Дело № 2-3097/17 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

4 июля 2017 года город Казань 

Ново-Савиновский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе: 

председательствующего судьи Шамгунова А.И., 

секретаре судебного заседания Гурьяновой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о взыскании задатка и возмещении убытков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО4 о взыскании задатка и возмещении убытков.

В обоснование иска ФИО10 указала, что в октябре 2016 г. она с семьей решила купить квартиру в близости к гимназии №-- ... ..., поскольку в этой гимназии учится ее дочь. На то время семья истца проживала в собственной квартире по адресу: ... .... Семья истца решила продать свою квартиру и купить квартиру вблизи гимназии.

С помощью риэлтора ООО Бюро правовых услуг "Недвижимость и закон" им удалось подобрать подходящую квартиру по адресу: ... ..., в соседнем с гимназией домом. Собственниками этой квартиры являлись ФИО2 и ФИО4

--.--.---- г. истец заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ... .... По условиям предварительного договора основной договор должен был быть заключен до --.--.---- г. 

В обеспечение исполнения обязательств истец при заключении предварительного договора передала каждому из ответчиков задаток в сумме ---, в подтверждение получения задатка ответчики написали расписки.

Истец продала собственную квартиру по ... ... и обратилась к ответчикам с требованием заключить основной договор купли-продажи и явиться в регистрирующий орган. Но ответчики отказались продавать квартиру, никаких действий для продажи квартиры не совершили, они до сих пор являются собственниками квартиры по адресу: ... ....

Истец неоднократно требовала от ответчиков вернуть сумму задатка, но ответчики задаток не вернули. --.--.---- г. истец направила ответчикам требование вернуть задаток в двойном размере, требование не исполнено.

В связи с отказом ответчиков продать квартиру семья истца в составе ее самой, супруга и двоих несовершеннолетних детей осталась без жилья, поскольку свою квартиру на ... ... они продали. В этой связи семья истца была вынуждена арендовать квартиру, заключив с ФИО6 договор найма в отношении ... .... Согласно договору найма плата за аренду квартиры составила --- ежемесячно. За пять месяцев аренды истец заплатила ---

Истец просила взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка в размере ---; взыскать с ФИО4 двойную сумму задатка в размере ---, а также взыскать с ответчиков убытки в размере ---

При рассмотрении дела представитель истца требование о возмещении убытков, вызванных необходимостью аренды квартиры, уменьшила до ---, иные требования поддержала согласно исковому заявлению.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал.

Предпринятыми судом мерами примирить стороны не удалось.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Установлено, что ФИО2 и ФИО4 являются собственниками по ? доле в праве общей долевой собственности на ... .... Это подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от --.--.---- г. и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 16, 47, 48). 

Между истцом и ответчиками была достигнута договоренность о том, что ответчики указанную квартиру продают истцу по цене ---. 

--.--.---- г. между истцом с одной стороны и ответчиками с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчики обязались в будущем передать в собственность истца, а истец в свою очередь обязалась принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: ... ..., общей площадью 50,2 кв.м. 

В соответствии с условиями предварительного договора стороны договорились, что стоимость указанной квартиры составляет ---, что сумма в размере --- оплачивается в качества задатка, а сумма в размере --- оплачивается из собственных и кредитных средств покупателя в порядке и на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи.

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до --.--.---- г. (пункт 3.1). 

Согласно пункту 7.3 предварительного договора в вышеуказанной квартире зарегистрированы ФИО2 и ФИО3, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от личных вещей и проживания до --.--.---- г.

--.--.---- г. истец заплатила ФИО2 --- в качестве задатка за продаваемую ФИО2 ? долю в праве общей долевой собственности на ... .... В подтверждение получения задатка в указанном размере ФИО2 написала и передала истцу расписку (л.д. 14).

Также --.--.---- г. истец заплатила ФИО4 --- в качестве задатка за продаваемую ФИО4 ? долю в праве общей долевой собственности на ... .... В подтверждение получения задатка в указанном размере ФИО4 написал и передал истцу расписку (л.д. 13).

Поскольку ответчики приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на оговоренных в предварительном договоре условиях в срок до --.--.---- г., суд исходит из того, что у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до --.--.---- г. заключить с истцом договор купли-продажи ... .... 

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи, ответчики тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с требованиями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 действовавшего в спорный период Федерального закона от --.--.---- г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно устным и письменным пояснениям представителя истца поскольку ФИО11 являлись долевыми собственниками квартиры, то сделка купли-продажи квартиры должна была оформляться через нотариуса. Для оформления сделки купли-продажи долевой собственности через нотариуса требовалось получение согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры ФИО11, поскольку в их квартире была зарегистрирована несовершеннолетняя ФИО3 Однако ответчики не предоставили согласия опеки и попечительтва. В этой связи риэлтор ФИО7, сопровождавшая сделку купли-продажи, стала обращаться к другим нотариусам. Нотариус ФИО8 согласилась оформить сделку в отсутствие согласия органа опеки и попечительства, однако обязательным условием принятия документов на оформление сделки было предоставление справки о снятии несовершеннолетней ФИО3 с регистрационного учета по продаваемой квартире. Для оформления сделки купли-продажи квартиры необходимо было предоставить нотариусу выписку из домовой книги, содержащую сведения о снятии ответчиков и несовершеннолетней ФИО3 с регистрационного учета, однако такой документ предоставлен не был. Оформление купли-продажи квартиры было назначено на --.--.---- г., были взяты талоны на ФИО11 на очередь в регистрационной службе, однако накануне сделки, 29 декабря ФИО11 отказались явиться на сделку, сославшись на новогодние праздники, в итоге сделка не состоялась. После наступления нового года риэлтор ФИО7 созванивалась с ФИО4, однако он еще раз сообщил об отказе от продажи квартиры. 

При рассмотрении дела в качестве свидетеля была допрошена ФИО7, она пояснила, что работает менеджером по продажам в агентстве недвижимости "Недвижимость и закон", в их агентство обратился ФИО4 с просьбой продать квартиру на ... ... пояснила, что сделка по продаже квартиры ФИО11 не состоялась, поскольку ФИО11 не предоставили документы для сделки, выписка из домовой книги с выписанной из квартиры несовершеннолетней не была предоставлена, до --.--.---- г. ребенок не был выписан. Свидетель пояснила суду, что устно ФИО11 были готовы на сделку, но ФИО11 перед новым годом отказался от сделки, сославшись на занятость на работе. 

Судом установлено, что ответчики так и не заключили основной договор купли-продажи ... .... Согласно сведениям из государственного реестра недвижимости указанная квартира находится в долевой собственности ответчиков.

Судом установлено, что за не заключение основного договора купли-продажи ... ... ответственны ответчики, поскольку они не обеспечили предоставление полного пакета документов, необходимого для оформления сделки. 

Стороной ответчика не оспаривалось, что вопреки условиям предварительного договора от --.--.---- г. не было обеспечено снятие несовершеннолетней ФИО3 с регистрационного учета по вышеуказанной квартире. 

Судом установлено, что ответчики не возвратили истцу сумму задатка. 

Учитывая, что за не заключение основного договора купли-продажи квартиры ответственна сторона, получившая задаток, т.е. ответчики, то суд на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что на ответчиках лежит обязанность уплатить истцу двойную сумму задатка, то есть ответчики должны вернуть истцу по --- в счет возврата двойной суммы задатка.

Доводы ответчиков о том, что за не заключение основного договора купли-продажи квартиры ответственна истец суд находит несостоятельными, поскольку из материалов дела, показаний свидетеля ФИО7 следует, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине непредставления ответчиками документов, необходимых для заключения сделки. 

Доводы ответчиков о наличии вины истца в не заключении основного договора купли-продажи квартиры материалами дела не подтверждаются.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих нарушения условий предварительного договора со стороны истца, которые послужили бы основанием невозможности заключения основного договора, ответчиками в суд не предоставлено.

Напротив, в ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение, что истец от заключения основного договора купли-продажи ... ... не отказывалась, действовала добросовестно, неоднократно информировала ответную сторону о необходимости заключить основной договор купли-продажи. 

Судом установлено, что в связи с не заключением основного договора купли-продажи ... ... истец понесла убытки, связанные с необходимостью оплачивать арендную плату. 

Так, по договору купли-продажи квартиры от --.--.---- г. ФИО10, намереваясь купить квартиры ФИО11, продала третьим лицам собственную квартиру по адресу: ... ....

В связи с отсутствием в собственности иного жилья, кроме как продаваемой квартиры по ... ..., ФИО10 заключила с ФИО6 договор найма жилого помещения от --.--.---- г., по условиям которого арендовала у ФИО6 квартиру по адресу: ... .... По условиям указанного договора арендная плата составила --- в месяц.

Судом установлено и представленными чеками подтверждается, что истец за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. заплатила ФИО6 --- за аренду квартиры по адресу: ... .... 

В связи с отказом ответчиков продать ... ... истец приобрела другую квартиру – по адресу: ... ..., право собственности истца на квартиру зарегистрировано --.--.---- г., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 64). 

Согласно пункту 5.2 предварительного договора от --.--.---- г. сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, возмещает другой стороне причиненные этим убытки.

Расходы, понесенные истцом на оплату аренды квартиры по адресу: ... ..., состоят в прямой причинно-следственной связи с отказом ответчиков заключить основной договор купли-продажи квартиры по ... ... истцом арендной платы за период с --.--.---- г., когда должен был быть заключен основной договор купли-продажи, по --.--.---- г., когда у нее возникло право собственности на другую квартиру, купленную по причине отказа ответчиков продать их квартиру, относится к убыткам истца, данные убытки были понесены по причине не заключения основного договора. Суд находит, что на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора от --.--.---- г. данные убытки, размер которых составляет ---, подлежат возмещению ответчиками, поскольку они ответственны за не заключение основного договора купли-продажи квартиры и, как следствие, за необходимость истца арендовать другое жилье по причине отказа заключить основной договор. При этом размер убытков за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. (один месяц) составляет ---, а за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. включительно (24 дня), составляют --- (--- : 30 дней x 24 дня). 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о взыскании задатка и возмещении убытков удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 --- в счет возврата двойной суммы задатка, --- в возмещение госпошлины. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 --- в счет возврата двойной суммы задатка, --- в возмещение госпошлины. 

Взыскать с ФИО2 и ФИО4 в солидарном порядке в пользу ФИО1 --- в возмещение убытков, --- в возмещение госпошлины. 

В удовлетворении требования о возмещении убытков в большем размере отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд ... ... в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения. 

Судья подпись Шамгунов А.И.