УИД 61OS0000-01-2021-000138-11 

дело № 3а – 180/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2021 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при ведении протокола секретарем Лапшевой И.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Южный Капитал» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Южный Капитал» (ООО «Южный Капитал) обратилось с изложенным административным иском, указав, что ему принадлежит земельный участок площадью 28 546 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 21 июня 2019 г. составляла 293 316 715,58 руб., что значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ООО «Полиэксперт» №144/2020 от 27 января 2021 г. в сумме 125 659 777,46 руб. Указанное влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога. Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, которая решением №11-26/2021-31 от 2 марта 2021 г. отклонила заявление. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2019 г.

В судебном заседании представитель ООО «Южный Капитал» ФИО1 поддержала административные исковые требования. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 21 июня 2019 г. в размере рыночной стоимости, в соответствии с результом судебной экспертизы.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестар по Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. 

В письменном ходатайстве представитель Правительства Ростовской области ФИО2 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, согласно результату проведенной по делу экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен. 

В материалы дела от представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области ФИО3 поступил письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, его кадастровая стоимость определена в соответствии со ст.24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 21 июня 2019 г. в размере 293 316 715,58 руб. с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 10 275,23 руб./кв.м утвержденного постановлением Правительства Ростовской области 25 ноября 2014 г. №778 для земель отнесенных к 5 группе видов разрешенного использования. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В возражении от 13 мая 2021 г. представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО4 просил отказать в удовлетворении административных требований.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ООО «Южный Капитал» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 2 апреля 2021 г.

Изложенное подтверждает право ООО «Южный Капитал» оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец 5 февраля 2021 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 27 января 2021 г. № 144/2020 оценщика ООО «Полиэксперт» ФИО согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 июня 2019 г. составляет 125 659 777,46 руб.

Решением комиссии от 2 марта 2021 г. № 11-26/2021-31 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (ООО «Экспертное бюро»).

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро» ФИО от 15 июня 2021 г. № 943-Э/2021 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 июня 2019 г. составляла 153 635 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. В судебных прениях представитель административного истца просила вынести решение в соответствии с указанным экспертным заключением. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Эксперт установил, что исследуемый земельный участок целесообразно отнести к землям под офисно-торговую застройку, к неактивному рынку земельных участков, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками, кроме того, имеет значительную площадь. 

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ фактических данных о ценах сделок и предложений из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт установил среднюю цену продажи 1 кв.м. земельных участков в г. Ростове-на-Дону, интервал значений цен (таблица 18).

Эксперт отобрал пять аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, категории земель, назначению (таблица 19). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка, местоположение, назначение (разрешенное использование), обеспеченность инженерными коммуникациями, площадь. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, заключение экспертизы является убедительным, проверяемым и сомнений в своей обоснованности не вызывает. 

Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчёта были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они были поставлены под сомнение обоснованно. 

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 21 июня 2019 г. в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя в Комиссию - 5 февраля 2021 г.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административное исковое требование направлено на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (47%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточненных на основании выводов эксперта, представитель Правительства Ростовской области не возражал, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 40 000 руб. Размер оплаты определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 546 кв.м расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2019 г. в размере 153 635 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 февраля 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южный Капитал» денежные средства в размере 40 000 руб. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26 июля 2021 г.

Судья О.В.Журба