Дело № 3а – 64/21

78OS0000-01-2020-001157-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 15 июня 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности: 

<

...>), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №..., кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 14 828 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «Правовые решения».

Административный истец указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога в отношении данного объекта недвижимости, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.

Представитель административного истца, в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представители административных ответчиков – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, представили привлеченных судом в качестве заинтересованных лиц, сособственники объекта недвижимости – ООО «Стройтех», фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости (

<

...> доли). 

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 34 580 770,11 руб. по состоянию на 01.01.2018 года.

В соответствии с представленным истцом отчетом №... от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленным оценщиком ООО «Правовые решения», его рыночная стоимость составляет 14 828 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административных ответчиков, судом назначена судебная экспертиза отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №4 от 23.03.2021 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета оценщиком допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости (допущены ошибки методологического характера). 

В результате самостоятельно проведенной оценки рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом в размере 23 700 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2004 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

После проведения экспертизы представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы (

<

...>

Согласно ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.

Исследовав материалы дела, получив объяснения сторон, устные и письменные пояснения эксперта, суд не находит оснований для вывода о неполноте, неясности заключения судебной экспертизы. У суда также не имеется оснований для сомнений в обоснованности или наличия противоречий в выводах эксперта. 

В частности, указывая на необоснованность экспертизы представитель административного истца, ссылается на то, что экспертом не проводился осмотр объекта оценки.

Статья 16 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», на которую ссылается представитель административного истца, предусматривает, что эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов. Из обстоятельств дела не следует, что соответствующего исследования экспертом не проводилось

Из содержания экспертного заключения следует, что непосредственный осмотр объекта оценки экспертом не проводился, им были исследованы материалы фотофиксации, приведенные в отчете об оценке (

<

...> Эксперт пояснил, у него не имеется оснований не доверять им, самостоятельный осмотр объекта не привел бы к изменению мнения эксперта о факторах, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Суд также учитывает, что действующее законодательство не предусматривает обязательности личного присутствия эксперта на объекте оценки. Каких-либо доказательств того, что отсутствие личного осмотра объекта оценки повлекло его неверное описание и учет его характеристик, не имеется. 

При этом, экспертом не нарушены права административного истца, поскольку он не лишен права давать пояснения и задавать эксперту вопросы после ознакомления с заключением эксперта.

Представитель административного истца указывает, что не соответствует действительности утверждение эксперта об отсутствии в отчете ссылок на источники информации при описании ценообразующих факторов и диапазонов их возможного влияния на стоимость недвижимости. Согласно ссылки административного истца данная информация представлена на страницах 

<

...> отчета.

Однако данный довод несостоятелен, поскольку на страницах 

<

...> отчета (

<

...> приведена иная информация – объявления для поиска возможных аналогов.

Как следует из текста экспертного заключения в отчете об оценке в приведенном анализе рынка все представленные данные (кроме одного) датированы августом 2018- октябрем 2020 годов, то есть после даты оценки (

<

...> Эксперт пояснил, что суть данного замечания сводится к тому, что в отчете отсутствует информация, подтверждающая стоимостные показатели на дату оценки, приведенная в отчете информация о предложениях к аренде (продаже) относится к периоду после даты оценки и не может служить подтверждением сложившемуся уровню цен на дату оценки.

Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца о необоснованности экспертного заключения в части оценки отчета также несостоятелен.

В качестве одного из существенных недостатков отчета экспертом указано, что на дату оценки имеется достаточно аналогов, по которым известна цена сделки\предложения, в связи с чем отказ оценщика от применения сравнительного подхода необоснован (

<

...>

В связи с изложенным, довод представителя административного истца о том, что оценщик имеет право самостоятельного выбора подхода и метода оценки не свидетельствует о несостоятельности данного вывода эксперта, поскольку в соответствии с п.11 ФСО №1 выбор оценщиком используемых подходов должен быть обоснован.

Как пояснил эксперт, все представленные в отчете ссылки на источники для расчета ставки капитализации, являются не рыночными данными, а гипотетическими примерами для определения ставки, эксперты в данных источниках не приводятся. Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о том, что для определения премии за риск оценщикам применена методика, опубликованная на оценочном портале для профессиональных участников рынка оценочных услуг, соответствующий вывод эксперта не опровергает.

В качестве одного из существенных недостатков отчета, экспертом указано, что при использовании доходного подхода оценщик определяет ставку капитализации кумулятивным методом, что по сути является ставкой дисконтирования. Таким образом, им нарушен п.п. в) п.23 ФСО №7 согласно которого, определение стоимости объектов недвижимости выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. 

Представителем административного истца не представлено обоснованных доводов, опровергающих экспертное заключение в указанной части, в связи с чем, соответствующий довод ходатайства о назначении повторной экспертизы также несостоятелен.

Кроме указания на необоснованность и противоречивость экспертного заключения в части ответа на первый вопрос, представитель административного истца также ссылается на то, что экспертом допущены многочисленные нарушения при самостоятельной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

В частности, им указано, что ценообразующие факторы перечисленные экспертом на страницах 

<

...> не совпадают с ценообразующими факторами, используемыми экспертом в расчетах сравнительным подходом.

Как пояснил эксперт, все возможные, перечисленные им ценообразующие факторы были основными при подборе аналогов на рынке. Те параметры, по которым были выявлены различия, корректировались в рамках сравнительного подхода. Учитывая изложенное, вышеуказанный довод представителя административного истца несостоятелен.

Представитель административного истца также указывает, что в качестве единицы сравнения экспертом принята стоимость одного парковочного места, при этом машино-места имеют принципиальные различия в площади: аналог №2 и №3 представляют собой 2 машино-места; разница в площадях аналогов №5 и №6 – 5 кв.м.

Однако экспертом указано, что в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 07.12.20 №792 «Об установлении минимального и максимального допустимых размеров машино-места» параметры одного машино-места установлены в размере от 13,25 кв.м. (5,3х2,5) до 22,32 кв.м.(6,2х3,6). Таким образом, все объекты аналоги укладываются в данный диапазон, относятся к категории «стандартное» машино-место и соответствующей корректировки не требуют. При этом, аналог №2 предлагает на выбор два машино-места, и стоимость указана за одно машиноместо. Стоимость аналога №3 указана в объявлении не четко, может относиться как к одному, так и к двум машино-местам. Учитывая невозможность однозначного толкования данного объявления, экспертом проанализирована возможность влияния на конечную рыночную стоимость факта исключения данного аналога из расчетов и определил, что стоимость объекта исследования может измениться менее чем на 3%, что попадает в допустимый интервал неопределенности оценки (+\- 10%).

Эксперт обоснованно пояснил, что при сдаче в аренду «стандартных» машино-мест площадь не является параметром, влияющим на величину арендной ставки, что подтверждается низким разбросом арендных ставок при различиях в площадях объектов сравнения. 

Учитывая изложенное, является несостоятельным довод представителя административного истца о том, что при значительной разнице в площадях машино-мест, в рамках доходного подхода для определения арендной ставки за машино-место, единицей сравнения следовало определить не «1 парковочное место», а «1 кв.м. машино-места».

Эксперт указал, что при сопоставлении местоположения объектов сравнения он исходил из ближайшего окружения объектов сравнения, транспортной доступности, то есть сопоставлял локальное местоположение и окружение объектов сравнения, и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения корректировки на местоположение. При этом, относительно аналога №2 эксперт учел, что в проект комплекса входит два 20-этажных монолитных здания, подземный паркинг и 16-этажный апартамент отель на 975 номеров. В корпусах насчитывается 1062 жилые квартиры и 976 апартаментов. В связи с данными характеристиками данный комплекс отнесен экспертом к жилым и сопоставимым с объектом оценки.

Таким образом, доводы представителя административного истца о необоснованности отказа эксперта от корректировки на местоположение, в связи с расположением аналогов в различных районах города, необоснованным использованием аналога №2 (в связи с его нежилым назначением), несостоятелен.

По мнению представителя административного истца, эксперт в качестве итоговой рыночной стоимости необоснованно указывает результат максимально близкий к верхней границе диапазона стоимости, определенной в рамках доходного подхода. 

Данный довод также не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Как следует из текста экспертного заключения и как пояснил эксперт, рыночная стоимость объекта недвижимости определялась им в рамках сравнительного подхода. Доходный подход был применен в качестве поверочного, только для подтверждения полученного результата. 

Учитывая изложенное, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным и непротиворечивым.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, письменные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться, представленным отчетом об оценке, поскольку существенные ошибки оценщика, на которые указано при проведении экспертизы, не опровергнуты (т.2.л.д.8-10).

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы, отчет об оценке в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: 

<

...>), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> общей площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №..., в размере рыночной стоимости, составляющей 23 700 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 10.12.2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев