Дело № 2-227/2025

26 февраля 2025 года

УИД 29RS0014-01-2024-006484-66

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Тарамаевой Е.А.

при секретаре судебного заседания Петрушиной Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск», ФИО2, ФИО3 о признании нежилых помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома, признании недействительными договоров купли-продажи муниципального имущества, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности передать нежилые помещения собственникам помещений многоквартирного жилого дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация ГО «Город Архангельск», администрация), ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи муниципального имущества, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности передать нежилые помещения собственникам помещений многоквартирного жилого дома. 

В обоснование заявленных требований указал, что на основании его обращения прокуратурой города Архангельска проведена проверка, по итогам которой выявлены нарушения, выразившиеся в продаже администрацией в пользу ФИО4 подвальных нежилых помещений общей площадью 113,9 кв. м (кадастровый номер 

<

№>) и 17,3 кв. м (кадастровый номер 

<

№>), расположенных в многоквартирном жилом доме ... в г. Архангельске. Данный многоквартирный жилой дом был построен в 1962 году, находился в эксплуатационном ведении Домоуправления Облрыболовпотребсоюза. По данным технического паспорта в подвале дома располагались инженерные коммуникации (розлив теплоснабжения, стояки холодного и горячего водоснабжения, канализация). В последующем право собственности на спорные помещения в 2006 году было зарегистрировано за Администрацией ГО «Город Архангельск». Решением Архангельской городской Думы от 27.11.2019 спорные помещения были включены в прогнозный план приватизации на 2020-2022 года. На основании распоряжений Администрации ГО «Город Архангельск» от 05.05.2022 № 2565р, от 17.10.2022 № 6477р принято решение о продаже спорных помещений без объявления цены в электронной форме. По итогам проведенных итогов победителем признан ФИО2, между ответчиками заключены договоры купли-продажи спорных нежилых помещений. Вместе с тем, с момента приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме нежилые помещения утрачивают статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, при этом в спорных помещениях ранее располагался тепловой узел и иные инженерные коммуникации, на момент первой приватизации спорные помещения не были сформированы в качестве обособленного объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что данные помещения обладают признаками общего имущества многоквартирного жилого дома. Однако администрация реализовала спорное имущество без учета мнения собственников помещений многоквартирного жилого дома. В связи с чем просит суд признать недействительными договоры купли-продажи муниципального имущества без объявления цены от 28.06.2022, 29.11.2022 спорных нежилых помещений, применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на спорные помещения, возложить на ответчиков обязанность передать нежилые помещения собственникам многоквартирного дома.

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве соответчика привлечена ФИО3, истцом заявлено дополнительное требование о признании спорных нежилых помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске и дополнении к нему. Истец пояснял, что при приобретении квартиры в доме на каждую квартиру приходилась «ячейка», находящаяся в подвале дома, последний раз своей «ячейкой» истец пользовался в 2015 году, о нарушении своих прав узнал в 2022 году по результатам прокурорской проверки.

Представитель ответчика Администрации ГО «Город Архангельск» по доверенности ФИО6 и ответчик ФИО2 в суде просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, приведенным в письменных отзывах, ходатайствовали о применении срока исковой давности.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом, в суд не явилась, с иском не согласна.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, в суд не явились. Третье лицо ООО «ЖЭУ ЗАВремстрой» в письменном виде возражает против удостоверения исковых требований.

По определению суда в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено по существу при данной явке.

Выслушав объяснения участников процесса, учитывая показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, материалы надзорного производства прокуратуры г. Архангельска № 9844ж-2017 по обращению ФИО1 и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1, 2 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. 

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. 

Исходя из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», нормы приводятся в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ст. 3 Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Таким образом, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Если на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные нежилые помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В соответствии с п. 2 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). 

Из Приложения к 3 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 усматривается, что объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Таким образом, право собственности на жилищный и нежилой фонд возникло у муниципальных образований не с момента регистрации права собственности либо издания соответствующего распоряжения о принятии фонда, а с момента издания Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. 

Из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, указано, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что если по состоянию на момент первой приватизации квартиры в жилом доме нежилые, в т.ч. подвальные, помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. По общему правилу собственники могут иметь доступ в подвальные помещения, в которых могут быть размещены помещения общественного назначения (п. 4.12 СП 54.13330.2022), например кладовки (п. 5.15 СП 54.13330.2022).

Вместе с тем, входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Учитывая изложенное, наличие запорных устройств на входных дверях (люках) в чердачные помещения, подвалы, выходах на кровлю, является обязательным при эксплуатации жилого фонда и позволяет обеспечить его надлежащее состояние, безопасность проживающих в нем лиц. Наличие ключей у жильцов дома с целью получения доступа для использования подвала для хранения личных вещей противоречит указанным требованиям, поскольку установленные правила эксплуатации жилищного фонда при таком пользовании указанными помещениями нарушаются.

Исходя из принципа состязательности и равноправия сторон, в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судом установлено, следует из материалов дела, что истец ФИО1 с 06.08.2002 является собственником ..., расположенной в многоквартирном жилом доме ... в г. Архангельске.

Данный многоквартирный жилой дом был построен в 1962 году, находился в эксплуатационном ведении Домоуправления Облрыболовпотребсоюза.

Приватизация первой квартиры в доме произведена 16.03.1993.

Дом принят в муниципальную собственность на основании распоряжения мэра города Архангельска от 26.01.1996 № 58-р.

Указанный жилой дом имеет технический подвал, состоящий из нежилых помещений, в том числе в нем расположены спорное нежилое помещение общей площадью 17,3 кв. м с кадастровым номером 

<

№> (далее – помещение № 1) и спорное нежилое помещение общей площадью 113,9 кв. м с кадастровым номером 

<

№> (далее – помещение № 2).

Спорные нежилые помещения были поставлены на кадастровый учет 26.01.2018, ранее являлись частью нежилого помещения общей площадью 131,2 кв. м с кадастровым номером 

<

№> (поставлен на кадастровый учет 06.07.2015), принадлежащего Администрации ГО «Город Архангельск» (право собственности в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано 03.03.2006), до этого входили в состав нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№>

Из представленных суду технических паспортов на жилой дом, в том числе погашенных, усматривается, что общая площадь подвала составляет 763,8 кв. м, также имеется вход в подвал. Спорные нежилые помещения подвала № 1 и № 2 расположены в центральной части дома, вход в них осуществляется через подъезд № 2 (вход в помещение № 1 также осуществляет через подъезд № 1). В технической документации назначение данных помещений определено как прочее. Помимо спорных нежилых помещений в подвале имеются помещения, где расположен тепловой узел (ранее была котельная), насосная, электрощитовая, часть помещений использовалась для осуществления коммерческой деятельности (торговый зал, подсобные помещения, склады). 

Из схемы подвала по состоянию на 07.03.1968, 16.02.1973 следует, что спорные помещения разделены на отсеки. За более поздние периоды, исходя из планов технических паспортов на подвал по состоянию на 18.02.1998, 12.01.2003, 17.08.2010, 17.02.2015 спорные помещения отсеков не имеют, при этом на поэтажном плане подвала спорному помещению № 1 присвоен № 15 (общая площадь 21,4 кв. м), помещение № 2 состояло из двух помещений с присвоением № 6 (площадью 26,6 кв. м) и № 14 (площадью 74,2 кв. м).

Как пояснял истец в судебном заседании, он пользовался отсеком (ячейкой) в подвале для хранения личных вещей с момента приобретения, в 2015 году отсеки еще имелись, в отсеке истца производился обыск. 

По ходатайству стороны истца в суде были допрошены свидетели ФИО7, ФИО8, которые предупреждены судом об уголовной ответственности о даче заведомо ложных показаний.

Так, свидетель ФИО7 пояснил, что проживает в ... в г. Архангельске с 1982 года. С момента постройки подвал дома делился на три части: в первой части находилось бомбоубежище; во второй (средней спорной) части располагались отсеки для хранения вещей жильцов дома (кладовки), используемые в том числе для хранения дров, так как изначально в доме были печи для приготовления пищи; в третьей части располагалась кочергарка. Отсеки для хранения в центральной части подвала имели деревянные перегородки, были выделены для каждой квартиры, предоставлялись первым жильцам. После газификации дома, которая произведена до девяностых годов, кладовками продолжали пользоваться, у некоторых жильцов там были сделаны мастерские. У жильцов дома имелись ключи от входной двери в центральную часть подвала, где находились отсеки для хранения. Впоследствии отсеки стали приходить в негодность, после 2010 года находились в ветхом состоянии, жильцы квартир стали меняться, новые владельцы иногда и не знали, что есть помещения для хранения вещей в подвале.

Свидетель ФИО8 указал, что проживает в ... в г. Архангельске с 1962 года, приходится истцу тестем. С момента постройки дома жильцами центральная часть подвала использовалась в качестве кладовок для хранения вещей, в том числе дров, в каждый отсек была своя дверь, от подвала у каждого собственника квартиры был свой ключ. Кладовками пользовались, пока помещения не были проданы ФИО2, который там все сломал. 

В материалы дела администрацией представлены договоры аренды от 01.11.2011, 29.11.2011 № 141/11л, от 24.04.2014, от 01.07.2017 № 57/17л, от 26.12.2019 № 96/16л о передаче в пользование части нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№>, помещений № 15 на поэтажном плане подвала.

Спорные подвальные помещения были включены в прогнозный план приватизации на 2020-2022 годы, утвержденный решением Архангельской городской Думы от 27.11.2019.

Главой города Архангельска приняты распоряжения о приватизации спорных нежилых помещений от 05.05.2022 № 2565р и от 17.10.2022 № 6477р.

Согласно записям из Единого государственного реестра недвижимости собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№> с 28.06.2024 является ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО2 В свою очередь последний приобрел право собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 28.06.2022 № 2 и акта приема-передачи о 29.06.2022 (право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.07.2022).

Согласно записям из Единого государственного реестра недвижимости собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№> с 16.12.2022 является ФИО2 на основании договора купли-продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 29.11.2022 № 16 и акта приема-передачи о 06.12.2022.

На момент приобретения ФИО2 спорное помещение № 2 находилось в неудовлетворительном состоянии, было захламлено, частично подтоплено, что подтверждается фото и видеоматериалами. 

В настоящее время в обоих спорных помещениях произведен косметический ремонт, помещения используются в коммерческих целях.

Управление жилым домом с 2008 года осуществляется ООО «ЖЭУ ЗАВремстрой». 

В спорном помещении № 2 проходят транзитные инженерные коммуникации, запорные устройства отсутствуют, что в том числе подтверждается актом совместного осмотра от 06.02.2025.

Администрация заявляет, что с момента приобретения права собственности вносила плату за содержание спорных нежилых помещений, однако платежных поручений, подтверждающих оплату жилищно-коммунальных услуг, суду не предоставлено.

Исходя из установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме 16.03.1993 спорные нежилые помещения как самостоятельный объект недвижимости сформированы не были, так как входили в состав общего помещения центральной части подвала, используемого жильцами дома в качестве кладовых для хранения личных вещей, что подтверждается технической документацией на дом и не было запрещено действующим на тот момент жилищным законодательством, учитывая наличие ранее печей для приготовления пищи и необходимости хранения дров. То есть на тот момент спорные помещения входили в состав общего имущества многоквартирного жилого дома. Разделение подвального помещения на самостоятельные помещения производилось позднее после регистрации администрацией за собой права собственности на помещения. Поэтому действия администрации по регистрации за собой права собственности на спорные нежилые помещение, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также последующей их приватизации нельзя признать законными.

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Как указано в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ (пункт 34 Постановления Пленума). 

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

В рассматриваемом случае ответчик ФИО2, а также ответчик ФИО3 в отношении спорного помещения № 1 в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ являются добросовестными приобретателями спорных нежилых помещений, поскольку приобрели их на возмездной основе у администрации, которая согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости с 2006 года являлась владельцем спорного имущества. При этом спорные нежилые помещения утрачены собственниками не были, последними в надлежащем состоянии не поддерживались, что подтверждается представленной ФИО2 видеозаписью, претензий относительно содержания данных помещений собственники квартир к управляющей компании не предъявляли. При этом по данным технического паспорта по состоянию на 18.02.1998 в спорных помещениях подвала уже отсутствовали отсеки для хранения, что ставит под сомнение показания истца и свидетелей об использовании центральной части подвала жильцами квартир в доме после 1998 года. Более того, спорное помещение № 1 с 2011 года было передавалось администрацией в аренду. Процедура приобретения ФИО2 спорного недвижимого имущества в порядке приватизации не нарушена, заключенные договоры купли-продажи отвечают требованиям закона, предъявляемым к данным сделкам, в связи с чем у суда отсутствуют основания для истребования спорного имущества у добросовестных приобретателей ФИО2 и ФИО3

Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд. 

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В силу статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В пункте 57 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010, «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ, в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Судом установлено, что спорные нежилые помещения до 1998 года находились в фактическом владении и пользовании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, что следует из данных технического паспорта. Надлежащих и достоверных доказательств пользования спорными нежилыми помещениями в подвале дома истцом после 1998 года, как было указано выше, не представлено. Спорное нежилое помещение № 1 с 2011 года передавалось в аренду, а нежилое помещение № 2 находилось на момент приобретения его ФИО2 (декабрь 2022 года) в столь ветхом состоянии, что позволяет сделать вывод о длительном многолетнем его неиспользовании.

Истец обратился в суд с настоящим иском 09.07.2024, когда спорные помещения были отремонтированы ФИО2, а помещение № 1 уже отчуждено ФИО3, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Довод стороны истца о том, что о нарушении своих прав он узнал из ответа прокуратуры от 07.04.2023 и срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты, является ошибочным и противоречит приведенным положениям действующего законодательства. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт 

<

№>) к Администрации городского округа «Город Архангельск», ФИО2 (паспорт 

<

№>), ФИО3 (паспорт 

<

№>) о признании нежилых помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома, признании недействительными договоров купли-продажи муниципального имущества, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности передать нежилые помещения собственникам помещений многоквартирного жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня его вынесения в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2025 года.

Председательствующий Е.А. Тарамаева