Дело № 2-822/2017

Решение

Именем Российской Федерации

26 мая 2017 года г. Киров

Ленинский районный суд г. Кирова в составе:

председательствующего судьи Сунцовой М.В.,

при секретаре Якимовой А.Ю.,

с участием представителя истца и третьего лица ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2, 

представителя ответчика и третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности, процентов, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество

Установил:

Истец ИП ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании задолженности, процентов, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что {Дата изъята} между ИП ФИО4, ИП ФИО1 (займодавцы) и ФИО5 (заемщик) был заключён договор займа, согласно которому ИП ФИО4 и ИП ФИО1 передали в заём ФИО5 400 000 руб. сроком на 12 месяцев, а ФИО5 взял на себя обязательство возвратить указанную сумму с процентами, исходя из ставки 60% годовых, согласно графика возврата процентов, согласованного сторонами в договоре займа. Стороны также согласовали, что в случае неисполнения заемщиком обязанности в предоставлении в залог земельного участка, расположенного под предметом залога, заемщик уплачивает проценты, исходя из ставки 72% годовых. В связи с тем, что заемщик указанную обязанность не исполнил, проценты за пользование денежными средствами ему начислялись, исходя из ставки 72% годовых, до даты возврата суммы займа в полном объеме. 

Денежные средства в сумме 400 000 руб. были переданы Займодавцами Заемщику в день подписания договора займа, о чем свидетельствуют акты приема – передачи денежных средств от {Дата изъята}, при этом каждый из займодавцев передал заемщику по 200 000 руб. 

В обеспечении обязательств по договору займа, между сторонами был заключен договор ипотеки, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята} за {Номер изъят}. Залоговая стоимость предмета ипотеки по соглашению сторон составила 800 000 руб.

Заемщик своевременно производил уплату процентов до {Дата изъята}, с {Дата изъята} заемщик перестал исполнять свои обязанности по уплате процентов в установленные сроки, с указанной даты никаких платежей ответчик не делал. Сумма основного долга – 400 000 руб., в установленный срок также возвращена не была. 

Согласно договору, заемщик и займодавец согласовали размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств: 60% годовых за несвоевременное исполнение обязательств по возврату суммы займа; 120% годовых за несвоевременное исполнение обязательств по уплате процентов. Также договором от {Дата изъята} было установлено, что все споры между сторонами разрешаются в суде общей юрисдикции по месту нахождения истца. 

{Дата изъята} между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 был заключен договор уступки прав требований, в соответствие с которым, все права требования по договору залога {Номер изъят} от {Дата изъята} перешли ИП ФИО4

На основании изложенного, взыскать с ответчика ФИО5 задолженность по договору займа – 400 000 руб., задолженность по начисленным процентам – 119 745 руб. 90 коп., пени за просрочку возврата суммы займа – 35 409 руб. 84 коп., пени за просрочку возврата начисленных процентов – 24 016 руб. 39 коп.; обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом, назначение: жилой дом – 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 157 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки 800 000 рублей, установив порядок реализации с публичных торгов. 

В ходе рассмотрения дела представителем истца ФИО1 исковые требования были уточнены, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору займа – 400 000 руб., задолженность по начисленным процентам за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} – 231 913 руб. 70 коп., пени за просрочку возврата суммы займа за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} – 116 936 руб. 90 коп., и пени со дня, следующего за днем вынесения решения, на сумму 400 000 руб. по день фактического возврата суммы займа в размере 60% годовых; пени за просрочку возврата начисленных процентов с {Дата изъята} по {Дата изъята} – 90 206 руб. 83 коп.; обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом, назначение: жилой дом – 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 157 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, определить начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 80% от цены, приведенной экспертом по результатам дополнительной экспертизы, установив порядок реализации с публичных торгов. 

Истец ИП ФИО4 о дате, времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Ответчик ФИО5 о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал. Пояснил, что не согласен с заключением судебной экспертизы, поскольку эксперт в составе рыночной стоимости предмета ипотеки оценил земельный участок, не принадлежащий ответчику, оценил холодный пристрой, баню, предбанник, навес, колодец и металлический забор, не являющиеся предметом залога и не прошедшими технический и кадастровый учет, кроме того, имеются неотъемлемые улучшения дома, которые также оценил эксперт. Пояснил, что расчет пени за просрочку возврата займа по настоящее время составляет 122 854 рубля 71 копейка, пени за просрочку возврата начисленных процентов увеличивать не будут. Просрочка платежей началась с {Дата изъята}.

Представители ответчика ФИО2 и ФИО3, также привлеченная в качестве третьего лица к участию в деле, исковые требования признали в части основного долга 400 000 рублей и процентов за пользование займа 231 913 рублей 70 копеек, просили снизить размер неустойки, согласно ст. 333 ГК РФ. Не согласны с требованием об обращении взыскания, поскольку это единственное жилье для проживания. Представитель ответчика (третье лицо) ФИО3 пояснила, что при определении стоимости предмета залога, истцом дом не осматривался, было представлено свидетельство о праве собственности, и определена стоимость предмета залога в офисе.

Допрошенный в судебном заседании эксперт М. пояснила, что она определяла стоимость дома и земельного участка – права аренды на земельный участок, поскольку реализация дома невозможна без разрешения прав на земельный участок, он следует судьбе дома, поэтому она оценивала и право аренды. Она определяла стоимость всего домовладения: пристроя, бани, предбанника, навеса, колодца, потому что они обслуживают дом, и их наличие влияет на стоимость всего дома, поэтому они входят в единый комплекс - домовладение Действительно при обследовании дома она установила, что построена была мансарда, утеплен пристрой

Выслушав участников процесса, опросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

{Дата изъята} между ИП ФИО4, ИП ФИО1 (займодавцы) и ФИО5 (заемщик) был заключён договор займа, согласно которому ИП ФИО4 и ИП ФИО1 передали в заём ФИО5 400 000 рублей под 60 процентов годовых, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа в установленный договором срок, а также своевременно производить уплату процентов. Стороны согласовали, что указанная в пункте процентная ставка за пользование суммой займа подлежит применению в случае предоставления Заемщиком в залог Займодавцам земельного участка, расположенного под предметом залога, указанного в п. 6.1 настоящего договора. До государственной регистрации права залога на земельный участок стороны согласовали процента за пользование суммой займа в размере 72% годовых (п.1.1 договора)

Согласно п. 1.2 Договора, займодавцы ИП ФИО4 и ИП ФИО1 передали по 200 000 руб. каждый. 

Сумма займа должна быть возвращена через 12 месяцев с даты предоставления займа, т.е. {Дата изъята} (п. 2.2 договора).

За пользование займом заемщик ежемесячно уплачивает проценты, исходя из ставки 60% годовых, что соответствует 5 процентам в месяц и составляет 20 000 рублей в месяц. За пользование займом в первый месяц заемщик уплачивает проценты исходя из ставки 72 процента годовых, что соответствует 6 процентам в месяц и составляет 24 000 рублей. Стороны согласовали график возврата процентов (п. 2.3 договора).

В случае неисполнения заемщиком обязанности в предоставлении в залог земельного участка, расположенного под предметом залога, указанного в п. 6.1 настоящего договора, заемщик уплачивает за пользование займом проценты исходя из ставки 72 процента годовых, что соответствует 6 процентам в месяц и составляет 24 000 рублей.

Согласно п. 3.2 договора, в случае невозвращения суммы займа, Заемщик уплачивает неустойку от суммы займа за каждый день просрочки до дня фактического возврата суммы займа, исходя из ставки 60% годовых. При этом стороны договорились, что сумма пени не подлежит уменьшению в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 3.3 договора, за несвоевременное исполнение обязательств по уплате процентов предусмотрено взыскание неустойки за каждый день просрочки до дня фактического возврата суммы займа, исходя из ставки 120% годовых. 

Согласно п. 6.1 кредитного договора предметом ипотеки выступает жилой дом, назначение: жилой дом – 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 157 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}

При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде общей юрисдикции по месту нахождения займодавца 1. 

Договором ипотеки от {Дата изъята} залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 800 000 рублей (л.д. 2.2 договора).

Актами приема - передачи денежных средств от {Дата изъята} подтверждается получение ФИО5 денежных средств от ИП ФИО4 и ИП ФИО1 в размере 400 000 рублей, по 200 000 рублей от каждого заимодавца. 

Судом установлено, что {Дата изъята} между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 заключен договор уступки прав требований, в соответствие с которым, все права требования по договору займа {Номер изъят} от {Дата изъята} перешли ИП ФИО4

Согласно распоряжения Управления по экономике, финансам, имуществу и земельным ресурсам Оричевского района от {Дата изъята} {Номер изъят} договор аренды земельного участка {Номер изъят} от {Дата изъята} предоставленный ранее ФИО5 для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Расположенного {Адрес изъят}, общей площадью 1 480 кв.м. – считать расторгнутым с {Дата изъята} Предоставить в аренду с {Дата изъята} до {Дата изъята} ФИО5 земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят} площадью 1 511 кв.м., местоположение: { ... }. 

{Дата изъята} Управлением экономики, финансов и земельным ресурсам Оричевского района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, кадастровый {Номер изъят}, расположение{ ... }. Настоящий договор действует до {Дата изъята} и вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора не менее чем за 30 дней до окончания срока, на который заключен договор, его действие продлевается каждый раз на тот же срок.

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 15 марта 2017 года назначена судебная экспертиза.

Согласно заключения { ... } рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 157 кв.м., лит А, кадастровый {Номер изъят} по состоянию дату вынесения определения 4 752 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома 4 487 000 рублей, стоимость земельного участка (права аренды) 265 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Пунктом 1 ст. 808 ГК РФ установлено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (п. 2 ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Пунктом 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В соответствии с пунктом 2 этой статьи, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее его изменение не допускается.

В силу статьи 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 ГК РФ).

Ответчиком не оспаривается наличие задолженности, как по основному долгу, так и по процентам, в данной части иск признан представителями ответчика.

Таким образом, исходя из названных правовых норм и условий договора, принимая частичное признание иска, требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 400 000 рублей, а также процентов за пользование займом за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 231 913 рублей 70 копеек подлежат удовлетворению.

В силу ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (пени).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения ст. 333 ГК РФ являются ничтожными ( п. 1 и 4 статьи 1, п.1 ст. 15 и п.2 ст. 168).

В силу абз. 3 п. 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которому основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п.6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п.1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации,

Истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку возврата суммы займа за период с {Дата изъята} и на {Дата изъята} размер пени составляет 122 854 рубля 71 копейка и по дату фактического возврата суммы займа. А также просит взыскать пени за просрочку возврата начисленных процентов за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 90 206 рублей 83 копейки.

В силу требований статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности, по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения ч.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, но при этом не должна служить средством его обогащения, будучи соразмерной, последствиям нарушения.

Рассматривая требование истца о взыскании пени за просрочку возврата суммы займа и пени за просрочку возврата начисленных процентов принимая во внимание компенсационный характер данного взыскания, расчет представленный ответчиком по ст. 395 ГК РФ (размер законной неустойки за просрочку возврата суммы займа за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} составляет 21 352 рубля 50 копеек, пени за просрочку возврата начисленных процентов за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 9 076 рублей 23 копейки), учитывая заявление представителей ответчика о снижении договорной неустойки и возможность взыскания штрафных санкций за новый период в будущем, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера взыскиваемой неустойки (пени) за просрочку возврата займа до 35 000 рублей и пени за просрочку возврата начисленных процентов до 25 000 рублей, соблюдая баланс прав и интересов как должника, так и кредитора. 

Кроме того, истец просит начислить пени следующие за днем вынесения решения, на сумму задолженности 400 000 рублей и по день фактического возврата суммы займа. Вместе с тем, возможность взыскания пени (штрафной санкции) на будущее время, до дня вступления решения суда в законную силу, то есть, капитализация неустойки на будущее время гражданским и процессуальным законодательством не предусмотрена, поскольку вина ответчика при взыскании пени на будущее время за просрочку исполнения обязательства по договору займа не может быть проверена и установлена на момент разрешения спора. Доказательств того, что право истца будет нарушено на будущее время, материалы дела не содержат, а в силу положений ст. 3 Гражданского процессуального РФ суд разрешает нарушенные права, а не возможные нарушения права на будущее время, и кроме того, истец в случае несвоевременного исполнения ответчиком решения суда не лишен возможности в будущем обратиться в суд с требованием о взыскании предусмотренных договором санкций.

В остальной части требования о взыскании неустойки отказать.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Актуальная редакция п.1 ст. 350 ГК РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В то же время согласно п.3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. 

В соответствии со ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов по решению суда (ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости). 

В соответствие с п.4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета об оценке, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете об оценке.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 20.06.2016 г. по делу № А47-4812/2015 соответствии с п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Согласно правовой позиции ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации таких изменений.

Согласно экспертного заключения { ... } {Номер изъят} от {Дата изъята}, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 157 кв.м., Лит.А, кадастровый {Номер изъят}, по состоянию на дату вынесения определения {Дата изъята} с учетом округления составляет 4 752 000 рублей. (рыночная стоимость жилого дома – 4 478 000 руб., рыночная стоимость права аренды земельного участка – 265 000 руб.).

Совокупность указанных правовых норм позволяет сделать вывод о возможности установления судебным решением начальной продажной стоимости залогового имущества при обращении взыскания на него в судебном порядке, в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества. 

Суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности.

Доводы стороны истца о несогласии с заключением судебной экспертизы суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ также закреплен с принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.

Аналогичное положение содержит и п. 3 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же ус Исходя из указанных правовых норм в их системной связи новый собственник здания, строения, сооружения независимо от способа перехода права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно абз. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п.3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (абз. 3 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Приведенные правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка.

В противном случае нарушается заложенный в п. 5 п. 1 статьи 1, а также ст. 35 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в заключении судебной экспертизы экспертом правомерно включена стоимость права аренды земельного участка в определение рыночной стоимости предмета ипотеки. 

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или законом, поэтому эксперт верно оценивал дом, как объект исследования с учетом произведенных улучшений, а также построек, не стоящих на кадастровом учете, но прочно связанных с землей и используемых для обслуживания дома, и составляющих единое домовладение.

В удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы судом отказано.

Принимая во внимание, установленный судом факт ненадлежащего исполнения ответчиком ФИО5 обязательств по кредитному договору {Номер изъят} от {Дата изъята}, суд считает требование истца об обращении взыскания на предмет залога, принадлежащего ФИО5, согласие третьего лица (супруги ответчика) имелось при заключении договора, что ею не оспаривалось, посредством продажи с публичных торгов, подлежащим удовлетворению, и определяет в порядке п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальную продажную цену заложенного имущества - жилой дом – 2-этажный, общая площадь 157 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, в размере 3 801 600 рублей (80% от 4 752 000 рубля).

Доводы стороны ответчика, о том что предмет ипотеки является единственным жильем, суд не принимает во внимание, поскольку согласно абзацу второму ч.1 ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в названном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Руководствуясь ст.ст. 198 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Взыскать с ФИО5 в пользу ИП ФИО4 задолженность по возврату суммы займа 400 000 рублей, задолженность по начисленным процентам за пользование займом 231 913 рублей 70 копеек, пени за просрочку возврата суммы займа 35 000 рублей, пени за просрочку возврата начисленных процентов 25 000 рублей. 

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом, назначение жилой дом – 2-этажный, общая площадь 157 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки 3 801 600 рублей, установив порядок реализации с публичных торгов. 

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Cудья Сунцова М.В.