Копия УИД №--

Дело №--

2.219

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 ноября 2025 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Зубковой Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО7,

представителя ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указано, что --.--.---- г. ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества приобрела у ответчика земельный участок с кадастровым номером №-- и расположенный на нем дом с кадастровым номером ... ..., расположенные по адресу: ... ....

Застройщиком указанного дома является ответчик.

В процессе эксплуатации дома выявился недостаток – качество выполненных работ не соответствует обязательным требованиям СНиП и ГОСТ, а также не соответствует площадь жилого дома по договору купли-продажи.

Согласно заключению №--С площадь жилого дома не соответствует условиям договора купли-продажи от --.--.---- г., а также имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 701465 руб.

--.--.---- г. истец направила в адрес ответчика претензию, приложив заключение независимого оценщика. Претензия получена ответчиком --.--.---- г..

--.--.---- г. ответчик частично исполнил требование на сумму 273395 руб. 93 коп. В оставшейся части оплата не произведена.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены 428069 руб., неустойку за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. в размере 64210 руб. 35 коп. с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., расходы на оценку в размере 30000 руб., штраф. 

При рассмотрении дела представитель истца уточнил исковые требования в части неустойки и просил взыскать с ответчика неустойку за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. в размере 428069 руб. 07 коп. с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства. В стальной части требования оставил неизменными. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО7 поддержал исковые требования.

Представитель ответчика ИП ФИО1 – ФИО4 иск не признала.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (жилом доме) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что --.--.---- г. между ФИО2 (покупателем) и ИП ФИО1 (продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность объекты недвижимого имущества, а покупатель обязался принять от продавца объекты недвижимого имущества и уплатить за них согласованную сторонами цену.

Объектами недвижимого имущества являются:

жилой дом: количество этажей – 1, назначение – жилое, площадь 143,60 кв.м., кадастровый номер – №--, расположенный по адресу: ... ...;

земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общая площадь – 714 кв.м., кадастровый номер – №--, расположенный по адресу: ... ....

Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что стоимость объектов недвижимости по договору составляет 8665000 руб., из которых стоимость жилого дома – 5765000 руб., стоимость земельного участка – 2900000 руб. 

Объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи от --.--.---- г..

Для определения наличия недостатков жилого дома истец обратилась к независимому оценщику – в общество с ограниченной ответственностью «Дока Сегмент» (далее – ООО «Дома Сегмент»).

В соответствии с заключением №--С от --.--.---- г. площадь жилого дома по адресу: ... ..., условиям договора купли-продажи от --.--.---- г. не соответствует. Площадь меньше на 6,4 кв.м. от указанного в договоре и техническом паспорте. Данная разница возникла вследствие уменьшения длины террасы на 0, 64 м. для приведения площади дома к договорной необходимо увеличение площади террасы путем удлинения на 0,64 м. Недостатки при строительстве объекта недвижимости – жилого дома по адресу: ... ..., имеются в виде: отсутствия заземления, грибковых образований на подшивке потолка, отсутствия монтажного шва входной двери, провисания створки двери ПВХ. Данные дефекты являются устранимыми. Стоимость устранения недостатков и отклонений составляет 701465 руб.

Данное заключение предусматривает способ исправления недостатков площади жилого дома путем его реконструкции согласно сметному расчету.

--.--.---- г. истец направила ответчику претензию, в которой просила в течение 10 дней возместить стоимость устранения недостатков дома в размере 701465 руб.

Претензия получена ответчиком --.--.---- г..

В ответ на претензию ответчик перечислил истцу денежную сумму в размере 273395 руб. 93 коп., а также в письменном ответе указал, что согласно представленному истцом заключению стоимость устранения недостатков при строительстве объектов недвижимости в виде отсутствия заземления, грибковых образований на подшивке потолка, отсутствия монтажного шва входной двери, провисания створки двери ПВХ составила 13460 руб. (раздел 3 локального сметного расчета заключения), в связи с расхождением площади уменьшения цены дома составляет 259935 руб. 93 коп. Ответчик информировал истца о перечислении суммы в общем размере 273395 руб. 93 коп. (259935,93 + 13460).

При рассмотрении дела представитель ответчика также пояснил, что ответчиком было предложено своими силами решить вопрос исправления реестровой ошибки.

В обоснование своих доводов ответчик представил пояснительную записку кадастрового инженера ФИО5, которой кадастровый инженер подтвердил, что --.--.---- г. им был подготовлен технический план в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: ... .... В ходе выполнения обследования инженером была допущена ошибка в замерах, в связи с чем данное обстоятельство привело к реестровой ошибке в части общей площади дома, которую можно исправить путем внесения изменений сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровый инженер обязался выполнить данные работы при необходимости. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра объекта недвижимости, площадь жилого дома с кадастровым номером 16:16:215801:6729, расположенного по вышеуказанному адресу, указана 143,6 кв.м. Сведения о кадастровом инженере – ФИО5

Согласно техническому паспорту жилого дома от --.--.---- г., площадь здания составляет 143,5 кв.м.

Разрешая исковые требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суд исходит из того, что предметом договора купли-продажи являлся готовый возведенный объект строительства – жилой дом соответствующей конфигурации, который был осмотрен истцом до заключения договора купли-продажи, что подтверждено также представителем истца при рассмотрении дела.

Из содержания статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом заявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены, однако, требуя возместить денежную сумму согласно представленному истцом заключению, данное требование фактически сводится к расходам, которые истец вынужден понести на устранение имеющихся, по мнению истца, недостатков дома в части его площади. Между тем, требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости каких-либо ремонтных работ по его реконструкции.

При рассмотрении дела установлено, что ответчиком исполнено требование истца по возмещению стоимости устранения строительных недостатков на сумму 13460 руб. (согласно разделу 3 сметы) и выплачена сумма в счет соразмерного уменьшения покупной цены дома в сумме 259935 руб. 93 коп.

Данное требование истца исполнено ответчиком в установленный в претензии срок.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании денежной суммы в размере 428069 руб. 07 коп. и неустойки за нарушение удовлетворения данного требования не имеется.

Статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку застройщиком жилого дома являлся ответчик ИП ФИО1, осуществляющий предпринимательскую деятельность по строительству жилых домов, что не отрицалось последним при рассмотрении дела, истцу в результате нарушения ее права ввиду продажи дома с недостатками были причинены нравственные страдания, то есть моральный вред, который подлежит компенсации ответчиком. 

Учитывая установленный факт нарушения прав истца, исходя из фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, длительности нарушения права истца, а также требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Размер штрафа составляет 2500 руб. (5000 х 50%).

В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом понесены расходы на оплату услуг эксперта в размере 30 000 руб.

Принимая во внимание, что в результате понесенных истцом расходов на оценку подтверждено наличие нарушения прав истца на продажу жилого дома с отступлениями от договора купли-продажи, данные расходы подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (---) в пользу ФИО2 (---) в счет компенсации морального вреда 5000 руб., штраф в размере 2500 руб., расходы на оценку в размере 30000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ново-Савиновский районный суд города Казани.

Судья: подпись Ю.Н. Зубкова 

Копия верна.

Судья Ю.Н. Зубкова

Мотивированное решение изготовлено 4 декабря 2025 года.