Дело № 2-505/2020 

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2020 года г.Новокузнецк

Заводской районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Лысенко Е.Е.,

при секретаре судебного заседания Кушевой В.В.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасс-НК» о признании договора аренды недействительным (незаключенным), взыскании суммы неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, которым просит признать договор № от 21.01.2020 между ФИО1 и ООО «Кузбасс-НК» в лице Б. о сдаче в субаренды части нежилого помещения (склад) площадью 259,9 кв.м, расположенного в Механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ..., в заводском районе ... недействительным (незаключенным); взыскать с ответчика в его пользу сумму неосновательного обогащения в размере 61280 рублей, госпошлины в размере 2038 рублей, расходы за юридические услуги в размере 5000 рублей.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ООО «Кузбасс-НК» совершена сделка. Сделка оформлена договором субаренды нежилого помещения № от 21 января 2020 г. Сторонами договора субаренд аренды являются истец (субарендатор) и ответчик (арендатор). Предметом указанного договора субаренды является обязанность ответчика (арендатор) передать истцу (субарендатор) во временное владение и пользование следующее имущество:

- часть нежилого помещения (склад) площадью ...., расположенного в Механическом цехе на территории производственной базы по адресу ..., в ... для использования его по прямому назначению - изготовление мебели.

На каком основании указанное помещение принадлежит ответчику (арендатору) не указано.

Согласно Разделу 3 договора субаренды истец уплачивает Ответчику арендную плату в размере: 25000 рублей в месяц за - май, июнь, июль, август; 31200 рублей в месяц за - все остальные месяцы года. Согласно п. 1.3 договора субаренды договор заключен на период с дата по дата

Во-первых, по мнению истца, оспариваемая сделка является сделкой совершенной неправомочным лицом, при ее совершении допущено злоупотребление правом.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Однако как указывалось выше истцу такой договор не предоставлялся и никаких приложений к договору субаренды нет.

Если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, субарендатор имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков.

Считает договор субаренды, заключенный без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ) недействительным (ничтожным), как сделку не соответствующую требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).

Кроме того считает, что денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды являются неосновательным обогащением арендатора.

Во- вторых, у ответчика возникло неосновательное обогащение, в связи с тем, что договор субаренды № от 21 января 2020 г. является ничтожной сделкой в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу части нежилого помещения в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанному договору субаренды отсутствуют.

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных Субарендатором (по недействительному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением арендатора и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В-третьих, относительно неотделимых улучшений произведенных истцом сообщает:

После того как истец перевез в арендуемое помещение оборудование, выяснилось, что электрооборудование в данном помещении находится в неисправном состоянии, в результате чего ему за свой счет пришлось его восстанавливать, что подтверждается договором и сметой на электромонтажные работы.

Работы производились в период с 25.01.2020 по 30.01.2020 подрядчиком У. по договору от 23.01.2020. Стоимость работ по договору составила 21 280 руб.Кроме того отопление в помещении не работает.

В связи с этим истец обратился к ответчику за разъяснениями. На что представитель арендатора пояснил, что система отопления находится в исправном состоянии, но в связи с тем, что помещение пустует, то отопление в нем отключено. И уверил его в том, что после того как истец начнет использовать это помещение, отопление будет подключено и начнет функционировать как положено.

При попытке задействовать систему отопления выяснилось, что трубы и регистры отопления повреждены замерзшей в них водой и находятся в неисправном состоянии.

Для ремонта отопления, по согласованию с представителем ответчика - директором ООО «Кузбасс-НК» Б. им был приглашен К.. К. согласовал с Б. работы по восстановлению системы отопления в арендуемом помещении. Во время восстановительных работ выяснилось, что система отопления находится в неудовлетворительном состоянии и для её восстановления требуются значительные финансовые затраты.

Работы были произведены в период с 24.01.2020 по 31.01.2020 по восстановлению системы отопления в арендуемом помещении подрядчиком К. Договор заключался в устной форме, поэтому суду в качестве доказательства предоставляется объяснительная подрядчика К. от 26.02.2020. Стоимость работ по частичному восстановлению системы теплоснабжения составила 12 000руб.

Доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательствами, подтверждающими, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика, указаны выше.

В-четвертых, арендатор обязан предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

По условиям договора субаренды (п. 1.2. абзаца 3) ответчик предоставляет помещение с имеющимися в нём электрическими сетями, коммуникациями, кабелями связи, электрическим, сантехническим и прочим оборудованием в исправном состоянии и без видимых повреждений.

Согласно п. 2.3. договора ответчик обязуется обеспечивать помещение, сданное в субаренду электроснабжением и теплоснабжением.

Переданное помещение не соответствует требованиям указанных пунктов договора субаренды.

Ответчик оплачивать работы по восстановлению электрооборудования и теплоснабжению отказался. Зачесть стоимость работ и материалов по восстановлению электрооборудования и теплоснабжения в счет арендной платы ответчик также отказался.

Считает, что ответчик знал о недостатках сдаваемого в субаренду помещения и умолчал о них, чем ввел истца в заблуждение при заключении сделки.

В результате не соответствия помещения условиям договора субаренды истец не имел возможности использовать арендованное помещение по назначению и был вынужден заключить договор аренды другого помещения (договор аренды с ИП В. от 03.02.2020).

В-пятых, указанной сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы истца, совершение данной сделки повлекло возникновение неблагоприятных последствий для истца, указанная сделка повлекла за собой причинение убытков истцу.

Как полагает истец, имеются все основания для удовлетворения заявленных в настоящем исковом заявлении требований о признании договора субаренды недействительным и применении последствий его недействительности в виде возврата имущества, переданного по сделке. Истец оставляет за собой право предъявления в дальнейшем отдельных требований о возмещении убытков, повлекших причинение ему убытков.

В- шестых, в п.1.2, договора субаренды нежилого помещения указывается, что объект субаренды находится по адресу ..., в .... Тогда как по факту ему предоставили часть нежилого помещения по адресу: ..., в ....

В договоре отсутствует кадастровый номера здания, в котором находится предоставляемое в субаренду помещение. Нет других координат и ориентиров, при помощи которых было бы возможно идентифицировать это здание.

Так же в п.1.2, во 2 абзаце сказано, что арендуемая площадь выделена зеленым цветом на поэтажном плане, являющимся Приложением № и неотъемлемой частью настоящего договора.

Приложение № к договору субаренды - отсутствует, истцу оно предоставлено не было, им не подписывалось.

Данные обстоятельства напрямую противоречат требованию ст. 607 ГК РФ.

Расчет цены иска: 25 000 руб.- сумма аренды за февраль 2020г., 21 280 руб. - восстановление и монтаж электрооборудования, 12 000 руб. - восстановление системы отопления, 3 000 руб. - доставка оборудования (25 000 руб.+ 21 280 руб. + 12 000 руб. + 3 000 руб.= 61 280,00 руб.). Итого цена иска составляет 61 280,00 руб.

12 февраля 2020 г. истец отправил почтой России заказное письмо ответчику с претензией и уведомлением о расторжении договора с предложением подписать акт возврата помещения и компенсацией понесённых им затрат. Однако ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи помещения и компенсации понесенных расходов.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивал, суду пояснил, правовым основанием является то, что к договору не приложены документы и что ответчик имеет согласие от собственника о том, что он может сдавать в аренду помещение. На момент заключения договора, ответчик документов на помещение ему не показывал. Кроме того, в договоре некорректно указан адрес, фактически расположен по адресу: ..., а в договоре указано .... Арендатор уверял, что помещение технически исправно, все работает. Акта приемки не было, передача произошла устно, он осмотрел здание, спросил у ответчика работает ли отопление, ответчик пояснил, что пока нет, как заключат договор, то включит. При попытке задействовать систему отопления, выяснилось, что трубы и регистры отопления повреждены замерзшей в них водой и находятся в неисправном состоянии. Ответчик заключал договор аренды как с физическим лицом, а не как с индивидуальным предпринимателем. Истец брал данное помещение для изготовления мебели. Заключили договор с Б., акта передачи помещения не было. Истец является индивидуальным предпринимателем, брал помещения для предпринимательской деятельности, для распиловки мебели. Договор аренды с ним был заключен как с физическим лицом, ответчик ввел его в заблуждение, поскольку собственником является не он, а третье лицо, а во-вторых, отопление не работало. Он принял данное помещение, подписав договор аренды, согласился, потому что визуально трубы находились в нормальном состоянии, дефектов никаких не было. После этого, когда хотел включить отопление, позвал знакомого сантехника. По приезду он осмотрел трубы, обнаружил скрытые дефекты, после чего, сломанную часть убрали, припаяли новые. Но сказал, что запустить отопление не получится, поскольку в трубах замерший лед и отопление не пойдет.Он обратился к ответчику, чтобы он дал ему грелку, сам отопление он не включал. После чего, истец с работниками, отогрели только одну сторону и начали запускать отопление, в результате чего трубы лопнули. По отоплению в спорном помещении - оно было неисправно не только в части спорного помещения, но и в соседнем помещении, через которые проходят трубы в спорное помещение. Поскольку там состояние труб было то же самое, то есть все заморожено, и тем самым фактически не мог бы получить отопление. Данное помещение также принадлежит ответчику. Помещения расположены следующим образом: сначала котельная, потом помещение площадью примерно 100 кв.м.,потом спорное помещение. Считает, что акты, представленные ответчиком противоречат друг другу, в акте № указано, что трубы были отсоединены от регистров. Если трубы отсоединены, то в них не должно было быть воды, то есть они не должны были фактически заморозиться. Поэтому просил не принимать данный акт в качестве доказательств, также просил не учитывать показания свидетелей, представленных ответчиком, поскольку они являются работниками ответчика зависимыми от него. Узнал о недостатках в трубах, когда уже подписал договор. Письменную претензию об этом отправлял ответчику 12.02.2020, изначально пытался мирно урегулировать, но ответчик пошел в отрицание. На претензию ответчик ответил отпиской, не захотел расторгать договор и пояснил, что расторгнет только тогда, когда он уберет все претензии. От помещения ответчик передал ключи после оплаты. Работы проводились до 7 февраля, после этого истец забрал все свое и уехал. У него уже другой договор с другим арендатором. В претензии указывал, что хочет расторгнуть договор, но ответчик отказался, ключи от помещения истец отдал. Квитанция на перевозку оборудования в деле имеется, ключи отдал в этот же день ответчику, когда съехал.

Представитель ответчика ООО «Кузбасс-НК» Б. исковые требования не признал, суду пояснил, что собственником части спорного нежилого помещения является его супруга Б.Адрес в договоре указан правильно, так как это адрес всей базы, а данное помещение находится в части базы. Он показывал данную выписку при заключении договора истцу, как и все остальные документы по помещению. В договоре имеется пункт, что подписание договора есть акт приема. Электроэнергия была в полном исправном состоянии, в виду того, что была зима, трубы были отключены, поэтому для их запуска надо было немного подождать, чтобы трубы оттаяли. Истец привел бригаду, сказал, что сам их запустит, хотя ответчик не давал своего разрешения, в итоге неправильно был произведен запуск тепла, по итогу которого произошло затопление. За январь истец заплатил аренду и ушел. Он говорил истцу, что тот неправильно делает, поскольку до этого помещение простаивало, отопление было выключено и нужно было время, чтобы трубы оттаяли. Истец его не слушал, сказал, сам все сделает. Отопление нужно было подавать одновременно с прогревом труб горелкой. Истец лично подписал договор. Электроснабжение предоставлялось надлежащего качества и не требовало замены. Однако, истцом были произведены работы по монтажу электрооборудования для своих завезенных в помещение станков, что в настоящее время требует демонтажа и восстановления электросистемы в первоначальное положение. Истец не уведомлял его о необходимости произвести какие-либо электромонтажные работы. В результате деятельности истца причинен ущерб, выразившийся в необходимости демонтажа установленного электрооборудования в спорном помещении. Доводы истца о том, что в договоре отсутствует кадастровый номер здания, считает также необоснованными, поскольку в данном случае передаваемое спорное помещение имеет адрес, площадь, предоставлен поэтажный план. Доводы истца, о том, что план не предоставлялся, также необоснованные, так как при заключении договора все необходимые документы были предоставлены и переданы истцу.Он лично отдавал план истцу, тот его не взял. Отопление было отключено, поскольку до него помещения простаивали.Поэтому чтобы запустить отопление, нужно было обогреть помещение печкой и паяльными лампами. Однако истец пригласил своего работника, хотя ответчик им пояснял принцип запуска отопления, а именно, что необходимо прогреть помещение, потом уже работать грелкой. Поэтому снизил арендную плату, поскольку изначально не было отопления. Истец взял у него краны 14 штуки и со своими работниками установил, но не подсоединил и запустил отопление. Изначально истец неправильно запустили отопление, началась течь. Ответчик сам не запускал отопление, потому что изначально истец попросили снизить арендную плату, поскольку нет отопления.

Ранее предоставил суду отзыв на исковое заявление, в котором указал, что с исковыми требованиями Общество с ограниченной ответственность «Кузбасс-НК» категорично не согласно, доводы истца не обоснованы, противоречат фактическим обстоятельствам дела, а также нормам материального права. (л.д. 86-87).

Третье лицо Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте которого извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме. Ранее представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что она является собственником нежилого помещения (склад) площадью 259,9 кв.м., расположенного в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ....

Между ней и ООО «Кузбасс-НК» 19 января 2019 года был заключен договор безвозмездной аренды №, согласно которому она передала ООО «Кузбасс-НК» в пользование нежилое помещение (склад) площадью ...., расположенное в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ..., собственником которого является.

Согласно достигнутого между ней и ООО «Кузбасс-НК» соглашения, ООО «Кузбасс-НК» вправе сдавать данное помещение в субаренду, что подтверждается и. 1.3. Договора безвозмездной аренды № от 19.01.2019.

Таким образом, права ООО «Кузбасс-НК» на сдачу нежилого помещения (склад) площадью ...., расположенного в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ... в субаренду подтверждены первоначальным договором, а также ею. Таким образом, какое-либо неосновательное обогащение в действиях ответчика ООО «Кузбасс-НК» отсутствует.

Что касается взыскания убытков, то у нее, как у собственника нежилого помещения (склад) площадью ...., расположенного в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ... разрешений, согласований на проведение каких-либо работ в нежилом помещении, а именно: восстановление электрооборудования и системы отопления не испрашивалось. Субарендатор ФИО1 к ней с такими просьбами не обращался.

Также после получения определения Заводского районного суда ... от дата поинтересовалась у Б. о том, была ли между ним и ФИО1 какая-либо договоренность по поводу необходимости восстановления системы электроснабжения и теплоснабжения, на что Б. пояснил, что таких обращений не было.

Также обращает внимание суда на то, что на январь 2020 года нежилое помещение (склад) площадью ...., расположенное в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ... в части электроснабжения и теплоснабжения ремонта не требовало.

Таким образом, требования ФИО1 являются незаконными и не подлежащими удовлетворению (л.д. 88-89).

Свидетель У. суду пояснил, что истец ФИО1 пригласил в начале марта 2020 помочь с электрикой в помещении, адрес помнит визуально, там расположен производственный бокс, нежилое помещение примерно 300-400 кв.м. Бокс был пустой, внутри лежал хлам. Истец хотел расположить там цех по распиловке материала. Пригласил на счет электрики, освещение вообще не работало, на потолке висело 3-4 плафона, которые не работали. Он сделал освещение в одной части цеха. Когда истец заехал в спорное помещение, отопления не было, заезжал он примерно в начале марта 2020 года. Истец пояснил, что арендодатель сделает ему отопление. Свидетель находился там 2 недели, помогал настраивать станки. Свою работу истец не начинал, только завез туда станки, он его приглашал сначала помочь с электричеством, в дальнейшем если понравится, то продолжать работать по распиловке. По отоплению может сказать, что прибыли 2 слесаря, они там присутствовали 2-3 дня, проводили проверку. Они меняли краны на батареях около 8 штук. После их работы свидетель утилизировал мусор. После того, как начали спрессовывать батареи, началась течь с левой стороны помещения - противоположной от входа. Собственник регулярно появлялся. Не знает, делал ли какие-нибудь фотографии истец. Также на ближней стене от входа справа была протечка, свидетель другим работникам сказал, чтобы отключали отопление, поскольку рядом находился щиток.

Свидетель К. суду пояснил, что с истцом ФИО1 знаком примерно года два, они ходят с ним в одну церковь. Истец продает двери, свидетель занимается стройкой, иногда с ним пересекаются. Примерно в конце января 2020 года истец позвонил и попросил помочь сделать отопление в цехе по адресу ..., номер не помнит. Помещение представляет собой большой ангар более 70 кв. м. Они туда приехали примерно 22.01.2020 вместе с истцом, был и ответчик, он свидетелю никак не представлялся, но понял, что он - арендодатель. В помещении уже стоял упакованный станок, в процессе работы появилась пилорама. Приезжал свидетель и сварщик М.. Система отопления была разморожена, трубы были ржавые, промороженные. Изначально их позвал истец заменить краны на регистрах (батареях). Одна батарея вообще лежала на полу, и было несколько свищей, а также на некоторых были выдавлены торцевые заглушки. Краны поставили, заменили, чтобы запустить систему отопления, что они в принципе и сделали, 24.01.2020 они начали работу и примерно 30.01.2020 закончили. Изначально пришли, сказали, что будет одно, но их попросили еще заварить в соседнем помещении заглушки, потому что также льдом они были выбиты. Когда все сделали, попытались запустить отопление, однако обнаружили течь в стене, если стоять перед входом – в противоположной стороне. В результате не удалось запустить систему. А сбоку от входа сторона вообще не функционировала, потому что в соседнем цеху было все переморожено. Вооружённым взглядом было видно, они об этом предупреждали ответчика, точнее они вместе ходили и все осматривали, и свидетель изначально говорил, что это может не помочь. Договорились о цене работы в 12 000 рублей. Устно без договора оплачивал работу истец. Не знает, были ли ключи у истца, потому что когда он приехал - двери были открыты. Ответчик подтверждал, что стоит только заменить краны и все будет нормально. По сантехнике у ответчика свидетель спрашивал все, он пояснил, что даст им краны, а трубы будут покупать сами, чек он потом отдал истцу. Спорное помещение было очень холодное, левое соседнее помещение было холодное. Система отопления также была разморожена. Поскольку были батареи разорваны льдом. Сделали пробный запуск батареи, их потом попросили, и отсоединить от регистров. Чтобы вода повторно не разорвала батарею. С истцом и ответчиком актов приемки не заключали, но когда сделали работу, ответчик присутствовал, ответчик сказал запускать, но при запуске выявилась течь, которую нельзя было увидеть.

Свидетель К. пояснил, что ответчика знает по работе, ему нужна была работа, поэтому его познакомили с Б., работает по трудовому договору 4 год, является помощником директора. По договору субаренды пояснил, что спорное жилое помещение принадлежит ответчику либо его жене. На территории по адресу: ..., расположено 4-5 производственных помещений, которые ответчик сдает в аренду. Истец ему знаком, он брал в аренду помещение. В актах осмотра стоит его подпись, не оспаривает. Система отопления была разморожена, изначально надо было греть, потому что была зима, помещение простаивало и не прогревалось. Спорное помещение прогревается горячей водой проходящей через котельную. Кроме него акт подписывал ФИО2, он работает охранником. Ответчик и его жена были при составлении данного акта. Они осматривали состояние нежилого помещения. Трубы не ржавые, всего надо было поменять кран (вентиль). После того как поменяли краны, истец подошел к нему и попросил подать отопление, он отказался, потому что истец со своим работниками сделали работу не до конца, но по итогу они поставили вентиля, но не вкрутили в батарею. Потом к нему подошел ответчик и сказал запускать отопление, что он и сделал. После запуска началась течь, свидетель сразу же снова перекрыл отопление. Помогал прогревать трубы в соседнем помещении, одна из труб была во льду, поэтому не подавал в нее отопление.

Свидетель К. суду пояснил, что истца знает с детства, являются товарищами. В спорном помещении, расположенном по адресу: ... производил осмотр отопления по просьбе истца, для понятия объема работ с трубами. Он по специальности сантехник. Происходило это зимой 2020 года. Осматривал спорное нежилое помещение – бокс, при осмотре был истец, ответчика не было, присутствовал мужчина нерусской национальности, который также был допрошен по данному делу в качестве свидетеля, с ним на осмотре был сварщик ФИО3. В спорном помещении стояло, какое-то оборудование. Все трубы были разморожены, т.е. были разорваны, были трещины, были выдавлены в регистрах торцы, порваны краны контрольные. В регистрах был лед, это было видно, истец также все это видел. По поводу запуска отопления сказал, что невозможно произвести, поскольку необходимо сначала менять трубы, регистры восстанавливать, свидетель за эту работу не взялся. В соседнем помещении осмотр тоже производился, трубы были также разморожены. Без ремонта нельзя было произвести отопление через соседнее помещение.

Свидетель Х. суду пояснил, что Б. является директором ООО «Кузбасс-НК», не знает кто его собственник. В его обязанности входит охрана магазина и складских помещений, их там три. Акт осмотра подписывал, осматривалось спорное помещение, которое брал в аренду истец. Акты подписывал по отоплению, присутствовали: свидетель, директор, Качакульян. Отопление было в нормальном состоянии, протекало всего 2 крана. Краны были разморожены, были в трещинах, это стало уже после того, как стал заниматься ремонтом истец. Краны поставили, но не соединили с трубами, после чего трубу разорвало, никакой экспертизы не производили. До заезда истца с трубами все было в порядке.

Выслушав участников процесса, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Судом установлено, что собственником нежилого здания - механический цех по адресу: ..., площадью ..., является Б. на основании договора дарения от 17.12.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 75). 

11.01.2020 между Б. (арендодатель) и ООО «Кузбасс-НК», в лице директора Б. (арендатор) заключен договор № безвозмездной аренды нежилого помещения, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору безвозмездно во временное пользование, без права выкупа и продажи, использовать его в целях, оговоренных настоящим договором, и по окончании срока аренды вернуть его в состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального срока износа:

1.2 Часть нежилого помещения (Склад) площадью ... расположенного в Механическом цехе на территории производственной базы по ..., в ... для использования его по прямому назначению: для сдачи в субаренду.

Арендуемая площадь выделена зелёным цветом на поэтажном плане, являющимся Приложением № и неотъемлемой частью настоящего договора.

Электрические сети, коммуникации, кабели связи, электрическое, сантехническое и прочее оборудование исправны, без видимых повреждений.

1.3. Арендатор вправе передавать арендуемое Здание (или помещение в нём) в пользование или субаренду третьим лицам.

1.4. Договор заключен сроком: с 19 января 2020 по 18 января 2021 г. (л.д. 112, 113-114).

21.01.2020 между ООО «Кузбасс-НК» в лице директора Б. (арендатор) и ФИО1 (субарендатор) заключен договор № субаренды нежилого помещения сроком с 21.01.2020 по 20.01.2021, согласно условиям которого арендатор предоставляет субарендатору за плату во временное пользование, без права выкупа и продажи, использовать его в целях, оговоренных настоящим договором, и по окончании срока аренды вернуть его в состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального срока износа (п. 1.1):

П. 1.2 часть нежилого помещения (Склад) площадью 259,9 кв. м., расположенного в Механическом цехе на территории производственной базы по ..., в ... для использования его по прямому назначению: для изготовления мебели.

Арендуемая площадь выделена зелёным цветом на поэтажном плане, являющимся Приложением № и неотъемлемой частью настоящего договора.

электрические сети, коммуникации, кабели связи, электрическое, сантехническое и прочее оборудование исправны, без видимых повреждений.

П.1.3 договор заключен сроком с 21 января 2020 по 20 января 2021.

«Арендатор» обязан:

П.2.1 передать Субарендатору в течение 1 -го дня после подписания настоящего договора указанное в п.1.2 нежилые помещения по приемосдаточному акту.

П.2.3 обеспечить электроснабжением и теплоснабжением в пределах установленного раснетом лимита.

«Субарендатор» обязуется:

П.2.5 принять в арендное пользование, указанное в п.1.2 нежилое помещение в течение 1-го дня с оформлением и подписанием следующих документов: акта приема-передачи нежилых помещений; договора аренды производственных площадей, который одновременно является актом приема-передачи.

П.2.7 содержать арендуемое нежилое помещение в полной исправности и соответствующем санитарном и техническом состоянии до сдачи Арендатору.

П.2.8 не производить в помещении перестройки и улучшения без письменного согласования с Арендатором. Передать Арендатору безвозмездно все произведенные в помещении неотделимые перестройки и улучшения.

2.14 Своевременно и за свой счет Субарендатор производит текущий ремонт помещения по необходимости, устранять течи в кровле, ремонтировать остекление и т.д. 

Согласно Разделу 3 договора субаренды истец уплачивает ответчику арендную плату в размере: 25000 рублей в месяц за май, июнь, июль, август 2020 года; 31200 рублей в месяц за остальные месяцы.

В соответствии с п. 6.2 договор вступает в силу с момента его подписания (л.д. 11-13). Договор подписан сторонами, что не оспаривалось в судебном заседании.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 173.1 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

По мнению истца, оспариваемая сделка является сделкой совершенной неправомочным лицом, при ее совершении допущено злоупотребление правом.

Однако, согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Данное обстоятельство подтверждается договором безвозмездной аренды № от 19.01.2019, заключенным между ООО «Кузбасс-НК» и собственником Б. 

Поэтому суд считает необоснованными доводы истца ФИО1 об отсутствии у ответчика ООО «Кузбасс-НК» права на заключение договора субаренды части нежилого помещения (склад) площадью 259,9 кв.м, расположенного в механическом цехе на территории производственной базы по адресу .... 

Согласно пояснениям истца, после того как он перевез в арендуемое помещение оборудование выяснилось, что электрооборудование в данном помещении находится в неисправном состоянии в результате чего ему за свой счет пришлось его восстанавливать.

23.01.2020 ФИО1 заключил с У. договор возмездного оказания услуг между физическими лицами на электромонтажных работ, которые производились в период с 25.01.2020 по 30.01.2020 подрядчиком У. Стоимость работ по договору составила 21 280 руб. (л.д. 14, 15).

07.02.2020 ФИО1, воспользовавшись услугами манипулятора по погрузке, разгрузке, перевозке станков в количестве 2 шт., доставил их адресу .... Стоимость составила 3000 рублей (л.д. 18).

Представитель ответчика Б. суду пояснил, что при заключении спорного договора субаренды части нежилого помещения истцу было разъяснено, что имеются недочеты по отоплению, истец был извещен о необходимости ревизии отопления, принял это к сведению, лично подписав договор. Ответчик сам не запускал отопление, потому что изначально истец попросили снизить арендную плату, поскольку нет отопления. Ответчик снизил арендную плату истцу, а также предоставил 14 штук кранов, после чего истец со своими работниками установил, но не подсоединил и неправильно запустил отопление, началась течь. 

В соответствии с п.2.5 Договора субаренды № от 21.01.2020, договор аренды производственных помещений одновременно является актом приема-передачи.

Истец не представил суду письменных доказательств, что спорное помещение ему передано в субаренду с неисправным электроснабжением и отоплением, поскольку это не отражено в договоре, либо приложении к нему. 

В соответствии с актом № от дата технического состояния помещения (склад), расположенного в механическом цехе по адресу: ... по состоянию на 09.01.2020 комиссия в составе: Б. -директора ООО «Кузбасс-НК», К. - пом. директора ООО «Кузбасс-НК», Х. - менеджера ООО «Кузбасс-НК» в присутствии собственника данного помещения Б. произвела осмотр состояния нежилого производственного помещения (склад) площадью ... расположенного в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ... на предмет определения рабочего состояния для сдачи его в аренду. В результате осмотра установлено, что система электроснабжения в хорошем рабочем состоянии – не требует ремонта. Система теплоснабжения в хорошем рабочем состоянии – не требует ремонта, необходимо только подать горячую воду. Общее состояние данного помещения хорошее, готово к сдаче в аренду. ( л.д.98) 

В соответствии с актом осмотра № технического состояния помещения (склад), расположенного в механическом цехе по адресу: ... от дата комиссией в составе: Б. -директора ООО «Кузбасс-НК», К. - пом. директора ООО «Кузбасс-НК», Х. - менеджера ООО «Кузбасс-НК» в присутствии собственника данного помещения Б. произведён осмотр состояния нежилого производственного помещения (склад) площадью 259,9 кв. м., расположенного в механическом цехе на территории производственной базы по адресу: ... ... на предмет определения рабочего состояния после освобождения его арендатором ФИО1 В результате осмотра установлено: система электроснабжения в хорошем рабочем состоянии - не требует ремонта, система теплоснабжения выведена из рабочего состояния и требует серьёзного ремонта, а именно: соединить подающий и обратный трубопровод с регистрами путём соединения их с помощью вентилей (кранов), Заварить все сливные отверстия в регистрах и трубопроводах, заварить торцевые заглушки на регистрах в результате их размораживания, восстановить утепление подающего и обратного трубопроводов, опрессовать систему отопления на предмет отсутствия утечек в результате размораживания системы, выполнить все ремонтные работы согласно сметы на ремонт отопления, привести систему отопления в состояние до сдачи в аренду (л.д. 99).

Данные обстоятельства подтвердили в судебном заседании свидетели К., Х.., не доверять показаниям которых у суда нет оснований.

Из показаний свидетеля К. также усматривается, что он устно договорился с истцом о производстве работ по отоплению в спорном помещении по замене кранов на регистрах ( батареях) за 12000 рублей, которую ему платил ФИО1 В процессе работ были выявлены дополнительные неоговоренные работ-отогрев замороженных труб и регистров соседнего помещения.

При этом, по мнению суда, недостатки системы теплоснабжения в данном случае не является недостатком переданного в субаренду имущества (части нежилого помещения), за которые несет ответственность арендатор- ООО «Кузбасс-НК». Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Данное обстоятельство не влечет расторжение договора субаренды в связи с ненадлежащими действиями ООО «Кузбасс-НК» в одностороннем порядке и возврате арендной платы. 

12.02.2020 ФИО1 направил в адрес ООО «Кузбасс-НК» претензию с уведомлением о расторжении договора субаренды, а так же возместить затраты по восстановлению и монтажу электрооборудования в размере 28 448 руб., возместить транспортные расходы связанные с доставкой оборудования в размере 3000 руб., вернуть арендную плату за февраль 2020 года - 25000 руб., досрочного расторгнуть договор субаренды нежилого помещения № от 21 января 2020г. (л.д. 20).

ООО «Кузбасс-НК» дал письменный ответ на указанную претензию, в котором указал, что с претензией ООО «Кузбасс-НК» категорично не согласно и вынуждено разъяснить следующее:

1) при заключении 21.01.2020 года договора субаренды помещения (части помещения) площадью ... расположенного в Механическом цехе на территории Производственной базы по ..., ему было разъяснено, что имеются недочеты по отоплению. При заключении договора субаренды № от 21.01.2020 года и принятии помещения истец был надлежащим образом извещены о необходимости ревизии отопления, приняли к сведению и подписали договор, что свидетельствует о надлежащем исполнении своих обязательств Арендатором ООО «Кузбасс-НК» по доведению информации о передаваемой части помещения. Более того истец согласился своими силами и за свой счёт устранить имеющиеся недочёты и провести ревизию по отоплению. Для чего нанял бригаду сантехников. Но они не подготовили помещение к приёму тепла, а наоборот ещё больше сделали недочётов по отоплению. Однако даже после этого по просьбе истца арендатор ООО «Кузбасс-НК» 11 декабря 2020 года подал в помещение тепло. Из-за того что сантехники наделали отверстия для слива воды и их не заварили и не соединили регистры с подающей и обратной трубами из системы отопления полилась вода и начала топить помещение. 

2) Требования о возмещении затрат по восстановлению и монтажу электрооборудования в размере 28 448 рублей, возмещении транспортных расходов, связанных с доставкой оборудования в размере 3000 рублей также являются необоснованными, так как каких-либо недостатков электроснабжения в передаваемом в субаренду части жилого помещения по договору субаренды № от 21.01.2020 года не имелось. Электроснабжение предоставлялось надлежащего качества и не требовало замены. Однако истцом в нарушение п.2.8 договора субаренды № от 21.01.202 произведены работы по монтажу электрооборудования, что в настоящее время требует демонтажа и восстановления электросистемы в первоначальное положение. В соответствии с п.2.8 договора субаренды № от 21.01.2020 субарендатор обязуется не производить в помещении перестройки и улучшения без письменного согласования с арендатором. Письменного согласования на работы, изложенные в договоре возмездного оказания услуг между физическими лицами от 23.01.2020 года и смете, с ООО «Кузбасс-НК» не было. Истец не уведомлял арендатора о необходимости произвести какие-либо электромонтажные работы. В настоящее время в результате деятельности истца ООО «Кузбасс-НК» причинен ущерб, выразившийся в необходимости демонтажа установленного электрооборудования.

С целью урегулирования возникших между разногласий, вытекающих из договора субаренды № от 21.01.2020 года, ООО «Кузбасс-НК» предложило расторгнуть договор субаренды № от 21.01.2020 года по соглашению сторон без каких-либо претензий. В противном случае ООО «Кузбасс-НК» оставляет за собой право взыскать в судебном порядке материальный ущерб, причиненный несогласованными работами по восстановлению и монтажу электрооборудования, теплоснабжения, задолженность по арендной плате и пени за не сдачу помещения по акту приема-передачи, и отнесения на счёт истца всех судебных затрат (л.д. 21-22).

Суд считает также не основанными на законе доводы истца о существенных условиях нарушения договора субаренды № от 21.01.2020 в связи с отсутствием кадастрового номера здания, поскольку в спорном договоре указано передаваемое в субаренду индивидуализированное имущество ( часть нежилого помещения ( склад),расположенное в механическом цехе на территории производственной базы по ..., принадлежащей арендодателю- собственнику Б., указана площадь 259,9 кв. метров, указано использование имущества по прямому назначению : для изготовления мебели ( п.1.2 договора субаренды нежилого помещения от дата)

Таким образом, в спорном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды, что не противоречит ст. 607 ГК РФ.

Кроме того, директор ООО « Кузбасс-НК» суду пояснил, что план помещения у него имелся в двух экземплярах, но истец его не взял, в связи с чем он один экземпляр предоставил суду ( л.д.117).

Истец при этом суду не предоставил доказательств, что при заключении договора субаренды все необходимые документы не были переданы стороне.

Напротив, из его показаний в судебном заседании усматривается, что принял по договору в аренду спорное нежилое помещение, оплатил аренду за один месяц в размере 25000 рублей, что подтверждается квитанцией ( л.д. 11 оборот), завез в него оборудование для использования данной части здания по прямому назначению, ему также арендатором были переданы ключи от помещения

При этом, представленный суду истцом договор аренды с ИП В. от 03.02.2020, также не имеет ссылок на кадастровый номер передаваемой в аренду части здания, что свидетельствует о том, что истец злоупотребляет своими правами, ссылаясь на нарушения в одном договоре аренды и не заявляя о таких же нарушениях в другом договоре аренды. 

Суд учитывает также то обстоятельство, что до настоящего времени истец не передал ответчику имущество по акту приема-передачи, что свидетельствует о фактическом пользовании объектом и наличии обязанности по внесению арендной платы. 

Таким образом, у суда не имеется оснований для признания недействительным( незаключенным)спорного договора субаренды № от 21 января 2020.Поскольку он был заключен правомочным лицом директором Б. в соответствии с договором аренды, при этом злоупотребления правом ответчика ООО « Кузбасс-НК» суд не усматривает.

Показания свидетелей со стороны истца У., К. не могут оцениваться судом в качестве доказательств признания спорной сделки субаренды недействительной( незаключенной), поскольку подтверждают обстоятельства произведенных истцом работ в спорном нежилом помещении при его использовании по договор субаренды.

Поскольку исковые требования о признании недействительным договора не подлежат удовлетворению, то и требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества, переданного по сделке ( неосновательное обогащение) также не подлежат удовлетворению в размере 61280 рублей, в том числе 25000 рублей сумма аренды за февраль 2020 года ; возмещение затрат по восстановлению и монтажу электрооборудования в размере 21280 рублей, возмещении транспортных расходов, связанных с доставкой оборудования в размере 3000 рублей.

В соответствии с п.2.8 договора субаренды № от 21.01.2020 субарендатор обязуется не производить в помещении перестройки и улучшения без письменного согласования с арендатором.

При этом, из материалов дела не усматривается, что арендатор давал письменное согласование на работы, изложенные в договоре возмездного оказания услуг между физическими лицами от 23.01.2020 и смете; не имеется также письменного уведомления арендодателя о производстве электромонтажных работ. В настоящее время в результате деятельности истца ООО «Кузбасс-НК» причинен ущерб, выразившийся в необходимости демонтажа установленного электрооборудования.

Из письменных объяснений собственника сорного нежилого помещения третьего лица Б. также усматривается, что она не давала разрешений и согласований на проведение каких- либо работ в нежилом помещении по восстановлению электрооборудования и системы отопления, субарендотор ФИО1 к ней с такими просьбами не обращался. ( л.д.88-89) 

Таким образом, в соответствии с требованиями ст.623 Гражданского Кодекса РФ произведенные истцом работы по восстановлению и монтажу электрооборудования возмещению не подлежат. Поскольку исковые требования ФИО1 в полном объеме не подлежат удовлетворению, то и его требования о взыскании судебных расходов за оплату государственной пошлины в размере 2038 рублей, за юридические услуги в размере 5000 рублей также не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В исковых заявлениях ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасс-НК» - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, 30.07.2020.

Судья : Е.Е. Лысенко