УИД № 17RS0017-01-2025-002207-56

Дело № 2-3030/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 сентября 2025 года город Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сат А.Е., при секретаре Монгуш Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кристина» о признании договора купли-продажи здания заключенным, признании права собственности на здание, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кристина» о признании договора купли-продажи здания заключенным, признании права собственности на здание.

Указывает, что10.03.2023 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязан был передать ему в собственность недвижимое имущество – нежилое здание с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 244,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Между ними было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи нежилого здания, договор составлен в письменной форме, подписан. Цена нежилого здания составила 1 000 000 рублей, расчеты между ними произведены в полном объеме до подписания договора.

Учитывая изложенное, полагает, что заключенный между ними договор купли-продажи нежилого здания полностью соответствует действующему законодательству.

В связи с тем, что право собственности ООО «Кристина» на здание не зарегистрировано в установленном порядке, не представляется возможным зарегистрировать право собственности на здание.

Ответчиком предпринимались меры по оформлению документов на здание. Спорный объект недвижимости имеет статус ране учтенного, поставлен на кадастровый учет, права на объект недвижимости не зарегистрированы. 

Просит признать договор купли-продажи здания от 10.03.2023 заключенным, признать за ФИО1 право собственности на здание, общей площадью 244,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Протокольным определением судьи от 16.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала исковое заявление, пояснив, что спорный объект недвижимости не находится в муниципальной собственности. Здание построено на земельных участках, принадлежащих истцу, за счет денежных средств истца в 2011 году. В последующем ответчик пытался оформить документы на здание, однако ему разъяснено, что данный вопрос необходимо решать в судебном порядке. Само здание фактически находится на земельных участках, два из них принадлежат истцу, при этом выходит за их пределы на земли общего пользования. Само здание соответствует всем градостроительным, строительным нормам и правилам. Объект фактически передан истцу.

Представитель ответчика ООО «Кристина» ФИО3 в судебном заседании с иском согласился.

Представители третьих лиц Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений Мэрии 

<

адрес>, Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается расписками.

Выслушав пояснения, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. 

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ, предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 10.03.2023 ООО «Кристина» в лице директора ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю здание, общей площадью 244,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, за 1 000 000 рублей.

В соответствии с п. 3.2 Договора купли-продажи все расчеты между сторонами произведены в полном объеме в день подписания настоящего договора.

Договор подписан обеими сторонами. Однако государственную регистрацию перехода права собственности не прошел ввиду того, что право собственности ООО «Кристина» на продаваемый объект недвижимости не зарегистрировано. 

Из выписки из ЕГРН от 26.06.2025 следует, что нежилое здание с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 244,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 2011 года постройки, состоит на кадастровом учете с 06.04.2016, права на него не зарегистрированы.

В реестре муниципальной собственности городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» нежилое здание с кадастровым номером 

<

адрес>, не учитывается, что подтверждается ответом Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла от 01.09.2025.

Здание – сервисный центр по обслуживанию сложной бытовой техники по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет на основании технического паспорт, составленного ГУП РТ «Бюро технической инвентаризации» 19.04.2011, в котором указано, что владельцем здания является ООО «Кристина», построено на основании разрешения № 34-2 от 22.03.2007. 

Согласно справке ОАО «Тувагражданпроект» от 03.07.2025, ОАО «Тувагражданпроект» в 2009 году выполнял проект сервисного центра по обслуживанию сложной бытовой техники рядом с двухэтажным зданием по 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

адрес>. Здание является отдельно стоящим, расстояние между зданиями составляет 200 мм.

Согласно заключению эксперта № 43.Э/2025, составленного ФИО сервисный центр по обслуживанию сложно-бытовой техники не является частью здания с кадастровым номером 

<

адрес>. Обследуемое здание имеет собственные фундаменты, стены, полы, перекрытия и крышу, что подтверждает его независимость. Кроме того отсутствует какая-либо связь между несущими и ограждающими конструкциями сервисного центра и существующего здания.

Здание сервисного центра по обслуживанию сложно-бытовой техники в г. Кызыле соответствует действующим строительным нормам и правилам. В процессе проектирования и строительства объекта были учтены все необходимые требования, касающиеся безопасности, функциональности и удобства эксплуатации. Это включает в себя соблюдение нормативов по прочности и устойчивости конструкций. Все используемые материалы и технологии соответствуют современным требованиям качества и надежности, что обеспечивает долговечность и безопасность эксплуатации здания.

Данный объект не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Фактическая площадь помещений и здания «Сервисный центр по обслуживанию сложно-бытовой техники» в г. Кызыле соответствует данным, указанным в ЕГРН и в техническом паспорте.

Нежилое здание с кадастровым номером 

<

адрес> расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами 

<

адрес> и 

<

адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 94 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную базу, принадлежит на праве собственности ФИО1 с 10.11.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2025.

Право собственности на данный земельный участок ФИО1 приобрел на основании договора купли-продажи от 07.11.2022, заключенного с ФИО4.

ФИО3, в свою очередь, приобрел указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 24.09.2020, заключенного с ФИО. 

Земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 52 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную базу, принадлежит на праве собственности ФИО1 с 07.03.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2025.

Право собственности на данный земельный участок ФИО1 приобрел на основании договора купли-продажи от 06.03.2023, заключенного с ФИО. 

В целях перераспределения земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> и земель, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: 

<

адрес>, ФИО по заказу ФИО1 подготовила проект межевания.

Из указанного проекта межевания следует, что существующий объект недвижимого имущества расположен не только на земельном участке с кадастровыми номерами 

<

адрес> и 

<

адрес>, но и выходит за их пределы, фактически занимая земли, государственная собственность на которые не разграничена. По итогам межевания и перераспределения земельных участков будет образован новый участок, состоящий из земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 94 кв.м. + 180 кв.м. земель, государственная собственность на которые не разграничена.

27.09.2023 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва отказано ФИО1 в перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

адрес> и 

<

адрес>, ввиду того, что перераспределение земельных участков допускается только в случаях, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. 

В заключении Департамент архитектуры, земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла от 29.10.2024 указал, что представленный проект межевания территории выполнен в соответствии со ст. 42 ГрК РФ, не имеет замечаний и соответствует градостроительным нормам и правилам. 

Судом установлено, что, несмотря на то, что стороны сделки купли-продажи нежилого здания соблюли письменную форму договора, достигли соглашения по всем существенным условиям договора, ответчик подтвердил, что расчет с ним произведен в полном объеме, суд приходит к выводу, что состоявшийся договор купли продажи от 10.03.2023 между ООО «Кристина» и ФИО1 не может быть признан заключенным, поскольку на момент заключения сделки право собственности продавца ООО «Кристина» на продаваемый объект недвижимости не было зарегистрировано.

Соответственно, ООО «Кристина» не могло распоряжаться не принадлежащим ему имуществом, так как в силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжаться своим имуществом.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании права собственности на нежилое здание, суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подп. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Как следует из действовавшего на момент рассмотрения дела судом первой инстанции пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В пунктах 30 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении норм о самовольной постройке" разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных разъяснений в случае самовольной реконструкции одним из возможных способов устранения нарушений может являться приведение постройки в соответствие с установленными требованиями, в том числе приведение ее в первоначальное состояние.

В силу ст. 287.1 ГК РФ право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 

<

адрес> был построен в 2011 году на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

адрес> и 

<

адрес>, принадлежащих ФИО., затем ФИО3, являющемуся директором ООО «Кристина», и в настоящее время ФИО1

На строительство объекта недвижимости никто из них разрешения не получал, о начале строительства не уведомлял. 

По сути, строение построено самовольно, что и явилось поводом для обращения Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла в Арбитражный суд Республики Тыва к ООО «Кристина» с иском о сносе самовольной постройки.

Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 10.02.2011 производство по делу № А69-290/2010 по иску Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла к ООО «Кристина» о сносе самовольной постройки на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, прекращено в связи с отказом от иска.

При оформлении права собственности на здание установлено, что фактически занимает площадь земельного участка больше, чем площади земельных участков с кадастровыми номерами 

<

адрес> и 

<

адрес>, на 180 кв.м., которые относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Проверяя доводы истца о безопасности здания, суд принял во внимание заключение эксперта ФИО установившего, что здание соответствует действующим строительным нормам и правилам, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, фактическая площадь помещений и здания соответствует данным, указанным в ЕГРН и в техническом паспорте.

В настоящее время владеет данным объектом недвижимости – зданием с кадастровым номером 

<

адрес> истец ФИО1, которому принадлежат также и земельные участки под зданием.

Принцип признания права собственности на возведенное на земельном участке строения за собственником земельного участка закреплен также в статье 287.1 ГК РФ, коррелируется с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, установленным в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив, что истец ФИО1 является владельцем земельных участков, расположенных под спорным зданием, возведенным им же совместно с ФИО3, который не против признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, то суд приходит к выводу, что требования истца о признании за ним права собственности на здание с кадастровым номером ФИО17 подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь требованиями статей 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кристина» о признании договора купли-продажи здания заключенным, признании права собственности на здание удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО1 (

<

данные изъяты>) на нежилое здание с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 244,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кызылский городской суд.

Судья А.Е. Сат

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2025 года (с учетом выходных дней).