дело № 3а-664/2021 

УИД 26 ОS0000-04-2021-000323-84 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 27 сентября 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М., 

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» К.В.В.,

представителя ООО «ГлавЭнергоМонтаж» Е.О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии, 

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просил: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края №53 от 02 февраля 2021 года в части определения по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости 3 171 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Русская Многопрофильная Компания» от 07 декабря 2020 года №159С-20; исключить из Единого государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., в размере его рыночной стоимости 3 171 000 рублей; восстановить в Едином государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 7 098 740.87 рублей, установленной по результатам государственной кадастровой оценки. 

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 февраля 2021 № 53 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010206:40, расположенного по адресу: ….., с видом разрешенного использования - «склады», установлена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, 3 171 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. определена в ЕГРН в размере 7 098 740,87 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Согласно решению комиссии от 02.02.2021 № 53 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ……, составила - 3 171 000 рублей (снизилась на 55,33 %).

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение комиссии от 02.02.2021 № 53 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного ООО «ГлавЭнергоМонтаж» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет № 159С-20 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: …...

Комитет считает, что представленный отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

На стр. 76 отчета об оценке указан кадастровый номер аналога № 2. Следовательно, оценщиком могла быть проверена вся необходимая информация по данному земельному участку, однако, согласно информации указанной на стр. 42 объект-аналог № 2 находится в собственности. Следовательно, оценщиком сделаны соответствующие корректировки. Однако, согласно сведениям «Публичной кадастровой карты» данный земельный участок (…..) находится в аренде. Также данный земельный участок имеет вид разрешенного использования - «обслуживание автотранспорта».

Как указано в объявлении на стр. 77 объект-аналог № 3 предназначен под строительство гаражей, при этом вид разрешенного использования объекта исследования - «склад».

На стр. 42 оценщик указывает, что объекты-аналоги сопоставимы по ВРИ с объектом исследования и не применяет никаких корректировок.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что сведения, указанные оценщиком в отчете об оценке, являются недостоверными.

На стр. 25 отчета оценщиком приводится диапазон цен на земельные участки с возможностью строительства коммерческих объектов: от 859 до 3 666 рублей за 1 кв.м, земли. При этом выведено среднее значение 1 900 рублей за 1 кв.м.

Оценщиком для расчета рыночной стоимости взяты объекты-аналоги, приближенные к минимальному значению 859,38-1013,44 рублей за 1 кв.м. Также как и итоговая стоимость объекта исследования 861,99 рублей за 1 кв.м.

При этом, стоимость 1 кв.м., при расчете его из кадастровой стоимости составляет 1 929,53 рублей. Следовательно, можно сделать вывод о том, что кадастровая стоимость мало того, что находится в диапазоне рыночных цен, так еще и приближена к средней.

С учетом вышесказанного, можно сделать вывод о том, что отчет об оценке № 159С-20 не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.

Комитет считает, что информация, используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

По мнению административного истца, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» К.В.В. просила принять законное и обоснованное решение, замечаний к заключению судебной экспертизы не имеет..

Представитель заинтересованного лица Е.О.А. просила отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Представители административного истца, административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям. 

Из материалов административного дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «ГлавЭнергоМонтаж» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером …., площадью 3 679 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады (складские здания), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилой массив. Почтовый адрес ориентира….. (договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) №8126 от 10 сентября 2019 года. Срок аренды с 10 сентября 2019 года по 09 сентября 2022 года). 

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 7 098 740.87 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Русская Многопрофильная Компания» от 07 декабря 2020 года № 159С-20 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 171 000 рублей. 

На заседании, проведенном 02 февраля 2021 года, рассмотрено поступившее в комиссию 14 декабря 2020 года от ООО «ГлавЭнергоМонтаж» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ……, поданное на основании установления рыночной стоимости указанного участка по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете ООО «Русская Многопрофильная Компания» от 07 декабря 2020 года № 159С-20. 

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010206:40 от его кадастровой стоимости 7 098 740.87 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 55.33%. 

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. 

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО «Русская Многопрофильная Компания» от 07 декабря 2020 года № 159С-20, равной 3 171 000 рублей. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ООО «ГлавЭнергоМонтаж» при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством. 

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. 

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. 

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 53 от 02 февраля 2021 года следует, что поступившее 14 декабря 2020 года заявление ООО «ГлавЭнергоМонтаж» рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии: М.Р.В. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), М.П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России». Член общественной палаты Ставропольского края. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Л.В.Д. (председатель Совета Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ставропольского края), секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края). 

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно. 

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом. 

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск от 29 апреля 2021 года № 08/06-3449с поступил в Ставропольский краевой суд 11 мая 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 февраля 2021 года. 

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620). 

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением краевого суда от 09 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП «Д.А.В.

Экспертом ИП «Д.А.В. в заключении № 16-09/21-Э от 06 сентября 2021 года даны следующие ответы на поставленные судом вопросы: 1. допущены ли оценщиком нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержании отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости?»

Ответ. Да, допущены

2. допущены ли оценщиком ошибки при выполнении математических действий?

Ответ. Нет, не допущены

3. Корректно ли подобраны объекты-аналоги с учетом местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав?

Ответ. Нет, не корректно по фактору местоположения и объема передаваемых прав.

4. является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой?

Ответ. Информация, использованная оценщиком является достаточной, проверяемой, но не достоверной в части определения ценообразующего фактора «передаваемые права»

5. соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости от 07 декабря 2020 года № 159 С-20, составленный оценщиком ООО «Русская Многопрофильная Компания» требованиям Закона об оценочной деятельности?

Ответ. Да, соответствует.

6. при установлении нарушений необходимо ответить на вопрос – повлияли ли данные нарушения на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости?

Ответ. Выявленные нарушения не повлияли на итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив указанные заключения эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

В заключение эксперт установил, что форма и содержание отчета об оценке № 159С-20 соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и ФСО № 1,2,3,7. 

Требования к описанию объекта оценки установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» п.8 ж и содержат следующие положения: «....ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)»

Оценщиком проведено описание объекта оценки, позволяющее установить количественные и качественные характеристики объекта оценки в части следующих ценообразующих факторов: местоположение; площадь; имущественные права; транспортная доступность; характер окружающей застройки.

Характеристика ценообразующих факторов проведена оценщиком обосновано и в объеме, достаточном для определения рыночной стоимости объекта оценки. 

Требования к анализу рынка объекта оценки установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» п. 10,11 и содержат следующие положения: «10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности». 

Оценщиком проведен анализ рынка в объеме, достаточном для обоснования выводов по сегменту, к которому относится объект оценки, приведены данные, позволяющие судить о сложившихся ценах на рынке в сегменте объекта оценки.

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Оценщик, руководствуясь положениями данного стандарта, обосновал применение и отказ от применения подходов и методов в рамках подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки. Процедура выбора применяемого метода и отказа от методов оценки проведен в полном объеме, объективно, в соответствии с особенностями объекта оценки.

В разделе 9 «Описание процесса оценки объекта оценки» оценщик описывает этапы реализации выбранного метода для расчета рыночной стоимости объекта оценки, проводит подбор и описание объектов-аналогов, участвующих в расчете, и приводит расчетные таблицы с последующим описанием применяемых корректировок.

При выборе объектов-аналогов оценщик ссылается на различные источники и приводит в качестве основного правила - схожесть объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

При выборе объектов-аналогов оценщик использует следующие ценообразующие параметры (стр. 25 отчета об оценке): местоположение; расположение относительно красной линии; наличие коммуникаций, возможность их подключения; площадь (фактор масштаба). 

Далее на стр. 41-44 отчета об оценке оценщик приводит таблицу с информацией, содержащей в себе ценообразующие параметры объектов-аналогов.

Анализ, приведенной оценщиком информации по подбору аналогов, позволяет сделать следующие выводы: удельный показатель стоимости выбранных аналогов № 1 – 1 013,44 руб/кв.м; №2- 1 041,67 руб/кв.м., № 3 - 859,38 руб/кв.м.

Величина удельных показателей выбранных аналогов попадает в определенный оценщиком интервал для земельных участков с возможностью строительства коммерческих объектов (859-3 666 руб/кв.м., стр. 25 отчета об оценке). 

Учитывая общую тенденцию снижения удельного показателя рыночной стоимости земельных участков «от центра к окраинам» и расположение оцениваемого участка в Северо-Западном районе города Ставрополя (ул. Промышленная), а расположение аналогов в Восточной части и на выезде, можно сделать вывод о необоснованности подобранных объектов-аналогов для расчетов по фактору местоположения.

Выбор аналогов на удалении от объекта оценки не объясняется отсутствием в непосредственной близости от объекта оценки сопоставимых аналогов; классификация объектов проводится по рекомендации «Справочника оценщика» и включает в себя такой показатель как «Район крупной автомагистрали» и «Спальный район». Надо отметить, что по данной классификации оценщик все же корректирует аналоги.

При использовании объектов-аналогов неверно определяет правовой статус аналога № 2 как «Собственность», тогда как проверка по кадастровому номеру данного аналога (стр.76 отчета) определяет его статус – аренда.

Таким образом, принимая данный аналог к расчету, оценщик должен был учесть отличия по «передаваемым правам» и внести соответствующую корректировку, что сделано не было.

Таким образом, подбор аналогов для расчета проведен необоснованно по фактору «местоположение», корректировка по фактору «передаваемые права» не внесена.

Ошибок при проведении математических расчетов не выявлено.

Обоснование корректировок проведено в объеме, необходимом для расчета рыночной стоимости, использование корректировок обусловлено отличиями объекта оценки от подобранных аналогов.

При использовании корректировок оценщиком математических ошибок не выявлено.

Таким образом, выбор использованных корректировок и их расчет можно признать корректным и обоснованным, за исключением корректировки на «передаваемые права» относительно аналога № 2.

Требования к принципам составления отчета об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» п.4 и содержат следующие положения: «4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности)». 

При составлении отчета, руководствуясь положениями данного стандарта, оценщик в полной мере выполнил требования принципа проверяемости.

Полнота (достаточность) информации означает, что она содержит минимальный, но достаточный для принятия правильного решения набор данных. О полноте информации можно говорить, когда какая-либо дополнительная информация об объекте будет уже избыточна.

Понятие полноты информации связано с её смысловым содержанием. Как неполная, так и избыточная информация снижает эффективность решений, принимаемых на её основе.

Принцип достаточности оценщиком не нарушен. Использованная оценщиком информация содержит достаточный для принятия правильного решения набор показателей.

Достоверность информации - показатель качества информации, означающий её полноту и общую точность. Критериями достоверной информации являются: отсутствие ложных или искажённых данных.

Принцип достоверности оценщиком нарушен, в отчете присутствуют искаженные данные об объекте-аналоге.

Для ответа на поставленный судом вопрос о влиянии допущенных оценщиком нарушений на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом проводился альтернативный расчет рыночной стоимости объекта исследования. Данный расчет основан на анализе рынка предложений и продаж в сопоставимом сегменте объекта исследования. 

Категория объектов - земельные участки коммерческого назначения (для использования под производственную застройку)

Временной интервал - 01.01.2018-01.01.2019гг.

Территория исследования: г. Ставрополь (район расположения объекта исследования)

Источник информации: архив объявлений (www.ruads.org)

В результате анализа получена выборка объявлений из 46 объектов. После сортировки и выбраковки объявлений (удаление повторяющихся объявлений, отсеивание объявлений из-за отсутствия важных данных, удаление объявлений с расположенными на участках ОКС и т.д.) выборка объявлений для анализа составила 26 позиций.

В выбранном районе города Ставрополя медианный показатель стоимости предложений по земельным участкам, предназначенным для производственной деятельности, составляет - 1 773 рублей.

Стоимость предложений колеблется от 506 рублей до 10 857 рублей в зависимости от ценообразующих факторов.

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным. 

Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены cделки выполнена согласно данным «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Лейфер 2018. Земельные участки. Том 2, стр. 285, скидка на торг, составляет 17,3 % (среднее значение из доверительного интервала).

Корректировка на имущественные права учитывает разницу в стоимости земельных участков в зависимости от вида оформленных имущественных прав (собственность/аренда). Корректировку для аналогов применяется согласно «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Лейфер 2018. Земельные участки. Том 2, стр. 77.

Оцениваемые права на объекты оценки - право собственности (допущение в соответствии с целью оценки), у объекта-аналога № 1 также оформлены права собственности (информация получена из текста объявлений о продаже или из справочных данных Росреестра). 

Передаваемые при продаже права на объекты-аналоги №2 и № 3 - право долгосрочной аренды установлено из текста объявления и по сервису Росреестр-онлайн). Корректировка для этих аналогов составит: 1,19 (+19%)

Наличие и качество подъездных путей, ведущих непосредственно к земельному участку, в том числе наличие разворотных площадок, является фактором, существенно влияющим на стоимость земельных участков. Данная корректировка вносится согласно справочнику оценщика недвижимости (Лейфер 2018. Земельные участки. Том 1, стр. 240). 

Исследуемый земельный участок представляет собой объект, расположенный с доступом по дороге общего пользования и с территории соседнего участка.

Объекты-аналоги № 1,2,3 по данному параметру отличаются от оцениваемого объекта (участки границами примыкают к автодорогам городского значения или имеют свободный подъезд, не ограниченный правами других лиц).

Корректировка в расчетах для этих объектов применяется и составляет К=1/1,20 = 0,83 (-17%). 

Применяется корректировка на отличие стоимостей цен, сложившихся на аналогичные объекты в месте расположения объекта исследования и местах расположения объектов-аналогов. Объект исследования расположен в 

<

...>.

Расчет корректировки проводится согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО1 - 2018 Земельные участки часть 1, стр. 189.

Формируя ограниченный набор типовых зон, относительно которых можно предположить, соотношение между объектами недвижимости в этих зонах примерно одинаковые для сходных городов и областей Российской Федерации. Другими словами, согласно этому предположению, в качестве примерно одинаковых рассматриваются не абсолютные значения цен недвижимости в разных городах населенных пунктах, а соотношения цен идентичных объектов недвижимости, расположенных в каком-то смысле на подобных территориях.

Зонирование территорий городов приведено экспертом в виде таблицы. Естественно предположить, что соотношения цен между объектами недвижимости и землями, находящимися в рамках каждой из указанных в таблице территорий, несмотря на существенное различие по среднему уровню цен городов, примерно одинаковые.

При выборе конкретного значения корректировки для каждой городской зоны следует учитывать влияние других факторов, которые также оказывают влияние на соотношение цен.

Для жилой и общественно-деловой зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов: транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории; уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения; историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды, санитарные условия; инженерно-геологические условия строительства; рекреационная ценность территории; престижность территории. 

Для производственной зоны и зоны инженерной транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы: уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей; условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов; градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

Расположение объектов-аналогов № 1,2,3 может быть охарактеризовано, как идентичное. Все земельные участки - аналоги, применяемые в расчете, расположены в одном населенном пункте с объектом оценки и не отличаются от него по инвестиционной привлекательности квартала и локального местоположения.

Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка. Как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидны, а, следовательно, являются более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. Поправку на масштаб следует вносить в цену объектов-аналогов при условии отличия их общих площадей от общей площади объекта исследования. 

Наиболее оптимальным методом расчета величины корректировки на размер участка (площадь) является корреляционно-регрессионный анализ, т.е. построение зависимости стоимости земельного участка от площади. 

Корректировка на размер площади вводится на основании данных «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018» под редакцией ФИО2, члена правления НРО РОО. 

Корректировка на наличие коммуникаций учитывает разницу в стоимости, сложившихся на аналогичные объекты в зависимости от возможности подключения коммуникаций. Согласно п. 20 ФСО №7, застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Улучшения относятся к объектам капитального строительства (в том числе коммуникации).

Для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке (с целью исключения двойного налогообложения наличие коммуникаций на участке у объектов-аналогов должно рассматриваться как фактор, вносящий дополнительную ценность и относящийся к улучшениям для земельного участка и, следовательно, подлежащий понижающей корректировке).

При анализе ценовых предложений у объектов-аналогов выявлены отличия по данному фактору с объектами исследования (на участках у объектов-аналогов № 2 и 3 присутствуют все коммуникации, корректировка - 35%); у объекта-аналога № 1 на участке электричество, корректировка - 15%). 

Для внесения весовых коэффициентов необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Расчет произведен по соответствующей формуле (лист 35 заключения эксперта). 

В результате проведенного экспертом альтернативного расчета получена стоимость в размере 3 320 000 рублей. Расчет оценщика – 3 171 000 рублей. Разница полученных значений – 149 000 рублей (4,6%). 

Поскольку разница в итоговой величине рыночной стоимости минимальна, эксперт сделал вывод об отсутствии влияния допущенных нарушений на величину рыночной стоимости объекта исследования. 

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

С учетом изложенного, а также отсутствия по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований к признанию оспариваемого решения комиссии № 53 от 02 февраля 2021 года незаконным и об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края №53 от 02 февраля 2021 года в части определения по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …. в размере рыночной стоимости 3 171 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Русская Многопрофильная Компания» от 07 декабря 2020 года № 159С-20; исключении из Единого государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., в размере его рыночной стоимости 3 171 000 рублей; восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 7 098 740.87 рублей, установленной по результатам государственной кадастровой оценки – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 27.09.2021 года. 

Председательствующий судья М.М. Товчигречко