Дело № 2-3995/2024

УИД: 42RS0009-01-2024-006590-76

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Кемерово 2 декабря 2024 года

Центральный районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Килиной О.А.

при секретаре Прокудиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возврате задатка по договору купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать договор о задатке от **.**.**** заключенного между ответчиком и истцом недействительным, в связи с невозможностью заключить ... купли продажи земельного участка по вине продавца; взыскать с ответчика в пользу истца сумму в размере 100 000 рублей задатка; сумму в размере 100 000 рублей за нарушение ... о задатке от **.**.****; а также расходы за оплату госпошлины в размере 3200 рублей.

Требования обосновывает тем, что **.**.**** между ФИО2 и ФИО1 был заключен ... о задатке купли - продажи недвижимого имущества. Согласно пункту 1 данного ... покупатель в лица ФИО1 был обязан передать денежные средства (задаток) продавцу ФИО2 в размере 100 000 рублей. Согласно пункту 2 подписи сторон на ... о задатке - являются доказательством, что денежные средства в размере 100 000 рублей были переведены покупателем в пользу продавца. Согласно пункту 6 данного ... стороны были обязаны заключить основной ... купли продажи земельного участка не позднее **.**.****, находящийся по адресу: ..., кадастровый ###, однако, до настоящего времени ... купли-продажи земельного участка и дома, находящегося на данном земельном участке, не заключен. Причиной явилось недобросовестные действия сожителя продавца ФИО2, который всячески препятствовал заключению ... купли - продажи. Своими действиями он запугивал покупателя, портил находящееся на земельном участке имущество путем поджогов, а также писал покупателю в социальных сетях угрозы. В настоящий момент покупатель в лице ФИО1 не может заключить ... купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: ..., кадастровый ### по причине недобросовестных действий со стороны ответчика. Также, сожитель продавца совершил поджог дома на земельном участке, который находился в стадии строительства, несмотря на то, что обязанность за сохранность имущества, по которому был внесен задаток лежала на продавце до фактической передачи отчуждаемого имущества покупателю. 

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от **.**.**** (л.д.24) поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителем ФИО4, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от **.**.**** (л.д.60-62), который в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, поддерживая письменную позицию, изложенную в отзыве на иск (л.д.64-65).

Суд считает возможным рассмотреть дело на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, допросив свидетелей, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 329 названного кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, задатком.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьёй 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён (пункт 1).

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, Кемеровский муниципальный округ, 

<

...> общей площадью общая площадь 1465+\- 9 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.18-19).

**.**.**** между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен ... о задатке купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для приусадебного пользования, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.6).

Из пункта 1 договора о задатке от **.**.**** усматривается, что в счет обеспечения исполнения обязательства по покупке земельного участка, общая площадь ### категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для приусадебного пользования, для ведения личного подсобного хозяйства, адрес: ... кадастровый ###, покупатель вносит продавцу задаток в сумме 100000 рублей. Внесенные покупателем денежные средства являются частичной оплатой за земельный участок.

Согласно пункту 5 договора о задатке от **.**.**** общая стоимость земельного участка составляет 1700000 рублей и корректировке не подлежит.

Стороны договорились заключить основной ... купли-продажи земельного участка не позднее **.**.**** (п.6 договора о задатке).

Согласно пункту 7 ... о задатке от **.**.****, сторонам известно, что в соответствии со ст.380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) они несут ответственность неисполнения взятых на себя обязательств, а именно: в случае, если ... купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до **.**.****. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

В материалы дела представлена расписка, из которой следует, что ФИО2В**.**.****, подтвердила получение денежных средств в размере 100000 рублей от ФИО1, **.**.**** (л.д.7).

Условия ... определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Данные условия ... не противоречат статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации с учётом положений статьи 421 этого же кодекса о свободе договора.

Поскольку сторонами ... купли-продажи до **.**.**** не заключен, то покупатель ФИО1 направила в адрес ФИО2 досудебную претензию по возврату денежных средств по задатку, датированную от **.**.****, в которой требовала предоставить письменный ответ по данной претензии в течение 10 дней с момента ее получения и перечислить сумму задатка в размере 200000 рублей по приложенным реквизитам (л.д. 22-23).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 307 названного выше кодекса обязательство возникает из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии со статьёй 429 этого же кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи конкретного земельного участка на согласованных условиях в определенный срок.

Суд приходит к выводу, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции.

Истец утверждал, что ему должна быть возвращена названная сумма, поскольку в установленный договором срок основной договор не был заключен, и ответчик отказалась от заключения основного договора купли-продажи (совершил действия, препятствующие заключению договора). 

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца в судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель свидетель 1 (риэлтор, оформлявший сделку) суду пояснила, что с ФИО2 познакомилась давно, поскольку ее бывший супруг и брат ФИО2 были друзьями. Ответчик обратилась к свидетелю в **.**.**** за помощью организации продажи земельного участка и дома на нем, который не зарегистрирован, по адресу: ..., в связи с этим, необходимо было заключать два ... После того, как условия были оговорены, свидетель выложила объявление о продажи земельного участка. Данным объявлением заинтересовалась ФИО1 Просмотр организовывал сожитель ФИО2 После показа, истец ФИО1 и ее супруг свидетель 2 сообщили о том, что намерены внести задаток, но необходимо немного подождать, чтобы найти необходимую сумму. Когда необходимая денежная сумма оказалась на руках у покупателя, то стороны заключили ... о задатке. **.**.**** свидетелю поступило сообщение от свидетель 2 о том, что он фактически находился на участке и видел горящую стену приобретаемого дома, в связи с чем, выразил отказ в приобретении земельного участка и совместно с супругой просили вернуть сумму задатка. Также указал, что с сожителем ФИО2 после первого просмотра приобретаемого объекта недвижимости, обменялся номерами телефонов и покупатели сообщили свидетелю о том, что в их адрес поступают угрозы от продавцов. Свидетель пыталась уладить возникший конфликт, просила ФИО2 вернуть залог обратно, так как поступило несогласие от покупателя в приобретении земельного участка, но это было безуспешно. Какие – лидо документы, как у лица, сопровождавшего заключение оспариваемого договора о задатке, по совершенной сделке у нее не сохранились. 

Свидетель свидетель 2 суду пояснил, что является супругом истца. Свидетеля заинтересовал земельный участок с домом по адресу: ..., в связи с этим был организован показ дома и земли. После просмотра, заключили договор о задатке. Свидетель решил на следующий день еще раз сходить посмотреть, какой глубины скважина, с гражданским супругом обменялись номерами телефонов. После этого на мой номер телефона стали поступать странные сообщения. 

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей, не имеющих личной заинтересованности в результате рассмотрения дела. Данные свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и не противоречат установленным по делу обстоятельствам. Все свидетели дали показания по известным фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела. 

Таким образом, с учетом изложенного выше, буквального толкования положений ... от **.**.**** предусматривающего обязанность сторон заключить договор купли-продажи в срок до **.**.****, суд приходит к выводу, что ... купли-продажи земельного участка не был заключен по инициативе ФИО1, отказавшейся от заключения ... купли-продажи, что подтверждается показаниями свидетеля супруга истца, где прослеживается нежелание приобретать земельный участок по инициативе покупателя, при том, что о выстроенном доме в ... о задатке купли – продажи недвижимого имущества речи не идет. По данному договору приобреталась только земля, жилой дом был выстроен, но не узаконен, соответственно, претензии к объекты, который не отчуждался, не могут быть рассмотрены в качестве существенных обстоятельств при рассмотрении спора. 

Учитывая, что поскольку основной договор не был заключен по вине покупателя, в связи с чем, правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы задатка, внесенной истцом, у суда не имеется. ... является прекращенным, следовательно, отсутствуют основания для его признания недействительным.

Основания для возврата суммы задатка в однократном размере отсутствуют, поскольку как установлено, названная сумма не является авансом и отсутствуют основания для ее взыскания, следовательно, уплаченный истцом задаток не подлежит ему возврату и остается у продавца.

Виновного невыполнения стороной продавца условий предварительного договора истцом в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено. 

Не имеет преюдициального значения и претензия, направленная истцом в адрес ответчика, о нежелании приобретать отчуждаемый объект недвижимости, поскольку задаток обеспечивает исполнение обязательства, вытекающего из оспариваемого ..., который н содержит как – либо условий, вытекающих из обстоятельств, установленных по делу. 

При таких обстоятельствах, поскольку исковые требования в части взыскания 100000 рублей не подлежат удовлетворению, а требования о взыскании неустойки, штрафа являются производными от них, то исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. Так как в удовлетворении требований отказано, то не подлежат возмещению и понесенные истцом судебные расходы.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным ... о задатке купли – продажи недвижимого имущества от **.**.****; взыскании суммы задатка в размере 100 000 рублей, а также суммы в размере 100 000 рублей за нарушение договора о задатке от **.**.**** и расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения в мотивированной форме подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Кемерово.

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2024 года.

Судья О.А. Килина