Дело № 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

22 июня 2018 года

Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи ФИО11, при секретаре ФИО12, рассмотрел в открытом судебном заседании в адрес гражданское дело по иску ФИО5 к ТСЖ «Сибиряк-3» об обязании привести общее имущество собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу адрес ул. …….. в прежнее состояние, демонтировать самовольно возведенные помещения, взыскании судебных расходов, встречные исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10 о сохранении помещений в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указал, что является собственником комнаты №…. в доме №…… по ул. …..в адрес. Указанным домом управляет ТСЖ «Сибиряк-3». В указанном доме в отсутствие согласия собственников, без разрешения на реконструкцию в коридорах общего пользования установлены перегородки на всех этажах, то есть созданы отдельные помещения, которые используются в качестве жилых помещений. Тем самым произошло незаконное уменьшение площади общего имущества собственников дома. В связи с чем, просил обязать ответчика привести общее имущество, расположенное по адресу: адрес, ул. …… в прежнее состояние, демонтировать самовольно возведенные стены на 1,2,3,4,5 этажах за счет средств ответчика, взыскать с ответчика расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела ФИО5 в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д.131 т.2, 217 т.3) уточнил заявленные требования, просил обязать ответчика ТСЖ «Сибиряк-3»привести общее имущество, расположенное по адресу: адрес, ул. ……..в прежнее состояние, демонтировать самовольные помещения за счет средств ответчика,за номерами:

На первом этаже:

- номер помещения по техническому паспорту 3П/1; по кадастровому паспорту:учетный номер части: ……. площадью 39,3 кв.м.(номера на поэтажномплате 43,44,45,46 и часть помещения 65).

- номер помещения по техническому паспорту 1П/1, площадью 22,8 кв.м. (на поэтажном плане - помещение вестибюля на 1 этаже №);

- номер помещения по техническому паспорту 1П/2, площадью 21,9 кв.м. (на поэтажном плане - помещение вестибюля на 1 этаже №);

- номер помещения по техническому паспорту 1П/3, площадью 22,2 кв.м. (на поэтажном плане - помещение вестибюля на 1 этаже №);

На втором этаже:

- номер помещения по техническому паспорту 22П/1; по кадастровому паспортуучетный номер части: ……..площадью 19,0 кв.м.(на поэтажном планепомещение коридора №).

На третьем этаже:

- номер помещения по техническому паспорту 33П/1; по кадастровому паспорту -учетный номер части: ……. площадью 19,1 кв.м. (на поэтажном планепомещения коридора №).

На четвертом этаже:

- номер помещения по техническому паспорту 44П/1; по кадастровому паспорту -учетный номер части: ……. площадью 18,7 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора №).

На пятом этаже:

- номер помещения по техническому паспорту 55П/1; по кадастровому паспорту -учетный номер части: …… площадью 19,2 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора №).

Не согласившись с заявленными требованиями ФИО6 (л.д.228,233 т.3), ФИО7 (л.д.230 т.3), ФИО8(л.д.232 т.3), ФИО1) л.д.237 т.3), ФИО2 (л.д.229 т.3), ФИО9 (л.д.235 т.3), ФИО3 (л.д.231 т.3), ФИО10 (л.д.236 т.3), привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц с заявлением самостоятельные требований, обратились в суд с исками к ФИО5, просили сохранить помещения №№П/1, 1П/2, 1П/3, 3П/1, 22П/1, 33П/1, 44П/1, 55П/1 в доме №…. по ул. …… в адрес в перепланированном и переустроенном состоянии.

ФИО5 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении, просил их удовлетворить.

ФИО4 ФИО5, действующая на основании доверенности ФИО13 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении, просила их удовлетворить.

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10 в судебном заседании участие не принимали, о слушании дела извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

ФИО4 третьих лиц ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10, действующая на основании доверенностей(л.д.239—245 т.3)– ФИО14 в судебном заседании в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила заявленные требования, просила признать право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме №……. в адрес на помещения 1П/1, 1П/2, 1П/3, 22П/1, 33П/1, 44П/1, 55П/1 сохранить данные помещения в переустроенном перепланированном состоянии. 

ФИО4 ТСЖ «Сибиряк-3» в судебном заседании участие не принимал, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявил, причину неявки не сообщил. Из имеющихся в материалах дела письменных возражений на иск (л.д.79-80 т.1), следует, что товарищество считает себя ненадлежащим ответчиком, так как никаких стен в доме не возводило и не строило, а осуществляло только надзор за реализацией решений общего собрания, которое было проведено ..... Поскольку указанное решение принято сообществом собственников помещений в жилом доме, то только это сообщество может быть надлежащим ответчиком, а поскольку решения этого собрания не являются решениями членов ТСЖ, то ТСЖ является ненадлежащим ответчиком. ФИО5 является собственником комнаты в спорном МКД только с ...., соответственно решения собственников помещений его права не нарушают. Считали, что ФИО5 является не надлежащим истцом и предъявляет требования к ненадлежащему ответчику, злоупотребляя своими гражданскими правами.

ФИО4 по адрес, действующая на основании доверенности ФИО15 в судебном заседании доводы письменного отзыва (л.д.12-15 ти.3) поддержала, считала требования ФИО5 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

ФИО4 ТУ Росимущества в адрес, действующая на основании доверенности ФИО16, в судебном поддержала доводы отзыва (л.д.146 т.3), указав, что заявленные ФИО5 требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

ФИО4 ФГУП «ЭКРАН», департамента архитектуры Администрации адрес, Государственной жилищной инспекции в судебном заседании участие не принимали, о слушании дела извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, причину неявки не сообщили, письменных возражений не представили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от .... №, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 3 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников в многоквартирном доме.

В силу п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что дом ……. в городе Омске ранее являлось общежитием, Распоряжением ТУ Росимущества по адрес от …… оно передано в собственность адрес, за исключением нежилых помещений первого этажа площадью 1 198,6 кв.м.

Решением Советского районного суда адрес от ….. с учетом изменений, внесенных кассационным определением судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда, призвано право общей долевой собственности собственников помещений дома …… в городе Омске на нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома: лестничные марши (номера на поэтажном плане 1, 11; 11 Г); вестибюль (номер на поэтажном плане 26); коридоры (номера на поэтажном плане 13,65, 66); электрощитовая номера на поэтажном плане 18,19); туалеты (умывальники) (номера на поэтажном плане 10, 11, 43, 44, 45); помещение колясочной (номер на поэтажном плане 67); тамбуры номера на поэтажном плане 46,48); вход (выход) в здание с крыльцом (л.д.17-23 т.адрес) (л.д.97-103 т.3)

Кроме того, решением (л.д.105-111 т.3) Советского районного суда адрес от .... № признано право общей долевой собственности собственников помещений адрес на нежилые помещения, расположенные на первом этаже: шкаф (номер на поэтажном плане 20), площадью 0,7 кв.м.; коридор (номер на поэтажном плане 25), площадью 28,5 кв.м.; на втором этаже: вестибюль (номер на поэтажном плане 62), площадью 110,8 кв.м.; помещение (номер на поэтажном плане 119), площадью 18,8 кв.м.; на третьем этаже: коридор (номер на поэтажном плане 65), площадью 113,6 кв.м.; помещение (номер на поэтажном плане 131), площадью 18,8 кв.м.; на четвертом этаже: коридор (номер на поэтажном плане 59), площадью 113,2 кв.м.; помещение (номер на поэтажном плане 125), площадью 18,3 кв.м.; на пятом этаже: коридор (номер на поэтажном плане 66\ площадью 113,7 кв.м.; помещение (номер на поэтажном плане 136), площадью 18,3 кв.м. (л.д.25-32 т.адрес).

Как установлено судом ФИО5 является собственником 1/2 доли комнаты№ ….в секции№ …..в доме№ ……. в адрес на основании договора купли-продажи от .... (л.д.8 т.1).

Согласно ст. ст. 17, 35, 46 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Право частной собственности охраняется законом. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В силу требований ст. ст. 12, 209, 246 - 247, 304 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В соответствии с представленными документами (л.д.84-98 т.1) все спорные помещения поставлены на кадастровый учет. Так, на 1 этаже: 3П/1 по кадастровому паспорту учетный номер части ….. площадью 39,3 кв.м.(номера на поэтажном плане 43,44,45,46 и часть помещения 65), 1П/1 площадью 22,8 кв.м. (на поэтажном плане - помещение вестибюля на 1 этаже №); 1П/2 площадью 21,9 кв.м. (на поэтажном плане - помещение вестибюля на 1 этаже №); 1П/3 площадью 22,2 кв.м. (на поэтажном плане - помещение вестибюля на 1 этаже №). На втором этаже: 22П/1 по кадастровому паспорту учетный номер части …… площадью 19,0 кв.м. (на поэтажном планепомещение коридора №). На третьем этаже: 33П/1 по кадастровому паспорту учетный номер части …….. площадью 19,1 кв.м. (на поэтажном планепомещения коридора №). На четвертом этаже: 44П/1 по кадастровому паспорту учетный номер части: …… площадью 18,7 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора №). На пятом этаже: 55П/1 по кадастровому паспорту учетный номер части …… площадью 19,2 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора №).

Согласно технических паспортов (л.д.226-251 т.1, 1-68 т.2) все спорные помещения имеют назначение нежилые.

В настоящее время помещения, которые истец просит ликвидировать как самовольно возведенные, юридически остаются местами общего пользования (ст. 289 ГК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), фактически же право пользования ими ФИО5 (как и иным собственникам) пресечено, изменено назначение помещений, следовательно, созданы новые объекты недвижимости, поскольку объекты обрели новые технические характеристики (п. 29 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от .... N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), которые, тем не менее, входят в состав мест общего пользования.

Пунктом 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № от .... предусмотрено, что правом требовать снос самовольной постройки обладает лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранением самовольной постройки, каковым и является ФИО5 с момента регистрации права собственности на жилое помещение в адрес –Сибиряка, поскольку в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. 

Ссылка на тот факт, что решение общего собрания собственников о реконструкции мест общего пользования было принято до того, как ФИО5 стал собственником жилого помещения в указанном выше доме, не состоятельна, так как на момент, когда ФИО5 зарегистрировал право собственности на жилое помещение в адрес, площади под застройкой все еще юридически являлись местами общего пользования, как и на дату подачи иска.

Управление многоквартирным домом №…… в адрес осуществляло и осуществляет до настоящего времени ТСЖ«Сибиряк-3», председателем ТСЖ является ФИО17

Заочным решением Советского районного суда адрес от .... исковые требования ФИО5 к ФИО17 об обязании демонтировать самовольно возведенные стены на 1,2,3,4,5 этажах оставлены без удовлетворения. Решение вступило в законную силу. (л.д.12-13 т.1).

По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Под лицом, осуществившим постройку, следует понимать не столько того, чьими усилиями она фактически возведена (установление конкретного лица, которое возводило незаконные постройки, правового значения не имеет), сколько того, кто мог бы претендовать на обращение ее в собственность.

Так, согласно абз. 1 п. 24 Постановления Пленума N 10/22 при создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Из материалов дела следует, что.... председатель ТСЖ«Сибиряка-3»ФИО17 обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации адрес с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого адреспо вышеуказанному адресу. К заявлению были приложены: копия протокола общего собрания№от...., копия протокола общего собрания№от...., проектная документация.

В соответствии с п. 14 чт. 1 ГрК РФ под реконструкцией объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, {решение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. 

Письмом от.... годапредседателю ТСЖ«Сибиряк-3»в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства отказано ввиду непредставления ряда документов (решения общего собрания собственников и положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства). Указано, что предоставленные проектные материалы подготовлены ООО «ЭКС» для перепланировки и переустройство и не отвечают требованиям ГР К РФ. Ответ с приложениями документов получен ФИО4 ТСЖ«Сибиряк-3», действующим по доверенности.

.... в адрес председателя ТСЖ «Сибияк-3» было направлено письмо департамента архитектуры и градостроительтва Администрации адрес в котором указано, что исходя из информации указанной в обращении ФИО17, изменения объекта капитального строительства предполагаются за счет изменения внутренней планировки помещений 1,2,3,4,5 этажей за счет уменьшения мест общего пользования, с целью размещения квартир. Указанные изменения приведут к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в указанном МКД. В соответствии с ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Вместе с тем, согласно п.4 ч.17 ст. 51ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если изменения объекта капитального строительства и (или) его части не затрагивают и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Согласно Положению о департаменте, утвержденному Решением Омского городского Совета от .... №, департамент не уполномочен давать заключения о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

Из материалов проверки КУСП ……. по заявлению О.В. о законности строительства помещений в спорном доме (л.д.154-177 т.3) следует, что в отношении ФИО17 отказано в возбуждении уголовного дела, поскольку строительство производилось на основании решения общего собрания собственников от .... (л.д.160 т.3).

Из пояснений ФИО3 и ФИО2 следует, что граждане перечислили денежные средства в сумме 250000 рублей и 150000 соответственно в ТСЖ «Сибиряк-3» согласно договору инвестирования за приобретение комнаты.

Таким образом, именно председатель ТСЖ «Сибиряк-3» ФИО17 принимала меры к легализации построенных объектов, в частности, к получению разрешения на реконструкцию, заключала договоры с лицами, проживающими в настоящее время во вновь созданных на территории мест общего пользования помещений, используемых в качестве жилых. 

Так, в договоре инвестирования на участие в реконструкции от .... (л.д.55-56 т.3) именно ТСЖ «Сибиряк-3» выступает в роли Заказчика строительства (готовит проектную документацию, обеспечивает реконструкцию и ввод в эксплуатацию комнаты (п.п. 3.1, 3.2), а «по окончании строительства и ввода в эксплуатацию работ по реконструкции жилого дома, ТСЖ передает в собственность инвестору ФИО2 комнату»). Величина участия Инвестора в реконструкции дома определена в сумме 250000 рублей, из которых сначала вносится целевой взнос 150000 рублей, а после регистрации прав 100000 рублей. Срок ввода в эксплуатацию май 2015 года (т. 3 л.д.55-58).

В связи с чем, суд приходит к выводу, о том, что именно ТСЖ «Сибиряк-3» является по настоящему делу надлежащим ответчиком.

ФИО4 ТСЖ «Сибиряк-3» в ходе рассмотрения дела ссылался на то, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме по ул. ……. было произведено с согласия всех собственников помещений в доме. 

Из имеющейся в материалах дела копии выписки из протокола № общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: адрес ул. ….. от .... (т.1 л.д. 32, 81-81а) следует, что на повестку дня были поставлены следующие вопросы: 

- решить вопрос о сдаче в аренду и выдаче разрешения арендаторам на перепланировку – реконструкцию сданных в аренду помещений, относящихся к общему имуществу дома, в том числе: подвальные помещения с №,15,13,12,11,8,9, помещения 1 этажа мест общего пользования этажа №,11,13,25,26,43,44,45,46,47,65,66,67 помещения второго этажа №,117, помещения третьего этажа №, 131,помещения 4 этажа №, 125, помещения 5 этажа №,136;

- решить вопрос о перепланировке данных помещений;

- о регистрации мест общего пользования.

Данным собранием было принято решение по первому вопросу: не сдавать в аренду следующие помещения с 16,15,13,12,11,8,9 и бытовые комнаты № на втором этаже, № на третьем этаже, № на четвертом этаже, № на пятом этаже. Разрешить арендаторам перепланировку полученных в аренду помещений, относящихся к общему имуществу дома, в том числе: помещения 1 этажа мест общего пользования этажа №,11,13,25,26,43,44,45,46,47,65,66,67, помещения второго этажа №, помещения третьего этажа №, помещения 4 этажа №, помещения 5 этажа №. По второму вопросу было принято решение исключить из проекта реконструкции – перепланировки помещения с №,15,13,12,11,8,9 и бытовые комнаты № на втором этаже, № на третьем этаже, № на четвертом этаже, № на пятом этаже. Разрешить использовать в реконструкции-перепланировке следующие помещения мест общего пользования помещения 1 этажа мест общего пользования этажа №,11,3,25,26,43,44,45,46,47,65,66,67, помещения второго этажа №, помещения третьего этажа №, помещения 4 этажа №, помещения 5 этажа №. 

В данной копии выписки указано, что всего участвовало в собрании 155 собственников, явка на собрании полная – присутствуют все собственники, в том числе ФИО4 собственника помещений 1-го этажа дома ТУ Росимущества в адрес.

Как следует, из имеющегося в материалах дела ответа ГЖИ адрес (л.д.223-224 т.1), в соответствии с Федеральным законом от .... № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в отношении ТСЖ «Сибиряк-3» проведена внеплановая документарная проверка, в ходе которой ТСЖ «Сибиряк-3» предоставило протокол № от .... общего собрания собственников в жилом доме по адресу: адрес, ул. ……

По первому вопросу повестки дня «Разрешить вопрос о сдаче в аренду и выдаче разрешения арендаторам на перепланировку в аренду помещения, относящихся к общему имуществу дома, в том числе: подвальное помещение с №,15,13,12,11, 8 и 9; помещения 1-го этажа мест общего пользования этажей с №,10,67,65,43,44,45,46,47,26; помещения 2-го этажа №,119; помещения 3-го этажа №,131; помещение 4-го этажа №,125; помещение 5-го этажа №,136» собственники проголосовали единогласно.

По второму вопросу повестки дня «Решить вопрос о реконструкции дома: подвальное помещение с №,15,13,12,11, 8 и 9; помещения 1-го этажа мест общего пользования этажей с №,10,67,65,43,44,45,46,47,26; помещения 2-го этажа №,119; помещения 3-го этажа №,131; помещение 4-го этажа №,125; помещение 5-го этажа №,136» собственники проголосовали единогласно.

Вместе с тем, проверить порядок проведения собрания ГЖИ адрес не представилось возможным, в связи с не представлением ТСЖ «Сибиряк-3» сведений, представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления ГЖИ его законной деятельности, а так же воспрепятствованием законной деятельности должностного лица органа государственного контроля, повлекшим невозможность проведения и завершения проверки органа государственного контроля. 

В связи с изложенным в отношении ТСЖ «Сибиряк-3» ГЖИ адрес составлен протокол об административном правонарушении по ч.1 ст. 19.4.1 КоАП РФ и направлен в мировой суд.

Опрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетелей О.В., Н.В., Т.Н. пояснили, что в 2009 году действительно состоялось собрание собственников жилья МКД, на котором был решен вопрос о выборе председателя ТСЖ, вопрос о перепланировке нежилых помещений не решался, согласие на реконструкцию МКД не давали (л.д.221-22 т.1). 

Кроме того, из письменного отзыва ТУ Росимущества в адрес, а так же пояснений ФИО4 управления, данных в ходе рассмотрения дела следует, что сведений об их участии в общем собрании собственников помещений жилого дома №…… в адрес от .... не имеется. ТСЖ «Сибиряк-3» не представляет суду протокол упомянутого собрания, то есть отсутствует доказательство наличия согласия собственников помещений общежития на возведение спорных помещений. 

Более того, решением Советского районного суда от .... (л.д.118-125 т.2) в удовлетворении требований ФИО17 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес об установлении общедолевой собственности всех собственников помещений отказано. В рамках рассмотрения настоящего дела также установлено, что доказательств согласия всех собственников на размещение спорных конструкций в местах общего пользования суду истцом не представлено.

Из представленного в рамках проведенной проверки по заявлению О.В. (л.д.160 т.3) решение общего собрания от .... имеет разное содержание с указанным и выше выписками из того же протокола, в частности указано, что на собрании присутствовало собственников комнат 95 из всего имеющихся в адрес, председателем выбрана ФИО17, несмотря на то, что в иных выписках председателем избиралась Р.А., в некоторых выписках указано на присутствие на собрании ФИО4 Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес, однако в некоторых выписках данные сведения отсутствуют. Содержание поставленных вопросов и принятых собственниками решений не согласуется во всех представленных выписках.

Согласно письму № от ...., составленного Государственной жилищной инспекцией адрес: проверить порядок проведения собрания от .... не предоставляется возможном, в связи с непредоставлением ТСЖ «Сибиряк-3» сведений, предоставление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления Госжилинспекцией (должностным лицом) его законной деятельности, а также воспрепятствованием законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), повлекшим невозможность проведения и завершения проверки органа государственного контроля (надзора). Данное нарушение при проведении собрания/или не предоставлением ТСЖ «Сибиряк-3» сведений, предоставление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления Госжилинспекцией (должностным лицом) его законной деятельности нарушает охраняемые законом интересы третьих лиц, а именно собственников помещений жилого дома № ….. в адрес.

Судом неоднократно стороне ответчика в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ предлагалось предоставить суду подлинника протокола общего собрания № от ...., поскольку в представленных в материалы дела копиях выписок из данного протокола имеются разночтения по существу, что ответчиками сделано не было.

В связи с чем, суд критически относится к пояснениям свидетелей В.Н., С.А, Е.А., В.М. (л.д.222-223 т.1, л.д.73-74 т.2), подтверждающих факт проведения указанного собрания по вопросам реконструкции в спорном доме.

Из представленных в материалы дела договоров аренды следует, что собственники помещений дома …. в адрес, в лице ФИО17, .... передали в аренду ФИО10 часть нежилого помещения с номером на поэтажном плане 66 общей площадью 20 кв.м. в холле 5 этажа 7-ой секции; .... нежилые помещения 43,44,45,46 и часть помещения 65 общей площадью 39, 3 кв.м. на первом этаже ФИО6(л.д.250-251 т.3, л.д.4-10 т.4), .... передали ФИО9 часть нежилого помещения с номером на поэтажном плане 26 площадью 20 кв.м. в холле первого этажа; .... ФИО8 часть нежилого помещения с номером на поэтажном плане 26 площадью 20 кв.м. в холле первого этажа; .... ФИО1 часть нежилого помещения с номером на поэтажном плане 65 общей площадью 20 кв.м. в холле третьего этажа; .... (л.д.60-61 т.3) собственники в лице ТСЖ «Сибиряк-3» передали в аренду ФИО2 часть нежилого помещения с номером на поэтажном плане 59 общей площадью 18,7 кв.м. в холле четвертого этажа 5-ой секции. По всем договорам арендная плата перечисляется на счет ТСЖ «Сибиряк-3».

Вместе с тем, указанные документы также содержатся в материалах дела в виде копий, подлинники суду не представлены.

Из пояснений ФИО4, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10, и заявивших самостоятельные требования относительно выстроенных объектов, в частности о сохранении помещений в перепланированном состоянии, следует, что последние за свой счет осуществили строительство помещений в местах общего пользования, однако доказательств несения расходов на строительство и их размер суду участниками процесса не предоставлено.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Статья 304 ГК РФ гласит, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие) нарушающие права истца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Понятие «самовольная постройка» закреплено в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Из данного в Кодексе определения можно вывести признаки самовольной постройки, которые и становятся предметом доказывания в судебных разбирательствах по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о сносе самовольных построек.

Первый признак - самовольной постройкой может считаться только объект гражданских прав, обладающий признаками недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). 

Вторым признаком самовольной постройки является факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей.

Третий признак самовольной постройки - факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений. 

Четвертым признаком самовольной постройки является факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, указано, что «к существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц».

Существующим законодательством предусмотрены две процедуры трансформации самовольной постройки в иной правовой режим: признание права собственности на самовольную постройку и снос самовольной постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

При этом, самовольное изменение первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем, возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

Доводы ФИО4 ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10 о сохранении комнат в перепланированном состоянии не основаны на законе, поскольку в отношении нежилых помещений для признания их в дальнейшем жилыми помещениями требуется проект реконструкции нежилого помещения.

Пстановлением Правительства Российской Федерации от .... N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Положение).

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям (пункт 7).

В силу пункта 44 Положения процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает, в том числе определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям (абзац 3).

В соответствии с пунктом 45 Положения для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения.

В силу ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом суд отмечает, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при реконструкции жилого дома, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.

Несмотря на то, что в материалы дела предоставлена проектная документация на реконструкцию жилого дома …… в адрес (л.д.35-212 т.4), как следует из материалов дела разрешения на реконструкцию многоквартирного дома №…..в адрес департаментом архитектуры Администрации адрес не выдавались.

Более того, в ходе рассмотрения дела судом, по ходатайству сторон, была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза ООО «……а» по результатам которой (заключение эксперта №…… от ....) установлено, что помещения 3П/1 (используется под офис и вспомогательные помещения) и 33П/1 (статус использования на момент проведения осмотра установить невозможно) по факту являются нежилыми, что также документально подтверждается категоризацией их назначения в технических паспортах.

Помещения 1П/1, 1П/2, 1П/3, 22П/1, 44П/1, 55П/1 по факту являются жилыми помещениями и кухнями (на момент проведения осмотра проживают люди), но в соответствии с техническими паспортами являются нежилыми помещениями. Однако, если предъявить к указанным помещениям требования согласно Постановления Правительства РФ от .... № (с изменениями и дополнениями от ....) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», то обнаруживается несоответствие высоты этажа (от пола до потолка) помещений 1П/1, 1П/2, 1П/3, 22П/1, 44П/1, 55П/1 равной от 2,37 до 2,41 м, п. 22 вышеуказанного постановления. Отклонение высоты помещений от нормативных требований является несущественным, но в свою очередь неустранимым несоответствием.

Согласно визуальному осмотру и фотографиям, приложенным в материалах дела №, в момент проведения установки входных дверей в помещениях 33П/1, 44П/1, 55П/1 частично был сбит край железобетонных балок перекрытия и повреждена несущая арматура данных балок. Данные повреждения негативно сказываются на несущей способности отдельных конструктивных элементов каркаса (железобетонные балки перекрытия). Для дальнейшей безаварийной эксплуатации здания необходима оценка несущей способности поврежденных балок перекрытий по результатам детального инструментального обследования конструктивных элементов с привлечением специализированных организаций, имеющих допуск для проведения данного вида работ. Также следует отметить тот факт, что установка входных дверей с подрубкой конструкций железобетонных балок перекрытий в данном жилом доме применена не единожды, что в свою очередь негативно сказывается на несущей способности всего здания в целом. Рабочая арматура в нижней растянутой зоне железобетонной балки обеспечивает несущую способность изгибаемого элемента. Повреждения рабочей арматуры способны вызвать снижение несущей способности элемента каркаса до недопустимого уровня и, как следствие, привести к обрушению конструктивного элемента. Нарушения, связанные с железобетонными элементами каркаса здания (балки перекрытия) являются существенными, устранимыми и требуют устранения.

Доводы эксперта относительно невозможности сделать вывод об отсутствии угрозы жизни и здоровья граждан, находящихся в доме №…… в адрес, поскольку для ответа на поставленный вопрос и обеспечения дальнейшей безаварийной эксплуатации здания необходимо провести детальное инструментальное обследование балок перекрытий с привлечением специализированных организаций, имеющих допуск для проведения данного вида работ, правового значения не имеют в связи с тем, что сам факт нарушения целостности несущих конструкций свидетельствует о создании самовольной реконструкцией угрозы для безопасности граждан проживающих в данном доме.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований о сохранении помещений в перепланированном состоянии у суда не имеется.

Более того, результаты проведенной строительно-технической экспертизы свидетельствуют о нарушении строительных норм и правил относительно высоты помещений, а также нарушении целостности несущих конструкций при создании объектов, что при отсутствии доказательств соблюдения установленного законом порядка реконструкции жилого дома с согласия всех собственников, является основанием для удовлетворения требований ФИО5 о приведении общего имущества собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу адрес ул. …….. в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом ...., то есть до проведения реконструкции, демонтировав все самовольно возведенные помещения.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей подлежат взысканию в пользу истца ФИО5 с ответчика ТСЖ «Сибиряк-3».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5 к ТСЖ «Сибиряк-3» удовлетворить.

Обязать ТСЖ «Сибиряк-3» за свой счет привести общее имущество собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу адрес ул. ……. в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом .... до проведения реконструкции, демонтировав самовольно возведенные помещения: 1П/1 площадью 18,2 кв.м., 1П/2 площадью 17,8 кв.м., 1П/3 площадью 17,8 кв.м., (на поэтажном плане помещение вестибюля на 1 этаже №), 3П/1 площадью 39,3 кв.м (номера на поэтажном плане 1 этажа №№,44,45,46, часть 65), 22 П/1 площадью 19,0 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора 2 этажа №), 33П/1 площадью 19,0 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора 3 этажа №), 44П/1 площадью 18,7 кв.м. (на поэтажном плане помещение коридора 4 этажа №), 55П/1 площадью 19,2 кв.м. (на поэтажном плане помещения коридора 5 этажа №).

Взыскать с ТСЖ «Сибиряк-3» в пользу ФИО5 государственную пошлину в сумме 300 рублей.

В удовлетворении встречных требований ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО10 о сохранении помещений в перепланированном и переустроенном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Судья ФИО11