию неустойки соотносится с размером взыскиваемой задолженности, в связи с чем суд не находит оснований для применения положений ст.333 ГК РФ о ее уменьшении. 

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть заключенный 10.08.2009 года между Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом муниципального района Нефтегорский и ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 2218 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий адресный ориентир 

<

адрес>, имеющий кадастровый № с возложением на ФИО1 обязанности в течение 1 (одного) месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу передать администрации муниципального района Нефтегорский данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве, не хуже первоначального. 

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области 83568 рублей 18 копеек задолженность по арендной плате, 9989 рублей 16 копеек неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы. Всего 93557 (девяносто три тысячи пятьсот пятьдесят семь) рублей 34 копейки.

Взыскать с ФИО1 3006 (три тысячи шесть) рублей 72 копейки госпошлину в доход государства. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья В.В.Лопутнев