№ 2-13/2019 (№2-1231/2018)

56RS0019-01-2018-001480-74

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

28 июня 2019 года город Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Е.А., 

при секретаре Алышове С.Ф.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Орска Оренбургской области о признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Орска, в котором просил признать за ним право собственности на нежилое двухэтажное здание – ресторан с подвалом (литер А) площадью 904,4 кв.м., – расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование иска истец указал, что на основании договора купли-продажи №1 от 10.01.2018 года ему принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительством нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 399,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности на вышеуказанный объект зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2018 года сделана запись регистрации № №-56/019/2018-7. Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующих нежилых помещений и объекта незавершенного строительством нежилого здания, общая площадь 515 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, принадлежащим на праве собственности истцу. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2018 года сделана запись регистрации №. 

В 2013 году на основании проектной документации на строительство за счет собственных средств была закончена реконструкция здания под ресторанный комплекс «

<

данные изъяты>». Данный объект недвижимого имущества находится в городе Орске Оренбургской области по переулку Музыкальному дом 7. Таким образом, истцом, без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ было завершено строительство ресторанного комплекса «

<

данные изъяты>». Объект недвижимости эксплуатируется по назначению. Несмотря на то, что вышеуказанный объект построен без разрешения на строительство, его возведение не нарушает норм и требований, соблюдение которых необходимо при возведении объектов недвижимости. Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций двухэтажного с подвалом здания ресторана (литер А) по адресу: 

<

адрес>, изготовленного ООО «ГеоСтар» 16.07.2018 года, обследуемые конструкции фундаментов, наружных стен, перегородок, покрытия и полов находятся в работоспособном техническом состоянии, пространственная жесткость и прочность конструкций строения в целом обеспечиваются. На момент обследования нежилого с подвалом здания ресторана, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Техническая эксплуатация здания ресторана возможна. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Также двухэтажное здание ресторана соответствует градостроительным нормам, что подтверждается заключением о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки г.Орска от 16.07.2018 года, изготовленного ООО «ГеоСтар». В соответствии с заключением ООО «ПожЦентр» от 22.08.2018 года № 98, двухэтажное здание с подвалом, расположенное по адресу: 

<

...> соответствует требованиям пожарной безопасности. Согласно заключению Санитарно-эпидемиологической экспертизы от 03.08.2018 года нежилое здание ресторана соответствует СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-Эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». 

17.07.2018 года истец подал заявление на имя главы г. Орска о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания ресторана, расположенного по адресу: 

<

...>. Письмом администрации г. Орска Оренбургской области от 27.07.2018 года № 2383/2 «Об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта» истцу было отказано в выдаче соответствующего разрешения, в связи с отсутствием разрешения на строительство, градостроительного плана, акта приемки объекта капитального строительства и т.п. Разрешение на строительство на уже построенное здание не может быть выдано. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял. 

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, чьи полномочия проверены судом, в судебном заседании исковые требования истца поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Поддержала пояснения данные ранее, согласно которым в 2006 году собственником ОНС было получено заключение о возможности реконструкции под досугово-развлекательный центр здание по пер. Музыкальному, 7 в г. Орске. Согласно заключению КАиГ администрации г. Орска от 27.04.2006 года №14-790, подписанного ФИО3, после проведенного обследования спорного объекта было установлено, что размещение данного объекта на участке не противоречит градостроительным нормам. В техническом паспорте объекта незавершенного строительством нежилого здания в 

<

...> в инвентарной карточке на здание содержатся сведения о годе начала строительства объекта незавершенного строительства, в 1990 году степень готовности уже была 91%, площадь 410,8 кв.м. Согласно данным Инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация» в главе VI Описание конструктивных элементов и определение процента износа, указано что на 1990 год имелся фундамент, стены, перегородки, перекрытия и покрытия, кровля, полы и двери, отмостка крыльца. Истец не осуществлял строительство здания, т.е. не возводил его, а произвел капитальный ремонт и внутреннюю отделку в существующих уже границах. Что касается Зоны Ж.3 (зона многоэтажной жилой застройки) в которой расположен спорный объект, то действие «Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Орск» от 06.10.2008 года № на спорное нежилое двухэтажное здание не распространяется. То же самое и в отношении 15% застройки, правила на застроенный объект до 2008 года не распространяются. 

Представитель ответчика администрации г. Орска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление в котором указал, что на земельном участке общей площадью 515 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, располагается объект незавершенного строительства – пристроенное нежилое здание, площадью застройки 399,8 кв.м., степенью готовности 23%, принадлежащий истцу на праве собственности. Как до начала реконструкции объекта, так и во время ее проведения истец в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на строительство /реконструкцию не обращался. Обращение истца с заявлением о выдаче разрешения о вводе объекта – здания офиса в эксплуатацию носило формальный характер. В результате проведения работ по реконструкции здания, принадлежащего истцу на праве собственности, существовавшие ранее параметры безопасности эксплуатации этого здания изменились по всем требованиям: пожарным, санитарным, строительным, градостроительным. Поскольку спорный объект недвижимости возведен без получения разрешения на строительство/реконструкцию, он обладает признаками самовольной постройки. Доказательств совершения истцом каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до начала или в период ее поведения, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов на строительство. Кроме того, согласно информации комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Орска, спорный объект недвижимости расположен в зоне многоэтажной жилой застройки, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования «г. Орск». Данная территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов высокой плотности застройки с полным набором услуг местного значения и отдельными объектами общегородского значения. Размещение ресторана в данной территориальной зоне относится к условно разрешенным видам разрешенного использования земельного участка. Максимальный процент застройки в границах земельного участка для данной зоны составляет 15%. Фактически застроенная площадь застройки земельного участка, принадлежащего истцу, составляет более 90%. Разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (процент застройки) истцу не выдавались. На основании вышеизложенного администрация г. Орска просила отказать в удовлетворении исковых требований истца. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из материалов дела следует, что в соответствии с первоначальным техническим паспортом от 20.02.2004 года на объект незавершенного строительством нежилого здания, нежилое помещение, 1990 года постройки, с площадью застройки 410,8 кв.м., расположено по адресу: 

<

адрес>. Правообладателем объекта являлся ФИО4 на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 56 00 0091313* от 29.12.1999 года и распоряжения администрации г. Орска Оренбургской области от 30.11.2001 года № 2879-р. Площадь земельного участка составляет 529,8 кв.м., из них 410,8 кв.м. застроены. Согласно инвентарной карточке на здание (основную постройку), объект незавершенного строительством нежилого здания состоит из конструктивных элементов: фундаменты – ленточные бетонные, стаканного типа; стены, перегородки и колонны – кирпичные, бетонные; перекрытия и покрытия – железобетонные; кровля – мягкая рулонная; полы – бетонные; двери – металлические. Произведены электротехнические работы, отделочные работы не производились, произведена отмостка крыльца. Процент завершенного строительства составляет 91%. Согласно экспликации к поэтажному плану строения, площадь 1 этажа составляет 339,5 кв.м. из которой: 318,0 кв.м. – производственное помещение, высотой 2,50 м.; 21,5 кв.м. – складское помещение, высотой 2,50 м. Площадь второго этажа составляет 281,5 кв.м. из которой: 258,6 кв.м. – производственное помещение, высотой 6,30 м.; 22,9 кв.м. – складское помещение, высотой 2,66 м. Итого площадь строения составляет 621,0 кв.м.

Как следует из заключения Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Орска от 27.04.2006 года №, на земельном участке по пер. Музыкальному расположен незавершенный строительством объект – пристроенное кирпичное здание под литером А, габаритами по наружному обмеру 31,00 м * 13,20 м. По данным повторного обследования тех. состояния конструкций, проведенного инженером ФИО5 следует, что с момента приобретения объекта в 2004 году по настоящее время на объекте строительных работ не производилось, ухудшения состояния конструкций не обнаружено. На объекте выполнены строительные работы по возведению коробки здания, т.е. фундамент, стены, перекрытия, плоская кровля. Размещение данного объекта на участке не противоречит градостроительным нормам. Продолжение строительства здания под досугово-развлекательный центр возможно, после разработки проектно-сметной документации в полном объеме, проведения согласования и получения разрешения на строительство. При возобновлении строительных работ руководствоваться заключением и рекомендациям инженера ФИО5, выданными в 2004 году. 

На основании договора купли-продажи от 27.09.2006 года, ФИО6, действующий от имени ФИО7 по его доверенности, удостоверенной нотариусом г. Орска ФИО8 15.09.2006 года по реестру № 7288 продал, а ФИО9 купила 1/3 долю, ФИО10 купила 2/3 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, находящийся в г. Орске Оренбургской области по переулку Музыкальному дом под номером 7. В указанном незавершенном строительством объекте выполнены следующие работы: фундамент – железобетонные блоки, стены – кирпичные, перегородки – железобетонные, двери – железные.

Согласно договору купли-продажи объекта незавершенного строительством нежилого здания от 18.01.2012 года, ФИО11, действующий от имени и в интересах ФИО12, на основании доверенности удостоверенной нотариусом ФИО13 18.01.2012 года, запись в реестре № продал, а ООО «Лидер» в лице директора ФИО14 действующего на основании Устава, приобрел в собственность объект незавершенного строительством нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 410,8 кв.м., инв. №, лит. А, адрес объекта: 

<

адрес>.

В 2012 году мастерской архитектуры и дизайна «М,АРТ» по заказу ООО «Лидер» разработан проект № «Реконструкция нежилого помещения под ресторан, 

<

адрес>, который согласован с главным архитектором администрации г. Орска ФИО15 16.05.2012 года. Проектом предлагается реконструкция существующего нежилого помещения под ресторан. Конструктивная схема существующего здания: здание одноэтажное, с подвалом; фундаменты – ленточные, бутобетонные; стены – кирпичные, перегородки – кирпич; кровля – скатная, совмещенная по бетонным фермам. Основные строительные показатели: общая площадь до реконструкции – 695,00 кв.м.; общая площадь после реконструкции – 886,39 кв.м., в том числе площадь залов – 501,21 кв.м.; площадь застройки 407,00 кв.м.; строительный объем – 8100,00 куб.м.

Согласно Проектной документации ООО «Орскпромсервис» 07/12-АС «Реконструкция здания под ресторанный комплекс «

<

данные изъяты>» расположенного по адресу: 

<

адрес>», реконструкция существующего нежилого помещения под ресторан, запроектировано на основании технического задания заказчика ИП ФИО14 и технического обследования строительных конструкций проведенного специалистом ООО «Орскпромсервис». Здание расположено по адресу 

<

...>, литер А, на месте существующего неэксплуатируемого здания. Здание после технического освидетельствования с выдачей положительного заключения на несущие строительные конструкции перепрофилировано под ресторан с перепланировкой помещений согласно проекта шифр № «Реконструкция нежилого помещения под ресторан» выполнена мастерской архитектуры и дизайна «М,АРТ».

Здание для размещения ресторана запроектировано двухэтажным с подвальным помещением. Существующий этаж с отм. 0,000 до уровня низа железобетонной балки покрытия разделяется монолитным перекрытием по металлическим балкам и представляет собой балкон и вспомогательные помещения с двумя эвакуационными выходами на лестничные клетки. Первый этаж представляет собой обеденный зал, вспомогательные помещения и холл. Подвальная часть здания занимает кухня, подсобные и складские помещения. Освещение естественное через окна с открывающимися створками и для проветривания. Фундаменты существующие железобетонные ленточные под стенами и перегородками здания; монолитные железобетонные под вновь возводимые стены лестничных клеток. Стены – из пустотелого глиняного кирпича толщиной 640-770 мм. Стены имеют выступы в виде пилястр на которые опираются ж/бетонные балки покрытия. Перегородки – в подвальной части здания из пустотелого глиняного кирпича толщиной 120 мм, первый этаж из пустотелого глиняного кирпича толщиной 120 мм, второй этаж из легкого пеноблока марки «Арго» толщиной 100 мм. Перекрытие – подвала существующее монолитное железобетонное, первого этажа – возводимое монолитное железобетонное по металлическим балкам в несъемной опалубке с армированием. Покрытие – существующая мягкая, рулонная по цементно-песчаной стяжке и утеплителю из пенополистерола. Перемычки – сборные железобетонные по серии 1.038.1-1 вып 1, металлические проектного исполнения. Окна, двери – металлопластиковые индивидуального изготовления по действующим ТУ (ГОСТ) с открывающимися створками и фрамугами. Двери открываются из помещения наружу. Полы – в подсобных и служебных помещениях керамогранитные по бетонному основанию. В помещениях – обеденный зал, тамбура, балкон керамогранитные с декоративной отделкой. Внутренняя отделка – согласно проекта шифр № «Реконструкция нежилого помещения под ресторан» выполнена мастерской архитектуры и дизайна «М,АРТ». Наружная отделка – согласно проекта шифр № «Реконструкция нежилого помещения под ресторан» выполнена мастерской архитектуры и дизайна «М,АРТ». Отмостка – тротуарная плитка шириной 1,5 м по щебеночной подготовке с уклоном i=0,08 от стен здания.

Технико-экономические показатели: этажность здания – двухэтажное с подвальным помещением; площадь застройки – 407,00 кв.м.; строительный объем – 8100,0 куб.м.; общая площадь здания – 886,39 кв.м. 

В соответствии с техническим паспортом от 12.02.2013 года на нежилое здание, здание ресторана, 2012 года постройки, с площадью застройки 476 кв.м., расположено по адресу: 

<

адрес>. Правообладателем объекта является ООО «Лидер» на основании договора купли-продажи от 18.01.2012 года, свидетельства о государственной регистрации права от 27.01.2012 года 56-АБ 640666. Согласно инвентарной карточке на здание (основную постройку), здание ресторана состоит из конструктивных элементов: фундаменты – бетонные блоки; стены и перегородки – кирпич; перекрытия – железобетонные; крыши – мягкая рулонная; полы – бетон, кафель; проемы – деревянные, пластиковые, стеклопакеты, металлические. Произведены отделочные работы в виде отделки камнем, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства, а также прочие работы. Согласно экспликации к поэтажному плану строения, площадь первого этажа составляет 324,4 кв.м. из которой: 223,6 кв.м. – основная площадь общественного питания (обеденный зал); 100,8 кв.м. – вспомогательная площадь общественного питания. Высота первого этажа – 3,05 м. Площадь второго этажа составляет 282,5 кв.м. из которой: 212,3 кв.м. – основная площадь общественного питания (обеденный зал); 70,2 кв.м. – вспомогательная площадь общественного питания. Высота второго этажа – 2,90 м. Площадь подвала составляет 297,5 кв.м. из которой: 13,1 кв.м. – основная площадь общественного питания (кабинет); 284,4 кв.м. – вспомогательная площадь общественного питания. Высота подвала – 2,40 м. Итого площадь строения составляет 904,4 кв.м., из которой: 449 кв.м. – основная площадь общественного питания; 455,4 кв.м. – вспомогательная площадь общественного питания. 

Как следует из заключения от 13.05.2013 года о соответствии размещения объектов недвижимости градостроительным нормам и правилам, регламентам, правилам землепользования и застройки г. Орска, составленного Орским межмуниципальным отделением Оренбургского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в результате обследования земельного участка, расположенного в 

<

...>, анализа его места расположения в существующей застройке, размещение здания ресторанного комплекса «

<

данные изъяты>» (Литер А), не соответствует процент застройки территории, по остальным критериям не противоречит градостроительным нормам и правилам, регламентам, правилам землепользования и застройки г. Орска. 

Согласно договору купли-продажи № от 10.01.2018 года, ООО «ФЦЕНТР» в лице конкурсного управляющего ФИО16, действующего на основании Решения Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2016 года и определения от 22.11.2016 года по делу № обязалось передать в собственность, а ФИО2 принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: 

- объект незавершенного строительством нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 410,8 кв.м., инв. №, кадастровый/условный номер №. Адрес объекта: 

<

адрес>;

- земельный участок, кадастровый (условный) номер №, общей площадью 515 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, г.Орск, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.06.2018 года, ФИО2 является правообладателем объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Степень готовности объекта незавершенного строительства – 23%, площадь застройки – 399,8 кв.м., проектируемое назначение – пристроенное нежилое здание. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.09.2018 года, ФИО2 является правообладателем земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации существующих нежилых помещений и объекта незавершенного строительством нежилого здания, кадастровый номер №. Земельный участок, площадью 515 +/- 8 кв.м., расположен в г.Орске Оренбургской области в юго-западной части кадастрового квартала №. 

Согласно дополнительным сведениям от 02.11.2018 года в заключение ООО «ГеоСтар» о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций двухэтажного с подвалом здания ресторана (литер А) по адресу: 

<

адрес> от 16.07.2018 года, на момент обследования нежилого двухэтажного с подвалом здания, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Все работы выполнены в соответствии с согласованным проектом. Техническая эксплуатация нежилого здания возможна. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно заключению ООО «ГеоСтар» о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки г. Орска от 16.07.2018 года, двухэтажное нежилое здание с подвалом – здание ресторана, право собственности на который не зарегистрировано (лит. А) – размещен на земельном участке, который находится в кадастровом квартале существующей застройки многоэтажными домами; жилая застройка указанного жилого района, в том числе рассматриваемого земельного участка велась в 1940-2018 годах – согласно Правилам землепользования и застройки г. Орска, утвержденным Решением Орского городского Совета депутатов в 2008 году, указанная территория – зона многоэтажной жилой застройки; факты причинения опасности для жизни и здоровья в рассматриваемом двухэтажном нежилом здании с подвалом – здании ресторана и на прилегающей территории, а также для окружающей среды использованием земельного участка и двухэтажного нежилого здания с подвалом – здания ресторана, право собственности на который не зарегистрировано, расположенного на нем, отсутствуют; строение размещено в границах выделенного земельного участка без нарушений градостроительных норм («Красные линии» не нарушены). Объекты культурного наследия на территории квартала отсутствуют. 

В результате обследования объекта, анализа его места расположения в существующей застройке, на основании действующих градостроительного и земельного кодексов РФ, в соответствии «Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Орск», «Местным нормативам градостроительного проектирования муниципального образования городского округа город Орск, размещение объекта двухэтажного нежилого здания с подвалом – здания ресторана, право собственности на который не зарегистрировано (лит. А), на земельном участке в 

<

адрес> в территориальной зоне Ж.3. (зона многоэтажной жилой застройки) возможно. 

В соответствии с дополнительными сведениями от 19.10.2018 года в заключение ООО «ГеоСтар» о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки г. Орска от 16.07.2018 года, размещение двухэтажного нежилого здания с подвалом – здания ресторана, не противоречит градостроительным нормам и правилам г. Орска, утвержденным Решением Совета депутатов № от 06.10.2008 года. 

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» от 03.08.2018 года № 56.ФБУЗ.08.02-08.2018-0393 следует, что нежилое здание – ресторан (литер А) по адресу 

<

адрес> соответствует СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». 

Как следует из заключения ООО «ПожЦентр» о соответствии объекта действующим противопожарным нормам и правилам № 98 от 22.08.2018 года, условия соответствуют требованиям ПБ двухэтажного здания с подвалом, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

27.07.2018 года администрация г. Орска, руководствуясь ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, отказала ФИО2 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания ресторана, расположенного по адресу: г. Орск, на земельном участке с кадастровым номером №. 

В соответствии с договором об установлении земельного сервитута от 27.08.2018 года, заключенным между ФИО17 (Землевладелец-1) и ФИО2 (Землевладелец-2), Землевладелец-1 предоставляет право ограниченного пользования частью земельного участка (сервитут) в соответствии с условиями настоящего договора. Участок, на котором устанавливается сервитут: земельный участок, площадью 3750 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, на земельном участке расположено здание санатория-профилактория. Кадастровый номер №.

Сервитут установлен для обслуживания здания, являющегося собственностью Землевладельца-2, в том числе для разгрузки продуктов питания и оборудования в здание ресторана; для организации парковочных мест транспорта ресторана; для обслуживания имеющихся коммуникаций здания, при этом нарушение асфальтового покрытия не допускается (п. 1.6 Договора). 

Судом по ходатайству истца была проведена судебная строительно-землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от 19.06.2019 года, изготовленному Автономной некоммерческой организацией «Центр судебных экспертиз», площадь застройки нежилого здания ресторана, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № – 437,8 кв.м., что составляет 85% от общей площади застройки. Площадь здания, расположенного за пределами вышеуказанного земельного участка – 82,405 кв.м., что составляет 15,8% от общей площади застройки. В целях полноты и всесторонности исследования, экспертами производилось сопоставление основных характеристик объектов недвижимости, расположенных в относительной близости с объектом исследования, с предельными значениями, указанными в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городского округа «г. Орск». Из сопоставления параметров объектов капитального строительства и земельных участков, на которых они расположены, с требованиями п. Ж.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «г. Орск», минимальное значение процента застройки земельных участков, расположенных под объектами капитального строительства составляет 20,8%, максимальное – 52,4%, что превышает максимально допустимые 15% для данного типа территориальной зоны. Аккумулируя результаты проведенного анализа, эксперты пришли к выводу, что нормативный документ «Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа «г. Орск» в полной мере не регламентируют предельные параметры разрешенного строительства в зоне многоэтажной жилой застройки Ж.З, ввиду нечетко сформулированных требований пунктов, в том числе относительно максимального процента застройки – 15%, поскольку из содержания пунктов не ясно, к каком типу здания по назначению (жилое, нежилое) и виду разрешенного использования земельного участка применимы предельные значения данных параметров.

На основании проведенного исследования, экспертами делается вывод, что нежилое двухэтажное здание ресторана с подвалом, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № соответствует требованиям нормальной эксплуатации согласно требованиям нормативных документов:

- ГОСТ 30389-2013 «Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования»;

- СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья».

Согласно результатам исследования, экспертами установлено, что нежилое двухэтажное здание ресторана нарушает требования нормативных документов к размещению объектов капитального строительства, в том числе:

- п. 7.6 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», в части нарушения плотности застройки;

- ст. 42 Земельного кодекса РФ 136-ФЗ «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков», в части нарушения градостроительных регламентов;

- «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «г. Орск», в части нарушения минимального расстояния от границы земельного участка до объекта капитального строительства, минимального процента озеленения земельного участка.

В процессе исследования экспертами было установлено, что:

- не представляется возможным установить соответствие требованиям «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «г. Орск», в части максимального процента застройки земельного участка и этажности здания, ввиду нечетко сформулированных требований пунктов;

- «Местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования г. Орска» не содержат градостроительных требований к нежилым зданиям ресторана, возведенных в зоне многоэтажной жилой застройки.

Для определения соответствия объекта исследования параметрам, указанным в проектной документации, экспертами выполнялись сопоставление данных, полученных об объекте исследования по результатам проведенного визуального и детального обследования, с данными, отраженными в проектной документации ООО «Орскпромсервис» № «Реконструкция здания под ресторанный комплекс «

<

данные изъяты>» расположенного по адресу: 

<

адрес>». По результатам проведенного анализа установлено, что фактические параметры оконченного строительством нежилого двухэтажного здания ресторана с подвалом по адресу 

<

адрес>, расположенного в Оренбургской области, в целом соответствует проекту, имеются незначительные отклонения от проекта в части: в части: высоты помещений (подвала – 2,4-2,5 м. вместо 2,43 м.; первого этажа – 2,88-3,1 м. вместо 3 м.); площади второго этажа (266 кв.м. вместо 266,4 кв.м.); общей площади здания (903,9 кв.м. вместо 904,4 кв.м.); размеров здания по внешнему обмеру (31,7 м. * 15 м. (37,75 м. * 15 м. - с учетом крылец и навесов) вместо 31,72 м. * 15,24 м.). 

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, в том числе и в части установления соответствия повреждений автомобиля обстоятельствам дорожно-транспортного происшествия. Экспертом исследован объект недвижимости, изучены предоставленные технические документы, нормативные материалы.

Оснований сомневаться в заключении экспертизы не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание исследованных объектов, указание на нормативно-техническую и правовую базу, порядок исследования, исчерпывающие выводы по поставленным вопросам; заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.

Возражая против исковых требований ФИО2, администрация г.Орска ссылается на то, что как до начала реконструкции, так и во время ее проведения истец в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на строительство/реконструкцию не обращался. Обращение истца с заявлением о выдаче разрешения о вводе объекта – здания офиса в эксплуатацию носило формальный характер. 

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 23.07.2018 года истец обращался в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания ресторана, однако ему было отказано. 27.04.2006 года комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Орска выдано заключение, согласно которому на объекте, расположенном по адресу: 

<

адрес> выполнены строительные работы по возведению коробки здания, т.е. фундамент, стены, перекрытия, плоская кровля. Продолжение строительства здания под досугово-разлекательный центр возможно после разработки проектно-сметной документации в полном объеме, проведения согласования и получения разрешения на строительство. В 2012 году мастерской архитектуры и дизайна «М,АРТ» разработан проект № «Реконструкция нежилого помещения под ресторан, 

<

адрес>, который согласован с главным архитектором администрации г. Орска ФИО21 16.05.2012 года. На основании данного проекта ООО «Орскпромсервис» разработало проектную документацию № «Реконструкция здания под ресторанный комплекс «

<

данные изъяты>» расположенного по адресу: 

<

адрес>». По результатам проведенного экспертами АНО «Центр судебных экспертиз» анализа установлено, что фактические параметры оконченного строительством нежилого двухэтажного здания ресторана с подвалом по адресу: 

<

адрес>, в целом соответствует проектной документации ООО «Орскпромсервис» №. Расхождение в указанным проектом незначительно.

Таким образом, строительство спорного здания было согласовано с комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Орска, работы были выполнены в соответствии с проектом, который согласован с главным архитектором администрации г. Орска. 

Учитывая вышеизложенное, отказ администрации в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию здания ресторана нельзя признать правомерным. 

Суд приходит к выводу, что довод Администрации г. Орска об отсутствии у истца разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (процент застройки), не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Как видно из заключения Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Орска от 27.04.2006 года №, размещение на земельном участке по пер. Музыкальному незавершенного строительством объекта габаритами по наружному обмеру 31,00 м * 13,20 м, не противоречит градостроительным нормам. 

Суд приходит к выводу, что довод администрации г. Орска о нарушении спорным строением установленной плотности застройки, не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Орск» от 06.10.2008 года № не распространяются на объекты, возведенные до 2008 года. Более того, на момент осуществления застройки спорного объекта, его размещение, согласно заключению Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Орска от 27.04.2006 года, не противоречило градостроительным нормам.

Реализация проекта реконструкции здания 2006 года не привела к изменению внешнего контура здания. Таким образом, плотность застройки спорного земельного участка сложилась до того, как требования к плотности застройки были установлены в рамках ПЗЗ 2008 года. Тот факт, что после 2008 года было произведено завершение спорного здание строительством, не позволяет применять к данному зданию вновь утвержденные ПЗЗ 2008 года, поскольку строительные работы не касались внешнего контура здания и сами по себе не нарушали названные ПЗЗ.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, нарушение обязательных требований к постройке лишь тогда влечет ее квалификацию как самовольной, когда градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки. С учетом изложенного, учитывая, что требования к плотности застройки были установлены после того, как здание со спорным контуром было возведено, несоответствие данного здания установленной в ПЗЗ плотности застройки не влечет признание спорного здания самовольной постройкой по данному основанию. 

Следовательно, единственным признаком самовольной постройки применительно к спорному зданию является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), что, как было указано выше, не является препятствием к признанию права собственности на самовольную постройку.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимая во внимание, что истец является собственником земельного участка для эксплуатации существующих нежилых помещений и объекта незавершенного строительством нежилого здания, при этом спорное нежилое здание соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов, администрацией города Орска требований о сносе самовольного строения либо его приведения в соответствие с требованиями ПЗЗ не заявлено, суд находит требования истца о признании за ним право собственности на данное нежилое двухэтажное здание, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить. 

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое двухэтажное здание - ресторан с подвалом (литер А), площадью 904,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Орска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Кравцова

Мотивированный текст решения изготовлен 03.07.2019 года.

Судья Е.А. Кравцова