Дело № 2-990/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «05» июля 2018 года 

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Попове К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась в суд с иском к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании незаконным бездействия Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки по неприятию решения о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, находящегося адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство на три года для завершения строительства. 

В обоснование заявленных требований указано следующее.

Между ней и Комитетом по муниципальной собственности г.Ессентуки заключен договор аренды земельного участка от 18.02.2008 года № с кадастровым номером 26:30:100204:47, находящийся по адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ею в 2009 году был подготовлен проект строительства индивидуального жилого Дома на данном земельном участке. Проект был согласован Главным архитектором г.Ессентуки ДД.ММ.ГГГГ.

Она исполняла условия договора в части использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а именно под индивидуальное жилищное строительство. В соответствии с условиями Договора, производила платежи по арендной плате за использование земельного участка, а так же приступила к строительству дома в соответствии с согласованным проектом.

В соответствии с п. 8 ст. 41 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности» - «8. Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости».

На основании технического паспорта Филиала «ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю от 05.03.2013 года на участке уже в 2013 году имелся объект незавершенного строительства - жилой дом литер «А» (площадью застройки - 108.5 м2, процент готовности - 18%). Подготовка технической документации в 2013 году была вызвана необходимостью судебного разбирательства из-за технических ошибок в документах о предоставлении земельного участка в аренду, что в свою очередь препятствовало регистрации договора. Решением Ессентукского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО2 к Комитету по муниципальной собственности г.Ессентуки о признании договора аренды земельного участка действительным, и подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности в регистрации договора аренды были удовлетворены. Договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п.4.3.3. Договора Арендатор имеет право: «По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия Договора».

Исполняя данное условие Договора, ДД.ММ.ГГГГ она обратилась через МФЦ г.Ессентуки к Администрации г.Ессентуки с заявлением по вопросу предоставления в аренду на 10 лет земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство. (дело №)

От Ответчика был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ за №-з, в котором рекомендовано обратиться в адрес Администрации 

<

адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, сроком на 3 года, для завершения строительства без проведения торгов.

Ею, в подтверждение нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, была дополнительно заказана техническая документация на объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом у Индивидуального Предпринимателя ФИО10, ОГРН №. Была подготовлена техническая документация от ДД.ММ.ГГГГ гола, которая подтверждает нахождение на участке объекта незавершенного строительства площадью 117,4 м2, процент готовности 18%.

14 марта 2018 года она повторно обратилась в Комитет по муниципальной собственности с приложением копий технических документов за 2013 год и 2018 год подтверждающих наличие объекта на земельном участке, с просьбой продлить Договор на три года для завершения строительства.

27 апреля 2018 года получен отказ Ответчика со ссылкой на нарушение условий п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации. По мнению Ответчика, на участке отсутствует объект, указанный в техническом паспорте, на участке находятся фундаментные блоки, прочно не связанные с землей. Основанием для такого заключения послужил Акт обследования земельного участка от 12.04.2018 года за подписью Специалистов Ответчика.

Считает, что данный отказ является не законным и ущемляет ее права по следующим основаниям:

Обследование участка проведено специалистами отдела муниципального контроля Ответчика.

В п.1 ст. 72 ЗК РФ указано, что под Муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления за соблюдением.. . гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации и субъекта РФ за нарушение которых предусмотрена административная ответственность. В отношении нее не составлен протокол об административном правонарушении, в котором было бы указано какое нарушение земельного законодательства совершено и какая ответственность за это нарушение предусмотрена. 

В п.2 ст. 72 ЗК РФ указано, что Муниципальный земельный контроль осуществляется в порядке установленном, в том числе и нормативно - правовыми актами органов местного самоуправления. Постановлением Администрации города Ессентуки от 24.01.2017 года № 20 утвержден административный регламент осуществления муниципального земельного контроля на территории города Ессентуки. В соответствии с этим Регламентом п.39, п.78 о проведении проверки гражданин должен быть обязательно уведомлен. Никакого уведомления она не получала.

В п.5 ст. 72 ЗК РФ предусмотрено, что по результатам проверки, в случае выявления нарушения, за которое предусмотрена административная оетветственность, составляется акт проверки. Пунктами 45 и 77 данного регламента предусмотрено составление и вручение акта проверки проверяемому гражданину. Ей акт проверки не предоставлен.

Ни Земельным кодексом РФ, ни административным регламентом, утвержденным постановлением Администрации г.Ессентуки об осуществлении муниципального земельного контроля не предусмотрено проведение проверок Комитетом по муниципальной собственности - Ответчиком с целью признания объекта движимым или недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрен федеральным законом.». Документы, подтверждающие законность проведения данного обследования в рамках муниципального контроля и подтверждающие, то, что данное сооружение не является объектом недвижимости в материалах отсутствуют.

В соответствии с пп. 10 п.2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 Настоящей статьи. 

В соответствии с пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ «Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства,.. . в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.»

В соответствии с пп.6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта» и в соответствии с п.21 ст.3 федерального закона № 147-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации» «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов».

Имеется сложившаяся судебная практика, в частности апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 16.11.2017 года по делу № 33-18286/22017 и Определение Верховного суда Российской Федерации от 28 июля 2017 года № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27735/2016 требование: «О признании незаконным бездействия по неприятию решения о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, обязании заключить договор аренды», в которых со ссылкой на Закон о введении Земельного Кодекса Российской Федерации говорится, что законодатель фразой «или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду» предусмотрел право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

На земельном участке имеется объект незавершенного строительства, что подтверждается технической документацией 2013 года и 2018 года.

Объект не изъят уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, для продажи с публичных торгов.

Законом предусмотрено, продление договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства на три года для завершения строительства, судебная практика подтверждает право на продление Договора вне зависимости от регистрации объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст. 621 ГК РФ «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.»

Продление договора в преимущественном праве предусмотрено и самим Договором п.4.3.3.

В соответствии с абзацем 2 п.1 ст. 621 ГК РФ «При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон».

В соответствии с абзацем 3 п.1 ст. 621 ГК РФ «Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков».

Другими словами, Истец и Ответчик могут пересмотреть условия Договора при заключении Договора на новый срок.

Если в течение года после расторжения Договора, Договор будет заключен с другим лицом, то Истец вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по данному Договору, даже заключенного по итогам торгов. Что подтверждается судебной практикой, в частности п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору». 

Законодатель предусмотрел преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. У нее есть законные основания на продление договора аренды земельного участка в преимущественном порядке.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане имеют право на защиту нарушенных гражданских прав предусмотренными способами защиты.

Отказ Ответчика в продлении Договора аренды земельного участка нарушает ее право на предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, нарушает право предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации на продление договора аренды земельного участка.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме. 

Ответчиком - Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки представлены суду возражения, согласно которым постановлением главы города Ессентуки от 20.03.2008г. № ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, под индивидуальное жилищное строительство.

Во исполнение указанного постановления между комитетом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № от 18.02.2008г. Срок действия договора 10 лет с 20.03.2008г. по 19.03.2018г.

10.01.2018г. ФИО9 обратилась с заявлением о предоставлении в аренду на 10 лет вышеуказанного земельного участка, для индивидуального жилищного строительства.

Рассмотрев указанное обращение, Комитетом в адрес ФИО2 был направлен запрос правоустанавливающих документов на здание, сооружение расположенное на испрашиваемом земельном участке, а также разъяснено право на обращение с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду на 3 года для завершения строительства.

16.03.2018г. в адрес Комитета поступило заявление ФИО2 с просьбой повторно рассмотреть ее заявление, со ссылкой на п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Рассмотрев указанное обращение, 13.04.2018г. комитетом в адрес ФИО2 было направлено сообщение об отказе в заключении договора аренды на новый срок, и предложено освободить земельный участок от строительных материалов, с целью возврата участка арендодателю по следующим основаниям.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 г. урегулированы пунктом 3 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В данном случае не представлены доказательства, зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права собственности ФИО2 на какой-либо объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

В соответствии с п.2.2.31. Положения о Комитете, Комитет осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки.

В рамках указанных полномочий, Комитетом был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером 26:30:100204:47, с целью определения наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Согласно акту обследования земельного участка от 12.04.2018г. на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, указанный в техническом паспорте, отсутствует. На земельном участке расположены фундаментные блоки, прочно не связанные с землей.

Заключение договора аренды земельного участка, для завершения строительства, на котором отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления, без проведения торгов (аукциона), действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Принимая во внимание, что оснований предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 ст.39.6. Земельного кодекса РФ не имеется, у ФИО2 отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

В обоснование заявленных требований ФИО9 указывает, что являясь арендатором спорного земельного участка, исполняла условия договора в части использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, производила платежи по арендной плате, приступила к строительству дома в соответствии с согласованным проектом.

Комитет считает данные доводы несостоятельными ввиду следующего:

В соответствии с п.2.2. договора аренды земельного участка № от 18.02.2008г. в пятидневный срок с момента подписания Сторонами Договора, арендатор обязан обратиться в Ессентукский отдел Федеральной регистрационной службы по СК для государственной регистрации договора аренды.

При этом, из представленных истцом документов (решение Ессентукского городского суда от 18.04.2013г. по делу №) следует, что 11.02.2013г. Ессентукским межрайонным отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФИО2 было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (2 очередь), кадастровый №. Договор аренды был зарегистрирован лишь 13.06.2013г.

В соответствии с п.3.4. договора аренды земельного участка от 18.02.2008г. № арендная плата вносится арендатором путем перечисления в Управление федерального казначейства...., ежеквартально, равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В результате систематического невыполнения условий договора в части оплаты арендной платы, за ФИО2 на 19.03.2018г. (дата окончания действия договора) образовалась задолженность в общей сумме 6410,58 рублей, из которых 548,27 руб. - сумма основного долга, 5862,31 руб. - пени.

Согласно ст.51 ГК РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, для осуществления строительства и реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство подтверждает соответствие разработанной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проектам планировки и межевания территории и дает право осуществлять строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающих застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ.

Частью 7 той же статьи определен перечень документов необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Таким образом, разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства, реконструкции.

Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства администрации 

<

адрес> от 20.06.2018г. №, информация о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке расположенном по адресу: 

<

адрес> очередь, участок № в УАиГ отсутствует.

С учетом вышеизложенного, а также в силу норм, установленных ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации объект, возведенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

Таким образом, факт надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей не подтвержден. В данном случае арендатор земельного участка, в противоречии с условиями договора аренды, не осуществил на участке строительство индивидуального жилого дома (не возвел недвижимое имущество с получением соответствующих разрешений) в пределах срока действия договора. Цель предоставления участка в аренду не достигнута.

Из чего следует, что земельный участок не использовался, и соответственно обязанности по надлежащему использованию земельного участка не выполнялись.

Также истцом в обоснование требований указаны положения п.1 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые также не могут служить основанием для заключения договора аренды на новый срок ввиду следующего. 

Статьей 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом, в данном случае необходимо применять нормы Земельного кодекса Российской Федерации, как специального закона, регламентирующего земельные правоотношения, а именно: в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса РФ из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Более того, факт надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды арендатором земельного участка не нашел своего подтверждения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений действующего законодательства по истечении срока аренды договор считается прекращенным за исключением случая возобновления договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из приведенных норм права усматривается, что договор аренды заключается на срок, предусмотренный данным договором. Если срок договора истек и арендодатель возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, договор аренды прекращает действие.

Обязанность арендатора возвратить земельный участок обусловлена прекращением договора (пункт 1 статьи 622 ГК РФ) и условиями договора аренды, в силу которого при прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Комитет, направив сообщение №-п от 13.04.2018г. в адрес ФИО2, уведомил ее о прекращении действия договора в связи с истечением срока его действия.

В исковом заявлении истец ссылается на сложившуюся судебную практику, в частности апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда республики Татарстан от 16.11.2017г. по делу №33-18286/2017 и определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017г. по делу №305- ЭС-7338.

В указанных судебных актах судами сделан вывод, что в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Истцом не учтено, что в обоих случаях строительство объектов было осуществлено в соответствии с нормами действующего законодательства, а именно заявителями были получены разрешения на строительство, в предусмотренном законом порядке.

Наличие согласованного проекта и технической документации не является подтверждением надлежащего исполнения предписаний Закона. С учетом изложенного, Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки просит в удовлетворении заявленных требований отказать. 

В судебном заседании представитель ответчика КМС г.Ессентуки ФИО6 возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в представленных суду возражениях.

Представитель третьего лица - администрации г. Ессентуки ФИО7 полагал, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, по основаниям, изложенным в возражениях ответчика, суду пояснил, что представленная истцом техническая документация не свидетельствует о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства. Более того, у истца отсутствуют доказательства того, что ею было получено разрешение на строительство жилого дома в установленном законом порядке. Считает, что комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки истцу был дан законный отказ в предоставлении аренды без проведения торгов. 

Представитель истца ФИО5, ознакомившись с возражениями ответчика, суду пояснила, что у истца действительно имелась задолженность по арендной плате в размере 500 рублей, остальную сумму образовали пени. В настоящее время вся сумма долга истцом погашена. В части доводов представителя ответчика о том, что истцом не было получено разрешение на строительство жилого дома, пояснила, что согласно ст.51 ГрК РФ в предыдущей редакции, документом, дающим право на строительство, являлся проект. В Управлении Архитектуры и градостроительства был согласован проект генерального плана застройки. 

О том, что объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в обязательном порядке, не содержит ни одна норма гражданского законодательства. На участке имеется объект, который достроить у истца не было материальной возможности. В настоящее время она нашла такую возможность, но ответчик отказал ей в предоставлении аренды без проведения торгов, указав на то, что на земельном участке не имеется объекта незавершенного строительства, что было установлено актом обследования земельного участка. При этом, в компетенцию специалистов Комитета по муниципальной собственности не входит оценка объекта недвижимости, является ли он таковым или нет. Более того, акт обследования не является актом муниципального контроля. 

ФИО9 в феврале 2018 года обратилась в администрацию г. Ессентуки с заявлением о получении разрешения на строительство жилого дома, однако, ей было отказано, в связи с тем, что срок действия договора аренды истек, было предложено сначала заключить новый договор аренды без проведения торгов. Таким образом, истец не может получить разрешение строительство, пока не заключит договор аренды земельного участка. 

Истец ФИО9, надлежаще уведомленная о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась. 

Суд, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. 

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца, по следующим основаниям.

В силу положений ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. (ст.28 ЗК РФ)

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9,10 и 11 настоящего Кодекса. (ст.29 Земельного кодекса Российской Федерации)

На основании ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, установленному п.1 ст.39.20 Кодекса, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Установлено, подтверждено материалами дела, что 18 февраля 2008 года между ФИО2 и Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, для использования в целях под ИЖС. Срок аренды сторонами установлен с 20 марта 2008 года по 19 марта 2018 года. 

Решением Ессентукского городского суда от 18 апреля 2013 года удовлетворены исковые требования ФИО2 к КМС г.Ессентуки, договор аренды спорного участка признан действительным и подлежащим государственной регистрации, на Управление рос.реестра возложена обязанность зарегистрировать договор аренды спорного участка. Данное решение вступило в законную силу.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Аналогичные положения закреплены в п. 10 ч. 2 ст. 39.6, п. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как усматривается из материалов дела, отказ ответчика на имя ФИО2 от 13 апреля 2018 года в предоставлении в аренду спорного участка без проведения торгов содержит ссылку на отсутствие оснований, предусмотренных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ, мотивирован непредоставлением истцом документов, предусмотренных подп. 1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. 

Ранее - ДД.ММ.ГГГГ (исх. №-з), в заключении договора на новый срок без проведения торгов было отказано со ссылкой на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», отказ мотивирован отсутствием на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Из представленного в дело акта обследования земельного участка, произведенного комиссией в составе членов муниципального контроля, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:30:100204:47, расположенном по адресу: 

<

адрес> очередь, участок №, объект незавершенного строительства, указанный в техническом паспорте, отсутствует. На земельном участке расположены фундаментные блоки, прочно не связанные с землей.

Указанное также подтверждено представленной в дело фототаблицей к акту обследования земельного участка от 12 апреля 2018 года.

Так, подп. 9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Из представленных в дело доказательств не следует, что на спорном земельном участке, арендуемом ФИО2, имеется объект незавершенного строительства, доказательств обратного истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Не свидетельствует об этом и наличие на земельном участке выложенных по периметру места предполагаемого нахождения фундамента, фундаментных блоков, прочно не связанных с землей.

Не может быть отнесено, по мнению суда, к бесспорным доказательствам, подтверждающим наличие на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, и отражение соответствующих сведений о таком объекте в представленных в дело истцом техническом паспорте от 2013 года, и технической документацией от 2018 года.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. 

Судом на разрешение сторон поставлен вопрос о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы, с целью установления наличия на спорном участке объекта незавершенного строительства. 

Сторона истца возражала против проведения такой экспертизы, просила суд вынести решение по представленным доказательствам. Суд, с учетом данной позиции истца, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе также не усмотрел.

Анализируя представленные в дело доказательство, суд приходит к выводу, что в отсутствие доказательств наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, оснований для удовлетворения заявленных требований по доводам истца, не имеется.

Не являются обоснованными, по мнению суда, и ссылки истца на п.1 ст.621 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. 

Данная норма предоставляет арендатору такое право, если иное не предусмотрено законом, и при условии, что последний надлежащим образом исполнял свои обязанности и также письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. Оценивая соответствующие доводы истца необходимо учесть, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности в аренду без проведения торгов имеет специальное правовое регулирование и предусматривает иное.

По смыслу положений ст.ст. 209, 264, 421, 621ГК РФ и ст.22 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01 марта 2015 года) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. 

В соответствии с действующей редакцией ст.22 ЗК РФ из нее исключен п.3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В силу п.15 ст.39.8 ЗК РФ, вступившей в действие с 01 марта 2015 года, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов с 01 марта 2015 года урегулированы п.3 ст.39.6 ЗК РФ (земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст.39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства), а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи (заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп.1 - 30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов). 

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона. (п.1 ст.39.6 ЗК РФ)

Из содержания оспариваемого решения КМС г.Ессентуки следует, что причиной отказа в заключении нового договора аренды, является отсутствие условий, предусмотренных подп.1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ для заключения договора аренды без проведения торгов.

Из смысла вышеперечисленных норм следует, что отсутствие совокупности предусмотренных законом условий исключает возможность заключения нового договора аренды без проведения торгов. Ссылаясь на добросовестное соблюдение условий договора о предоставлении земельного участка под строительство магазина, арендатор не представил доказательств, подтверждающих исполнение договора аренды, и нахождение на спорном земельном участке какого-либо объекта строительства. 

В судебном заседании представитель истца также не представил доказательств, подтверждающих нахождение на земельном участке объекта незаконченного строительства, как и не подтвердил начало строительных работах по строительству жилого дома. Наличие согласованного проекта и технической документации на объект, на который ссылался представитель истца, не является подтверждением наличия на арендуемом земельном участке, соответствующие доводы стороны истца являются несостоятельными.

Ввиду того, что наличие какого либо объекта на участке не подтверждено, доводы истца о нарушении его прав путем отказа в заключении договора, и невозможностью достроить объект, являются несостоятельными. 

В части соответствующих ссылок истца на надлежащее исполнение им обязанности арендатора, суд исходит из следующего.

Наличие задолженности ФИО2 по уплате арендной платы в размере 6 410 руб. 58 коп., погашенной на момент рассмотрения дела, не является по мнению суда основанием для отказа в заключении договора на новый срок, при этом достоверно свидетельствует о нарушении арендатором п.3.4. договора аренды земельного участка № от 18 февраля 2008 года. 

Согласно ст.51 ГК РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, для осуществления строительства и реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство подтверждает соответствие разработанной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проектам планировки и межевания территории и дает право осуществлять строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающих застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ.

Согласно представленному в дело письму Управления архитектуры и градостроительства администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, информация о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: СК, 

<

адрес> очередь, участок № в УАиГ отсутствует.

Таким образом, данных о том, что ФИО2 было получено разрешение на строительство, материалы дела не содержат. Не свидетельствует об этом, вопреки доводам представителя истца, и сам факт согласования проектной документации. Из пояснений стороны истца, данных в судебном заседании, следует, что за получением разрешения на строительство ФИО9 обратилась только в 2018 году.

Учитывая изложенное, оценивая совокупность представленных в дело доказательств, является установленным, что арендатор земельного участка, в противоречии с условиями договора аренды, в период действия договора на участке строительство индивидуального жилого дома не осуществил. Цель предоставления участка в аренду не достигнута, при этом доводы истца о том, что договор гос. регистрацию прошел значительно позже даты его заключения, не по вине ФИО2, судом во внимание не приняты, поскольку достоверно установлено, что последняя на протяжении порядка пяти лет к строительству не приступила, сам факт наличия на участке строительных материалов, как указано выше, не может свидетельствовать об этом.

Наличие, либо отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, в случае если земельный участок в аренду предоставлен до 01 марта 2015 года, не является основанием для отказа в заключении договора на новый срок без проведения торгов.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае наличие на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства, как и самого строительство в соответствии с нормами действующего законодательства, является обязательным. Указанное подтверждается в т.ч. и судебном практикой по другим гражданским делам, на которую ссылается сторона истца.

Принимая во внимание, что истцом по существу заявлено требование о возложении на КМС 

<

адрес> обязанности заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:100204:47, однако доказательства наличия предусмотренных законом оснований для этого материалы дела не содержат, как не содержат и доказательств наличия на спорном участке незавершенного строительством объекта, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, в т.ч. в части признания бездействия ответчика незаконным. 

Установлено, что КМС г.Ессентуки заявления ФИО2 были рассмотрены в установленные законом порядке и сроки, в адрес последней направлены ответы, согласно которым, оснований для удовлетворения заявления и заключении договора аренды на новый срок для, завершения строительства, не усмотрено. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «10» июля 2018 года.