УИД: 74RS0027-01-2024-000419-54

Дело № 2 - 480/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Кыштым Челябинской области 15 мая 2024 года 

Кыштымский городской суд Челябинской области в составе 

председательствующего судьи Жуковой Т.Г.,

при секретаре Силантьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении регистрационной записи в виде ипотеки, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о прекращении регистрационной записи в виде ипотеки, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома площадью 47 кв.м, по адресу: АДРЕС, указав в обоснование заявленных требований, что ДАТА между М.В.В., ДАТА года рождения, действующим от имени ФИО2 и ФИО1, ДАТА года рождения, ФИО3, ДАТА года рождения, ФИО4, ДАТА года рождения, ФИО5, ДАТА года рождения, ФИО1, ДАТА года рождения был заключен договор купли-продажи указанного дома, стоимость жилого дома 352981 рублей 42 копейки, земельного участка 97081 рубль 58 копеек, оплата производится частями: 97081 рубль 58 копеек до подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 352918 рублей 42 копейки за счет средств материнского (семейного) капитала перечисляется ОСФР по Челябинской области на счет продавца во втором полугодии 2011 года. ДАТА Управлением Росреестра по Челябинской области была произведена регистрация указанного договора с формулировкой «ипотека в силу закона». Поскольку договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за недвижимое имущество переданы, истец полагает, что это является основанием для прекращения ипотеки, залогодержатель на контакт не идет, поэтому обратилась в суд. (л.д. 9-12)

В судебное заседание истец ФИО1, третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 при надлежащем извещении не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела ему направлялась судебная повестка заказным письмом с уведомлением, которая возвращена по истечении срока хранения.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области, при надлежащем извещении в суд не явились, направили письменное мнение по делу.

Применительно к положениям п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ от 17 апреля 2023 года № 382, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ от получения почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Принимая во внимание положения пункта 1 ст. 165.1 ГК РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, извещения, направленные по адресу регистрации ответчика, считаются доставленными, а ответчик – надлежаще извещенным о времени и месте слушания дела.

С учетом установленных обстоятельств, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Из письменного мнения представителя третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области следует, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении жилого дома площадью 47 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, содержатся сведения о зарегистрированном ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись НОМЕР - обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2. (л.д. 40)

Изучив исковое заявление, исследовав все материалы дела, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ниже по тексту ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно части 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с частью 1 ст. 19 указанного закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На момент заключения между сторонами договора подлежал применению Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу части 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (в редакции на момент заключения договора купли-продажи).

Согласно части 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, ДАТА между продавцом: М.В.В., действующим от имени и в интересах ФИО2, с одной стороны, и покупателями ФИО1, действующей за себя и своих малолетних детей ФИО4, ДАТА года рождения, ФИО5, ДАТА года рождения, ФИО1, ДАТА года рождения, ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС, за покупную стоимость жилого дома 352981 рублей 42 копейки, земельного участка 97081 рубль 58 копеек.

Условиями договора купли-продажи был установлен порядок расчета: 97081 рубль 58 копеек оплачено продавцом до подписания договора, а сумма 352918 рублей 42 копейки будет отдана за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления средств ОСФР по Челябинской области на счет продавца во втором полугодии 2011 года вне помещения Кыштымского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (пункт 6, 7 договора купли-продажи от ДАТА).

Факт регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от продавцов к покупателям на основании договора купли-продажи от ДАТА подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА, выданными на имя ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 - по 1/5 доле в праве каждого.

Из данных свидетельств следует, что одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи жилого дома от ДАТА и перехода права собственности в отношении жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, ул. АДРЕС, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произведена регистрация ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА сделана запись регистрации НОМЕР. 

Данное обстоятельство подтверждается также ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от ДАТА. (л.д. 40-41)

Довод истца о полном исполнении договора купли-продажи по оплате покупной цены недвижимости подтвержден исследованными по делу доказательствами, в том числе отзывом ОСФР по Челябинской области, из которого следует, что решением УПФР в г. Кыштыме Челябинской области от ДАТА НОМЕР требование ФИО1 о распоряжении средствами МСК удовлетворено на сумму 352918 рублей 42 копейки. Денежные средства перечислены на расчетный счет Кыштымского отделения НОМЕР Сбербанка России М.В.В.. Обязательства по договору купли-продажи жилого дома, приобретенного с использованием средств МСК сторонами использованы в полном объеме. (л.д. 65-66)

Обстоятельства об исполнении договора в части уплаты покупной цены недвижимости не оспорены и не опровергнуты какими-либо доказательствами по делу.

Покупатели ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 со дня заключения договора владеют приобретенным жильем, поставлены на регистрационный учет по этому месту проживания с ДАТА.

В течение всего времени владения жилым домом, договор купли-продажи от ДАТА ответчиком не оспорен, требований о его расторжении по мотиву отсутствия исполнения покупателями обязательства по оплате покупной цены недвижимого имущества, а равно о взыскании задолженности по такой оплате, им не заявлялось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о доказанности прекращения взаимных обязательств сторон по договору купли-продажи квартиры от ДАТА, а, следовательно, о прекращении обеспеченного ипотекой обязательства ФИО3, ФИО1, действовавшей при заключении договора также за своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, ФИО1, уплатить продавцу М.В.В.., действующему от имени и в интересах ФИО2 остаток покупной цены жилого дома в размере 352918 рублей 42 копейки.

Судом также установлено, что продавец (ответчик) ФИО2 уклоняется от явки в Управление Росреестра для подачи заявления о прекращении обременения. (л.д. 28)

Ввиду указанного обстоятельства погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по причине отсутствия соответствующего заявления одновременно от залогодержателей и залогодателя.

Из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм права, учитывая исполнение со стороны истца, третьих лиц – залогодателей, обязательства, обеспеченного залогом, в полном объеме, а именно: выплата покупной стоимости жилого дома, приобретенного по договору купли-продажи от ДАТА, суд полагает возможным признать обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного ДАТА в отношении жилого дома площадью 47 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, в пользу ФИО2, ДАТА года рождения, отсутствующим с погашением регистрационной записи НОМЕР.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, Кыштымский городской суд Челябинской области

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении регистрационной записи в виде ипотеки удовлетворить.

Признать отсутствующим с погашением регистрационной записи НОМЕР - обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2, ДАТА года рождения, на объект недвижимости: жилой дом площадью 47 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1, ДАТА года рождения, (паспорт гражданина РФ НОМЕР); ФИО3, ДАТА года рождения, (паспорт гражданина РФ НОМЕР); ФИО4, ДАТА года рождения, (паспорт гражданина РФ НОМЕР); ФИО5, ДАТА года рождения, (паспорт гражданина РФ НОМЕР); ФИО1, ДАТА года рождения, (паспорт гражданина РФ НОМЕР).

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кыштымский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2024 года.

Судья (подпись) Т.Г. Жукова 

Решение не вступило в законную силу.