УИД 16RS0041-01-2023-002348-03 

Дело №2-165/2024 (2-1609/2023;)

2.211г

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 января 2024 года г. Лениногорск Республики Татарстан

Лениногорский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи А.Е. Борисовой, 

при секретаре судебного заседания А.А. Панариной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.Р.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Сарет» о признании нежилого помещения в жилом доме общим имуществом в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Р.Р.А. обратилась в суд с иском обществу с ограниченной ответственностью «Сарет» (далее – ООО «Сарет») о признании нежилого помещения в жилом доме общим имуществом в многоквартирном доме.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в долевом строительстве №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Сарет», истцом была приобретена 

<

адрес> жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Подвальное помещение № указанного жилого дома используется под сдачу салона красоты. С даты ввода в эксплуатацию жилого дома, спорное помещение использовалось как технический подвал, в котором находится «электрощитовая». Ответчик ООО «Сарет», в собственности которого находится в настоящее время подвал, не может являться собственником указанного нежилого помещения, так как подвал относится к общему имуществу дома и не может передаваться в собственность третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Спорное нежилое помещение проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного жилого дома. Последующая реконструкция подвала и выделение спорного помещения в качестве единицы комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещений в данном доме. Реконструкция технического подвала и изменения назначения в использовании его части не является основанием для прекращения права собственности на спорное помещение у граждан, приобретших в собственность квартиры в доме. Подвал 

<

адрес> предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома, в связи с чем относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Нарушение прав и законных интересов выражается в том, что собственники жилых помещений в указанном жилом доме лишены права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома, отчуждение части технического подвала в пользу третьих лиц повлекло уменьшению доли в праве на общее имущество. Указанное имущество выбыло из владения собственников многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, помимо их воли. По изложенным основания, Р.Р.А. просит суд признать недействительным право собственности ООО «Сарет» на нежилое помещение № – подвал № с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> и возвратить указанное помещение в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Истец Р.Р.А в судебное заседание не явилась, в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддержала. 

Представитель ответчика ООО «Сарет» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении исковые требования признал в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Новострой» в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования признал в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исполнительного комитета муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» Республики Татарстан, в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще уведомленных о времени и месте слушания данного дела.

Суд, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Сарет» является собственником нежилого помещения № - подвала № с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, серия №, выданого отделом Архитектуры и Градостроительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому паспорту, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Татарстан, нежилое помещение № расположено по адресу: 

<

адрес>, является подвалом № спроектированным и непосредственно связанным с многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

адрес>. 

В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с п.п. 1 и 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что имущество, отвечающее требованиям, предъявляемым к общему имуществу, не может быть признано собственностью отдельно взятого правообладателя. Отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что спорное нежилое помещение проектировалось как подвал, отвечает признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учитывает, что это нежилое помещение (подвал) № предназначено исключительно для обслуживания жилого дома по адресу: 

<

адрес> в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

При этом наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорное нежилое помещение (подвал) не может быть основанием для отказа в иске, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что законом прямо установлено определение размера долей в праве общей долевой собственности пропорционально площади находящихся в собственности помещений, предъявление иска одним из собственников помещений в здании при имеющихся в настоящем деле обстоятельствах, не нарушает права других собственников помещений. 

Кроме того, заявляя исковые требования, истец не требовал определения размеров своей доли либо долей иных собственников помещений многоквартирного дома.

Разрешая спор и соглашаясь с доводами иска, суд учитывает, что спорное помещение относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, и подтверждается имеющейся в деле проектной документацией, расположением помещений внутри дома, их функциональным назначением, наличием в помещениях технического оборудования.

Основываясь на положениях действующего гражданского и жилищного законодательства, суд считает, что граждане и юридические лица, приобретая право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме. 

Поскольку у ответчика не имелось законных оснований для приобретения права собственности на спорное помещение, с учетом положений п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд считает, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорное помещения является недействительной.

Тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН, не означает, что право собственности собственников на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что спорное помещение не имеет самостоятельного назначения, относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, перешли в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. 

Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, пп. "а", "ж" п. 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", относятся к общему имуществу здания и принадлежат на праве общедолевой собственности собственникам помещений в здании.

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. 

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. 

В силу положений ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Как указано в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, по смыслу ч.ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы. 

Поскольку собственники дома, которым принадлежит спорное общее долевое имущество, своего согласия на заключение договоров купли-продажи не давали, то такие сделки в соответствии со ст. ст. 166, 168 ГК РФ являются недействительными. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Р.Р.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Сарет» о признании нежилого помещения в жилом доме общим имуществом в многоквартирном доме - удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное за ООО «Сарет» (ИНН №, ОРН № право собственности на нежилое помещение № - подвал № с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Сарет» нежилое помещение № - подвал № с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности ООО «Сарет» на нежилое помещение. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лениногорский городской суд Республики Татарстан.

Судья Лениногорского городского суда

Республики Татарстан подпись А.Е. Борисова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна: Судья А.Е. Борисова

Подлинник данного документа подшит в деле №, хранящемся в Лениногорском городском суде Республики Татарстан.