Дело № 2-337/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2018 г. г. Миасс Челябинской области 

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Алферова И.А.

при секретаре судебного заседания Бельковой Т.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Миасского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Миасского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды и о передаче ему во временное пользование на условиях аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для индивидуального жилищного строительства объекта незавершенного строительства. 

В обоснование заявленного иска ФИО1 указал, что на основании постановления Главы Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, в соответствии с которым истцу был предоставлен во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР, площадью ... кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> для индивидуального жилищного строительства на срок до ДАТА. ДАТА он приступил к строительству жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке, выстроил фундамент, который представляет собой объект незавершенного строительства. Право собственности на объект незавершенного строительства он в установленном законом порядке не зарегистрировал. Ответчиком отказано в удовлетворении его требований о заключении договора аренды на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок. 

Истец ФИО1 и его представитель адвокат Закуринов С.А., действующий на основании ордера, в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования. 

Представитель Администрации Миасского городского округа в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом, причины неявки суду не известны. 

Заслушав пояснения стороны истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении спора установлено, что ДАТА Администрацией Миасского городского округа Челябинской области вынесено постановление НОМЕР о предоставлении ФИО1 в аренду на три года земельного участка, площадью ... кв.м, с кадастровым номером НОМЕР из земель населенных пунктов в 

<

...> для индивидуального жилищного строительства (л.д. 11). 

ДАТА между сторонами заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен указанный земельный участок в аренду на срок с ДАТА до ДАТА (л.д. 6-9, 59-65). Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от ДАТА (л.д. 9).

В соответствии с выписками из ЕГРН (л.д. 12-14, 42-49) право аренды ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Согласно положениям пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Названными нормами права закреплено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее по тексту - Перечень) установлен Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

В соответствии с п. 33 указанного перечня предусмотрено, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по вышеуказанному основанию принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности заявитель должен представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Из правовой позиции, изложенной абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Как следует из материалов дела договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА не был расторгнут с истцом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что третьи лица исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладают.

Истец ФИО1 неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о продлении срока действия договора аренды земельного участка на 3 года для завершения строительства (л.д. 51, 53, 55, 57), но в удовлетворении его требований Администрацией Миасского городского округа было отказано со ссылками на отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства (л.д. 15-18, 52, 54, 56, 58). 

При исследовании обстоятельств наличия на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства судом установлено следующее.

Из пояснений истца ФИО1, не опровергнутых стороной ответчика, следует, что он в период действия договора аренды НОМЕР приступил к строительству на арендованном земельном участке жилого дома, до ДАТА завершил строительство бутобетонного ленточного фундамента, осуществил закупку строительного материала для продолжения строительства жилого дома. 

Согласно акту обследования от ДАТА (л.д. 75) начальником отдела муниципального контроля УИЗО Администрации МГО ФИО2 и ведущим специалистом отдела ФИО4 осуществлялось обследование и фотографирование спорного земельного участка. В ходе обследования установлено, что границы земельного участка на местности частично обозначены металлическим забором. На земельном участке расположены строительные материалы и объект незавершенного строительства. Земельный участок используется по целевому назначению.

Согласно акту обследования от ДАТА (л.д. 78) начальником отдела муниципального контроля УИЗО Администрации МГО ФИО5 и ведущим специалистом отдела ФИО3 осуществлялось обследование и фотографирование спорного земельного участка. В ходе обследования установлено, что границы земельного участка на местности не обозначены. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент, строительные материалы. Земельный участок используется. 

Фотоматериалами, приложенным к актам (л.д. 76, 77, 79, 80), подтверждаются обстоятельства нахождения на земельном участке фундамента и строительных материалов.

ДАТА ОГУТ «ОблЦТИ» составлен технический паспорт (л.д. 19-23), согласно которому по адресу: 

<

...> расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 9,06*7,90 =71,6 кв.м; высота 0,8 м, объем 57 куб.м. Описание фундамента – бутовый, бутобетонный ленточный.

В ходе рассмотрения дела по существу судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о проведении по делу судебной экспертизы. 

Определением Миасского городского суда Челябинской области от 22 февраля 2018 года по ходатайству истца назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли на земельном участке, площадью ... кв.м с кадастровым номером НОМЕР по адресу: 

<

...> какие-либо строения?

2. Относятся ли данные строения к объектам недвижимого имущества, т.е. объектам прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе к зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства?

3. В какое время были возведены существующие строения на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: 

<

...>: до ДАТА либо после указанной даты?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО6

Согласно заключению эксперта НОМЕР от ДАТА (л.д. 94-141) на земельном участке, площадью ... кв.м с кадастровым номером НОМЕР по адресу: 

<

...> расположен бетонный монолитный ленточный фундамент. Данный фундамент является объектом недвижимого имущества, а именно объектом незавершенного строительства, поскольку имеет прочную связь с землей, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Определить дату возведения фундамента не представляется возможным. 

Суд признает данное заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно составлено экспертом ФИО7, являющимся действительным Членом некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов», имеющим соответствующее высшее образование инженера по специальности «Городской кадастр», Квалификационный аттестат кадастрового инженера, сертификат соответствия требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности», предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, является полным, логичным, последовательным, основано на всестороннем исследовании документов и материалов.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что доказательствами по делу достоверно подтверждается факт нахождения на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства. 

При указанной совокупности обстоятельств суд приходит к выводу о наличии оснований для предоставления ФИО1 земельного участка в аренду на три года для завершения строительства в соответствии с требованиям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Миасского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию Миасского городского округа обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР, площадью ... кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> для индивидуального жилищного строительства на срок 3 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца путём подачи жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий: