36RS0001-01-2019-000127-74

Дело № 2-439/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2019г. Железнодорожный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Романенко С.В.,

при секретаре Капустиной С.М.,

с участием 

представителя истца ФИО1, действующей по доверенности № 97/774000 от 15.02.2018г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2 в взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога. Требования мотивированы тем, что 18.09.2009г. Закрытое акционерное общество «МОССТРОЙЭКОНОМБАНК» и ФИО2 заключили кредитный договор № ....., согласно которого банк предоставил заемщику кредит в размере 2 218 000 руб. сроком на 189 календарных месяцев, процентная ставка за пользование кредитом – 15 % (с 18.09.2009 по 31.12.2009), 11 % (с 01.01.2010 по 31.12.2010), 9,75 % (с 01.01.2011 по 31.12.2011), 10,25 % (с 01.01.2012 по 31.12.2016), 12 % (с 01.01.2017 по 31.12.2017), 10,25 %(с 01.01.2018 по 31.12.2018) годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты, путем погашения ежемесячных аннутетных платежей (п.п. 1.2 договора). Кредит предоставлен ответчику для целевого использования – приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в отношении которой было оформлено обременение в виде ипотеки в силу закона, как способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (п. 1.16, 1.8 договора). В соответствии с п. 2.1 договора, кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика. Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме. На дату заключения кредитного договора ФИО2 являлся участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению является ипотека в силу закону. Оплата по договору купли-продажи квартиры произведена за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого ФГКУ «Росвоенипотека», кредитных средств, предоставляемых ЗАО «МОССТРОЙЭКОНОМБАНК», собственных средств. Права банка, как залогодержателя удостоверены закладной. Закладная оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о залоге. Впоследствии права на закладную перешли ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой в закладной. На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 97-р от 02.03.2018г., изменено фирменное наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на АО «ДОМ.РФ». согласно п.п. 4.1 кредитного договора, заемщик обязан уплачивать начисленне процены. На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с пунктом 5.2 кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита или уплаты процентов заемщик платит кредитору неустойку в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов за каждый день просрочки, начиная с даты возникновения задолженности. Учитывая, что договором предусмотрен возврат суммы кредита по частям (ежемесячно), а ответчик систематически нарушал сроки платежей в погашение выданного кредита и процентов за пользование кредитом, истец вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита и процентов (п. 4.4.1) за пользование кредитом, а также уплаты неустойки (пени) за нарушение сроков возврата кредита. 22.11.2018г. ФИО2 было направлено уведомление с требованием о досрочном погашении задолженности по кредитному договору (срок погашения установлен – не позднее 21.12.2018г.). Однако задолженность по кредиту до настоящего времени не погашена. По состоянию на 26.12.2018г. включительно, общая сумма задолженности по указанному кредитному договору составляет 3 291 337,53 руб., из которых: 2 218 000 руб. – остаток ссудной задолженности по кредиту, 682 382,73 руб. – задолженность по процентам за пользование кредитом, 390 954,80 руб. – задолженность по уплате пеней. В виду неисполнения ответчиком обеспеченных ипотекой обязательств по кредитному договору, выразившегося в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, истец на основании п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. 3, п. 1 и 2 ст. 50, 51 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру. Согласно п. 4.4.2 кредитного договора кредитор вправе обратить взыскание на имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более 1 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. По мнению истца, начальную продажную цену предмета залога следует установить в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества, определенном отчетом об оценке № 9928-АИ/ВТБ-С/18 от 10.12.2018г., а именно в размере 2 087 200,00 руб. Согласно отчету об оценке № 9928-АИ/ВТБ-С/18 от 10.12.2018г. рыночная стоимость квартиры определена в размере 2 609 000 руб., 80 % рыночной стоимости имущества составляет – 2 087 200,00 руб. Просит: взыскать с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № ..... от 18.09.2009г. в сумме 3 291 337,53 руб., из которых: 2 218 000 руб. – остаток ссудной задолженности по кредиту, 682 382,73 руб. – задолженность по процентам за пользование кредитом, 390 954,80 руб. – задолженность по уплате пеней; обратить взыскание на квартиру, назначение жилое, общая площадь ......... кв.м., этаж ........., адрес объекта: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме 2 087 200,00 руб.; взыскать с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 656,68 руб. (л.д. 3-6).

В судебное заседание представитель истца заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика, представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 809 ГК Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов, их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В силу п.1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что 18.09.2009г. между ЗАО «МОССТРОЙЭКОНОМБАНК» («Кредитор») и ФИО2 («Заемщик») заключен кредитный договор № ..... на сумму 2 218 000 рублей сроком на 189 месяцев за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета переменной процентной ставки, рассчитываемой по формуле, содержащейся в пункте 3.2 кредитного договора. Возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется заемщиком за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору целевого жилищного займа (л.д. 16-31).

В соответствии с пунктом 2.1 кредитного договора кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы на текущий счет заемщика.

Кредит предоставлен для целевого использования, а именно: приобретения жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, состоящей из ......... комнат, общей площадью ......... кв.м., расположенной на ......... этаже – .........этажного дома, стоимостью 2 550 000 рублей.

Согласно пункту 1.8.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательства заемщика по настоящему договору является ипотека квартиры в силу закона.

По договору купли-продажи от 06.10.2009г. ФИО2 приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с использованием: средств целевого жилищного займа, предоставленного Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа, кредитных средств, предоставленных по вышеуказанному кредитному договору, собственных средств (л.д. 51-54,55-56).

Права залогодержателя ЗАО «МОССТРОЙЭКОНОМБАНК» были удостоверены закладной. Впоследствии права на закладную перешли Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем свидетельствует отметка в закладной (л.д. 39-49).

Согласно распоряжению Росимущества от 02.03.2018г. № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ» (л.д. 149-150).Пунктами 5.2 и 5.3 кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков погашения текущей задолженности и процентов, начисленных на остаток текущей задолженности, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного ежемесячного платежа каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пп. б п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном погашении текущей задолженности, уплате начисленных процентов и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 45 календарных дней, или просрочках очередных ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

Пунктом 1.5.1 Закладной предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неудовлетворения требования о полном досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

В связи с неоднократным ненадлежащим исполнением ФИО2 условий кредитного договора, истец направил в его адрес требование о досрочном истребовании задолженности (л.д. 138-142).

До настоящего времени требование банка не исполнено.

Согласно расчету истца, размер задолженности по кредитному договору по состоянию на 26.12.2018 года составляет 3 281 337,53 руб., из которых: 2 218 000 руб. – задолженность по основному долгу, 682 382,73 руб. – задолженность по процентам, 390 954,80 руб. – задолженность по пени (л.д. 7-15).

Данный расчет является математически верным и не оспорен ответчиком.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 13.10.2009г. за №36-36-01/240/2009-363 произведена государственная регистрация ипотеки на спорную квартиру (л.д. 59).

В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.1 ст.64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно абз. 1 п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество (залогодателя).

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).

Поскольку ответчиком не выполнены обязательства по кредитному договору, истец, руководствуясь ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку размер обязательств, обеспечиваемых залогом, превышает 5% от размера залоговой стоимости предмета залога, определенной договором об ипотеке, а период просрочки исполнения обязательств составляет более 12 месяцев, требования истца об обращении взыскания на предмет залога являются законными и обоснованными, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 этого Кодекса.

На основании ч.1 ст.340 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно отчету № 9928-АИ/ВТБ-С/18 об оценке квартиры, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 609 000 рублей (л.д. 60-133).

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика, суд считает обоснованным установить начальную продажную цену на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика – 2 087 200 рублей.

Таким образом, исковые требования об обращении взыскания на указанное имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 30 656,68 руб., уплаченная при подаче иска в суд (л.д.2).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца .........) в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по кредитному договору № ..... от 18.09.2009г. в сумме 3 291 337,53 руб., из которых: 2 218 000,00 рублей – остаток ссудной задолженности по кредиту, 682 382,73 рубля – задолженность по процентам за пользование кредитом, 390 954,80 рубля – задолженность по уплате пеней; расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 656,68 рублей, а всего 3 321 994 (три миллиона триста двадцать одна тысяча девятьсот девяносто четыре) рубля 21 копейку.

Обратить взыскание на квартиру, назначение: жилое, общая площадь ......... кв.м., этаж ........., адрес: 

<

адрес>, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 087 200,00 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию Воронежского областного суда в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме через районный суд.

Председательствующий: Романенко С.В.

Мотивированная часть решения составлена 29.04.2019г. Судья Романенко С.В.