РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27.06.2024 с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Акинцева В.А., 

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2

3 лица ФИО3,

при секретаре Волгушевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-148/2024 по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Инвектор» о снятии с регистрационного учета объекта недвижимости, признании права собственности на нежилое помещение, 

установил:

ФИО4 обратился в Красноярский районный суд с исковым заявлением к ООО «Инвектор», в котором просил разделить помещение, назначение: нежилое, техническое подполье №, с кн. №1947, площадью 85,4 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес> нежилых помещения: площадью 60 кв.м. и 25,4 кв.м.; признать за истцом право собственности на нежилое помещение, техническое подполье №, площадью 60 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, согласно технической документации от № с одновременной постановкой помещения на кадастровый учет; отразить в решении, что она оно является основанием для снятия с кадастрового учета нежилого помещения с кн. №, площадью 85,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 6Б, и постановки на учет вновь образованного в результате перепланировки и раздела помещения, площадью 60 кв.м., расположенного по тому же адресу.

В обоснование своих исковых требований истец приводит следующие доводы. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), по которому ответчик обязался построить для истца нежилое помещение 6Б, площадью 59,13 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, и передать истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а истец обязался оплатить обусловленную договором сумму и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Истец выполнил свои обязательства по договору, выплатив ответчику 2306070 рублей с определенные договором сроки. Ответчик свои обязательства не исполнил, построенный объект не передал в собственность истца. Более того, ответчик в нарушение условий договора вместо обусловленного договором построил помещение, площадью 85,4 кв.м., поставив его на кадастровый учет.

На требования истца об исполнении договора путем отделения нежилого помещения, предусмотренного ДДУ, от построенного и передачи истцу ответчик отвечает отказом. 

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске, не возражала против доплаты за превышение площади спорного помещения в учетом заключения эксперта.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, пояснил, что спорное помещение построено в соответствии с проектной документацией, согласованной с администрацией района и прошедшей государственную регистрацию. В договоре между истцом и ответчиком содержатся неверные данные о нежилом помещении в связи с тем, что директор ООО «Инвектор», заключивший договор с истцом, является мошенником, что установлено приговором суда. Ответчик не возражает передать спорное помещение в неизменном виде при условии доплаты, согласно ДДУ, за излишнюю площадь. В случае разделения спорного помещения в соответствии с заключением судебной экспертизы будут нарушены права ответчика и третьего лица, являющегося собственником помещения 2Т, в которое эксперт предлагает сделать проход из отделенного помещения, площадью 25,4 кв.м. Помещение 2Т не является общим домовым техническим подпольем, как указывает эксперт, а находилось в частной собственности ООО «Инвектор» до ДД.ММ.ГГГГ, а в настоящее время продано ФИО3, являющемся 3 лицом по делу. При заключении договора купли-продажи покупатель был проинформирован о наличии спора о смежном помещении. 

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, о чем представитель письменные возражения, поскольку в случае разделения спорного помещения в соответствии с заключением судебной экспертизы будут нарушены его права собственника помещения 2Т с к.н. №, смежного со спорным и выход в которое эксперт предлагает сделать из отделенного помещения, площадью 25,4 кв.м. На момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи помещения 2Т ему было известно о наличии судебного спора о помещении, смежном с помещением 2Т, однако он не предполагал, что судом может быть принято во внимание заключение эксперта об устройстве выхода из спорного помещения в покупаемое им помещение. 

Остальные третьи лица в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия.

Выслушав выступления сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО4

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвектор» и ФИО4 заключён договор №/Ц-6Б долевого участия в строительстве, согласно п.1.1. которого ответчик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома, а именно нежилое помещение 6Б, этаж цокольный, площадью 59,13 кв.м. Истец обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Строительный план объекта и место расположения объекта в жилом доме указаны в поэтажном плане жилого дома, являющемся неотъемлемой частью договора. 

Согласно п.2.1, 2.2. ДДУ жилой дом, в составе которого находится объект договора, должен быть введен в эксплуатацию и акт госкомиссии должен быть подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Объект должен быть передан истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.1. ДДУ цена договора составила 2306070 рублей, исходя из стоимости квадратного метра 35000 рублей. 

Согласно п.3.4. ДДУ в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м. истец обязуется доплатить разницу в стоимости ответчику. Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости 1 кв.м. площади на разность между общими площадями.

Истец исполнил условия договора, оплатив его стоимость в размере 2306070 рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и не отрицается сторонами.

Ответчиком условия договора не исполнены до настоящего времени, объект строительства не передан истцу, несмотря на то, что он поставлен ответчиком на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из ЕГРН, на кадастром учете находится нежилое помещение с кн. №, площадью 85,4 кв.м, расположенное в техническом подполье № в многоквартирном доме с к.н. № по адресу: 

<

адрес>. Данные о правообладателе отсутствуют. При этом площадь данного помещения и его конфигурация существенно отличаются от сведений о площади и конфигурации нежилого помещения, являющегося предметом договора №/Ц-6Б от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком. 

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ч.4, 4.1. ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) договор должен содержать, в том числе:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Таким образом, стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе сроки исполнения, стоимость, площадь объекта строительства и его конфигурацию и местоположение.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии со ст.450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Ответчиком в одностороннем существенно изменены условия договора с истцом относительно площади и конфигурации нежилого помещения, являющегося предметом спора. 

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что к правоотношениям, связанным с заключением договора участия в долевом строительстве, положения Закона о защите прав потребителей применяются, если данный договор заключен гражданином в целях использования жилья исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Судами установлено, что договор участия в долевом строительстве нежилого помещения заключен истцом в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данные отношения являются потребительскими как при заключении договора, так и при его изменении и расторжении, а также при исполнении соглашения о расторжении этого договора.

Из системного анализа статьи 2, пункта 1 части 4 статьи 4, статьи 19, части 1 статьи 21 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, части 2 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

С учетом изложенного не сообщение ответчиком истцу информации о параметрах спорного нежилого помещения, содержащихся в проектной документации на это строение в составе жилого дома, на которое указывает ответчик, как на основание освобождения его от исполнения ДДУ от 20.09.2017 на согласованных с истцом условиях, не влечет за собой освобождение ответчика от исполнения заключенного с истцом договора на условиях, содержащихся в нем, не дает право ответчику в одностороннем порядке изменять условия договора с истцом, являющимся потребителем, а также не влечет за собой недействительность ДДУ, поскольку истец, являющийся участником долевого строительства, требования об этом не выдвигает. 

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Стороной ответчика не предоставлено суду доказательств наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно положениям ст.1068 ГК РФ юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей.

Применительно к правилам, предусмотренным настоящей главой, работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ.

Таким образом, довод представителя ответчика о противоправности действий директора, как законного представителя ответчика, при заключении договора с истцом суд не учитывает в качестве обстоятельства, освобождающего его от ответственности за неисполнение данного договора. 

Следовательно, ответчик обязан исполнить договор №/Ц-6Б в части передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 6Б, истцу.

Как следует из заключения экспертов ООО «Регион» №-Э/24 выделение в натуре указанного в ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения со строительным номером 6Б, цокольный этаж, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, из фактически созданного ответчиком помещения с кн. №, площадью 85,4 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, помещение 6Б, возможно.

Раздел возможен без существенных затрат на 2 помещения: помещение 1 с площадью 60,1 кв.м. с доступом с 1 этажа квартиры и помещение 2, площадью 25,9 кв.м. с доступум из общедомового технического подполья.

Использование помещения площадью 25,9 кв.м., оставшегося после выделения в натуре спорного помещения площадью 60,1 кв.м. истцу возможно в соответствии с назначением – техническое подполье.

Раздел спорного помещения не приведет к разрушению, повреждению, изменению технических и потребительских характеристик смежных помещений, ограничению прав и законных интересов собственников смежных помещений, а также к ограничению доступа к оборудованию и инженерным коммуникациям, расположенным в спорном помещении, поскольку доступ к помещению площадью 25,9 кв.м. становится свободным из общего домового технического подполья, а к помещению площадью 60,1 кв.м. не меняется. 

Суд принимает данное заключение в качестве доказательства по настоящему делу, допустимость и относимость не вызывает у суда сомнения.

Выводы экспертов подлежат использованию при разрешении спора по делу в части раздела помещения с кн. №, площадью 85,4 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, помещение 6Б.

При этом суд не усматривает нарушения прав и законных интересов ответчика и третьего лица ФИО3 при разделе спорного помещения в порядке, предложенном экспертами.

Установлено, что нежилое помещение 2Т, площадью 46,6 кв.м., расположенное в техническом подполье № по адресу: 

<

адрес>, является смежным с спорным помещением с к.н. 63:26:1804006:1947, и именно через него эксперты предлагают обеспечить доступ к формируемому помещению 2 площадью 25,9 кв.м., называя его в заключении общим домовым техническим подпольем.

Указанное помещение поставлено на кадастровый учет, согласно сведениям ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ вместе с жилым домом и другими помещениями. 

Ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное помещение, как следует из договора купли продажи помещения №А/2Т от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и третьим лицом ФИО3, лишь ДД.ММ.ГГГГ и продано ДД.ММ.ГГГГ по указанному договору.

При этом суд учитывает, что заключение экспертов ООО «Регион» №-Э/24 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ, поступило в Красноярский районный суд ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик и третье лицо, регистрируя право собственности на смежное со спорным помещением и заключая договор купли-продажи нежилого помещения 2Т обладали информацией о наличии спора, о выводах экспертов об обеспечении доступа в разделяемое помещение через нежилое помещение 2Т, не имеющее на момент экспертизы правообладателя. Данный факт представитель ответчика и третье лицо не отрицали в судебном заседании. 

Согласно положениям ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом изложенного и положений ст.10 ГК РФ суд расценивает действия ответчика по регистрации права собственности на нежилое помещение 2Т, а также заключение ответчиком и третьим лицом договора купли-продажи этого помещения исключительно как злоупотребление правом с намерением создать препятствия истцу в защите его прав потребителя, нарушенных ответчиков в результате неисполнения ДДУ №/Ц-6Б. Следовательно, права ответчика и третьего лица, действующих недобросовестно, на беспрепятственный доступ в нежилое помещение 2 площадью 25,9 кв.м. через нежилое помещение 2Т с к.н. № не подлежат защите.

Таким образом, необходимо признать за истцом право собственности на нежилое помещение, площадью 60,1 кв.м., расположенное по адресу: С

<

адрес>, помещение 6Б, в площади и размерах, содержащихся в рисунке 3 заключения экспертов ООО «Регион» №-Э/24 для помещения 1, на основании ДДУ №/Ц-6Б от ДД.ММ.ГГГГ, выделенного из нежилого помещения с кн. №, площадью 85,4 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

При этом на основании п.3.4. ДДУ №/ц-6Б от ДД.ММ.ГГГГ с истца в пользу ответчика подлежит взысканию доплата за увеличение общей площади помещения с 59,13 кв.м. до 60,1 кв.м., т.е. на 0,97 кв.м., в размере (0,97 кв.м. * 35000) 33950 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО4 к ООО «Инвектор» о снятии с регистрационного учета объекта недвижимости, признании права собственности на нежилое помещение.

Исключить из ЕГРН сведения о нежилом помещении с кн. №, площадью 85,4 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, помещение 6Б.

Признать за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.р., уроженцем 

<

адрес>, СНИЛС №, право собственности на нежилое помещение, площадью 60,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, в площади и размерах, содержащихся в рисунке 3 заключения экспертов ООО «Регион» №-Э/24 для помещения 1. 

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГр., уроженцем 

<

адрес>, СНИЛС № в пользу ООО «Инвектор», ОГРН 

<

***>, компенсацию за увеличение площади помещения в размере 33950 (тридцать три тысячи девятьсот пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноярский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: В.А. Акинцев