ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 2- 97\2018

12 января 2018 года город Зерноград 

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе : 

Председательствующего судьи Дворниковой Т.Б.

При секретаре Цой В.В.

С участием представителей ОАО « Учхоз Зерновое « ФИО1, доверенность от 9.01.2017 года, адвоката Гапичевой О.А. ордер 395 от 12.01.2018 г, доверенность от 1.12.2017 года 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ОАО « «Учхоз Зерновое « к ФИО2 о расторжении договора аренды №17-06\а нежилого помещения от 4.07.2006 года, взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, процентов, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде от 3.08.2006 года

Встречного искового заявления ФИО2 к ОАО «Учхоз Зерновое « о расторжении договора аренды №17-06\а нежилого помещения от 4.07.2006 года, взыскании убытков 90000 рублей 

У С Т А Н О В И Л :

ОАО « Учхоз Зерновое « обратился в суд с первоначальным иском к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения общей площадью 39,7 кв.м по адресу 

<

адрес>, мотивируя свои требования следующим. Между ОАО » Учхоз «Зерновое « и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 4 июля 2006 года заключен договор аренды № 17-06\а части нежилого помещения общей площадью 39,7 кв.м из общей площади здания конторы, принадлежащего Обществу на праве собственности. В установленном законом порядке была произведена государственная регистрация этого договора в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, номер регистрации № ФИО2 прекратил деятельность индивидуального предпринимателя 5.08.2011 года. В нарушение условий договора ФИО2 допустил существенное нарушение взятых по договору обязательств, использовал арендуемое помещение не в целях, определенных договором аренды- под размещение продовольственного магазин, а используется в качестве офиса для оказания бухгалтерских и иных услуг. Договором на арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги по счетам, предъявленным Арендодателем. С 29.11.2016 года ФИО2 не оплачивает коммунальные услуги за отопление и энергоснабжение, а с 31.01.2017 года – за водоснабжение и водоотведение. ФИО2 направлялись заказными письмами с описью вложения счета на оплату коммунальных услуг, которые остались не оплаченными. Задолженность ответчика ФИО2 перед Обществом по оплате коммунальных услуг составляет 50047,93 рублей. Ответчику ФИО2 направлено письмо с требованием о расторжении договора аренды, погашении образовавшейся задолженности, освобождении занимаемого помещения, которое осталось без исполнения. На основании ст.395 ГК РФ полагает ответчик должен уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, что составляет за период с 27.12.2016 г по 10.11.2017 года в сумме 3622,31 рублей. Общество просили суд на основании ст.ст.309, 395, 619 ГК РФ удовлетворить заявленные исковые требования и взыскать понесенные по делу судебные расходы. 

В судебном заседании представители истца ФИО1 и Гапичева О.А. изменили исковые требования, уменьшили заявленные первоначальные исковые требования. С учетом того, что ответчик ФИО2 к моменту рассмотрения спора по существу освободил занимаемое им помещение, то в части требования об освобождении спорного не жилого помещения, судебных расходов в сумме 1500рублей исковые требования не поддержали. В остальной части иска требования поддержали.

ФИО2 иск Общества не признал. Предъявил встречный иск к ОАО «Учхоз Зерновое « о расторжении договора аренды и возмещении убытков в сумме 90000 рублей, ссылаясь в обоснование на то, что в действиях Арендодателя в связи с исполнением договора аренды нежилого помещения имеется недобросовестное поведение. Заключая договор аренды, Общество обязано было предоставить арендодателю имущество с разрешенным использованием «для продовольственного магазина». В связи с досрочным расторжением договора аренды нежилого помещения считает, что понес убытки в размере 90000 рублей (разница между стоимостью арендной платы, которую он должен будет уплатить за аренду нежилого помещения).

ФИО2 просил суд расторгнуть договор №17-06\а аренды нежилого помещения от 4.07.2006 года, заключенного между ОАО » Учхоз Зерновое « и ИП ФИО2, взыскать с ОАО «Учхоз Зерновое « в его пользу убытки за досрочное расторжение договора в заявленной сумме.

ФИО2, его представитель просили дело рассмотреть без их участия.

Представители первоначального истца ОАО « «Учхоз Зерновое «» встречный иск ФИО2 не признали. Полагали, что ФИО2 злоупотребляет своими процессуальными правами, действия встречного истца являются недобросовестным поведением. При заявленном иске Обществом к ФИО2 о расторжении договора аренды №17-06\а нежилого помещения от 4.07.2006 года, последний 10.01.2018 года так же инициирует такое же требование при том обстоятельстве, что 27 декабря 2017 года освободил занимаемое арендуемое им помещение, при этом отказался подписать соглашение о расторжении договора аренды помещения. Считают заявленные ко взысканию убытки в размере 90000 рублей ничем не обоснованны и голословны, противоречат условиям договора аренды. На основании ст.10 ГК РФ просили отказать в удовлетворении иска ФИО2

Судом обсуждена возможность о рассмотрении дела в отсутствие встречного истца.

Выслушав представителей первоначального истца, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 421 Гражданского кодекса презюмируется свобода договора.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует, что между ОАО » Учхоз «Зерновое « и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 4 июля 2006 года заключен договор аренды № 17-06\а части нежилого помещения общей площадью 39,7 кв.м из общей площади здания конторы, с номерами на поэтажном плане БТИ 15,16, по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащего Обществу на праве собственности на срок до 1 июля 2021 г. 

В установленном законом порядке была произведена государственная регистрация этого договора в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, номер регистрации № Арендованное помещение передано ФИО2 Обществом по акту приема передачи от 4 июля 2006 года. 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с суда обязанности по сбору доказательств.

Из сведений ЕГРЮЛ\ЕГРИП явствует, что ФИО2 прекратил предпринимательскую деятельность в связи с принятием им соответствующего решения 5.08.2011 года. 

В соответствии с п.1.2 Договора арендуемое помещение предоставляется Арендатору исключительно для размещения и функционирования продовольственного магазина. Согласно п.3.2.1 Договора арендатор обязуется использовать арендуемое помещение исключительно по назначению, указанному в п.1.2 договора.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

Как следует из акта от 16.10.2017 года, ФИО2 арендованное помещение не использует под продовольственный магазин, использует помещение в качестве офиса для оказания бухгалтерских услуг, нарушая тем самым условия п.1.2 договора.

ОАО « Учхоз Зерновое « в адрес ФИО2 направил 23.06.2017 г претензию о расторжении договора аренды, погашении задолженности по коммунальным услугам, освобождении арендуемого помещения, которая осталась без исполнения (л.д.19-20 )

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такой способ защиты, который реализуется в порядке статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, как расторжение договора.

Заключенный спорными сторонами договор аренды не содержит условий, дающих право арендодателю и/или арендатору отказаться от исполнения взятых на себя обязательств в одностороннем порядке (отказ от договора).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Материалами дела доказано, что арендатор ФИО2 нарушил условия договора аренды, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, переданного ему по п.1.2 договора исключительно для размещения и функционирования продовольственного магазина, а не для иных целей в которых использовал ФИО2 Более того ФИО2 прекратил свою деятельность индивидуального предпринимателя.

Таким образом, исковые требования ОАО « Учхоз Зерновое « о досрочном расторжении договора аренды № 17-06\а нежилого помещения площадью 39,7 кв.м по адресу 

<

адрес>, заключенного с ИП ФИО2 подлежит удовлетворению.

Как следует из правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в п.52 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Вас РФ от 9.04.2010 года № 10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим или обременения отсутствующим. 

В силу требования части 2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (п.53).

В связи с этим, суд признает отсутствующим право аренды ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 39,7 кв.м, с номерами на поэтажном плате Бюро технической инвентаризации 15,16, расположенное в здании конторы общей площадью 956,9 кв.м по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> подлежит погашению запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №, дата регистрации 3.08.2006 года. 

Исходя из требований п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.2.4 договора арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги сверх арендной платы по счетам, предъявленным арендодателем, в установленные сроки.

Обществом направлялись заказной почтовой корреспонденцией ФИО2 счета об оплате коммунальных услуг: счет № 495 от 29.11.2016 на сумму 10606, 89 рублей, отправлен 8.12.2016 г ; счет № 497 от 29.11.20167 г на сумму 11663,10 рублей, отправлен 8.12.2016 года ; счет №498 от 29.11.2016 г на сумму 8356,42 рублей, отправлен 8.12.2016 г ; счет №494 от 29.11.2016 г на сумму 6405,00 рублей, отправлен 8.12.2016 г ; счет №39 от 31.01.2017 г на сумму 2706,87 рублей, отправлен 2.02.2017 г ; счет №124 от 10.03.2017 г на сумму 3335,04 рублей, отправлен 16.03.2017 г ; счет №158 от 31.03.2017 г на сумму 2094,48 рублей, отправлен 15.05.2017 г ; счет №177 от 12.05.2017 года на сумму 1428,33 рублей, отправлен 15.05.2017 г ; счет №196 от 8.06.2017 года на суму 807,39 рублей, отправлен 14.06.2017 г ; счет №259 от 4.07.2017 г на сумму 426,69 рублей, отправлен 10.08.2017 г ; счет №316 от 31.07.2017 г на сумму 736,89 рублей, отправлен 10.08.2017 г; счет № 489 от 30.08.2017 г на сумму 962,49 рублей, отправлен 1.09.2017 года; счет №598 от 29.09.2017 г на 518,34 рублей, отправлен 3.10.2017 года, что подтверждается заказными письмами с описью вложения и уведомлениями, копиями почтовых квитанций и отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Доказательств оплаты указанных счетов ФИО2 не предоставлено.

Подписание ответчиком ФИО2 акта приема-передачи нежилого помещения по адресу 

<

адрес> от 27 декабря 2017 года свидетельствует о том, что до 27 декабря 2017 года включительно последний распоряжался объектом, переданным ему истцом по договору аренды, а следовательно, суд приходит к выводу о наличии обязанности ответчика ФИО2 вносить коммунальные платежи за переданное ему помещение до указанной даты.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчик ФИО2 не представил доказательств в опровержение заявленной суммы долга истца, в том числе, об отсутствии долга или его наличия в меньшем размере.

Таким образом, задолженность ФИО2 перед Обществом по оплате коммунальных услуг составляет 50047,93 рублей. Эта сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ОАО « Учхоз Зерновое «.

Суд соглашается с расчетом истца по ст.395 ГК РФ за период с 27.12.2016 г по 10.11.2017 года в сумме 3622,31 рублей. Эта сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу Общества.

Встречный иск ФИО2 к ОАО «Учхоз Зерновое « о расторжении договора аренды №17-06\а нежилого помещения от 4.07.2006 года, взыскании убытков 90000 рублей не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу частей 3, 4 статьи 10 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из положений части 3 статьи 1, частей 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

По общему правилу части 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. При предъявлении заявленного требования по указанному основанию, встречный истец обязан доказать недобросовестность поведения стороны сделки.

Инициируя встречный иск, ФИО2 основывал свои требования на положении ст.10, 611,620, ст.393.1 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено, что с даты заключения договора аренды нежилого помещения с 4 июля 2006 года, более 11 лет ФИО3 использовал переданное ему в аренду нежилое помещение. Доводы о том, что Арендодатель не изменил разрешенное использование объекта переданного в аренду является несостоятельным, поскольку ни условия договора, ни действующее законодательство не возлагает таких обязанностей на арендодателя.

Возмездная природа сделки, исполняемая сторонами длительное время свидетельствовала о намерении сторон в реализации прав по договору аренды.

При этом при заключении договора аренды недостатки арендованного имущества не оговорены, что исключает ответственность Арендодателя по части 1 ст.612 ГК РФ.

Суд приходит к выводу, что при исполнении договора аренды законный интерес ФИО2 действиями Арендодателя нарушен не был отсутствуют действия превышающие пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий Арендодателя. 

Из содержания договора аренды следует, что стороны не предусмотрели какую-либо ответственность за досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя.

ФИО2 в нарушение требования ст.56 ГПК РФ не предоставил доказательств в обоснование заявленного встречного иска. Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2

Принимая во внимание, что суд удовлетворил исковые требования ОАО «Учхоз Зерновое « в полном объеме, а во встречном иске ФИО2 отказано, то в соответствии с требованиями ст.94, 98 ГПК РФ, с ФИО2 в пользу ОАО «Учхоз Зерновое « подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины 1810 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд 

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор №17-06\а аренды нежилого помещения, заключенный 4.07.2006 года между ОАО « Учхоз Зерновое « и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с ФИО2 ( ИНН №) в пользу ОАО « Учхоз Зерновое» задолженность по оплате коммунальных услуг 50047 рублей 93 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.12.2016 г по 30.10.2017 г в сумме 3622 рублей 31 копеек.

Признать отсутствующим право аренды ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 39,7 кв.м, с номерами на поэтажном плате Бюро технической инвентаризации 15,16, расположенное в здании конторы общей площадью 956,9 кв.м по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № дата регистрации 3.08.2006 года. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ОАО « Учхоз Зерновое « расходы по уплате государственной пошлины в размере 1810 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ОАО « Учхоз Зерновое « о расторжении договора аренды №17-06\а нежилого помещения от 4.07.2006 года, взыскании убытков 90000 рублей отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Текст мотивированного решения изготовлен 17 января 2018 года. 

Судья Дворникова Т.Б.